Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2020 г. N 09АП-19842/20 по делу N А40-318714/2019

г. Москва

08 июня 2020 г.

Дело N А40-318714/19

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.

судей Александровой Г.С., Бондарева А.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ИЗОТОП-ПРОК"

на решение Арбитражного суда г. Москвы 20 февраля 2020 года

по делу N А40-318714/19, принятое судьей Немтиновой Е.В. (142-2430),

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "ИЗОТОП-ПРОК" (ИНН 7715034071, ОГРН 1027739715684)

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: Бобров А.К. по доверенности от 23.10.2018 г.; диплом номер 107724 3794581 от 05.07.2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО "Изотоп-Прок" (далее - ответчик, заявитель, Общество) задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 03-00196/08 от 28.03.2008 за период с 01.09.2017 по 31.07.2019 в размере 1 581 825 руб. 00 коп., пени за период с 06.09.2017 по 31.07.2019 в размере 143 618 руб. 27 коп. (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2020 года по делу N А40-318714/19 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным по делу решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить, взыскав с ООО "Изотоп-Прок" в пользу Департамента городского имущества города Москвы задолженность в размере 536 888 руб. 71 коп., пени в размере 17 632 руб. 11 коп.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца, уведомленный судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явился, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Изотоп-Прок" (арендатор) заключен договор N 03-00196/08 от 28.03.2008 аренды нежилого помещения (далее - Договор) площадью 183,40 кв.м, расположенного по адресу: Москва, Полярная улица, д. 17, корп. 1 (в редакции дополнительных соглашений).

В соответствии с пунктом 6.5 Договора ответчик обязался вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца.

Вступившим в законную силу решением от 20.04.2018 по делу N А40-207675/17-77-667 признано незаконным решение Департамента об отказе в предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы оформленного письмом от 16.10.2017 NДГИ-1-77620/17-1; Департамент был обязан в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу направить Обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 17, к. 1 общей площадью 183,4 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1,3,4,17,18,20,21). Решение вступило в законную силу 30.08.2018 г.

Вступившим в законную силу решением от 16.09.2019 по делу N А40-41529/19 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 183,40 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, Полярная улица, д. 17, корп. 1 (у сторон имелся спор по выкупной цене; решение вступило в законную силу 22.11.2019).

В пункте 7.1 договора стороны предусмотрели, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В обоснование иска Департамент указывает на то, что Общество в нарушение принятых на себя обязательств не вносило арендную плату за период с 01.09.2017 по 31.07.2019, в связи с чем задолжало Департаменту 1 581 825 руб. 00 коп.; на сумму задолженности начислены пени по пункту 7.1 Договора за период с 06.09.2017 по 31.07.2019 в размере 143 578 руб. 72 коп.

Оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции установил, что поскольку Общество в период с 01.09.2017 по 31.07.2019 пользовалось арендованным помещением, как арендатор, что Обществом не оспорено и не опровергнуто, но арендную плату не вносило (доказательства обратного отсутствуют), оно должно оплатить Департаменту задолженность по арендной плате; Общество не исполнило обязанность по внесению арендных платежей в установленный договором аренды срок, поэтому Департамент правомерно начислил ему пени за период с 06.09.2017 по 31.07.2019 в размере 143 578 руб. 72 коп., что не противоречит статье 330 ГК РФ и условиям договора аренды (пункт 7.1).

Апелляционный суд с данными выводами суда не согласен, в связи со следующим.

Согласно п.1 ст.445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно п. 1 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 Закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

В силу ч.3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, уполномоченные органы, получившие заявление обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

В силу п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" вступившее в законную силу судебное решение, содержащее условия договора, является достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требует каких-либо дополнительных действий от сторон.

При заключении договора купли-продажи арендуемого помещения прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ 28.02.2017 года ООО "Изотоп-Прок" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

07.12.2018 г. - дата фактического направления ООО "Изотоп-Прок" проекта договора купли-продажи.

Срок с момента обращения с заявлением не может превышать 85 дней (в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).

Департаменту необходимо было направить проект договора купли-продажи не позднее 24.05.2017 года.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как указано в п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Следовательно, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Бездействие истца в отношении заключения договора исключает обязанность уплаты ответчиком арендной платы, поскольку в случае своевременного совершения им действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, ответчик приобрел бы право собственности на вышеуказанное нежилое помещение и не понес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей за использование нежилого помещения за спорный период. Следовательно, именно виновное поведение истца по необоснованному уклонению от заключения договора влечет необходимость отказа как в основном, так и акцессорном требованиях по настоящему делу.

Таким образом, исходя из установленной причинно-следственной связи между неправомерными действиями истца и понесенными ответчиком убытками, начисление арендной платы и неустойки за период с 01.09.2017 по 06.12.2018 является неправомерным.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, полностью повторяют позицию стороны в суде первой инстанции, в связи с чем, в силу принципа состязательности, истец имел достаточное время для формирования позиции в опровержение данного обстоятельства в целом и доводов апелляционной жалобы ответчика в частности.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает доказанными обстоятельства нарушения Департаментом сроков, предусмотренных Законом N 159-ФЗ, на заключение договора о передаче арендуемого помещения в собственность ответчика, исходя из того, что в результате незаконного бездействия истца, последний поставил ответчика перед необходимостью продолжать отношения в рамках договора аренды, тогда как в случае совершения Департаментом в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение с ответчиком договора купли-продажи, общество, с 2017 года могло осуществлять пользование необходимым ей для осуществления предпринимательской деятельности на правах собственника.

Ответчик, добросовестно полагая все необходимые формальности, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, со своей стороны исполненными, ожидая ответа Департамента, правомерно прекратил внесение арендных платежей по договору с момента истечения предельных сроков для предоставления государственной услуги.

Согласно представленному Обществом расчетом, задолженность перед Департаментом составляет (за период пользования нежилым помещением после получения проекта договора купли-продажи) 536 888 руб. 71 коп. по арендной плате, пени в размере 17 632 руб. 11 коп. Доказательств оплаты данной задолженности ответчиком в материалы дела не представлено.

Расчет суммы задолженности и пени судом проверен, арифметически и методологически выполнен верно. Оснований для его изменения и признания не верным не установлено.

В связи с этим, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что требование о взыскании задолженности и пени подлежит удовлетворению частично за период с 07.12.2018 по 31.07.2019.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене, как вынесенное при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, применительно к п.1. ч.1. ст. 270 АПК РФ.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2020 года по делу N А40-318714/19 отменить в части.

Взыскать с ООО "Изотоп-Прок" (ИНН 7715034071, ОГРН 1027739715684) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) задолженность по арендной плате за период с 07.12.2018 г. по 31.07.2019 г. в размере 536 888 руб. 71 коп., пени за период с 07.12.2018 г. по 31.07.2019 г. в размере 17 632 руб. 11 коп.

Взыскать с ООО "Изотоп-Прок" (ИНН 7715034071, ОГРН 1027739715684) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 14 090 рублей.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "Изотоп-Прок" (ИНН 7715034071, ОГРН 1027739715684) 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

В удовлетворении остальной части исковых требований Департаменту городского имущества города Москвы - отказать.

В оставшейся части решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2020 года по делу N А40-318714/19 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Панкратова Н.И.

Судьи

Александрова Г.С. Бондарев А.В.