Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2020 г. N 19АП-810/20 по делу N А48-6651/2019

г. Воронеж

10 июня 2020 г.

Дело N А48-6651/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 3 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Щербатых Е.Ю., Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусаковой И.А.,

при участии:

от федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Орловский государственный аграрный университет имени Н.В. Парахина": Шекшуев А.Н., представитель по доверенности N 57 АА 1010410 от 04.07.2019;

от общества с ограниченной ответственностью "Фудлэнд": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Министерства сельского хозяйства Российской Федерации: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фудлэнд" на решение Арбитражного суда Орловской области от 27.12.2019 по делу N А48-6651/2019 по иску федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Орловский государственный аграрный университет имени Н.В. Парахина" (ОГРН 1025700824698, ИНН 5753000457) к обществу с ограниченной ответственностью "Фудлэнд" (ОГРН 1157746699912, ИНН 7727218267) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 22.01.2016 N 1, о взыскании 854 010 руб. задолженности по арендной плате, 23 458 руб. 24 коп. пени, 1 024 812 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг, 19 517 руб. 67 коп. пени за просрочку оплаты коммунальных услуг,

третьи лица: Министерство сельского хозяйства Российской Федерации (ОГРН 1067760630684, ИНН 7708075454), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (ИНН 7106510491, ОГРН 1097154014154),

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Орловский государственный агарный университет имени Н.В. Парахина" (далее - ФГБОУ ВО Орловский ГАУ, истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фудлэнд" (далее - ООО "Фудлэнд", ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО Орловский ГАУ от 22.01.2016 N 1, о взыскании 1 921 797 руб. 91 коп., в том числе 854 010 руб. задолженности по арендной плате, 23 458 руб. 24 коп. пени, 1 024 812 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг, 19 517 руб. 67 коп. пени за просрочку оплаты коммунальных услуг (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.12.2019 исковые требования ФГБОУ ВО Орловский ГАУ удовлетворены частично, договор аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, закрепленного на праве оперативного управления, от 22.01.2016 N 1, заключенный между ФГБОУ ВО Орловский ГАУ и ООО "Фудлэнд", расторгнут; исковые требования ФГБОУ ВО Орловский ГАУ о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 854 010 руб., пени в сумме 23 458 руб. 24 коп., задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 1 024 812 руб., пени в сумме 19 517 руб. 67 коп. оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с принятым судебным актом в части удовлетворения исковых требований, ООО "Фудлэнд" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Орловской области от 27.12.2019 в указанной части, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению ответчика, ФГБОУ ВО Орловский ГАУ не приняты меры по досудебному урегулированию спора о расторжении договора аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, закрепленного на праве оперативного управления, от 22.01.2016 N 1, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

ФГБОУ ВО Орловский ГАУ представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФГБОУ ВО Орловский ГАУ возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

По правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Как следует из апелляционной жалобы, ООО "Фудлэнд" обжалует решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, закрепленного на праве оперативного управления, от 22.01.2016 N 1, заключенного между ФГБОУ ВО Орловский ГАУ и ООО "Фудлэнд".

Учитывая, что от участвующих в деле лиц не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в указанной части.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Орловской области от 27.12.2019 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Фудлэнд" - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Российской Федерации и право оперативного управления ФГБОУ ВО Орловский ГАУ на нежилое помещение с наименованием "Столовая", площадью 1 255,9 кв. м, количество этажей - 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 57:25:0020535:95, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д. 170.

09.06.2015 ООО "Фудлэнд" обратилось к истцу с письмом о предоставлении в аренду недвижимого имущества - столовой, расположенной по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д. 170, для производства продуктов питания и организации общественного питания обучающихся и сотрудников университета.

Письмом от 18.11.2015 N 01/1-2488 ФГБОУ ВО Орловский ГАУ просило Минсельхоз России принять решение о передаче по договору аренды ООО "Фудлэнд" объект недвижимости - столовую с целью организации общественного питания обучающихся и сотрудников университета, производства продуктов питания.

В письме от 18.01.2016 N ВА-15-25/245 Минсельхоз России согласовал заключение договора аренды столовой сроком действия на 5 лет в порядке, предусмотренном пунктом 2 части 3.2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

22.01.2016 между ФГБОУ ВО Орловский ГАУ (арендодатель) и ООО "Фудлэнд" (арендатор) был заключен договор N 1 аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО Орловский ГАУ, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество - столовая, расположенная по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 170, общей площадью 1 255,9 кв. м. Целевое назначение: организация общественного питания обучающихся и сотрудников университета, производство продуктов питания (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.4 договора аренды недвижимого имущества от 22.01.2016 N 1 установлен срок действия указанного договора с 22.01.2016 по 22.01.2021.

По акту приема-передачи от 22.01.2016 арендодатель передал, а арендатор принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды недвижимого имущества от 22.01.2016 N 1.

Согласно пункту 12 акта приема-передачи от 22.01.2016 недостатки переданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие использованию имущества по назначению в соответствии с пунктом 1.1 договора, отсутствуют.

Согласно пунктам 2.2.2, 2.2.6, 2.2.11 договора аренды недвижимого имущества от 22.01.2016 N 1 арендатор обязался использовать переданное в аренду имущество в соответствии с условиями настоящего договора, соблюдать в арендуемых помещениях санитарно-эпидемиологические требования к видам деятельности арендатора и арендуемому имуществу, не производить без письменного согласия арендодателя и без письменного согласования с органами пожарного, санитарно-эпидемиологического и энергонадзора, другими уполномоченными органами прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, иного улучшения, вызываемого потребностями арендатора.

Как следует из представления Прокуратуры Советского района г. Орла об устранении нарушений федерального законодательства от 20.09.2018, Прокуратурой района проведена проверка законности распоряжения, использования, содержания помещения столовой, расположенной по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 170.

В ходе проверки установлено, что ООО "Фудлэнд" в столовой был осуществлен ремонт (заменена часть оконных рам, заменены двери, частично отремонтирована крыша, произведен текущий ремонт 1 этажа, 2 этаж переоборудован под производство продуктов питания "Космопит" с установкой оборудования повышенной мощности).

Указанным представлением Прокуратуры Советского района г. Орла истцу предписано получить от Минсельхоза России соответствующее согласование или отказ в согласовании на возможность использования ООО "Фудлэнд" помещения столовой для производства продуктов питания.

В письме от 26.12.2018 N 15/1833 Департамент земельной политики, имущественных отношений и госсобственности Министерства сельского хозяйства Российской Федерации разъяснил, что в соответствии с письмом Минсельхоза о согласовании вопроса передачи недвижимого имущества по договору аренды от 18.01.2016 N ВА-15-25/245 ООО "Фудлэнд" может использовать данное имущество исключительно с целью организации общественного питания.

Письмами от 11.01.2019 N 01/1-32, от 18.02.2019 N 01/1-395 ФГБОУ ВО Орловский ГАУ указало арендатору на необходимость обеспечить арендодателю беспрепятственный доступ в арендуемые помещения, предоставить документы на проведение в столовой строительных работ, а также предлагало ООО "Фудлэнд" расторгнуть договор аренды.

Истец, ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды недвижимого имущества от 22.01.2016 N 1, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом уточнения).

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из доказанности факта существенного нарушения ответчиком условий договора аренды недвижимого имущества от 22.01.2016 N 1, влекущем его расторжение.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут при его существенном нарушении другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 5.2.1. и 5.2.3. договора аренды недвижимого имущества от 22.01.2016 N 1 договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по решению суда, а также после направления арендодателем письменного уведомления арендатору, в случае несоблюдения арендатором установленных законодательством Российской Федерации требований к безопасной эксплуатации федерального недвижимого имущества, а также, если арендатор ухудшает состояние имущества, инженерного или иного оборудования (пункт 5.2.3 договора).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Истцом в материалы дела представлено выполненное индивидуальным предпринимателем Ивановым Евгением Михайловичем экспертное заключение N 072/19-э от 29.03.2019 по определению технического состояния объекта исследования: конструкций перекрытий 1-го этажа здания столовой, находящейся по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 170, лит. Д.

