Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2020 г. N 21АП-300/20 по делу N А83-4065/2019

11 июня 2020 г.

Дело N А83-4065/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2020.

В полном объёме постановление изготовлено 11.06.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Грабищенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Керчи Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 06.12.2019 по делу N А83-4065/2019 (судья Лукачев С.О.)

по иску администрации города Керчи Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью "Роскошный отдых"

о взыскании задолженности и пени, расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Керчи Республики Крым (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью "Роскошный отдых" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 01.12.2018 в размере 202 965,70 руб., пени в размере 32 900,24 руб., а также о расторжении договора аренды земли от 18.10.2007. Исковые требования мотивированы нарушением условий договора аренды земли от 18.10.2007 в части невнесения арендных платежей за указанный период, что является существенным нарушением условий договора.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 06.12.2019 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что представленный расчет задолженности по арендной плате администрации составлен арифметически неверно, а при составлении судом собственного расчет задолженности, был установлен факт отсутствия ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по соответственному договору.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилась с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Апеллянт полагает, что при расчете арендной платы в текущем году необходимо учитывать не только коэффициент инфляции на текущий год, но и соответствующий коэффициент за прошедшие годы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи, с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции, а апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 18.10.2007 между Керченским городским советом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земли (далее - договор, том 1 л.д. 13-17), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор приобретает в срочное платное пользование земельный участок под облуживание культурно-оздоровительного комплекса, расположенного по ул.12 Апреля 1961 года, д.1 в г. Керчи согласно решению 23 сессии Керченского городского совета Автономной Республики Крым от 11.10.2007.

В силу пункта 2 договора в аренду передается земельный участок площадью 2,9466 га.

В соответствии с пунктом 5 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.08.2011, государственная регистрация которого произведена 05.08.2011, нормативная денежная оценка земли составляет 5 550 805,08 грн.

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 8 договора).

Размер и порядок внесения арендной платы урегулированы сторонами в пунктах 9-14 договора.

Так, арендная плата вносится арендатором в денежной форме в размере 166 524,15 грн. в год, что составляет 3 % от нормативной денежной оценки земельного участка и вносится ежемесячно в равных долях (пункт 9 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.08.2011).

На основании акта приема-передачи от 18.10.2007 земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду обществу (т. 1 л.д. 17 на обороте).

Полагая, что арендатором не исполняются должным образом принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей по договору, администрация г.Керчи 18.12.2018 с целью досудебного урегулирования спора обратилась к обществу с претензией N 1520/13-27 (том 1 л.д. 25-26, 29).

29.12.2018 администрация повторно обратилась к обществу с соответствующей претензией, в ответ на которую ответчик письмом от 29.01.2019 сообщил о переоформлении названного договора аренды 28.03.2017, однако невступления последнего в законную силу вследствие отсутствия его государственной регистрации (том 1 л.д. 31-32).

Поскольку спор в досудебном порядке разрешен не был, администрации обратилась в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

При решении вопроса об обоснованности апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частям 1, 2, статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ, часть 4 статьи 22 ЗК РФ).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований-в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3.4 Положения "О порядке определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым" утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым N 450 от 12.11.2014 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" (далее - Положение), нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 2014 год, пересчитывается в рубли с 01 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8.

При пересчете нормативной цены земельного участка, установленной до 01 января 2014 года, учитываются коэффициенты инфляции, установленные приложением 4 к настоящему постановлению (абзац 1 пункта 1 Положения).

Нормативная цена, установленная по состоянию на 2014 год, начиная с 01.01.2015, ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (абзац 2 пункта 1 Положения).

Таким образом, нормативная цена, установленная по состоянию на 2014 год, ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции, установленный на очередной финансовый год, при этом, помимо коэффициента инфляции на соответствующий год применяются также коэффициенты инфляции, установленные за предыдущие годы, начиная с 2015 года.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о необходимости применения при расчете арендной платы на 2016 год помимо коэффициента инфляции, установленного на 2016 год, применять также коэффициент инфляции, установленный на 2015 год, а при расчете арендной платы на 2017 год - коэффициенты на 2015, 2016 и 2017 годы, при расчете арендной платы на 2018 год - коэффициенты на 2015 год, 2016 год, 2017 год, 2018 год.

