Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2020 г. N 15АП-3239/20 по делу N А53-38414/2019

город Ростов-на-Дону

09 июня 2020 г.

дело N А53-38414/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,

судей Емельянова Д.В., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.,

рассмотрев в отсутствие участвующих в деле лиц в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2020 по делу N А53-38414/2019, принятое

по заявлению Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "ДонСтрой"

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения обременения права аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды, выраженного в сообщении от 26.07.2019 N 61/001/007/2019-64690.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ИНН 6161040340, ОГРН 1046161003272).

Решением от 17.01.2020 суд признал незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 26.07.2019 N 61/001/007/2019-64690 и обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды от 18.04.2007 N 29839 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:588, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловской район, 5 мкр СЖР по пр. Королева.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что законодательство предусматривает возможность погашения регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, возникшей на основании Закона N 214-ФЗ, исключительно с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке. До настоящего времени застройщик с приложением документов, подтверждающих передачу объектов долевого строительства участникам долевого строительства, не обращался. Факт, подтверждающий передачу застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства (ввиду не предоставления актов приема-передачи) Управлением не установлен. Государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства до настоящего времени не произведена. Таким образом, у Управления отсутствовали сведения об исполнении застройщиком обеспеченных залогом обязательств по ряду договоров долевого участия в строительстве.

В судебное заседание не явились представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Участвующие в деле лица извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции. Судом апелляционной инстанции в картотеке арбитражных дел по адресу http://kad.arbitr.ru своевременно опубликованы определения о принятии апелляционной жалобы к производству, об изменении даты судебного разбирательства - определения от 27.03.2020 и от 28.04.2020, опубликованы 28.03.2020 и 29.04.2020 соответственно.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО, департамент) в лице представителя, действующего на основании доверенности N 1/14 от 09.01.2019, обратился с заявлением в Управление Росреестра по Ростовской области о прекращении ограничения прав и (или) обременения объекта недвижимости: договор аренды N 29839 от 18.04.2007 в отношений земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:588 на основании соглашения к договору аренды земельного участка N 29839 от 18.04.2007 между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Донстрой".

29.04.2019 государственным регистратором принято решение о приостановлении осуществления действий по прекращению ограничения прав и (или) обременения объекта недвижимости на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, то есть до 26.07.2019.

Государственным регистратором указано, что в целях устранения причин приостановления осуществления действий по прекращению ограничения прав и (или) обременения ООО "Донстрой" необходимо обратиться за прекращением регистрационной записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:588 в соответствии с частью 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ.

26.07.2019 в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 29.04.2019 N 61/001/007/2019-64690, Управление Росреестра отказало в осуществлении действий по прекращению ограничения прав и (или) обременения объекта недвижимости решением от 26.07.2019 N61/001/007/2019-64690.

Считая незаконным отказ в осуществлении государственной регистрации, ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.

В силу статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

На основании части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В ходе проведенной правовой экспертизы государственным регистратором было выявлено, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:588, расположенном по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, 5 мкр СЖР по просп. Королева: категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - для строительства многоэтажного жилого дома (пятно 5-18А) с объектами соцкультбыта и подземной автостоянкой; с уточненной площадью 2314 кв.м.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:588 имеется регистрационная запись об ограничении права аренды ООО "Донстрой" в пользу участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве, возникшем в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

По состоянию на 29.04.2019 регистрационная запись об ипотеке в пользу участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:588 не прекращена.

В соответствии со статьей 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ возникший на основании данного Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В силу части 11 статьи 53 Закона N 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом N 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным Законом N 218-ФЗ.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ, введенном Федеральным законом от 17.06.2010 N119-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В апелляционной жалобе регистратором указано, что застройщик с приложением документов, подтверждающих передачу объектов долевого строительства участникам долевого строительства, не обращался. Факт, подтверждающий передачу застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства (ввиду не предоставления актов приема-передачи) Управлением не установлен. Государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства до настоящего времени не произведена. Таким образом, у Управления отсутствовали сведения об исполнении застройщиком обеспеченных залогом обязательств по ряду договоров долевого участия в строительстве.

Доводы жалобы отклоняются судом по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, 31.03.2009 Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону выдал разрешение на ввод 20-этажного 126-квартирного жилого дома с помещениями соцкультбыта и подземной автостоянкой; имеются сведения о регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Законодателем установлено правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с ч. 5 ст. 40 Закона о регистрации при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

В соответствии с ч. 5 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир. После постановки на кадастровый учет многоквартирного жилого дома осуществляется регистрация права собственности на квартиры.

Таким образом, с учетом положений ЖК РФ, Закона о регистрации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в п.п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Соответственно, с учетом ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства, на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность собственников помещений в доме.

При этом, отсутствие государственной регистрации квартир всеми долевыми участниками, не исключает переход земельного участка в общую долевую собственность.

Как правильно указано судом первой инстанции, в данном случае у участников долевого строительства, которым не были переданы помещения в составе многоквартирного дома, право на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок также возникло.

Кроме того, 08.12.2009 между департаментом и ООО "Донстрой" подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 29839 от 18.04.2007.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о прекращении заложенного права.

При обращении в управление департаментом в качестве документа-основания для государственной регистрации было представлено указанное соглашение к договору аренды земельного участка N 29839 от 18.04.2007, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 17.04.2019.

В соответствии с частью 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Таким образом, прекращение права аренды прекращает и залог этого права.

При совокупности приведенных обстоятельств, решение Управления Росреестра от 26.07.2019 N 61/001/007/2019-64690 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды, не соответствует закону и нарушает права заявителя по делу.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Решение суда от 17.01.2020 является законным и обоснованным. Основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2020 по делу N А53-38414/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

Д.В. Емельянов М.В. Соловьева