Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2020 г. N 15АП-6196/20 по делу N А53-36307/2019

город Ростов-на-Дону

10 июня 2020 г.

дело N А53-36307/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 18 марта 2020 года по делу N А53-36307/2019

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю Исраеляну Артуру Микаеловичу

о запрете эксплуатации здания, об обязании привести здание в состояние, соответствующее разрешенному использованию земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Исраеляну Артуру Микаеловичу (далее - ИП Исраелян А.М., ответчик) со следующими требованиями (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- обязать ИП Исраеляна А.М. устранить нарушения земельного законодательства при использовании земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032241:1, площадью 14 911 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Черевичкина, 103, запретив эксплуатировать расположенное на земельном участке нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0032241:26 в качестве гостиницы и сауны;

- возложить на ИП Исраеляна А.М. обязанность привести в состояние, соответствующее разрешенному использованию земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032241:1 в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0032241:1 используется ответчиком с нарушением вида разрешенного использования (для эксплуатации производственных помещений), предусмотренного договором аренды земельного участка N 31180/5 от 18.07.2016, поскольку ответчик эксплуатирует находящееся на земельном участке здание в качестве гостиницы и сауны.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что ДИЗО избран ненадлежащий способ правовой защиты, поскольку ДИЗО как арендодатель в спорных правоотношениях не вправе запретить арендатору эксплуатировать принадлежащее ему здание тем или иным образом.

ДИЗО обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что судом первой инстанции неверно квалифицированы требования ДИЗО, поскольку в данном случае ответчиком нарушены условия договора земельного участка N 31180/5 от 18.07.2016, т.к. арендатор не вправе размещать гостиницу и сауну на земельном участке из земель населенных пунктов в случае, если он предоставлен в аренду для эксплуатации производственных помещений.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ДИЗО (арендодатель) и ИП Исраеляном A.M. (арендатор) был заключен договор аренды N 31180/5 от 18.07.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032241:1, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Черевичкина, 103, для эксплуатации производственных помещений.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора арендатор имеет право использовать земельный участок на условиях, установленных договором. Земельный участок предоставлен в целях эксплуатации производственных помещений.

Пунктом 4.4.2 договора установлено, что земельный участок должен использоваться арендатором в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно сведениям, отраженным в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0032241:1 имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации производственных помещений.

25.07.2019 в ходе обследования земельного участка ДИЗО выявлено, что на земельном участке расположены объекты, принадлежащие ИП Исраелян A.M. на праве собственности:

- нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0032241:19, площадью 31,6 кв.м. (литер Э), на момент обследования не эксплуатировалось;

- нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0032241:25, площадью 398,4 кв.м. (литер Щ), на момент обследования не эксплуатировалось;

- нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0032241:26, площадью 1 077,1 кв.м. (литер А), эксплуатируемое как гостиница, сауна;

- нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:52724, площадью 1 002,9 кв.м. (литер АА1), на момент обследования не эксплуатировалось. На указанном земельном участке расположены иные строения, принадлежащие третьим лицам.

ДИЗО направил в адрес арендатора ИП Исраеляна A.M. претензию от 25.07.2019 N 59.30-9/06-ПЗК с предложением в срок до 24.08.2019 устранить нарушения условий договора, о чем уведомить ДИЗО.

ДИЗО указывает на то, что выявленные нарушения арендатором устранены не были, что подтверждается актом обследования земельного участка от 02.09.2019 N 2963, согласно которому нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0032241:26 эксплуатируется как гостиница и сауна.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

По правилам статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

К числу последнего следует отнести соблюдение требований Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанностях арендатора по использованию имущества в соответствии с условиями договора.

Статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации императивно устанавливают обязательность соблюдений условий договора при исполнении установленного им обязательства и недопустимость одностороннего изменения условий обязательства или отказа от него.

Как верно отмечено судом первой инстанции, арендодатель вправе требовать исполнения договора, включая его условие о назначении земельного участка, вместе с тем, испрашиваемые ДИЗО действия - запрет ответчику эксплуатировать расположенное на земельном участке нежилое здание в качестве гостиницы и сауны и возложение на ответчика обязанности привести объекты в состояние, соответствующее разрешенному использованию земельного участка, законом как способ защиты прав арендодателя земельного участка не предусмотрены.

Суд обоснованно отклонил ссылку истца на разъяснения, изложенные в пунктах 29, 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку в данном случае не могут быть применены вещно-правовые способы защиты права, т.к. между сторонами имеются обязательственные правоотношения, основанные на договоре аренды земельного участка.

Существо испрашиваемой ДИЗО защиты сводится к пресечению хозяйственной деятельности ответчика - к запрету на использование принадлежащего ему здания, что является предметом властных полномочий государственных органов, к чьей компетенции отнесены вопросы контроля и пресечения недопустимой по закону деятельности. Целевое использование земельного участка может быть предметом контроля со стороны уполномоченного органа и нарушение этих правил может влечь для землепользователя установленную законом ответственность.

В рамках договорной конструкции, основанной на равенстве сторон, эти действия законом не предусмотрены, за исключением случаев, когда такая деятельность создает угрозу жизни и здоровью граждан или ведет к ухудшению состояния предмета аренды, в данном случае - земельного участка.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующих доказательств истец в материалы дела не представил, на обстоятельства наличия угрозы жизни и здоровью граждан или ухудшения состояния земельного участка не ссылался.

Суд первой инстанции правомерно отметил, что ДИЗО, действуя как арендодатель, не вправе запретить арендатору земельного участка его хозяйственную деятельность в принадлежащем ему на праве собственности здании, в связи с чем заключил об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом ДИЗО не лишен возможности использовать иные способы защиты права - расторжение договора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), взыскание платы в размере, соответствующем фактическому виду использования участка (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), иные предусмотренные законом меры защиты.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 марта 2020 года по делу N А53-36307/2019 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов