Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2020 г. N 09АП-6400/20 по делу N А40-218260/2019

г.Москва

09 июня 2020 г.

Дело N А40-218260/19

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.В.Пронниковой,

судей:	С.Л.Захарова, И.В.Бекетовой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания С.Э.Исрафиловым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2019, принятое судьей Н.В.Дейна (147-1779)

по делу N А40-218260/19

по заявлению ООО "Брод-Эстейт"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя:	Еланская С.А. по дов. от 14.02.2020;
от ответчика:	Оконников Е.И. по дов. от 30.12.2019;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Брод-Эстейт" (далее также - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее также - ответчик, Управление Росреестра по Москве, Управление) о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением от 27.05.2019 N 77/009/279/2019-363.

Решением суда от 16.12.2019, принятым по настоящему делу, заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

При этом суд первой инстанции исходил из отсутствия у ответчика оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:61:0000000:24, расположенного по адресу: г.Москва, г.Щербинка, ул.Овражная - ул.Заводская.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, доводы которой в судебном заседании поддержал, просил решение отменить по изложенным в жалобе основаниям и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на ч.8.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на земельном участке. Указывает, что на государственную регистрацию заявителем не были представлены документы о полном исполнении обязательств застройщика, в связи с чем не представлялось возможным установить полностью ли Общество исполнило свои обязательства перед дольщиками. Ссылается также на то, что заявитель не предоставил полный пакет актов приема-передачи по количеству квартир во вновь построенном доме, что подтверждается материалами реестрового дела.

Представитель заявителя в судебном заседании, а также в представленном в порядке ст.262 АПК РФ отзыве на жалобу возражал против доводов и требований ответчика, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Ссылается в обоснование своих доводов на отсутствие у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации и незаконность оспариваемого уведомления Управления Росреестра по Москве. Указывает, что Общество представило надлежащие доказательства передачи всех квартир в собственность в порядке, установленном ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Проверив в соответствии со ст.ст.266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, заслушав представителей сторон, поддержавших в судебном заседании свои доводы и требования, изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, в целях государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:61:0000000:24, расположенного по адресу: г.Москва, г.Щербинка, ул.Овражная - ул.Заводская (далее также - спорный земельный участок) Общество обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением от 22.02.2019 N 77/009/279/2019-636, приложив к нему необходимый пакет документов согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг.

27.02.2019 Управление Росреестра по Москве со ссылкой на ч.8.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ приостановило государственную регистрацию (уведомление N 77/009/279/2019-636) до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем до 27.05.2019.

При этом регистрирующий орган указал, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН) объекты долевого строительства в построенном многоквартирном доме, расположенном в границах означенного земельного участка, переданы участникам долевого строительства не в полном объеме.

В связи с тем, что Общество не устранило причины, препятствующие государственной регистрации прав, Управление Росреестра по Москве отказало заявителю в проведении испрашиваемых регистрационных действий в отношении спорного земельного участка (уведомление от 27.05.2019 N 77/009/279/2019-363).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Брод-Эстейт" в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу с указанными выше требованиями.

Согласно ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Апелляционный суд считает, что в настоящем случае имеется совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных ООО "Брод-Эстейт" требований.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно абз.1 п.1 ст.130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании ст.1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (п.1 ст.9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Согласно положениям ст.18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: в форме документов на бумажном носителе; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов (п.1). К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (п.4).

В соответствии с ч.1 ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно материалам дела между Комитетом по управлению имуществом города Щербинки и ООО "Брод-Эстейт" заключен договор от 16.05.2012 N 13/2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:61:0000000:24 по адресу: г.Москва, г.Щербинка, ул.Овражная - ул.Заводская для его комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 6 лет (далее также - Договор аренды).

Указанный Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - ЕГРП) внесена соответствующая запись.

В ходе строительства Обществом были заключены договоры участия в долевом строительстве на условиях Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно выписке из ЕГРП в реестр внесены записи об обременении указанного земельного участка в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Построенный жилой комплекс введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 25.10.2016 N 77-228000-025-2016 и от 29.06.2016 N 77-228000-019-2016.

Частью 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Принимая во внимание положения ч.2 ст.1, ч.2 ст.3, ч.1 ст.4, ч.1 ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно указал в своем решении, что по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме. При этом обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В настоящем случае Обществом регистрирующему органу были представлены надлежащим образом заверенные копии актов приема-передачи жилых помещений участникам долевого строительства, в том числе односторонние акты о передаче объекта долевого строительства, составленные в соответствии с ч.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

На основании ч.1 ст.13 указанного Федерального закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

При таких данных залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) на нем многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Вместе с тем, исходя из положений ч.8 и ч.8.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, залог первоначального земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участниками долевого строительства по актам приема-передачи.

Согласно п.1.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обращаясь в Управление с заявлением, Общество в рассматриваемом случае представило все необходимые и достаточные документы для осуществления государственной регистрации прекращения обременения в виде ипотеки в отношении спорного земельного участка.

Факт передачи объектов участникам долевого строительства подтверждается актами приема-передачи, также заявителем представлены разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При таких данных у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в погашении записи обременения (ипотеки) в отношении спорного земельного участка.

Таким образом, оспариваемое в рамках настоящего дела уведомление Управления Росреестра по Москве от 27.05.2019 N 77/009/279/2019-363 не соответствует положениям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости удовлетворения заявленных ООО "Брод-Эстейт" требований, обязав Управление в соответствии с п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 50:61:0000000:24 в установленном законом порядке и сроки.

Доводы Управления, приведенные в апелляционной жалобе и аналогичные доводам оспариваемого отказа, не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2019 делу N А40-218260/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.В.Пронникова

Судьи

С.Л.Захаров И.В.Бекетова