Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2020 г. N 07АП-3840/20 по делу N А03-308/2019

город Томск

8 июня 2020 г.

Дело N А03-308/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Стасюк Т.Е.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Павловой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гареевой В.Ф., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края (N 07АП-3840/2020) на решение от 05.03.2020 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-308/2019 по иску Управления имущественных отношений Алтайского края, (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376, 656049, Алтайский край, город Барнаул, улица Чкалова, 64) к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоАльянс" (ИНН 2221180394, ОГРН 1102225009072, 656905, Алтайский край, город Барнаул, проезд Южный, 17 А) об изъятии объектов незавершенного строительства.

СУД УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоАльянс" (далее - ответчик, общество, ООО "ЭкоАльянс") об изъятии объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проезд Южный, 17а:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030507:324, площадь застройки 2366,8 кв.м., степень готовности - 98%, назначение "нежилое здание";

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030507:367, площадь застройки 907,7 кв.м., степень готовности - 97%, назначение "нежилое", наименование "проектируемое наименование - административное здание";

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030507:366, площадь застройки 28,1 кв.м., степень готовности - 97%, назначение "нежилое", наименование "проектируемое наименование - контрольно-пропускной пункт";

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030507:365, площадь застройки 73,2 кв.м., степень готовности - 97%, назначение "нежилое здание (проектируемое)", путем продажи с публичных торгов.

Решением от 05.03.2020 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что разрешение на ввод объектов в эксплуатацию отсутствует, за выдачей данного разрешения ответчик не обращался, в судебном порядке право собственности на завершенные строительством объекты недвижимости за ответчиком не признано; в ЕГРП содержатся сведения о государственной регистрации права собственности ответчика именно на объекты незавершенного строительства, основания не доверять сведениям, содержащимся в ЕГРН отсутствуют.

Ответчик представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором, отклоняя доводы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе. Ходатайств об отложении судебного заседания от участвующих в деле лиц не поступало. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возможно рассмотрение дела в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (с 01.01.2017 - Министерство имущественных отношений Алтайского края, а с 15.11.2018 - управление имущественных отношений Алтайского края) (арендодателем) и ООО "ЭкоАльянс" (арендатором), заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 4367-з от 05.08.2015 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030507:62, площадью 10380 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проезд Южный, 17а (далее - земельный участок), для завершения строительства производственно-складской базы, сроком на 3 года с момента вступления договора в силу.

Согласно пункту 2.2 договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.08.2015.

Так как государственная регистрация осуществлена 20.08.2015, срок действия договора истек 20.08.2018.

Письмом от 24.05.2018 N 24/8377 истец уведомил ответчика о прекращении срока действия договора.

В связи с истечением срока действия договора в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 22:63:030507:62, расположенного по адресу: г. Барнаул, проезд Южный, 17а, погашена.

По данным ЕГРН в границах земельного участка расположены объекты капитального строительства:

- объект незавершённого строительства, имеющий кадастровый номер 22:63:030507:324, площадь застройки 2366,8 кв.м., степень готовности 98 %, назначение "нежилое здание" (право собственности зарегистрировано за ответчиком 26.12.2013 за N 22-22-01/177/2013-332);

- сеть водоснабжения, имеющая кадастровый номер 22:63:030507:355, протяженность 205 м, назначение "сооружения коммунального хозяйства" (право собственности зарегистрировано за ответчиком 25.10.2017 за N 22:63:030507:355-22/001/2017-1);

- сеть канализации, имеющая кадастровый номер 22:63:030507:356, протяженность 112 м, назначение "сооружения коммунального хозяйства" (право собственности зарегистрировано за ответчиком 07.11.2017 за N 22:63:030507:356-22/001/2017-1);

- комплектная трансформаторная подстанция 6/0,4 кВ, имеющая кадастровый номер 22:63:030507:350, площадь застройки 4,6 кв.м., назначение "сооружения электроэнергетики" (право собственности зарегистрировано за ответчиком 21.06.2017 за N 22:63:030507:350-22/001/2017-1);

- кабельная линия электропередачи 6кВ, имеющая кадастровый номер 22:63:030507:2294, протяженность 1580 м, назначение "сооружения электроэнергетики" (право собственности за ответчиком зарегистрировано 0.08.2017 за N 22:63:000000:2294-22/001/2017-1);

- объект незавершённого строительства, имеющий кадастровый номер 22:63:030507:367, площадь застройки 907,7 кв.м., степень готовности 97%, назначение "нежилое", наименование "проектируемое наименование - административное здание" (право собственности за ответчиком зарегистрировано 10.07.2018 за N 22:63:030507:367-22/001/2018-1);

- объект незавершённого строительства, имеющий кадастровый номер 22:63:030507:366, площадь застройки 28,1 кв.м., степень готовности 97%, назначение "нежилое", наименование "проектируемое наименование - контрольно-пропускной пункт" (право собственности за ответчиком зарегистрировано 10.07.2018 за N 22:63:030507:366-22/001/2018-1),

- объект незавершённого строительства, имеющий кадастровый номер 22:63:030507:365, площадь застройки 73,2 кв.м., степень готовности 97%, назначение "нежилое здание (проектируемое)" (право собственности за ответчиком зарегистрировано 10.07.2018 за N 22:63:030507:365-22/001/2018-1).

