Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2020 г. N 15АП-22659/19 по делу N А53-13016/2019

город Ростов-на-Дону

06 июня 2020 г.

дело N А53-13016/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

при участии:

от истца: представителя Панчихиной А.А. по доверенности от 14.11.2019,

от ответчика: управляющего Исаева Р.В., представителя Иванковой И.Ю. по доверенности от 09.01.2020, представителя Рубиной О.А. по доверенности от 09.01.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

товарищества собственников жилья "Магнит"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28 октября 2019 года по делу N А53-13016/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Хорошие офисы"

к товариществу собственников жилья "Магнит"

при участии третьих лиц: индивидуального предпринимателя Камоцкого Вячеслава Францевича, Государственной жилищной инспекции Ростовской области,

о взыскании ущерба, упущенной выгоды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Хорошие офисы" (далее - истец, ООО "Хорошие офисы") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Магнит" (далее - ответчик, ТСЖ "Магнит") с требованием о взыскании реального ущерба в размере 72 052 руб., упущенной выгоды в размере 162 000 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 7 681 руб., расходов по оплате строительно-технического исследования в размере 6 000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что товарищество ненадлежащим исполняло свои обязанности как лица, управляющего общим имуществом МКД, своевременно не устранив течь кровли и не выполнил восстановительный ремонт МКД, что повлекло причинение вреда нежилому помещению, в отношении которого истец исполняет функции агента. Стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения составляет 72 052 руб. Кроме того, в связи с тем, что нежилое помещение пришло в непригодное для его использование техническое состояние, а также в связи с его постоянным затоплением атмосферными осадками, ООО "Ореховая роща", арендовавшее данное помещение, в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора аренды, в связи с чем истец не получил арендные платежи в размере 162 000 руб., что составляет его упущенную выгоду.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.10.2019 исковые требования удовлетворены в полном объёме, в связи с чем с товарищества в пользу общества взыскано 234 052 руб. убытков, 7 681 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 6 000 руб. судебных издержек на досудебное исследование, 30 000 руб. судебных издержек на оплату услуг представителя.

Судебный акт мотивирован тем, что право общества на обращение в арбитражный с иском по настоящему делу основывается на положениях агентского договора N 32-БУ-08 от 28.05.2008, дополнительного соглашения к нему N 5 от 01.12.2018, договора уступки права требования (цессии) от 27.03.2019, заключённых с ИП Камоцким В.Ф. Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт ненадлежащего исполнения товариществом своей обязанности по осуществлению ремонта и содержания общего имущества МКД, что явилось причиной возникновения убытков на стороне истца в виде необходимости несения расходов по выполнению восстановительного ремонта нежилого помещения, а также в виде неполученного дохода от сдачи нежилого помещения в аренду.

С принятым судебным актом не согласилось товарищество, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- общество не представило надлежащих доказательств, достоверно подтверждающих факт наличия у него права на предъявления настоящего иска к товариществу. Фактически между ИП Камоцким В.Ф. и ООО "Хорошие офисы" был заключён договор доверительного управления спорным нежилым помещением, однако данный договор не был зарегистрирован в ЕГРН. Дополнительное соглашение к агентскому договору N 5 от 01.12.2018 было представлено истцом в последнем судебном заседании, в связи с чем ответчик не успел оспорить достоверность данного доказательства по делу;

- суд первой инстанции необоснованно произвёл взыскание упущенной выгоды. В рамках договора аренды именно общество было обязано обеспечить надлежащее техническое состояние спорного нежилого помещения, проводить его капитальный ремонт, а обязанность по проведению текущего ремонта лежала на арендаторе;

- при взыскании ущерба суд первой инстанции не учёл, что спорное нежилое помещение было самовольно перепланировано, при этом возведённая перегородка была установлена на деформационном шве здания;

- размер убытков от залития нежилого помещения является завышенным, заключение специалиста необоснованно, в нём не приведено разграничений работ, выполнение которых обусловлено расхождением деформационного шва здания и залитием помещения.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, отказать товариществу в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просили решение суда в обжалуемой части отменить, в данной части принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что ответчик не поддерживает ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, направленной на выяснение вопроса о стоимости ремонтно-восстановительных работ нежилого помещения, вызванных его залитием и расхождением деформационного шва, проходящего внутри нежилого помещения. Представитель указала, что расчет специалиста к заключению N 1-700-Э/2019 от 27.03.2019 для ответчика является достатным.

Представитель истца возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. От истца в материалы дела поступило ходатайство об истребовании у товарищества и Госжилинспекции по РО оригинала протокола N 1 от 18.07.2018 очередного общего собрания собственников МКД, протокола N 1 от 21.12.2019 внеочередного общего собрания собственников МКД, а также заявление о фальсификации данных документов. Данные ходатайства и заявление о фальсификации представитель ответчика поддержала. На вопрос суда не смогла дать вразумительных пояснений по вопросу о том, какое отношение истребуемые документы имеют к существу рассматриваемого спора.

