Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2020 г. N 14АП-3499/20 по делу N А52-5441/2019

г. Вологда

11 июня 2020 г.

Дело N А52-5441/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 июня 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Даниловой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Псковская Клининговая Компания" на решение Арбитражного суда Псковской области от 04 марта 2020 года по делу N А52-5441/2019,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Псковская Клининговая Компания" (адрес: 180024, город Псков, улица Западная, дом 3, помещение 1001; ИНН 6027162715, ОГРН 1156027003604; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к администрации города Пскова (адрес: 180000, город Псков, улица Некрасова, дом 22; ИНН 6027022362, ОГРН 1026000980246; далее - Администрация) о признании объекта недвижимости - нежилого помещения N 1001 с кадастровым номером 60:27:0080202:1926, расположенного по адресу: Псковская область, город Псков, улица Западная, дом 3, объектом капитального строительства - нежилым зданием, расположенным по адресу: Псковская область, город Псков, улица Западная, строение 3а.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (адрес: 190000, город Санкт-Петербург, улица Большая Морская, дом 29; ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391; далее - Банк), общество с ограниченной ответственностью "СТИКЕР" (адрес: 180007, город Псков, улица Конная, дом 8; ИНН 6027095353, ОГРН 1066027037273; далее - ООО "СТИКЕР"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (адрес: 180017, город Псков, улица Рабочая, дом 11; ИНН 6027086165, ОГРН 1046000329264; далее - Управление).

Решением суда от 04.03.2020 в иске отказано.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд не учел проектную документацию в отношении здания, расположенного по адресу: город Псков, улица Западная, дом 3, разработанную в 1977 году, акт государственной приемки здания от 27.07.1981 и решение исполкома от 29.07.1981, Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон N 384-ФЗ). Согласно решению исполкома полезная площадь здания составляет 346,7 кв.м, это соответствует площади помещения, принадлежащего Обществу, подтверждается первичной регистрацией 07.03.2001 договора купли-продажи в отношении спорного объекта недвижимости в Управлении. Объекты недвижимости идентичны, несмотря на разницу в наименовании и виде. Согласно выводам суда помещение может находиться в переделах определенного здания и самостоятельно возводиться не может, при этом площадь помещения должна отличаться от площади здания в меньшую сторону. В пределах здания с кадастровым номером 60:27:0080202:51 расположено одно помещение с кадастровым номером 60:27:0080202:1926. Нормативный акт не содержит в себе указание на определение вида объекта недвижимости с учетом критерия автономности сети инженерно-технического обеспечения. Формирование земельных участков под помещениями не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Суд не дал оценки документам в отношении возведенного нежилого здания, его инвентаризации как самостоятельного объекта недвижимости и постановке на кадастровый учет не в составе многоквартирного дома (далее - МКД). Вывод суда о том, что МКД и объект, принадлежащий Обществу, объединены общим имуществом, не соответствует копиям технических паспортов на объекты с кадастровыми номерами 60:27:0080202:1926, 60:27:0080202:51, 60:27:0080202:50, экспликации, которые не содержат сведения о наличии в составе магазина. Не представляется возможным отделить то, что частью не являлось и не является. Самостоятельное определение судом месторасположения объекта недвижимости независимо от органа, наделенного в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета, привело к применению норм материального права, которые ему не подлежат.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1001, общей площадью 337,7 кв.м, кадастровым номером 60:27:0080202:1926, расположенное на первом этаже по адресу: Псковская область, город Псков, улица Западная, дом 3 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) от 24.12.2016). Право возникло на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 06.12.2016.

Данное нежилое помещение учтено в составе здания МКД с кадастровым номером 60:27:0080202:50.

Согласно постановлению Администрации от 20.09.2017 N 1845 объекту капитального строительства - нежилому зданию, площадью 337,7 кв.м, кадастровым номером 60:27:0080202:1926, расположенному на земельном участке площадью 418 кв.м, кадастровый номер 60:27:0080202:5, присвоен адрес: город Псков, улица Западная, строение 3а.

Управление выдало Обществу уведомление от 15.01.2019 об отказе в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в связи с созданием, образованием объекта недвижимости здания, расположенного по адресу: Псковская область, город Псков, улица Западная, дом 3а. При анализе имеющегося в распоряжении органа регистрации технического паспорта от 16.03.1995, подготовленного Псковским бюро технической инвентаризации, выявлено, что помещение с кадастровым номером 60:27:0080202:1926 находится в здании с кадастровым номером 60:27:0080202:51, расположенном по адресу: Псковская область, город Псков, улица Западная, дом 3, имеющем следующие характеристики: назначение здания - нежилое, наименование здания - здание магазина N 73, площадь - 629,9 кв.м, год завершения строительства - 1980, инвентарный номер - 3463.

Как указано в исковом заявлении, сведения о здании, в котором расположено помещение с кадастровым номером 60:27:0080202:1926, в ЕГРН внесены ошибочно. Согласно сведениям ЕГРН и технической документации здание с кадастровым номером 60:27:0080202:51 является зданием, о постановке на учет которого представлено заявление в регистрирующий орган.

Полагая, что нежилое помещение с кадастровым номером 60:27:0080202:1926 подлежит признанию отдельно стоящим зданием, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Как указал суд первой инстанции, Общество не представило обоснования, как именно его права и законные интересы нарушаются непосредственно Администрацией, какие ее действия могут восстановить нарушенные права, не обосновало наличие у Администрации полномочий по признанию помещения отдельно стоящим зданием.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права является ненадлежащим, что само по себе исключает возможность удовлетворения заявленных требований. В настоящее время притязания Администрации материально-правового или административного характера в отношении Общества по существу спора отсутствуют, доказательств иного материалы дела не содержат.

Как указал суд, Общество, обращаясь в суд с иском, фактически оспаривает право общей долевой собственности на общее имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем оснований для удовлетворения таких требований не установлено.

В соответствии с пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" МКД признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещении общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Специфическим признаком МКД является то, что единый комплекс недвижимого имущества МКД состоит из отдельных частей помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований.

Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности указанных помещений.

МКД как комплексный объект состоит из жилых помещений, нежилых помещений, помещений и доступа к ним тесно связанных с ними предназначениями и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.

Согласно статье 2 Закона N 384-ФЗ под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Помещение представляет собой часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями.

Как установил суд первой инстанции, на основании результата коммерческого конкурса (протокол от 27.11.1992 N 12) Фонд имущества города Пскова (продавец) и ТОО "Заря" (покупатель) заключили договор купли-продажи по коммерческому конкурсу от 15.12.1992 N 15, по которому продавец продает, а покупатель приобретает следующую муниципальную собственность: имущество и помещение продовольственного магазина N 73 по адресу: город Псков, улица Западная, дом 3.

ИЧП "Новэк" (продавец) и ООО "Малекс" 29.09.1995 заключили договор купли-продажи имущества, в том числе пристроенного нежилого помещения, площадью 345,1 кв.м, по адресу: город Псков, улица Западная, дом 3. Указанный договор зарегистрирован в Областном бюро технической инвентаризации 26.03.1996.

Согласно справке N 1073, выданной Областным бюро технической инвентаризации, по состоянию на 31.01.2001 проданное нежилое помещение N 1001, расположенное на первом этаже в пятиэтажном доме 3, является встроенным.

ООО "Малекс" (продавец) и Лузин Ян Вячеславович (покупатель) 12.02.2001 заключили договор купли-продажи пристроенного нежилого помещения магазина, расположенное по адресу: город Псков, улица Западная, дом 3, помещение N 1001, общей площадью - 346,7 кв.м. Указанный договор зарегистрирован, 07.03.2001 выдано свидетельство о государственной регистрации права частной собственности.

Согласно сведениям кадастрового паспорта на 18.12.2009 по адресу: город Псков, улица Западная, дом 3, числится в МКД нежилое помещение N 1001, общей площадью 337,7 кв.м.

ООО "СТИКЕР" (продавец) и Общество (покупатель) 06.12.2016 заключили договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 337,7 кв.м с кадастровым номером 60:27:0080202:1926, расположенного на первом этаже по адресу: Псковская область, город Псков, улица Западная, дом 3. Указанный договор зарегистрирован, выдана выписка из ЕГРН от 24.12.2016.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что во всех представленных договорах предметом продажи являлось помещение, а не здание. Согласно уведомлению от 15.01.2019 N КУВД-001/2018-4298230/2 Обществу отказано в постановке на государственный кадастровый учет и в государственный регистрации прав в связи с созданием, образованием объекта недвижимости на здание, расположенное по адресу: Псковская область, город Псков, улица Западная, дом 3а, документы на которое представлены Обществом с заявлением от 21.09.2018 N КУВД-001/2018-4298230. Указанное уведомление не обжаловано Обществом.

При этом суд установил, что согласно уведомлению от 18.03.2019 N 0113/0831-исх Управление указало Обществу, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами 60:27:0080202:1926 и 60:27:0080202:51 не являются равнозначными. Общество, на основании договора купли-продажи, приобрело помещение в МКД, а не здание. Указанное уведомление также не обжаловано Обществом.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу пунктов 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления N 64).

Из материалов дела видно, что согласно техническому заключению (А.008.2017.ТЗ) открытого акционерного общества "Псковгражданпроект" 20.04.2017 в результате визуального осмотра пристроенного к торцу жилого дома 3 здания, расположенного по адресу: город Псков, улица Западная, дом 3, установлено, что блокировка к жилому дому осуществляется одноэтажной кирпичной вставкой размером 4,2 м х 6,5 м. Ввод теплосети предусмотрен из жилого дома в техническом подполье (подвале), где расположен тепловой узел. Система водоснабжения (холодного и горячего) предусмотрена от внутренних сетей жилого дома. На трубопроводах холодной и горячей воды в техническом подполье (подвале) установлены водомерные счетчики. Электроснабжение здания электроэнергией производится от трансформаторной подстанции N 5 в цепочку с жилым домом 3. Ввод в здание выполняется через кабельный разделитель и вводно-распределительный шкаф с приборами учета на вводе, расположенный в техническом подполье (подвале). Здание, пристроенное к торцу жилого дома 3, расположенного по адресу: Псковская область, город Псков, улица Западная, может эксплуатироваться не только самостоятельно, но и отдельно от жилого дома 3 при условии, что ввод всех инженерных систем (отопления, водоснабжения, электроснабжения) будет выполнен от городских наружных сетей, а не от жилого дома 3. Для этого необходимо получить технические условия на подключение сетей у соответствующих сетевых организаций города и выполнить их.

Поскольку у нежилого помещения и МКД 3 по улице Западная имеются общие магистральные линии инженерных коммуникаций и оборудования (горячего водоснабжения), пристроенное здание, в котором находится принадлежащее истцу нежилое помещение, изначально предусмотрено в проектной документации в качестве части многоквартирного жилого дома, система теплоснабжения осталась единой между помещением и домом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что нежилое помещение является составной частью многоквартирного жилого дома, технически взаимосвязано с общим имуществом, инженерными коммуникациями, отдельно (изолировано) от жилого дома существовать на сегодняшний день не может. При этом регистрирующий орган в уведомлении от 15.01.2019 N КУВД-001/2018-4298230/2 при анализе всех представленных истцом на регистрацию документов пришел к выводу о проведенной в здании, расположенном по адресу: Псковская область, город Псков, улица Западная, строение 3а, реконструкции.

Как правильно указал суд первой инстанции, по существу требование Общества направлено на изменение статуса МКД, сопряженное с требованием о разделе общего имущества многоквартирного жилого дома.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) раздел здания многоквартирного дома может быть осуществлен только в результате реконструкции здания.

В силу статьи 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 данной статьи и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высота, площадь, этажность) в ходе его реконструкции, является созданием нового объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

По общему правилу строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).

Согласно статье 55 ГрК РФ выполнение реконструкции объекта капитального строительства удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Как правильно указал суд первой инстанции, сведений о подготовке истцом проектной документации, получении разрешения на реконструкцию МКД 3 по улице Западной города Пскова как единого объекта капитального строительства с встроенно-пристроенными помещениями не представлено; доказательств ввода истцом вновь созданных в результате строительных работ объектов в эксплуатацию не имеется. В материалы дела Общество не представило доказательств проведения собственниками помещений МКД общего собрания, являющегося в силу статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом, по вопросам изменения единого объекта недвижимости и признания принадлежащего истцу помещения отдельным объектом недвижимости. Доказательств согласия всех собственников помещений в МКД на раздел здания и доказательств обращения в органы местного самоуправления за получением разрешения на проведение реконструкции МКД и разрешения на ввод образованных в результате раздела объектов в эксплуатацию не представлено.

В пункте 52 Постановления N 10/22 разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В соответствии с пунктом 3 Постановления N 10/22 суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Поскольку Общество настаивает на избранном способе защиты права путем признания нежилого помещения с кадастровым номером 60:27:0080202:1926 отдельно стоящим зданием с участием в качестве ответчика Администрации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска. В данном случае избранный истцом способ защиты не повлечет восстановление его нарушенных прав, в тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Оснований не согласиться с данным выводом у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Псковской области от 04 марта 2020 года по делу N А52-5441/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Псковская Клининговая Компания" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

О.Б. Ралько Н.В. Чередина