Ссылаясь на то, что строительство объектов недвижимости не завершено, согласно информации комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проезд Южный, 17а, ответчику не выдавалось, срок договора аренды земельного участка истек, истец обратился в суд с рассматриваемым иском. При этом истец указывает на то, что поскольку договор заключен для завершения строительства производственно-складской базы, в силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, с 20.08.2018 договорные отношения с ответчиком прекращены.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на день рассмотрения спора степе6нь готовности объектов составляет 100 %, оснований для изъятия объектов и реализации их с публичных торгов не имеется.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из искового заявления и апелляционной жалобы, позиция истца основана на том, что договор аренды земельного участка действовал до 20.08.2018 (3 года с момента государственной регистрации - 20.08.2015), введенные в эксплуатацию объекты недвижимого имущества на земельном участке отсутствуют, соответственно, строительство не завершено.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывал, что основания для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, поскольку на земельном участке отсутствуют объекты незавершенные строительством, фактически строительство объектов недвижимого имущества завершено на 100%.

Определением суда от 06.06.2019 производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Алтерра", эксперту Савинцеву Григорию Олеговичу.

Согласно экспертному заключению N 090-09.19 от 30.10.2019 в результате осмотра нежилых зданий с кадастровыми номерами: 22:63:030507:324 (производственное здание); 22:63:030507:367 (административное здание); 22:63:030507:366 (контрольно-пропускной пункт); 22:63:030507:365 (склада топлива), сопоставления с проектными решениями, нормативной базой установлено, что степень готовности данных зданий составляет 100%. В результате осмотра нежилого здания кадастровый номер 22:63:030507:367 (административное здание), сопоставления с нормативной базой установлено, что в помещении на втором этаже не выполнен монтаж освещения, на первом этаже в помещении коридора и тамбура не в полном объеме выполнены отделочные работы (не выполнена шпаклевка и окраска стен, окраска потолков), не выполнена облицовка ступеней лестницы кафельной плиткой. С учетом степени готовности отдельных конструкций исследуемого здания, степень готовности здания с кадастровым номером 22:63:030507:367 (административное здание) составляет 95,7%. В результате проведенных исследований на предмет соответствия строительным, противопожарным нормам и правилам, а также требованиям иных нормативно-технических документов, эксперт пришел к выводу о том, что исследуемые здания с кадастровыми номерами 22:63:030507:324, 22:63:030507:367, 22:63:030507:366, 22:63:030507:365 соответствуют требованиям строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также требованиям иных нормативно-технических документов, предъявляемым к зданиям с учетом их целевого использования. Выявленные недостатки в здании с кадастровым номером 22:63:030507:367 (административное здание) не создают угрозу жизни и здоровью людей. Сохранение и эксплуатация исследуемых зданий (зданий с кадастровыми номерами 22:63:030507:324, 22:63:030507:367 22:63:030507:366, 22:63:030507:365) возможна. При этом эксперт отметил, что отсутствие части отделочных работ в здании с кадастровым номером 22:63:030507:367 (административное здание) не оказывает влияния на возможность его эксплуатации.

Определением суда от 27.12.2019 по настоящему делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническую экспертиза, проведение которой также было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Алтерра", эксперту Савинцеву Григорию Олеговичу.

Согласно экспертному заключению N 090-09.19-1 от 27.01.2020 эксперт пришел к выводу о том, что с учетом устранения ранее выявленных недостатков, степень готовности здания с кадастровым номером 22:63:030507:367 (административное здание) составляет 100 %.

Судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка в заключении.

Указанное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречия судом апелляционной инстанции не установлены.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт завершения строительства объектов, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объектов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов не завершение строительства объекта. По смыслу указанной нормы права, реализация с торгов незавершенного строительством объекта осуществляется с целью завершения строительства лицом, которое приобретает данный объект на торгах. В рассматриваемом случае, с учетом установленного экспертными заключениями завершения строительства, объекты не нуждаются в завершении строительства.

Довод апелляционной жалобы о том, что разрешение на ввод объектов в эксплуатацию отсутствует, что свидетельствует о том, что строительство объектов не завершено, коллегией отклоняется, в силу следующего.

Действительно, согласно части 10 статьи 55 ГрК Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 ГрК Российской Федерации).

В рассматриваемом случае объекты недвижимости зарегистрированы в установленном законом порядке как объекты, не завершенные строительством, акты ввода их в эксплуатацию отсутствуют. Вместе с тем, строительство объектов фактически завершено, требуется ввести объекты в эксплуатацию.

Как указано выше, определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ.

Истец, заявляя о применении статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обосновал цель, для которой требуется реализация объектов на торгах, с учетом того, что строительство объектов фактически завершено и степень их готовности, согласно заключениям судебной экспертизы, составляет 100%.

Выводы судебных экспертиз истцом не оспорены, и не опровергнуты иными доказательствами.

Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя, который от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.03.2020 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-308/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

О.Ю. Киреева Ю.И. Павлова