Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2020 г. N 04АП-2398/20 по делу N А58-11062/2019

г. Чита

09 июня 2020 г.

Дело N А58-11062/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2020 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фанам-Синема" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 марта 2020 года по делу N А58-11062/2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фанам-Синема" (ОГРН 1051402230550, ИНН 1435163980) к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ОГРН 1031402045905, ИНН 1435134280) о признании односторонней сделки по распоряжению договора аренды земельного участка N 09-1/2014-0672 от 22.07.2014 недействительной,

в отсутствие в судебном заседании лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фанам-Синема" (далее - истец, ООО "Фанам-Синема", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - ответчик, ДИиЗО, Департамент) о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка N 09-1/2014-0672 от 22.07.2014 недействительной и применении последствия недействительности односторонней сделки в виде признания данного договора аренды земельного участка действующим.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 марта 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции со ссылкой на пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621, статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу о возобновлении спорного договора аренды земельного участка на неопределенный срок, указал на реализацию Департаментом своего прав на одностороннее расторжение договора.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 марта 2020 года по делу N А58-11062/2019, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Согласно доводам апелляционной жалобы, Общество несогласно с выводом суда о реализации Департаментом, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, права на односторонний отказ от договора, продленного на неопределенный срок, поскольку позиция Департамента состояла в том, что договор аренды окончился. По мнению, заявителя жалобы, Департамент не имел права отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, а должен был использовать судебный порядок расторжения договора.

В материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик с выводами суда первой инстанции суда согласен, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 08.05.2020.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 22.07.2014 между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска и ООО "Фанам-Синема" был заключен договор аренды земельного участка N 09-1/2014-0672, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, квартал 203 с кадастровым номером 14:36:105027:217 для использования под проектирование и строительство культурно-развлекательного центра сроком до 22.07.2017.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой срок по соглашению сторон.

22.07.2014 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (приложение N 1 к договору).

Договор прошел государственную регистрацию 30.09.2014.

14.12.2017 письмом N 14113-ДИЗО/17 в ответ на заявление общества от 15.11.2017 о заключении договора на новый срок Департамент сообщил ООО "Фанам-Синема" об отказе в заключении договора аренды земельного участка, указав о том, что заявление подано по истечении срока действия договора и отсутствуют основания для предоставления земельного участка без проведения торгов.

06.02.2019 Департамент уведомил общество о расторжении договора аренды от 22.07.2014 N 09-1/2014-0672, указав на то, что по истечении 30 дней со дня направления настоящего уведомления будут произведены действия по погашению записи права аренды.

ООО "Фанам-Синема", полагая, что договор аренды земельного участка от 22.07.2014 N 09-1/2014-0672 является действующим, обратилось с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и возражения отзыва, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья).

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс РФ, ЗК РФ, Кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 1 марта 2015 г.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений.

Как следует из пункта 6.2 договора аренды земельного участка от 22.07.2014 N 09-1/2014-0672, договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой срок по соглашению сторон.

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 22.07.2014 N 09-1/2014-0672, сторонами срок аренды земельного участка определен с 22.07.2014 по 22.07.2017, то есть договор был заключен на три года, что соответствует минимальному предельному сроку, установленному подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Следовательно, срок действия договора аренды земельного участка от 22.07.2014 N 09-1/2014-0672 истек 22.07.2017, договор прекратился с 23.07.2017.

В письме от 14.12.2017 N 14113-ДИЗО/17 Департамент уведомил Общество об истечении срока договора аренды 22.07.2017.

Апелляционный суд, на основании изложенных норм права, считает позицию Департамента о прекращении действия договора аренды земельного участка от 22.07.2014 N 09-1/2014-0672 обоснованной, а довод Общества о возобновлении действия договора на неопределенный срок ошибочной.

Конклюдентные действия сторон, в виде продолжение фактического использования Обществом земельного участка и приема Департаментом арендных платежей, при изложенном правовом регулировании не могут являться основанием для вывода о продления действия договора аренды земельного участка на неопределенный срок.

Согласно позиции Минэкономразвития России, изложенной в письме от 29.01.2018 N Д23и-389 "О разъяснении законодательства", договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

При этом апелляционный суд отмечает, что в соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Таким образом, до момента возврата Обществом земельного участка у него имеется обязанность по уплате арендной платы за его фактическое пользование.

Апелляционный суд оценивает следующие после прекращения договора аренды действия Департамента по направлению в адрес Общества писем и уведомлений, как действия по возврату земельного участка, находящегося в фактическом пользовании Общества, которые не свидетельствуют о расторжении договора.

На основании изложенного, учитывая, что договор аренды земельного участка от 22.07.2014 N 09-1/2014-0672 прекратил свое действие 23.07.2017, требования Общества о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка N 09-1/2014-0672 от 22.07.2014 недействительной и применении последствия недействительности односторонней сделки в виде признания данного договора аренды земельного участка действующим, удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного вывода, апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о возможности расторжения договора аренды только в судебном порядке, и соглашается с доводом о неверном применении судом первой инстанции норм материального права.

Вместе с тем, апелляционный суд отмечает, что неприменение судом первой инстанции подлежащих применению норм земельного законодательства не привело к принятию судом неправильного решения. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований Общества, что на основании вышеизложенных выводов суда апелляционной инстанции является правильным.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 марта 2020 года по делу N А58-11062/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Ломако

Судьи

Е.О. Никифорюк Е.В. Желтоухов