На вопрос суда представитель ответчика отказалась от исключения выше указанных документов из материалов дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявление истца о фальсификации доказательств и об истребовании документов подлежат отклонению, а апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора дарения недвижимого имущества от 29.01.2015 Камоцкому В.Ф. на праве собственности в том числе принадлежит нежилое помещение (офис N 11), комната N 47, общей площадью 27 кв.м., расположенное на 2 этаже 11-тиэтажного дома лит. А, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, 226/43.

Управление выше указанным МКД осуществляет ТСЖ "Магнит".

Как указывает истец, между ИП Камоцким В.Ф. (принципал) и ООО "Офис Сервис" (агент) 28.05.2008 был заключён агентский договор N 32-БУ-08.

Согласно дополнительному соглашению N 4 от 10.03.2015 к агентскому договору в качестве объекта агентирования, в том числе выступило нежилое помещение (офис N 11), комната N 47, общей площадью 27 кв.м., расположенное на 2 этаже 11-тиэтажного дома лит. А, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, 226/43.

Согласно пункту 1.1 агентского договора принципал передает на определенный срок принадлежащее ему имущество, а агент обязуется совершать в интересах принципала юридические и иные действия по отношению к данному имуществу. Основной целью данного договора стороны считают максимальное извлечение материальной выгоды в интересах принципала путем сдачи переданного имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 2.1.1 агентского договора агент обязуется по поручению принципала сдавать в аренду переданные помещения, заключать договоры на обслуживание помещений.

В пункте 2.1.4 договора закреплено, что при необходимости и по письменному согласованию обеих сторон агент должен проводить текущий и капитальный ремонт нежилых помещений принципала за счёт средств последнего.

Пунктами 2.5.3, 3.1 договора установлено, что принципал обязуется уплатить агенту вознаграждение за оказанные услуги. Размер вознаграждения агента составляет 10% от доходов, переданных по договору имущества принципала. Размер доходов от имущества определяется на основании заключённых агентом документов и бухгалтерской отчётности.

Во исполнение условий агентского договора, между ООО "Офис Сервис" (арендодатель) и ООО "Ореховая роща" (арендатор) заключён договор N 1-УМГ-16 от 24.10.2016 аренды нежилого помещения (офис N 11), комната N 47, общей площадью 27 кв.м., расположенного на 2 этаже 11-тиэтажного дома лит. А, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, 226/43.

В пункте 1.3 договора стороны установили, что срок аренды устанавливается с 01.11.2016 (согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключён на неопределённый срок).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Размер постоянной части арендной платы определяется из расчёта 600 руб./кв.м. общей площади нежилого помещения в месяц. Размер постоянной части ежемесячного арендного платежа составляет 16 200 руб., НДС не облагается. Переменная часть арендной платы равна расходам на содержание арендуемого имущества и состоит из платы за потребляемые коммунальные услуги и платы за содержание и ремонт арендуемого имущества, а также иного имущества в здании, используемого арендатором, в т.ч. общего имущества в здании (эксплуатационные услуги) (пункты 3.1.1, 3.1.2 договора аренды).

Нежилое помещение передано арендатору в удовлетворительном техническом состоянии по акту от 01.11.2016.

В последующем, в результате реорганизации ООО "Офис Сервис" в форме выделения, ООО "Хорошие Офисы" на основании передаточного акта переданы права и обязанности по указанным выше договорам агентирования и аренды.

Согласно дополнительному соглашению N 5 от 01.12.2018 к агентскому договору стороны продлили срок действия договора до 31.12.2020, а также определили, что принципал поручает, а агент обязуется от своего имени и за счет принципала взыскивать с третьих лиц убытки, причиненные принципалу и его имуществу, указанному в пункте 1.2 агентского договора, а также совершать все необходимые действия, связанные с исполнением данного поручения.

При обращении с иском по настоящему делу ООО "Хорошие офисы" указало на то, что ТСЖ "Магнит" ненадлежащим образом исполняло свои обязанности по управлению общим имуществом МКД, в том числе несвоевременно осуществляло ремонт кровли, а также не провело ремонтные работы по устранению трещины деформационного шва здания МКД.

В результате данного бездействия ТСЖ "Магнит" произошли залития нежилого помещения атмосферными осадками, повреждения его внутренней отделки, согласно заключению специалиста N 1-1700-Э/2019 от 27.03.2019 стоимость ремонтно-восстановительных работ составит 72 052 руб., что является реальным ущербом истца.

Кроме того, в результате залития помещения ООО "Офис Сервис" (арендатор) направляло в адрес ООО "Хорошие офисы" уведомление от 02.10.2018 о необходимости приведения помещения в состояние, пригодное для использования под офис.

Между ООО "Хорошие офисы" (арендодатель) и ООО "Офис Сервис" (арендатор) 07.11.2018 было заключёно дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 1-УМГ-16 от 24.10.2016, согласно которому срок аренды был установлен сторонами сроком с 01.01.2019 по 30.11.2019.

Ввиду того, что ТСЖ "Магнит" не устранило течь кровли, ООО "Офис Сервис" направило в адрес ООО "Хорошие офисы" уведомление о расторжении договора аренды с момента получения претензии арендодателем (данное уведомление получено истцом 15.01.2019). В связи с досрочным расторжением договора аренды, которое было вызвано ненадлежащим исполнением товариществом своей обязанности по содержанию общего имущества МКД, ООО "Хорошие офисы" не получило прибыль от арендной платы за период с февраля по ноябрь 2019 года в размере 162 000 руб. (16 200 руб. х 10 мес.), что является упущенной выгодой истца.

В подтверждение наличия надлежащей легитимации на взыскание убытков в выше указанном размере, ООО "Хорошие офисы" ссылается на положения пункта 2 дополнительного соглашения N 5 от 01.12.2018 к агентскому договору N 32-БУ-08 от 28.05.2018, а также на факт заключения между ним (цессионарий) и ИП Камоцким В.Ф. (цедент) договора уступки права требования (цессии) от 27.03.2019, по условиям которого предприниматель уступил обществу право требовать возмещения ТСЖ "Магнит" ущерба в размере 72 502 руб., возникшего в результате затопления спорного нежилого помещения.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Из материалов дела следует, что воля истца направлена на возмещение реального ущерба, то есть расходов, направленных на восстановление нарушенного права.

Убытки являются наиболее распространенной мерой гражданско-правовой ответственности, возмещение убытков является общим правилом наступления гражданско-правовой ответственности и применяется во всех случаях, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Особенности такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, заключаются в том, что ее применение предполагает дополнительное обременение неправой стороны, обременение, которое влечет для нее имущественные потери, которых она избежала бы при надлежащем исполнении обязательства. Убытки появляются в результате неправомерных действий (бездействия) одного лица, нарушающих права другого. Такие действия правом запрещаются, их причинение влечет возникновение охранительного правоотношения.

Несмотря на различия в определении понятия гражданско-правовой ответственности, необходимо выделять общие условия ее наступления. Совокупность таких условий, по общему правилу необходимых для возложения гражданско-правовой - состав гражданского правонарушения. Отсутствие хотя бы одного из необходимых условий ответственности, как правило, исключает ее применение.

Таким образом, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт противоправного поведения нарушителя; наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; факт и размер требуемых убытков. Кроме того, лицо, требующее возмещения, должно доказать, что оно не содействовало увеличению убытков и приняло все меры к уменьшению наступивших убытков (пункт 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. В удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать нарушение своего права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками. Недоказанность одного из условий является основанием для отказа в иске.

В силу пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 3, 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

В силу части 2 статьи 143.1 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.

В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно статье 36 ЖК РФ крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме) относятся к общему имуществу многоквартирного дома. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N491) в состав общего имущества включаются крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В соответствии с подпунктом "з" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Согласно подпункту "б" пункта 16 Правил N 491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом).

В соответствии с пунктом 42 Правил N 491 (ред. от 15.12.2018) управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (с изменениями и дополнениями) утвержден минимальный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 7 раздела III). Данный перечень, включает работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов: выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней; в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов: выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний; выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит; проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов: проверка кровли на отсутствие протечек; проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Согласно приложению N 2 к постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" протечки в отдельных местах кровли должны быть устранены в течение одних суток.

Из представленных в материалы дела технического паспорта, фотоматериалов следует, что здание МКД, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, 226/43, 2006 года постройки, является разноэтажным, а именно: часть здания имеет 11 этажей, занимаемых жилыми помещениями; часть здания имеет 2 этажа, занимаемых автопарковкой и нежилыми (офисными) помещениями.

Спорное нежилое помещение располагается на 2-м этаже в 2-хэтажной части здания, непосредственно примыкающей к основной 11-тиэтажной части МКД.

Согласно ответу Гисжилинспекции РО N 37/16372-05 от 26.07.2016, данному на обращение ООО "Офис Сервис", внеплановой выездной проверкой, проведённой в отношении ТСЖ "Магнит", установлено, что на момент проверки на полу (перекрытии) нежилого помещения N 11, а также на стене лестничной клетки 3-го этажа МКД наблюдалась трещина. ТСЖ "Магнит" выдано предписание о необходимости установки "маяков" на трещины и организации наблюдения за возможной прогрессией.

При этом Гисжилинспекцией РО не сообщалось о выявленных ею конкретных нарушениях ТСЖ "Магнит" норм действующего законодательства, регламентирующих порядок содержания общего имущества МКД

В акте обследования технического состояния жилого строения от 11.04.2019, в письме N 37/9063-05 от 18.04.2019 Гисжилинспекцией РО отражено, что выходом на место при визуальном осмотре установлено наличие в несущих кирпичных стенах автопарковки и нежилых помещениях, расположенных на 2-ом и 3-м этажах здания, многочисленных вертикальных трещин с раскрытием до 20-28 мм, разрушение напольного покрытия, перекошены двери лестничных клеток. Гисжилинспекцией РО в администрацию г. Ростова-на-Дону направлен акт обследования технического состояния жилого дома для проведения дополнительного обследования составом МВК города на предмет аварийности, реконструкции, возможности дальнейшего безопасного проживания. Также Гисжилинспекция РО разъяснила, что в соответствии с пунктами 4.1.3, 4.2.1.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя России N 170 от 27.09.2003, степень снижения несущей способности строительных конструкций здания определяется проведением инструментального обследования специализированной организацией, которая устанавливает причины и методы ремонта здания и выдаёт заключение. Проведение инструментального обследования строительных конструкций МКД является плановой услугой и выполняется за счёт средств собственников жилых помещений МКД.

При этом в акте проверки Гисжилинспекции РО N 4347 от 11.04.2019 не выявлены нарушения со стороны ТСЖ "Магнит" обязательных требований нормативно-правовых актов

В материалы дела также представлен совместный акт осмотра от 31.07.2019, согласно которому в ходе осмотра спорного нежилого помещения зафиксировано, что конструкция металлического дверного блока, установленного в смежной перегородке, отделяющей основное помещение от подсобного, находится в деформированном состоянии, при открытии и закрытии требуется значительное физическое усилие; конструкция перегородок подсобного помещения, выполненная из гипсокартонного листа, оклеенная обоями и окрашенная краской, имеет отклонение от вертикали, деформацию, сквозные трещины в местах соединения со смежными конструкциями; на поверхности пола с бетонным основанием от наружной стены, вдоль смежной, соседней перегородки имеется трещина шириной более 30 мм в виде разрыва; на поверхности бетонного перекрытия в месте расположения соседнего офиса, имеется трещина шириной раскрытия более 20 мм; на поверхности плит подвесного потолка имеются следы залития - пятна бурого цвета.

В подтверждение факта залития нежилого помещения истцом в материалы дела были представлены акты от 01.10.2018, от 13.11.2018 и от 14.01.2019, составленные представителями ООО "Офис Сервис" и ООО "Хорошие офисы". В данных актах отражено, что представитель ТСЖ "Магнит" для проведения обследования не явился.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представители ТСЖ "Магнит" не отрицали тот факт, что в спорном нежилом помещении действительно были выявлены следы залития потолка помещения атмосферными осадками, однако представители оспаривали факт систематического залития помещения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что акты залития помещения от 01.10.2018, от 13.11.2018 и от 14.01.2019 составлены в одностороннем порядке, при этом доказательства того, что ТСЖ "Магнит" своевременно уведомлялось о факте составления данных актов, в материалы дела не представлены (в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец указывал на то, что ответчик о необходимости составления актов уведомлялся в телефонном режиме, однако доказательства такого уведомления в материалы дела не представлены).

Кроме того, согласно общедоступных сведений Интернет сайта "rp5.ru" в период 30.09.2018-01.10.2018 на территории г. Ростова-на-Дону атмосферных осадков не выпадало.

Также во всех актах отражены одинаковые последствия залития: залитие произошло из-за трещины на потолке и кровле здания, в результате чего произошло обрушение потолка, было повреждено напольное покрытие (линолеум), покрытие стен.

Суд апелляционной инстанции полагает, что из содержания актов не возможно достоверно установить, возникали ли данные повреждения каждый раз при составлении каждого из названных актов (в материалах дела отсутствуют доказательства проведения ООО "Офис Сервис" либо ООО "Хорошие офисы" ремонтных работ после каждого составления актов). Выводы о том, что залитие приводило к обрушению потолка, повреждению линолеума и покрытия стен ничем не обоснованны. Кроме того, они противоречат представленным в материалы дела фотоматериалам и совместному акту осмотра помещения от 31.07.2019, из которых следует, что: потолок в помещении имеет подвесную конструкцию, часть съёмных сегментов потолка отсутствует, часть сдвинута из пазов потолочного перекрытия; часть съёмных сегментов потолка действительно имеет следы намокания. Однако следы залития отсутствуют на внутренних стенах помещения (обоях), гипсокартонных перегородках, на полу. В межэтажных перекрытиях (потолок и пол), а также вертикальных перекрытиях помещения действительно наблюдаются трещины с разрывом соответствующих покрытий (линолеума, обои), однако доказательства того, что данные повреждения возникли в результате залития помещения, в материалы дела не представлены. Также отсутствуют сведения о причинах возникновения данных повреждений и в заключении специалиста ООО "СЭС "Экспертиза недвижимости" N 1-1700-Э/2019 от 27.03.2019, представленном истцом в обоснование размера реального ущерба.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции к участию в деле в качестве специалиста была привлечена Полякова Т.В., имеющая специальные познания в области проектирования и строительства объектов недвижимого имущества, их экспертного исследования, что подтверждается представленными в материалы дела дипломом о высшем образовании, свидетельствами и удостоверениями о повышении квалификации.

Специалист дала пояснения, согласно которым рассматриваемый МКД имеет 3 объёма (отсека), которые имеют различную этажность: крайние этажи значительно выше (11 этажей), по сравнению со средней частью - 2 этажа, в месте примыкания разноэтажных частей здания предусмотрены деформационные (осадочные) швы (спорное помещение располагается на 2 этаже средней части здания в месте примыкания к многоэтажной части МКД). При этом часть постройки, где имеется 2 этажа, оказывает давление на основание (грунт) гораздо меньше, чем та, где более 2-х этажей. Для того, чтобы предотвратить деформацию конструкций и здания в целом, проектировщиком предусмотрены деформационные швы, которые разделяют не только стены, но и фундамент, монолитные плиты перекрытия и покрытия, тем самым защищая здание от разрушения. Деформационные швы располагаются от крыши до основания здания, тем самым устраняя деформации разной степени тяжести. Деформация представляет собой осадку фундаментов сооружения в виде вертикальных смещений, вызванных деформацией их основания под действием нагрузки от здания. Расхождение деформационного шва связано с деформациями, которые происходят в здании ввиду осадки основания, т.е. грунта. Осадка здания не имеет конкретный срок прекращения и конкретную дату возобновления. Расхождение деформационного шва (далее - ДШ), наличие неровностей в полу по вертикали в месте ДШ (пол здания в 2 этажа выше пола с большей этажностью), наличие сдвига стен по вертикали (обои разорваны в месте вертикального ДШ по внутренним стенам коридора, помещения, ориентированного на северный фасад) свидетельствуют о том, что все части здания с различным количеством этажей имеют различную величину осадки. Специалист указала, что возможными причинами неравномерной осадки здания могут быть: основания здания по своей структуре неоднородны; переизбыток влаги в грунте (основании) под фундаментом; ошибка в расчётах при проектировании, которая привела к различным нагрузкам на основание; суффозия (перемещение частиц грунта водой); наличие грунта в пределах площади застройки с различными типами по просадочности; аварийное подтопление. Также специалист указала, что наличие явных (видимых) деформаций не зависит ни от содержания, ни от эксплуатации здания. Приведение конструкций здания в надлежащее состояние необходимо выполнять в рамках капитального ремонта, как конструкций общедомового характера. В отношении легковозводимой гипсокартонной перегородки, установленной внутри спорного помещения, посредством которой истцом было выгорожено помещение меньшей площадью без естественного освещения и которая получила повреждения в виде трещин и разрыва обои, специалист указала, что данная перегородка расположена как параллельно, так и перпендикулярно по отношению к расположенному в помещении ДШ в конструкции пола и перекрытия над нижележащим этажом, а также перекрытии над данным помещением. В части перегородки, которая расположена и пересекает ДШ, имеет трещины в границах ДШ, что свидетельствует о протекании деформации в здании и в настоящее время.

Достоверность пояснений, полученных судом от специалиста, со стороны истца не опровергнута.

Таким образом, надлежит констатировать тот факт, что имеющиеся в помещении повреждения имеют различную причину их возникновения.

Ввиду недоказанности иного надлежит констатировать, что такие повреждения как деформация конструкции металлического дверного блока, установленного в смежной перегородке, отделяющей основное помещение от подсобного; отклонение от вертикали, деформация, наличие сквозных трещин в местах соединения со смежными конструкциями перегородок подсобного помещения; наличие на поверхности пола с бетонным основанием от наружной стены, вдоль смежной, соседней перегородки трещина шириной более 30 мм в виде разрыва; наличие на поверхности бетонного перекрытия в месте расположения соседнего офиса трещины шириной раскрытия более 20 мм; разрывы обои и линолеума вызвано деформациями в здании (большим проседанием одной части здания по отношению к другой его части по ДШ). При этом возникновение данной деформации здания не поставлено в зависимость от деятельности ответчика как организации, управляющей общим имуществом МКД (осуществляющей содержание и эксплуатацию общего имущества здания).

Как указывалось ранее, устранение деформации здания должно проводиться в рамках осуществления капитального ремонта здания.

Согласно протоколу общего собрания владельцев помещений в МКД N 2 от 16.03.2014 в рассматриваемом МКД был избран такой способ формирования фонда капитального ремонта как ведение специального счёте. Владельцем счета было определено ТСЖ "Магнит".

