Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2020 г. N 18АП-4729/20 по делу N А07-14316/2019

г. Челябинск

10 июня 2020 г.

Дело N А07-14316/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахтырской Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2020 по делу N А07-14316/2019.

Общество с ограниченной ответственностью "Веста" (далее - ООО - "Веста", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Веста" и Управлением по дополнительному соглашению о присоединении к договору аренды земельного участка N 847-18 от 18.12.2018, изложив спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 2 дополнительного соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка N 847-18 от 18.12.2018 изложить в следующей редакции: "Все обязательства сторон по данному соглашению, за исключением размера арендной платы, срока действия договора, положений п. 6.5. договора, определяются договором, заключенным между Управлением и обществом "Нефтехимпродукт" в лице генерального директора Саматова Ильгиза Бариевича";

- дополнить дополнительное соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка N 847-18 от 18.12.2018 пунктом 8 следующего содержания: "Пункт 6.5. договора считать не действующим в отношениях между арендодателем и арендатором";

- пункты 8-13 дополнительного соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка N 847-18 от 18.12.2018 перенумеровать соответственно на пункты 9-14.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Нефтехимпродукт".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2020 (резолютивная часть от 19.02.2020) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что исключение из дополнительного соглашения к договору аренды N 847-18 от 18.12.2018 условия пункта 6.5. при сохранении такого условия в самом договоре приведет к правовой коллизии. Судом также не учтено, что заключение договора аренды земельного участка в данном случае осуществляется путем присоединения к договору, в силу чего исключение из договора каких-либо условий не допускается.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и обществом "Нефтехимпродукт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 847-18 от 18.12.2018, согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040401:822, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Гвардейская, д.57, разрешенное использование - под производственное здание, общей площадью 30 493 кв.м. (т.1 л.д. 17-20).

Пунктом 6.5 договора установлено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, предупредив об этом арендатора за один месяц, без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка.

По акту приема-передачи от 18.12.2018 земельный участок передан в пользование арендатора (т.1 л.д. 25).

Управлением в адрес общества "Веста" направлен проект дополнительного соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка N 847-18 от 18.12.2018, согласно которому на основании письменного обращения арендатора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:040401:822, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Гвардейская, д.57, разрешенное использование - под производственное здание, общей площадью 30 493 кв.м, из них к оплате 4 003,7 кв.м (т.1 л.д. 15-16).

В соответствии с п. 1.2 дополнительного соглашения все обязательства сторон по соглашению, за исключением размера арендной платы и срока действия договора, определяются договором, заключенным между Управлением и обществом "Нефтехимпродукт".

20.02.2019 обществом в адрес Управления направлен протокол разногласий к дополнительному соглашению, где арендатор предложил пункт 2 дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "Все обязательства сторон по данному соглашению, за исключением размера арендной платы, срока действия договора, положений п. 6.5. договора, определяются договором, заключенным между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Нефтехимпродукт" в лице генерального директора Саматова Ильгиза Бариевича"; дополнить дополнительное соглашение пунктом 8 следующего содержания: "Пункт 6.5. Договора считать не действующим в отношениях между арендодателем и арендатором"; пункты 8-13 дополнительного соглашения перенумеровать соответственно на пункты 9-14 (т.1 л.д. 26).

18.03.2019 письмом N 7449 Управление уведомило общество об отклонении протокола разногласий к дополнительному соглашению о присоединении к договору аренды земельного участка N 847-18 от 18.12.2018, в связи с тем, что проект соглашения подготовлен в соответствии с формой дополнительного соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка, утвержденной постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 109 от 25.01.2018 "Об утверждении форм договоров, заключаемых при оформлении договорных отношений на земельные участки (т.1 л.д. 14).

Не согласившись с отказом Управления в применении предложенных условий договора аренды земельного участка истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции урегулировал разногласия в редакции истца, исходя из того, что в силу норм земельного законодательства, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, в силу чего пункт 6.5. договора аренды, допускающий отказ арендодателя от договора в одностороннем внесудебном порядке указанным требованиям, которые являются императивными, противоречит, что свидетельствует о его ничтожности.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 433 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют условие, по которому одной из сторон заявлено о необходимости его согласовать как существенное условие договора.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, положения пункт 9 статьи 22 ЗК РФ направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

Принимая во внимание то обстоятельство, что договор аренды земельного участка N 847-18 от 18.12.2018 заключен с арендатором на срок более 5 лет (с 16.11.2018 по 16.11.2067), а также содержит право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, предупредив об этом арендатора за один месяц, без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка, изложенные в пункте 6.5 договора положения направлены на установление для арендодателя возможности немотивированно в одностороннем внесудебном порядке прекратить действие договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что изложенные п.6.5 договора положения прямо противоречат требованиям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, в связи с чем являются недействительными в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно указано на возможность арендодателя обратиться с требованиями о расторжении договора аренды в установленном судебном порядке при наличии соответствующих оснований (статьи 450, 619 ГК РФ).

Ссылка апеллянта о возможной правовой коллизии условий договора аренды и условий дополнительного соглашения в случае исключения из дополнительного соглашения к договору аренды N 847-18 от 18.12.2018 условия пункта 6.5, отклоняются, поскольку в данном случае правообразующим юридическим фактом для арендатора будет являться дополнительное соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка N 847-18 от 18.12.2018. Кроме того, положения нормы пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в её нормативном единстве с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ распространяются на все договоры аренды земельных участков заключенных на срок более пяти лет, независимо от их оспаривания в судебном порядке.

По тем же основаниям отклоняются доводы подателя апелляционной жалобы о недопустимости исключения из договора аренды N 847-18 от 18.12.2018 каких-либо условий, поскольку заключение дополнительного соглашения осуществляется в порядке присоединения к договору аренды. Кроме того, заключаемое сторонами дополнительное соглашение не является договором присоединения по смыслу статьи 428 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является правильным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2020 по делу N А07-14316/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова О.Б. Тимохин