Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2020 г. N 11АП-6226/20 по делу N А55-34982/2019

г. Самара

11 июня 2020 г.

Дело N А55-34982/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бажана П.В.,

судей Поповой Е.Г., Сергеевой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Нугаевой А.Н.,

с участием:

от заявителя - Осяева Е.П., доверенность N 11940/1 от 27 декабря 2019 года,

от ответчика - Блюзина Л.В., доверенность N 12-7335 от 26 декабря 2019 года,

от третьих лиц:

общества с ограниченной ответственностью "Тетис Кэпитал" Д.У. - не явился, извещен,

общества с ограниченной ответственностью "Дом.РФ Управление активами" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Жилая недвижимость" - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 23 марта 2020 года по делу N А55-34982/2019,

по заявлению администрации городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

с участием третьих лиц:

общества с ограниченной ответственностью "Тетис Кэпитал" Д.У. (ИНН 77098531920), г. Москва,

общества с ограниченной ответственностью "Дом.РФ Управление активами" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Жилая недвижимость" (ИНН 7704366195) г. Москва,

о признании незаконным ненормативного акта,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Тольятти (далее - заявитель, администрация) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра, ответчик), с привлечением в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Тетис Кэпитал" Д.У. и общества с ограниченной ответственностью "Дом.РФ Управление активами" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Жилая недвижимость", о признании незаконным уведомление Управления Росреестра N 63/999/001/20198-115099 от 26 сентября 2019 года об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 3929 от 13 марта 2019 года, в отношении земельного участка КН 63:09:0301140:516, площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Новопромышленная, 15А, и обязать ответчика осуществить государственную регистрацию данного договора.

Решением суда от 23.03.2020 г. в удовлетворении заявления администрации отказано.

Администрация, не согласившись с решением суда, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, о чем в судебном заседании просил и представитель администрации.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании апелляционную жалобу отклонил, и просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав представителей администрации и Управления Росреестра, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра городского округа Тольятти от 24.01.2007 г. N 187-1/п "О предоставлении ООО "Бизнес-Приват" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, 15А", ООО "Бизнес-Приват" был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301140:0516, входящий в состав земель поселений, площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, 15А, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-бытового и складского помещения в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, как собственнику объекта незавершенного строительства (т. 1 л.д. 15).

На основании указанного постановления, 05.02.2007 г. между Мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и ООО "Бизнес-Приват" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1558, на основании п. 1.1.1 договора в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти от 24.01.2007 г. N 187-1/п арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок предназначенный для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административного-бытового и складского помещения, с характеристиками, указанными в п. 1.2 настоящего договора, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющегося неотъемлемой частью, в соответствии с регламентом градостроительной зоны Ж-4, сроком на 49 лет (т. 1 л.д. 16 - 17). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 15.05.2007 г. за номером 63-63-09/014/2007-225.

К договору аренды земельного участка от 05.02.2007 г. N 1558 (далее - договор N1558) заключено дополнительное соглашение от 24.12.2010 г. согласно п. 1 которого в связи с переходом права собственности на незавершенное строительство административно-бытовое и складское помещение (здание Лит. А, готовность - 73 %), расположенное на земельном участке по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, 15А, к владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда кредитного "Омега", доверительное управление которым осуществляет ЗАО Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы", в соответствии со ст. 452 ГК РФ, п. 3, 4, ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 г. N 156 "Об инвестиционных фондах", учитывая обращение ЗАО УК "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ кредитного "Омега" (вх. 1530-вх/5.2 от 22.04.2010 г.), п. 1.1.2 договора аренды, ЗАО УК "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ кредитного "Омега" вступает в договор аренды земельного участка N 1558 от 05.02.2007 г., вместо ООО "Бизнес-Приват" и именуется в дальнейшем "арендатором", приобретает все права и обязанности, а также несет ответственность, предусмотренную договором аренды земельного участка N 1558 от 05.02.2007 г. (т. 1 л.д. 20 - 21).

05.02.2012 г. к договору N 1558 заключено дополнительное соглашение в соответствии с которым, в связи с переходом права собственности на незавершенны строительством объект, расположенный на земельном участке, предоставленном по договору аренды от 05.02.2007 г. N 1558 к владельцам инвестиционный паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Комплекс на Спортивной", доверительное управление которым осуществляет ЗАО УК "Финансовые Бизнес Системы", учитывая обращение ЗАО УК "Финансовые Бизнес Системы" Д.У, ЗПИФ недвижимости "Комплекс на Спортивной" (вх. N 1348-вх/5.2 от 11.04.2012 г.), в соответствии со ст. 452 ГК РФ, п. 3 ст. 36 ЗК РФ, п. 1.1.3 договора аренды ЗАО УК "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Комплекс на Спортивной" вступает в договор аренды земельного участка N 1558 от 05.02.2007 г. вместо ЗАО УК "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ кредитного "Омега" и в дальнейшем именуется "арендатором", в т.ч. приобретает права и обязанности, а также несет ответственность, предусмотренные договором аренды N 1558 от 05.02.2007 г. (п. 1).

Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 02.05.2012 г. к договору N 1558 стороны, учитывая установленный для ЗАО УК "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Комплекс на Спортивной" срок действия договора доверительного управления фондом, пришли к соглашению изменить срок аренды земельного участка, исключив п. 1.1.1 и изложить его в следующей редакции: "сроком по 05.11.2015 г." (т. 1 л.д. 22).

Дополнительным соглашением от 14.01.2016 г. к договору N 1558 в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 63:09:0301140:2292), расположенного в границах земельного участка, предоставленного по договору аренды N 1558 от 05.02.2007 г. согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 02.12.2015 г. N 63-63/001-63/009/501/2015-9175/2, учитывая заявление АО УК "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Омега" становится лицом в договоре аренды, приобретает права и обязанности ООО "Оптима", а также несет ответственность, предусмотренную договором аренды земельного участка N 1558 от 05.02.2007 г., с момента регистрации права собственности на объект, а именно с 02.12.2015 г., расположенный на арендуемом земельном участке (т. 1 л.д. 23).

На земельном участке с кадастровым номером 63:09:0301140:516 находится объект незавершенного строительства - административно-бытовое и складское помещение, с кадастровым номером 63:09:0301140:2292, которому присвоен адрес: Самарская область, г. Тольятти, ул. Новопромышленная, 15А, право собственности зарегистрировано 02.12.201 5 г. за владельцами инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Омега", после 11.06.2019 г. - за владельцами инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Жилая недвижимость" что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 06.02.2019 г. N 99/2019/243338360, от 07.02.2019 г. N99/2019/243614039 (т. 1 л.д. 26 - 36).

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.11.2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" паевым инвестиционным фондом является обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевые инвестиционные фонды не являются юридическими лицами.

Пунктом 3 ст. 11 Закона N 156-ФЗ установлено, что доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества осуществляет управляющая компания.

Как следует из материалов дела 05.02.2019 г. в Администрацию городского округа Тольятти обратилось ООО "ТЭТИС Капитал" как управляющая компания ЗПИФ "Омега" с предложением заключить новый договор аренды земельного участка в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ (т. 3 л.д. 10).

В материалы дела и на регистрацию представлен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 3929 от 13.03.2019 г., имеющий ссылку на п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", в соответствии с которым был предоставлен в аренду без торгов земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301140:516, площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Новопромышленная, 15А, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-бытового и складского помещения сроком на 3 года (т. 1 л.д. 11 - 12).

Администрация городского округа Тольятти 25.03.2019 г. обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением N 63/999/001/2019-115099 о государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 3929 от 13.03.2019 г.

27.03.2019 г. Управлением Росреестра принято уведомление о приостановлении государственной регистрации права N 63/999/001/2019-115099 на вышеуказанный объект, в связи с не соответствием по форме и (или) содержанию документа представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям законодательства РФ.

Также Управлением Росреестра в порядке межведомственного запроса был направлен запрос в Администрацию городского округа Тольятти для уточнения оснований заключения договора аренды земельного участка от 13.03.2019 г. N 3929 в отношении земельного с кадастровым номером 63:09:0301140:516 на основании ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" (т.1 л.д. 83 - 84).

В ответе от 03.04.2019 г. администрация сообщила, что на момент заключения договора аренды от 05.02.2007 г. требования, установленные п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ отсутствовали, а поэтому договор аренды от 13.03.2019 г. заключен на основании п. 21 ст. 3 названного Закона для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ (т. 1 л.д. 87).

Уведомлением от 26.09.2019 г. N 63/999/001/2019-115099 Управление Росреестра на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" отказало заявителю в осуществлении государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на не представление документов, необходимых для осуществления регистрации.

При этом Управление Росреестра указало, что согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301140:516 ранее был уже представлен Мэрией городского округа Тольятти для завершения строительства незавершенного строительством объекта - административно-бытовое и складское помещение на основании договора аренды земельного участка от 05.02.2007 г. N 1558. Согласно полученному ответу из Администрации по межведомственному запросу, ранее на земельный участок был заключен договор аренды от 05.02.2007 г. N 1558 на основании постановления Мэрии г.о. Тольятти от 24.01.2007 г. N 187-1/п в соответствии со ст.ст. 22, 29, 36 ЗК РФ. Однако информация содержащаяся в указанном ответе противоречит п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 и ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (т. 1 л.д. 91 - 92).

Не согласившись с отказом, администрация обратилась в суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требования администрации не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198, ст. ст. 200 и 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ" для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу ст. 65 АПК РФ обязанность доказать факт нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов субъекта предпринимательской и иной экономической деятельности возлагается на заявителя.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 14 Закон N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном Законе.

Частью 1 ст. 29 Закон N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии со ст. 27 Закон N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного Закона.

Статья 26 Федерального закона Закон N 218-ФЗ перечисляет основания для приостановления государственной регистрации прав.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 г. регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" (далее - Закон N 137).

Федеральным законом от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 171 -ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015 г.

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 г. утратил силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

При этом согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 г. не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Так, в силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - п. 4 данной статьи.

В силу п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 данного Кодекса).

В п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные п.п. 1 - 30 п. 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015 г., закреплены также в п. 21 ст. 3 Закона N 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015 г.

Так, в силу п. 21 ст. 3 Закона N 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Из вышеприведенных норм не следует, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на два вида продления договора без торгов для целей завершения строительства: по п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и по п. 21 ст. 3 Законом N 137-ФЗ.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство, и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства, однако условия предоставления различны и четко поименованы в соответствующих статьях этих законов, они не являются дублирующими.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Таким образом, анализ изложенных выше правовых норм в их совокупности позволяет с достаточной степенью определенности сделать вывод о том, что они действуют только в отношении добросовестных собственников объектов незавершенного строительства и (или) арендаторов. В частности, возведение объекта недвижимости и заключение предыдущего договора аренды земельного участка должны осуществляться с соблюдением установленного законодателем порядка.

Заявитель полагает, что он обладает правом на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства объектов производственного назначения без торгов в соответствии с п. 21 ст. 3 Закона N 137- ФЗ.

Между тем, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, на которые ссылается заявитель, суд пришел к правильному выводу об отсутствии у администрации права на предоставление, а у арендатора права на получение испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов по основаниям, предусмотренным п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно позиции заявителя, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301140:516 ранее был предоставлен арендатору для завершения строительства незавершенного строительством объекта - административно-бытовое и складское помещение на основании договора аренды земельного участка от 05.02.2007 г. N 1558 сроком до 05.11.2015 г. (с учетом дополнительного соглашения от 02.05.2012 г.), заключенного без торгов в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ (действовавшей в редакции до 01.03.20.15 г.).

В связи с этим заявитель полагает, что ранее земельный участок не предоставлялся предыдущему собственнику в соответствии с ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", а был предоставлен в соответствии с положениями ст. ст. 22, 29, 36 ЗК РФ, в связи с чем можно рассматривать договор аренды земельного участка от 13.03.2019 Г. N 3929 как однократное заключение договора аренды для завершения строительства объекта без торгов, несостоятельна.

Однако заявителем не учтено то обстоятельство, что при предоставлении земельного участка в аренду собственникам объектов недвижимости без торгов применение положений ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Таким образом, судом сделан правильный вывод, что предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства без торгов противоречило действующему земельному законодательству.

Аналогичный вывод изложен в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/2008.

При этом суд указал, что названный судебный акт вынесен по делу с участием администрации (ранее - мэрии) г. Тольятти, которая мотивировала свои возражения тем, что объект незавершенного строительства, находящийся в собственности заявителя не относится к зданиям, строениям, сооружениям, а поэтому у заявителя отсутствует, установленное ст. 36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства. При этом правовой режим предоставления собственникам объектов недвижимости земельного участка в собственности и в аренду, установленный ст. 36 ЗК РФ, аналогичен.

Кроме того, указанное выше заявление о заключении нового договора было подано собственником объекта незавершенного строительств в администрацию 05.02.2019 г., т.е. после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 05.02.2007 г. N 1558.

В соответствии с ч. 3 - 6 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно выписки из ЕГРН ограничения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301140:516 зарегистрированы в установленном порядке до 05.11.2015 г. В дальнейшем продление срока действия договора аренды не было зарегистрировано в установленном порядке.

Ссылка администрации на продление договора аренды в порядке, предусмотрено ст. 610 ГК РФ, противоречит сведениями из ЕГРН, а поэтому правильно не принята судом во внимание.

Кроме того, возможность применения названной нормы гражданского законодательства обусловлена соблюдением сторонами сделки установленных требований о порядке заключения договора.

Как указано выше, при заключении договора аренды от 2007 г. без торгов стороны руководствовались ст. 36 ЗК РФ, нормы которой не подлежали применению в рассматриваемых правоотношениях.

Таким образом, условия для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, установленные действующими на момент заключения договора аренды от 13.03.2019 г. N 3929 нормами земельного законодательства, не были соблюдены.

Кроме того, п. 2 ст. 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Как указано выше, паевые инвестиционные фонды не являются юридическими лицами, а поэтому в рассматриваемом случае стороной договора аренды является соответствующая управляющая компания.

Согласно материалам дела 21.02.2019 г. между ООО "ТЭТИС Капитал" ("Управляющая компания") и ООО "ДОМ.РФ Управление активами" ("Управляющий") заключено соглашение о передаче управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Омега" (т. 3 л.д. 14).

В силу п. 5 ст. 20 Закона об инвестиционных фондах изменения и дополнения, вносимые в правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом, инвестиционные паи которого ограничены в обороте, вступают в силу со дня их регистрации, если более поздний срок не предусмотрен указанными правилами.

Указанные выше изменения зарегистрированы Банком России 12.03.2019 г. (т. 2 л.д. 100 - 127).

Таким образом, на момент заключения договора аренды 12.03.2019 г., на момент обращения администрации за регистрацией договора 25.03.2019 г. и на момент принятия оспариваемого отказа 26.09.2019 г. ООО "ТЭТИС Капитал" утратило полномочия управляющей компании ЗПИФ "Омега", а поэтому не могло быть стороной в договоре аренды.

При таких обстоятельствах, суд сделал правильный вывод, что регистрация после 12.03.2019 г. договора аренды в представленной редакции ущемляла бы права и законные интересы владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Омега", а также ООО "ДОМ.РФ Управление активами" как Управляющей компании.

Ссылки ООО "ТЭТИС Капитал" на то, что согласно п. 142 Правил изменения вступают в силу по истечении 20 дней с даты их регистрации, правильно расценены судом как не состоятельные, поскольку п. 142 в Правилах доверительного управления ЗПИФ "Омега" отсутствует (т. 2 л.д. 110 - 119), а последним является п. 137.

Не могут быть признаны состоятельными ссылки администрации на п. 3.2 соглашения от 21.02.2019 г. между ООО "ТЭТИС Капитал" ("Управляющая компания") и ООО "ДОМ.РФ Управление активами" ("Управляющий") о передаче Управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Омега", согласно которому изменения и дополнения в Правила фонда вступают в силу по истечении 3 рабочих дней со дня их регистрации Банком России. Управляющие компании в силу императивного указания п. 5 ст. 20 Закона об инвестиционных фондах не могут изменять данный срок своим соглашением.

Ссылки администрации на фактическое заключение договора аренды 06.032019 г. противоречат дате, указанной на договоре.

Кроме того, в любом случае на момент обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды ООО "ТЭТИС Капитал" не имело полномочий на заключение данного договора.

Суд также правильно указал, что в первоначальной редакции договора аренды и в акте приема-передачи земельного участка от 13.02.2019 г. в качестве арендатора указы владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Омега" по управлению ООО "ТЭТС КЭПИТАЛ". В тексте договора отсутствует оговорка о том, что он подписан с протоколом разногласий. На регистрацию был представлен протокол разногласий к договору от 06.03.2019 г. в котором наименование арендатора изменено на ООО "ТЭТИС Капитал" ДУ ЗПИФ комбинированный "Омега" в лице директора Гаркуши Е.В., действующего на основании Устава.

Однако, как следует из вышеизложенных обстоятельств и действующего законодательства управляющая компания осуществляет полномочия по управлению ЗПИФ на основании Правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом, зарегистрированных в установленном порядке. Но устав ООО "ТЭТИС Капитал" не предоставляет обществу таких полномочий.

Также в ходе рассмотрения дела администрацией не было представлено доказательств осуществления арендатором строительства объекта недвижимости в установленном порядке, а представленное разрешение на выполнение СМР от 1994 г. окончило свое действие 31.12.1996 г. (т. 1 л.д. 61).

В силу положений п. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые для осуществления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абз. 2 п. 1, абз. 1 п. 5 ст. 8.1 ГК РФ).

К компетенции (полномочиям) органа регистрации прав относятся, в том числе проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (ч. 3 ст. 3, ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Поскольку представленный на государственную регистрацию договор аренды от 13.03.2019 г. N 3929 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301140:516 по содержанию не соответствовал нормам земельного законодательства, в соответствии с положениями ст. ст. 26, 27 Закона N 218-ФЗ Управление Росреестра правильно отказало в государственной регистрации договора аренды.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы права и фактические обстоятельства дела, суд пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления Росреестра не противоречат действующему законодательству и не нарушают права заявителя.

Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе администрации в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, повторно проанализировав предоставленные в материалы дела доказательства, в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, а поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 марта 2020 года по делу N А55-34982/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

П.В. Бажан

Судьи

Е.Г. Попова Н.В. Сергеева