Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2020 г. N 15АП-6498/20 по делу N А53-1746/2017

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 сентября 2020 г. N Ф08-6451/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

13 июня 2020 г.

дело N А53-1746/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Шимбаревой Н.В., Стрекачёва А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ситдиковой Е.А.,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции:

от конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Ростовшахтострой" Китаева А.В.: представитель по доверенности от 16.07.2019 Барбарич И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Антр-Актив" на определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2020 по делу N А53-1746/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АнтрАктив" о признании недействительными результатов торгов и договора купли-продажи в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Ростовшахтострой",

ответчики: общество с ограниченной ответственностью "Фабрикант.Ру", открытое акционерное общество "Ростовшахтострой" и конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Ростовшахтострой",

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Ростовшахтострой" в Арбитражный суд Ростовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Антр-Актив" (далее - ООО "Антр-Актив", заявитель) с заявлением о признании недействительными результатов торгов от 08.08.2019 (лот N 2) и договора купли-продажи от 08.08.2019 к ответчикам: должнику, конкурсному управляющему должника Китаеву А.В., ООО "Фабрикант.Ру".

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2020 по настоящему делу в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Антр-Актив" обжаловало определение суда первой инстанции от 18.03.2020 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило определение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что обжалуемый судебный акт принят с нарушением норм материального и процессуального права. Судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Судом первой инстанции не приняты во внимание допущенные управляющим нарушения норм действующего законодательства при проведении торгов, а именно, пункта 2 статьи 129, пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве, Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13.06.1995 N 49. Заявитель указывает, что управляющий до выставления лота на торги должен привести все документы в соответствие с действующим законодательством, в рассматриваемом случае несоответствия носят существенный характер, препятствующий дальнейшей регистрации объекта.

По мнению заявителя, даже при наличии подписанного договора он был бы признан недействительным, поскольку в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В отзывах на апелляционную жалобу (от 21.05.2020, 08.06.2020) конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Ростовшахтострой" Китаев А.В. просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Ростовшахтострой" Китаева А.В. поддержал правовую позицию по спору, по доводам, отраженным в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.07.2017 ОАО "Ростовшахтострой" - признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2018 конкурсным управляющим открытого акционерного общества "Ростовшахтострой" утвержден Китаев А.В.

24 июня 2019 года размещено объявление о проведении торгов по продаже имущества должника в виде сформированных лотов. В лот N 2 включено следующее имущество:

- здание подстанции ТП-42 СТО ГАЗ (Лит.Я), S = 42,5 кв.м, с кадастровым номером 61:59:0020623:423;

- здание котельной, S = 139,2 кв. м, кад. N 61:59:0000000:13940;

- здание цеха газир. напитков (Лит. А), S = 545,4 кв. м;

- котел КВГ 2.5-96;

- здание прорабской монтажной (Лит.К), S = 88,8 кв.м, с кадастровым номером 61:59:0000000:13941;

- внешн. сети канализац. и подкл. к сущ. сетям, L = 280 м;

- внешн. сети водопровода и подкл. к сущ. сетям, L = 300 м.

Местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, дом 117, 119. Цена 6 300 тыс. рублей.

По результатам торгов 08.08.2019 победителем признано ООО "Антр-Актив".

Письмом от 03.09.2019 общество уведомило конкурсного управляющего о выявлении следующих обстоятельств: задвоение сведений в базе Росреестра, привязку части объектов к иному земельному участку, расположение на земельном участке незарегистрированных объектов, и просило отсрочить заключение договора.

Письмом от 28.10.2019 общество сообщило конкурсному управляющему о необходимости отмены результат торгов, расторжения договора купли-продажи от 08.08.2019 и возврате аванса.

17 января 2020 года опубликовано объявление о том, что общество признано уклонившимся от заключения договора.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании недействительными результатов торгов от 08.08.2019 (лот N 2) и договора купли-продажи от 08.08.2019, которое мотивировано тем, что в лот N 2 включено имущество с ошибками в кадастровом учете, что может привести к отказу в государственной регистрации прав общества.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований заявителя, исходя из следующего.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По смыслу названной нормы права торги могут быть признаны недействительными в случае, когда допущены такие существенные нарушения закона, которые могли повлиять на определение результата торгов.

В абзаце 3 пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении него процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Как указано в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить сделку.

Для признания торгов недействительными по иску лица, заинтересованного в надлежащем проведении торгов вследствие нарушения порядка их проведения, суд должен оценить, насколько допущенное нарушение является существенным, и могли ли нарушения, на которые ссылается заявитель, повлиять на результаты торгов. В случае, если нарушения, на которые ссылается заявитель, не повлияли и не могли повлиять на результаты торгов, то отсутствуют основания для удовлетворения заявленного требования.

По смыслу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства.

Таким образом, исковое заявление о признании торгов недействительными может быть удовлетворено исключительно по иску заинтересованного лица, для которого удовлетворение исковых требований повлечет восстановление нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

Согласно пункту 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его реализации.

Порядок реализации имущества должника, находящегося в процедуре конкурсного производства, регулируется статьями 110, 111 и 139 Закона о банкротстве.

По смыслу пункта 1 статьи 139 Закона о банкротстве, продажа осуществляется на основании утвержденного собранием кредиторов должника либо судом положения о порядке реализации имущества.

Исследовав обстоятельства спора и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Как указано выше, 24 июня 2019 года размещено объявление о проведении торгов по продаже имущества должника, в том числе недвижимого, в виде сформированных лотов.

Права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации, следовательно, реализации в процедуре банкротства подлежит только то имущество, которое зарегистрировано на праве собственности за продавцом.

Как установлено судом, конкурсным управляющим был направлен запрос в Росреестр о зарегистрированных за должником объектах недвижимости.

Право собственности должника на имущество, указанное в составе лота N 2, зарегистрировано в установленном законом порядке, подтверждено Выпиской из ЕГРН 00-00-4001/5031/2018-64385 от 04.11.2018.

На основании полученного ответа и бухгалтерской документации должника управляющим была осуществлена инвентаризация имущества, составлены описи имущества ОАО "Ростовшахтострой" (публикация на ЕФРСБ о результатах инвентаризации, сообщение N 2905792 от 30.07.2018).

Имущество включено в конкурсную массу должника, проведена оценка имущества (публикация на ЕФРСБ об оценке имущества должника, сообщение N 3520862 от 26.02.2019), утверждены изменения в Положение о порядках, сроках и условиях продажи имущества должника ОАО "Ростовшахтострой (публикация на сайте ЕФРСБ о результатах заседания Комитета кредиторов, сообщение N 3599663 от 22.03.2019).

Таким образом, из материалов дела следует и судом установлено, что конкурсный управляющий выполнил необходимую работу по инвентаризации имущества должника и организации его последующей продажи.

Согласно сообщению 24.06.2019 на торги выставляется лот N 2, имеющий следующее описание: "Здание подстанции ТП-42 СТО ГАЗ (Лит.Я), S =42,5 кв.м., кад. N61:59:0020623:423; Здание котельной, S=139,2 кв.м., кад. N61:59:0000000:13940; Здание цеха газир. напитков (Лит. А), S = 545, 4 кв.м.; Котел КВГ 2.5-96; Здание прорабской монтажной (Лит. К), S = 88,8 кв.м., кад. N61:59:0000000:13941; Внешн. cети канализац. и подкл. к сущ. сетям, L=280 м.; Внешн. сети водопровода и подкл. к сущ. сетям, L = 300-м.; Местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, дом 117, 119.

Таким образом, требования Закона о банкротстве конкурсным управляющим соблюдены. Имущество реализовано на условиях, утвержденных собранием кредиторов 21.03.2019.

Заявитель указывает, что в объявлении о проведении торгов характеристики недвижимого имущества не позволяют с бесспорностью идентифицировать объект торгов.

Вместе с тем, судом установлено, что все лица, заинтересованные в участии по проведению указанных торгов, имели возможность дополнительно связаться с организатором торгов письмом на указанный в объявлении адрес электронной почты либо по указанным в объявлениях телефонам с интересующими их вопросами, а также ознакомиться с имуществом входящим в состав Лота по адресу местонахождения.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что торги по продаже имущества должника проведены при условии максимальной прозрачности, открытости и соблюдении требований законодательных актов при проведении торгов.

Согласно части 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве, при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 111 Закона о банкротстве продажа части имущества должника осуществляется в порядке, установленном в пунктах 4 - 19 статьи 110 этого же Федерального закона.

Арбитражный управляющий (организатор торгов) обязан опубликовать не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов сообщение о продаже предприятия (имущества) должника в порядке, установленном статьей 28 этого же Федерального закона. В сообщении о продаже предприятия (имущества) должны содержаться сведения, указанные в пунктах 9 и 10 статьи 110 Закона о банкротстве.