Следовательно, расчет задолженности производится следующим образом:

166 524,15 грн. - арендная плата в год, согласно пункту 9 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.08.2011;

3,8 - коэффициент пересчета в рубли нормативной цены земельного участка;

1,055 -коэффициент инфляции на 2015 год согласно статье 1 Федерального Закона от 01.12.2014 года N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов";

1,064 - коэффициент инфляции на 2016 год, который согласно статье 1 Федерального Закона "О федеральном бюджете на 2016 год" по состоянию на 01.01.2016;

1,04 - коэффициент инфляции на 2017 год, который согласно статье 1 Федерального Закона "О федеральном бюджете на 2017 год";

1,04 - коэффициент инфляции на 2018 год, который согласно статье 1 Федерального Закона "О федеральном бюджете на 2018 год".

Арендная плата в месяц в 2015 году составляет 55 632,94 руб. (166 524,15 х 3,8 х 1,055 = 667 595,31 руб. / 12 месяцев).

Общая сумма начисленной арендной платы за 2015 год составляет 500 696,49 руб., которую ответчик оплатил в полном объеме.

Арендная плата в месяц в 2016 году составляет 59 193,45 руб. (166 524,15 х 1,055 х 1,064 х 3,8 = 710 321,42 руб. / 12 месяцев).

Общая сумма, начисленной арендной платы за 2016 год составляет в размере 710 321,42 руб. руб., ответчиком оплачена сумма арендной платы в размере 726 360,91 руб.

Таким образом, за 2016 год у ответчика имеется переплата в размере 16 039,49 руб. (726 360,91 руб. - 710 321,42 руб.).

Арендная плата в месяц в 2017 году составляет 61 561,19 руб. (166 524,15 х 1,055 х 1,064 х 1,04 х 3,8 = 738 734,27 руб. / 12 месяцев).

Общая сумма начисленной арендной платы за 2017 год составляет в размере 738 734,27 руб., ответчиком оплачена сумма арендной платы в размере 890 833,32 руб.

Таким образом, за 2017 год у ответчика имеется переплата в размере 152 099,05 руб. (890 833,32 руб. - 738 734,27 руб.).

Арендная плата в месяц в 2018 году составляет 64 023,63 руб. (166 524,15 х 1,055 х 1,064 х 1,04 х 1,04 х 3,8 = 768 283,64 руб. / 12 месяцев).

Общая сумма начисленной арендной платы за 2018 год в размере 706 325,32 руб., ответчиком оплачена сумма арендной платы в размере 333 155,79 руб.

Таким образом, за 2018 год у ответчика имеется задолженность в размере 373 169,53 руб. (706 325,32 руб. - 333 155,79 руб.).

Следовательно, размеры арендной платы за спорные годы выглядит следующим образом:

667 595,31 руб. - годовой размер арендной платы за 2015 год;

710 321,42 руб. - годовой размер арендной платы за 2016 год;

738 734,27 руб. - годовой размер арендной платы за 2017 год;

768 283,64 руб. - годовой размер арендной платы за 2018 год.

Поэтому общая начисленная сумма по арендной плате за период 2015 год - 2018 год составляет 2 656 077,5 руб., а оплаченная сумма ответчиком составляет 2 617 945,34 руб.

При этом в представленном расчете (л.д. 84-85 том 2) истец, учитывает также сумму задолженности по арендной плате за март 2015 года в размере 166 898,83 руб., (л.д.21 том 1); однако согласно исковым требованиям период взыскания начинается с апреля 2015 года.

Таким образом, задолженность за март 2015 года в размере 166 898,83 руб. подлежит вычитанию из суммы по расчету задолженности по состоянию на 13.12.2018 (л.д. 24 том 1).

Таким образом, сумма начислений с 01.04.2015 по 01.12.2018 составляет 2 451 046,51 руб. (2 617 945,34 руб. - 166 898,83 руб.).

С учетом изложенного, задолженность по арендной плате по состоянию на 01.12.2018 составляет 205 030,99 руб. (2 656 077,5 руб. - 2 451 046,51 руб.).

Вместе с тем, апелляционный суд учитывает, что согласно исковым требованиям администрация просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 202 965,70 руб.

Апелляционный суд на основании статьи 49 АПК РФ не может выходить за пределы исковых требований, в связи с чем задолженность по арендной плате, подлежащая взысканию согласно исковым требованиям, составляет 202 965,70 руб.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или не надлежащего исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Учитывая, что истец истец просит взыскать неустойку с учетом 0,1% в день от суммы долга (36,5% годовых), а согласно договору вправе претендовать на взыскание задолженности в размере 120% годовых (л.д.54 т.1), апелляционный суд считает обоснованным постановку вопроса о взыскании согласно исковым требованиям.

