Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2020 г. N 11АП-4881/20 по делу N А55-33197/2019

г.Самара

08 июня 2020 г.

Дело N А55-33197/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Засыпкиной Т.С., Бажана П.В.,

при ведении протокола судебного заседания Ахмеджановой Э.М. с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "АККП" - представителя Закревской Л.Н. (доверенность от 22.05.2019),

от администрации муниципального района Ставропольский Самарской области - представитель не явился, извещена,

от третьего лица: администрации сельского поселения Васильевка муниципального района Ставропольский Самарской области - представитель не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 июня 2020 года апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АККП"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 04 марта 2020 года по делу N А55-33197/2019 (судья Коршикова О.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АККП" (ИНН 6382047954, ОГРН 1046303276106), Самарская область, Ставропольский район, с.Васильевка, к администрации муниципального района Ставропольский Самарской области (ИНН 6382050682, ОГРН 1056382080732), Самарская область, Ставропольский район, с.Васильевка, третье лицо: администрация сельского поселения Васильевка муниципального района Ставропольский Самарской области, Самарская область, Ставропольский район, с.Васильевка,

о признании незаконным постановления N 7311 от 27.09.2019 об отказе в предоставлении земельного участка, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АККП" (далее - ООО "АККП", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к администрации муниципального района Ставропольский Самарской области (далее - администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным постановления администрации муниципального района Ставропольский Самарской области N 7311 от 27.09.2019 об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования сельское поселение Васильевка муниципального района Ставропольский Самарской области, об обязании администрации муниципального района Ставропольский в тридцатидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении в собственность ООО "АККП" земельного участка с кадастровым номером 63:32:1405008:67, расположенного по адресу: Самарская область, муниципального района Ставропольский Самарской области, сельское поселение Васильевка, село Васильевка, ул. Мира, участка N 67, и направить в адрес ООО "АККП" проект договора купли-продажи земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация сельского поселения Васильевка муниципального района Ставропольский Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 марта 2020 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "АККП" просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на то, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне СХ2-5, установленной в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением собрания представителей с.п. Васильевка м.р.Ставропольский Самарской области от 30.12.2013 N 108, в которой вспомогательным видом разрешенного использования является ведение сельскохозяйственного производства. По мнению заявителя, отнесение земельного участка к землям населенных пунктов не препятствует его выкупу в порядке под.9 п.2 ст.39.3 ЗК РФ. При этом истец является арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды N 717 от 05.12.2008 более трех лет, договор возобновлен на неопределённый срок, арендатор использует его по целевому назначению, вносит арендные платежи, запись о договоре аренды в ЕГРН не погашена.

На основании ч.5 ст.158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 20 апреля 2020 года рассмотрение дела было отложено на 14 час 30 мин 01 июня 2020 года.

Определением суда от 01 июня 2020 года в составе суда, рассматривающего данное дело, произведена замена судьи Корнилова А.Б. на судью Бажана П.В., в связи с его нахождением в очередном ежегодном отпуске, после чего рассмотрение дела было начато заново.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, администрации сельского поселения Васильевка муниципального района Ставропольский Самарской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель ООО "АККП" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя ООО "АККП", арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ООО "АККП" заключен договор аренды N 717 от 05.12.2008 (далее - договор, договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 63:32:1405008:67, площадью 50000 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, село Васильевка, улица Мира, участок N67. Земельный участок был предоставлен обществу под рынок по продаже сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с п. 1.4 договора договор заключен сроком на 5 (пять лет) и подлежит государственной регистрации (л.д. 23-24).

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 17.12.2019 (л.д. 91-92).

Заявитель 28 августа 2019 года обратился в администрацию муниципального района Ставропольский с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 63:32:1405008:67, расположенного по адресу: Самарская область, м.р. Ставропольский Самарской области, сельское поселение Васильевка, село Васильевка, улица Мира, участок N 67, в порядке статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов (л.д. 26).

Постановлением администрации муниципального района Ставропольский N 7311 от 27.09.2019 обществу отказано на основании п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка (л.д. 28).

Посчитав, что заявителю незаконно отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка, ООО "АККП" обратилось в суд с настоящим заявлением.

Заявитель считает, что имеет преимущественное право на приобретение испрашиваемого земельного участка без проведения торгов, поскольку разрешенное использование земельного участка - "под выращивание сельскохозяйственной продукции"; с момента заключения договора аренды и до настоящего момента заявитель развивает земельный участок в полном объеме для целей сельскохозяйственного производства. По мнению заявителя, договор на основании письма от 23.08.2017 N 7397 возобновлен на тех же условиях при отсутствии возражений арендодателя, дополнительное соглашение N 372 от 03.09.2018 к договору аренды.

Однако данные доводы заявителя суд первой инстанции отклонил по следующим основаниям.

Согласно пункту 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При проверке законности оснований передачи земель, находящихся в публичной собственности в частную, арбитражный суд не связан только мотивами отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. К числу самостоятельных категорий отнесены земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов (подпункты 1 и 2 пункта 1).

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к зонам сельскохозяйственного использования (подпункт 6 пункта 1 статьи 85 ЗК РФ).