Вместе с тем, в силу положений статей 175-177 Жилищного кодекса Российской Федерации денежные средства на специальном счете его владельцу не принадлежат (данные средства принадлежат всем собственникам жилых и нежилых помещений МКД) и их распоряжение в целях проведения капитального ремонта МКД может производиться исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений МКД.

Согласно пункту 3 указанного протокола размер ежемесячного взноса был установлен в размере равном минимальному размеру, установленному Правительством Ростовской области на соответствующий год.

Как указало товарищество, по состоянию на 01.01.2019 размер средств на спецсчёте капитального ремонта МКД составлял 4 020 019 руб. 73 коп.

Согласно письму ИП Марченковой Н.Ю. от 17.04.2020 ориентировочная стоимость разработки проектной документации по усилению несущих конструкций здания составит 8 750 000 руб.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ТСЖ "Магнит" является некоммерческой организацией, в связи с чем оно не располагает денежными средствами, необходимыми для проведения капитального ремонта МКД за свой счёт, как и законно установленной обязанности по осуществлению таких действий.

ТСЖ "Магнит" в материалы дела были представлены копии протоколов общих собраний собственников помещений МКД N 1 от 18.07.2018 и N 1 от 21.12.2019 (т. 3 л.д. 90-91 и 115-116), из содержания которых следует, что председателями товарищества на обсуждение собраний выносились вопросы: об утверждении смет на ремонт фундаментов, подвалов, ограждающих конструкций (заделку деформационных швов здания), на частичный ремонт кровли. Собрания были признаны неправомочными ввиду отсутствия необходимого кворума.

ООО "Хорошие офисы" заявило о фальсификации данных документов, а также заявило ходатайство об истребовании у ТСЖ "Магнит" и у Госжилинспекции Ростовской области подлинников протоколов со всеми приложениями в соответствии с пунктом 20 Приложения N 1 к приказу Минстрой России N 44/пр от 28.01.2019.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отклонить выше указанные заявление о фальсификации доказательств и ходатайства об истребовании доказательств по делу, т.к. полагает, что их удовлетворение не будет способствовать правильному разрешению существующего спора по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по ежегодному проведению годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме возложена на самих собственников помещений в многоквартирном доме.

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (часть 2 статьи 45 Кодекса).

Таким образом, нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат в себе положений, в силу которых товарищество собственников жилья в те или иные сроки обязывалось бы к совершению действий по инициированию проведения общих собраний собственников помещений МКД, в том числе для разрешения вопросов об использовании денежных средств спецсчёта на капитальный ремонт МКД. Напротив, такая обязанность лежит на собственниках помещений МКД, в том числе на Камоцком В.Ф.

Предметом рассматриваемого спора является установление имелись ли со стороны ТСЖ "Магнит" допущения нарушений норм действующего законодательства в области управления общим имуществом МКД, повлекших неблагоприятные последствия для истца в виде возникновения у него реального ущерба в виде порчи соответствующего имущества.

Как указывалось ранее, выше приведённые повреждения нежилого помещения возникли в результате объективных причин, не зависящих от воли и действий (бездействия) ТСЖ "Магнит" - в результате "движения" деформационного шва здания, обусловленного неравномерным "проседанием" составных частей конструкций здания. Следовательно, выше приведённые повреждения нежилого помещения не могут быть вменены в вину ТСЖ "Магнит", т.к. ООО "Хорошие офисы" не представило доказательства, подтверждающие факт их возникновения из-за ненадлежащего осуществления товариществом своих обязанностей по содержанию и эксплуатации общего имущества МКД.

Последствия "проседания" частей конструкции здания МКД, вызванные объективными причинами, является риском Камоцкого В.Ф. как собственника нежилого помещения, расположенного в данном здании. При этом сам Камоцкий В.Ф. не предпринимал действий, направленных на уменьшение данных рисков, в том числе посредством инициирования проведения общих собраний собственников помещений МКД, направленных на распределение денежных средств спецсчёта на проведения капитального ремонта здания в целях устранения дальнейшего "движения" деформационного шва здания.

Как указывалось ранее, в спорном нежилом помещении также были выявлены следы частичного залития подвесного потолка атмосферными осадками. Данное обстоятельство признано ТСЖ "Магнит".

Хотя проникновение атмосферных осадков внутрь здания также вызвано "движением" деформационного шва здания, однако в силу выше приведённых положений постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416, приложения N 2 к постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, ТСЖ "Магнит" было обязано обеспечить надлежащий контроль за изменением ДШ и своевременно устранять протечки в отдельных местах кровли в течение одних суток с момента их образования.

При таких обстоятельствах, надлежит констатировать, что данную обязанность ТСЖ "Магнит" исполнило ненадлежащим образом, что привело к залитию спорного нежилого помещения.

Суд апелляционной инстанции предлагал ООО "Хорошие офисы" представить расчёт стоимости ремонтных работ, которые необходимо выполнить для устранения последствий залития нежилого помещения, а также перечня и стоимости работ по устранению последствий расхождения деформационного шва здания.