Таким образом, опубликование информационных сообщений о продаже имущества банкрота является частью обязательных действий конкурсного управляющего, осуществляемых в ходе продажи предприятия должника. Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных названными нормами права, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Судом установлено, что в соответствии с абзацем 1 пунктом 10 статьи 110 Закона о банкротстве, конкурсным управляющим опубликована вся необходимая информация о выставленном на продажу имуществе. Публикации на сайте ЕФРСБ, в газете "КоммерсантЪ" содержат исчерпывающий перечень информации, в том числе для связи с организатором торгов для получения дополнительной детальной информации и решения вопроса возможности осмотра реализуемого здания.

Суд также отмечает, что в публикации ЕФРСБ от 24.06.2019 N 3889041 об объявлении о проведении торгов кроме прочего указано, что факт перечисления задатка означает согласие заявителя со всеми условиями договора задатка, размещенного на сайте.

Судебной коллегией установлено, что обществом был переведен задаток, указанное обстоятельство сторонами не оспаривается. Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, перечислением задатка, ООО "Антр-Актив" фактически согласился со всеми условиями договора задатка. При этом имея возможность заблаговременно ознакомиться с условиями документации, общество, как участник торгов, не оспаривал эти условия.

По результатам торгов 08.08.2019 победителем признано ООО "Антр-Актив".

Письмом от 03.09.2019 общество уведомило конкурсного управляющего о выявлении следующих обстоятельств: задвоение сведений в базе Росреестра, привязку части объектов к иному земельному участку, расположение на земельном участке незарегистрированных объектов, при этом просило отсрочить заключение договора, а не отказывалось от заключения последнего.

Только письмом от 28.10.2019 общество сообщило конкурсному управляющему о необходимости отмены результат торгов, расторжения договора купли-продажи от 08.08.2019 и возврате аванса.

Действуя разумно и предусмотрительно, при наличии обоснованных сомнений в необходимости приобретения недвижимого имущества, выставленного на торги, общество было не лишено возможности совершить действия, направленные на установление дополнительных сведений, чего сделано не было. При этом неблагоприятные последствия несовершения таких действий не могут быть отнесены на должника и арбитражного управляющего. Кроме того, недостатки, установленные обществом, являются устранимыми.

По мнению заявителя, конкурсным управляющим допущено несоблюдение принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, суд первой инстанции не дал оценку данным обстоятельствам

Объекты недвижимости характеризуются прочной и неразрывной связью с землей, на которой они располагаются.

Как верно указывает заявитель, законодательством установлен принцип единства объектов недвижимости и земельных участков, на которых они располагаются, но лишь при том условии, что объекты недвижимости и земля принадлежат собственнику на одном виде права.

Так, в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с пунктом 1 и абзацем вторым пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, а в случае продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как установлено судом, не оспаривается сторонами, земельные участки, на которых расположены продаваемые объекты недвижимости (лот N 2), продавцу (ОАО "Ростовшахтострой") не принадлежат, и, исходя из положения статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации не могли быть проданы в составе лота N 2. При этом, как верно указывает конкурсный управляющий, собственник не может быть лишен права продавать принадлежащую ему недвижимость в том случае, если земля под ними ему не принадлежит на праве собственности, а находится в аренде.

Заявитель в качестве одного из доводов жалобы также указывает о невозможности проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При этом, как установлено судом, указанный довод является голословным, личным, субъективным мнением заявителя апелляционной жалобы, не имеет под собой оснований, не подтвержден доказательствами по делу. Имеющиеся недостатки - неточности сведений о кадастровых номерах носят устранимый характер, как указал в судебном заседании представитель конкурсного управляющего эти ошибки уже устранены, то есть они не препятствовали заключению договора-купли-продажи и его государственной регистрации.

Договор купли-продажи с покупателем в отношении имущества, указанного в составе лота N 2, не заключен исключен по причине отказа покупателя. Соответственно, заявления о регистрации права собственности нового собственника при одновременном прекращении права собственности продавца в регистрирующий орган не подавалось, правовой экспертизы, предусмотренной Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистратором прав не проводилось в силу отсутствия обращения в регистрирующий орган.

Таким образом, возможный отказ в регистрации права заявителем жалобы является предположительным, не обоснованным не подкрепленным материалами дела.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявления обоснованно отказано.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 188, 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2020 по делу N А53-1746/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий месяца со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Ростовской области.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

А.Н. Стрекачёв Н.В. Шимбарева