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах представляют собой земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемые в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Установив, что земельный участок с кадастровым номером 63:32:1405008:67 относятся к категории земель населенных пунктов (л.д. 29).

Таким образом, к нему не применим порядок предоставления в собственность, установленный статьей 10 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Данная правовая позиция отражена в определение Верховного Суда РФ от 14.08.2019 N 306-ЭС19-12492 по делу N А57-9270/2018.

Более того, суд первой инстанции отметил, что у заявителя отсутствовало право на приватизацию земельного участка в силу наложенного моратория.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения является одним из элементов и составной частью оборота земель сельскохозяйственного назначения и регулируется также Законом N 101-ФЗ.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

Отношения по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы главой V.1 ЗК РФ, в соответствии с положениями которой предоставление таких земельных участков осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (статья 39.2), в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1).

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрена продажа без торгов, в частности, земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 8); земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9).

В соответствии с п. 4. ст. 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

В соответствии со ст. 20 Закона Самарской области от 11 марта 2005 года N 94-ГД "О земле" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение, гражданам и юридическим лицам в аренду с правом выкупа в соответствии с договорами, заключенными до введения в действие ЗК РФ, а также приватизация сельскохозяйственных угодий в случае, указанном в части 1 статьи 26 настоящего Закона, может осуществляться с момента вступления в силу настоящего Закона. Приватизация иных, кроме указанных в части 1 настоящей статьи, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, предусмотренном пунктом 1 части 2 статьи 9 настоящего Закона, может осуществляться, за исключением случаев, предусмотренных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, с 01 января 2021 года.

Поскольку с заявлением общество обратилось до истечения указанного выше срока, у него отсутствовало право на приобретение земельного участка в собственность.

Указанный подход отражен в постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.2019 N 06-49719/2019 по делу N 55-23543/2018.

Ссылка заявителя на дополнительное соглашение к договору аренды судом первой инстанции не принята ввиду следующего.

На основании распоряжения администрации муниципального района Ставропольский от 29.04.2011 N 3492 заключено дополнительное соглашение N 372 от 03.09.2018 к договору аренды об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "под выращивание сельскохозяйственной продукции" и изменен расчет арендной платы (л.д. 76, 79-80).

Однако Управлением Росреестра по Самарской области 10.01.2019 было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения на том основании, что срок действия договора аренды истек 05.12.2013 (л.д. 81-83).

В выписке из ЕГРН установлено обременение земельного участка с 05.12.2008 на пять лет (л.д. 29 на обороте).

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом дополнительное соглашение от 03.09.2018 должно было быть заключено не только в простой письменной форме, но и подлежало обязательной государственной регистрации. Указанное требование закона сторонами выполнено не было, а поэтому дополнительное соглашение не может считаться заключенным по формальным основаниям.

Довод заинтересованного лица о неверной категории земельного участка не может служить основанием для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность заявителю.

Приведенная заявителем судебная практика не принята судом во внимание, поскольку основана на иных фактических обстоятельствах дела.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого постановления администрации муниципального района Ставропольский незаконным и в удовлетворении заявленных требований отказал.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне СХ2-5, установленной в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением собрания представителей с.п. Васильевка м.р. Ставропольский Самарской области от 29.12.2013 N 108, в которой вспомогательным видом разрешенного использования является ведение сельскохозяйственного производства, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку спорный земельный участок расположен в территориальной зоне СХ2-5, установленной в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением собрания представителей с.п. Васильевка м.р.Ставропольский Самарской области от 30.12.2013 N 108, - "подзона, занятая объектами сельскохозяйственного назначения", предназначена для размещения объектов, используемых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Соответственно вид разрешенного использования участка не соответствует видам разрешенного использования земельных участков, установленных Правилами.

Вместе с тем в силу п.1 ст.77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Следовательно, территориальные зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов относятся к землям населенные пунктов, а не к землям сельскохозяйственного назначения.

Между тем статья 20 Закона Самарской области от 11 марта 2005 года N 94-ГД "О земле" предусматривает, что приватизация иных, кроме указанных в части 1 настоящей статьи, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, предусмотренном пунктом 1 части 2 статьи 9 настоящего Закона, может осуществляться, за исключением случаев, предусмотренных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, с 01 января 2021 года.

Доводы заявителя о том, что отнесение земельного участка к землям населенных пунктов не препятствует его выкупу в порядке под.9 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, необоснованна, так как подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ устанавливает продажу без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При этом то, что истец является арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды N 717 от 05.12.2008 более трех лет, договор возобновлен на неопределённый срок, арендатор использует его по целевому назначению, вносит арендные платежи, запись о договоре аренды в ЕГРН не погашена, не свидетельствует о наличии у него права на получение земельного участка в собственность без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ по вышеуказанным причинам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, который дал им правильную оценку. Указанные доводы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении дела, и не могут поставить под сомнение правильность применения им норм материального и процессуального права.

Иных доводов, являющихся основанием в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.

На основании изложенного решение суда от 04 марта 2020 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 марта 2020 года по делу N А55-33197/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Филиппова

Судьи

Т.С. Засыпкина П.В. Бажан