ООО "Хорошие офисы" в материалы дела был представлен уточняющий расчёт специалиста Жученко М.К., согласно которому стоимость ремонтно-восстановительных работ спорного помещения после залития составит 1 879 руб., стоимость работ по устранению последствий расхождения деформационного шва - 70 181 руб. (т. 3 л.д. 69-75).

Как указывалось ранее, расхождение деформационного шва здания не поставлено в причинно-следственную связь с деятельностью ТСЖ "Магнит" как лица, содержащего и эксплуатирующего общее имущества здания МКД, следовательно, в части требования о взыскании реального ущерба в размере 70 181 руб. ООО "Хорошие офисы" надлежит отказать.

Убытки в размере 1 879 руб., вызванные залитием спорного помещения, были признаны ТСЖ "Магнит" в судебном заседании суда апелляционной инстанции. Данные убытки подлежат взысканию с ответчика, т.к. они возникли в результате ненадлежащего исполнения ТСЖ "Магнит" своей обязанности по проведению ремонтных кровельных работ.

Суд апелляционной инстанции полагает, что исковое требование ООО "Хорошие офисы" о взыскании с ТСЖ "Магнит" упущенной выгоды в размере 162 000 руб. надлежит отклонить в силу следующего.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве субъективного представления данного лица. Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, являющимся единственным препятствием, не позволившим получить доход.

Возмещение упущенной выгоды должно обеспечивать восстановление нарушенного права потерпевшего ровно до того положения, которое существовало до момента нарушения права. При этом, возмещение упущенной выгоды не должно обогащать потерпевшего (определение Верховного суда Российской Федерации от 30.11.2010 N 6-В10-8).

Истец указывает на то, что ненадлежащее оказание услуг по содержанию общего имущества товариществом и регулярное протекание крыши из-за трещины в потолке и кровле привело к расторжению договора аренды нежилого помещения от 24.10.2016, заключённого с ООО "Ореховая роща". Упущенная выгода истца составляет 162 000 руб. в виде недополученной арендной платы от арендатора за период с февраля по ноябрь 2019 года, на которую истец мог рассчитывать при действии договора аренды.

Согласно акту приема-передачи в аренду нежилого помещения, составленного во исполнение пункта 2.3.1 договора аренды нежилого помещения N 1-УМГ-16 от 24.10.2016, заключенного между ООО "Офис сервис" и ООО "Ореховая роща", при передачи нежилого помещения арендатору сторонами было установлено состояние помещения как удовлетворительное, ООО "Ореховая роща" приняло помещение для осуществления своей хозяйственной деятельности.

При этом в обоснование взыскания убытков в виде упущенной выгоды истец ссылается на претензию N 312 от 08.06.2015, претензию N 150 от 13.04.2016, отправленные в адрес ТСЖ "Магнит" с требованием о проведении ремонтно-восстановительных работ, а именно, устранения трещин в полу, стенах, потолке, крыши., т.е. повреждений, имевшихся до заключения договора аренды с ООО "Ореховая роща". Выявление данных недостатков являлось возможным при визуальном осмотре, при этом ООО "Ореховая роща", принимая нежилое помещение в аренду, знало о его состоянии, наличии указанных дефектов и, тем не менее, приняло данное помещение в пользование.

Акт залития нежилого помещения, составленный 01.10.2018, подписан истцом и ООО "Ореховая роща".

Несмотря на данное обстоятельство, истец и ООО "Ореховая роща" 07.11.2018 заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды об установлении срока действия договора с 01.01.2019 до 30.11.2019.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что изначально договор аренды не содержал условие о конкретном сроке аренды.

При этом представитель истца не смогла дать вразумительных пояснений по вопросу о том, для какой цели было подписано дополнительное соглашение N 1 от 07.11.2018 к договору аренды, если фактически между сторонами действовало арендной обязательство с открытым сроком его исполнения. Также истец не смог дать пояснения по вопросу о том, для какой цели ООО "Ореховая роща" приняло обязательство по внесению арендной платы, если к моменту заключения дополнительного соглашения спорное нежилое помещение, как утверждает ООО "Хорошие офисы", уже находилось в неудовлетворительном техническом состоянии из-за расхождения деформационного шва и его залития атмосферными осадками.

Через непродолжительный период после подписания дополнительного соглашения к договору аренды ООО "Ореховая роща" 15.01.2019 уведомило истца о расторжении договора аренды в связи с протеканием потолка при любых осадках. Соглашением от 31.01.2019 ООО "Хорошие офисы" и ООО "Ореховая роща" расторгли договор аренды N 1-УМГ-16 от 26.10.2016 с 31.01.2019 в связи с регулярным протеканием крыши из-за трещины в потолке и кровле.