Как следует из пункта 10.2 представленного заключения, исследование проводилось путем осмотра объектов исследования в здании столовой по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 170, лит. Д, анализа их фактического состояния с фотофиксацией.

По результатам исследования было установлено, что ООО "Фудлэнд" произвело следующие работы, ухудшающие техническое состояние переданного в аренду имущества: полное и частичное разрушение трех плит перекрытия 1-го этажа; установка технологического оборудования - кран-балки и 2-х анклавов с пультом управления; демонтаж части металлической рамы остекления и самого остекления на 2-м этаже; прокладка скрытых и открытых проводок и коммуникаций, с нарушением систем водоснабжения и канализации в санузлах; перепланировка помещений санузлов на 1-м этаже - демонтаж кирпичных перегородок, дверей, сантехприборов.

Как следует из заключения ИП Иванова Е.М. от 29.03.2019 N 072/19-э, в результате действий арендатора ООО "Фудлэнд" имеет место полное разрушение одной рядовой плиты перекрытия 1-го этажа здания столовой с полной потерей несущей способности и частичное разрушение двух смежных с ней плит (рядовой и связевой междуколонной) со значительной потерей несущей способности. Таким образом, техническое состояние данных плит следует классифицировать как аварийное и недопустимое предаварийное. В результате диафрагма (диск) жесткости, образованный плитами перекрытий, потерял свою целостность, что негативно отражается на работе всего каркаса здания. Для дальнейшей нормальной эксплуатации здания необходимо произвести строительные работы по устранению выявленных нарушений и привести участок перекрытия с поврежденными плитами в исправное состояние.

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств по использованию арендатором спорного помещения, суд области пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 22.01.2016 N 1.

При этом довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истом досудебного порядка в связи с отсутствием письменного предупреждения о необходимости исполнения ответчиком обязательства в разумный срок, подлежит отклонению судебной коллегией апелляционного суда.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В силу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

В подтверждение соблюдения претензионного порядка разрешения спора, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, истцом представлены письма ФГБОУ ВО Орловский ГАУ от 11.01.2019 N 01/1-32, от 18.02.2019 N 01/1-395.

Доказательств письменного реагирования на уведомления в материалах дела не имеется. В течение предоставленного срока ответчик не воспользовался своим правом на устранение допущенных нарушений и на момент рассмотрения дела в суде доказательств устранения выявленных нарушений не представил.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав. В поведении ответчика не усматривается намерения урегулировать возникший спор во внесудебном порядке. Ответчик не ссылается на доказательства совершения каких-либо действий, направленных на добровольное исполнение уведомлений от 11.01.2019 N 01/1-32, от 18.02.2019 N 01/1-395.

Согласно уведомлениям службы доставки ООО "Диком-Регион" - официальный представитель Major Express от 19.02.2019, 14.01.2019 и 19.02.2019 ООО "Фудлэнд" отказалось от получения почтовых отправлений ФГБОУ ВО Орловский ГАУ, направленных по указанному в Едином государственном реестре юридических лиц адресу ответчика, ссылаясь на то, что получатель находится в командировке.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" разъяснено, что в силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) для целей осуществления связи с юридическим лицом.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ООО "Фудлэнд", осуществляя предпринимательскую деятельность, обязано было надлежащим образом организовать и обеспечить получение почтовой корреспонденции по адресу, указанному в государственном реестре юридических лиц.

Таким образом, истцом приняты надлежащие меры для получения ответчиком уведомлений ФГБОУ ВО Орловский ГАУ от 11.01.2019 N 01/1-32, от 18.02.2019 N 01/1-395.

По мнению судебной коллегии, поскольку стороны в период рассмотрения спора по существу в первой инстанции не предпринимали действий по мирному разрешению спора, а ответчик при этом возражал по существу исковых требований, указанные доводы ответчика носят формальный характер.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Орловской области от 27.12.2019 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 27.12.2019 по делу N А48-6651/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фудлэнд" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

Е.Ю. Щербатых А.И. Поротиков