Однако из представленного расчета видно, что штрафная неустойка начинает начисляться ответчику с 11 числа текущего месяца, что не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 11 договора аренды арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Такой порядок начисления неустойки не относится к институту регулируемой цены за пользование публичными землями, а значит подлежит применению с учетом действующей редакции договора.

Следовательно, истец необоснованно исчислял сумму штрафной неустойки с 11 числа текущего месяца, то есть в каждом случае начинал начисление на 50 дней раньше.

Апелляционный суд проанализировал расчет истца и установил, что общее количество дней просрочки составило 358; количество прерываемых периодов просрочки - 9 (с учетом периодического погашения арендатором суммы долга в полном объеме).

Апелляционный суд считает возможным при определении суммы излишне начисленной штрафной неустойки вычесть условное количество дней просрочки (50) из всего количества дней начисления (358), определив затем соответствующее процентное отношение. Данное процентное отношение, примененное к начисленной сумме штрафных санкций, позволит определить усредненный размера излишне начисленной суммы.

50 дней (период необоснованного начисления) составит 14% от 358 дней (общий период просрочки).

32 900,24 руб. (сумма начисленных штрафных санкций) Х 14% = 4 606 руб. (усредненная сумма необоснованного начисления).

32 900,24 руб. - 4 606 руб. =28 294,94 руб. (сумма штрафных санкций с учетом даты платежа согласно пункту 11 договора.

По смыслу положений статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений. Нормы Закон N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405, 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939, от 19.05.2015 N 127-КГ15-6.

При этом, учитывая правила статей 4, 422 ГК РФ, к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, подлежат применению нормы российского законодательства. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, к спорным правоотношениям (с учетом даты их возникновения) подлежат применению правила украинского или российского законодательства.

Договор в части выполнения обязанности внесения платежей нарушен арендатором уже после 18.03.2014.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает к пункту 2 статьи 450 Кодекса, в связи с чем стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию Арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Апелляционным судом установлен факт просрочки по внесению арендной платы в полном объеме за более, чем два периода.

Статьями 65, 70 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды земли от 18.10.2007.

Ссылка ответчика на то, что новый договор аренды (в порядке переоформления) по настоящее время не заключен по вине арендодателя, не принимается апелляционным судом, поскольку данное обстоятельство не имеет никакого правового значения для рассмотрения предмета настоящего спора: взыскание арендной платы и расторжение договора ввиду неоднократного уклонения от полного внесения арендных платежей.

Поэтому решение суда первой инстанции необходимо отменить ввиду неправильного применения норм материального права (пункт 1 статьи 270 АПК РФ).

С учетом статьи 110 АПК РФ в доход федерального бюджета с ответчика необходимо взыскать государственную пошлину в размере 13 562,66 руб. (7 562,66 руб. и 6 000 руб.) за рассмотрение исковых требований.

Так, принимая во внимание фактический размер притязаний апеллянта (231 259,94 руб.), сумма государственной пошлины за спор имущественного характера составляет 7 562,66 руб., поскольку притязания апеллянта удовлетворены в размере 98 % от общей суммы исковых требований (235 865,94 общая сумма согласно иску; государственная пошлина 7 717 руб.)

Таким образом, учитывая положения пункта 14 Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О вопросах, касающихся применения законодательства о государственной пошлине, уплачиваемой при обращении в арбитражный суд", сумма государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, за рассмотрения иска в суде первой инстанции составляет 7 562,66 руб. (7 717 руб. х 98%).

Кроме того, подлежит взысканию с ответчика в пользу федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. за рассмотрение неимущественного спора (расторжение договора аренды).

В суде апелляционной инстанции по существу удовлетворены притязания на 98%, в связи с этим с ответчика в пользу федерального бюджета необходимо взыскать судебные расходы в размере 2 940 руб. (3000 х 98 %) за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 06.12.2019 по делу N А83-4065/2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Роскошный отдых" (ОГРН - 1159102037841; ИНН - 9111013072) в пользу администрации города Керчи Республики Крым (ОГРН - 1149102108715; ИНН - 9111005875) задолженности по арендной плате по состоянию на 01.12.2018 в размере 202 965,70 руб., пеню по состоянию на 13.12.2018 в размере 28 294,24 руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 18.10.2007, площадью 2,9466 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Керчь, ул. 12 Апреля 1961 д.1, заключенного между Керченским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью "Роскошный отдых".

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации города Керчи Республики Крым отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Роскошный отдых" (ОГРН - 1159102037841; ИНН - 9111013072) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 562,66 руб. за подачу искового заявления.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Роскошный отдых" (ОГРН - 1159102037841; ИНН - 9111013072) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 940 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Н.И. Сикорская