Как указывалось ранее, акты залития помещения от 01.10.2018, от 13.11.2018 и от 14.01.2019 составлены истцом в одностороннем порядке, при этом доказательства того, что ТСЖ "Магнит" своевременно уведомлялось о факте составления данных актов, в материалы дела не представлены. Из содержания актов невозможно установить, что протекание кровли носило значительный характер и приводило к порче иного имущества, располагающегося внутри спорного нежилого помещения (материалами дела подтверждён факт частичного залития только подвесного потолка), к реальной невозможности использования помещения по его целевому назначению. Доводы истца о том, что залитие приводило к обрушению потолка, повреждению линолеума и покрытия стен ничем не обоснованны.

С учётом изложенного, истец достоверно не доказал тот факт, что именно затопление послужило причиной расторжения договора аренды.

В соответствии со статьёй 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Таким образом, законом прямо предусмотрена обязанность собственников за свой счет осуществлять содержание и текущий ремонт имущества и оборудования, находящегося внутри занимаемого собственником помещения, не относящегося к общему имуществу многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 2.1.4 договора аренды, начиная с 24.10.2016 арендатор несет ответственность перед арендодателем по содержанию арендуемого имущества, а именно: при необходимости обязан производить своевременно за свой счет необходимый текущий ремонт арендуемого помещения. При этом стороны договорились, что под текущим ремонтом нежилого помещения понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникших повреждений и неисправностей, в том числе (но не ограничиваясь): замена перегоревших ламп, восстановление покрытия стен (поклейка обоев, рогожки, покраска и проч.), восстановление напольного покрытия (замена плитки, ламината, линолеума и проч.), ремонт дверей и окон, замена и/или ремонт жалюзи, замена и/или ремонт замков, петель и прочих механизмов.

При расторжении договора аренды арендатор обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им в период действия договора текущего ремонта нежилого помещения по рыночным ценам на момент расторжения договора.

Согласно пункту 2.2.3 договора аренды обязанность проведения капитального ремонта, сданного в аренду помещения, также была возложена на арендатора.

При этом капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалы дела истцом не представлено каких-либо доказательств проведения им работ по внутреннему ремонту нежилого помещения для сохранения его ликвидного состояния с целью сдачи в аренду и извлечения прибыли. Равным образом не представлено доказательств принятия им мер по понуждению арендатора к исполнению обязанности по ремонту помещения, предусмотренному пунктом 2.2.3 договора аренды.

Как указывалось ранее, деформации и трещины наблюдались в спорном нежилом помещении с 2016 года (до момента заключения договора аренды) и, соответственно, на дату подписания дополнительного соглашения N 1 от 07.11.2018. При этом в материалы дела не представлены доказательства того, что техническое состояние арендуемого помещения значительно ухудшилось после указанной даты в результате противоправных действий ответчика

При исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. При определении размера упущенной выгоды должны учитываться данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения денежных сумм или иного имущества.

Между тем, в данном случае отсутствуют основания для констатации обычных условий гражданского оборота при условии передачи истцом помещения в аренду лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, в состоянии, требующем существенных восстановительных работ.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом наличия вины ответчика в расторжении договора аренды и отсутствия причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступления неблагоприятных последствий у истца, в связи с чем в удовлетворении требования истца о взыскании упущенной выгоды надлежит отказать.

Поскольку судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для верного разрешения спора, а сделанные выводы противоречат имеющимся в деле доказательствам (пункты 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене.

В связи с частичной отменой судебного акта судебные расходы по делу подлежат перераспределению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела ООО "Хорошие офисы" понесло следующие судебные расходы: по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб. (т. 1 л.д. 79-81), по получению заключения специалиста в размере 6 000 руб. (т. 1 л.д. 84-86), по уплате государственной пошлины по иску в размере 7 680 руб. (т. 1 л.д. 12).

С учётом того, что заявленные требования подлежат удовлетворению на 0,81%, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 62 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, 49 руб. судебных расходов на досудебное исследование, 243 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Ответчик при обращении с апелляционной жалобой оплатил государственную пошлину в размере 3 000 руб. (т. 3 л.д. 8), в связи с чем с истца в пользу ответчика надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2 976 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

заявление о фальсификации доказательств и ходатайство об истребовании доказательств отклонить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 28 октября 2019 года по делу N А53-13016/2019 отменить в части, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

"Взыскать с товарищества собственников жилья "Магнит" (ИНН 6163097744, ОГРН 1096195001638) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хорошие офисы" (ИНН 6163097744, ОГРН 1096195001638) 1 879 руб. убытков, 62 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, 49 руб. судебных расходов на досудебное исследование, 243 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хорошие офисы" (ИНН 6163097744, ОГРН 1096195001638) в пользу товарищества собственников жилья "Магнит" (ИНН 6163097744, ОГРН 1096195001638) судебные расходы по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2 976 руб.".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов