Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2020 г. N 19АП-1747/20 по делу N А36-6246/2019

город Воронеж

11 июня 2020 г.

Дело N А36-6246/2019

Резолютивная часть постановления объявлена "09" июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "11" июня 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Щербатых Е.Ю.,
судей	Поротикова А.И., Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,

при участии:

от Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области: Быкановой И.П., представителя по доверенности N 105 от 10.10.2019;

индивидуального предпринимателя Кузовлевой Яны Вадимовны, Иншакова А.Ю., представителя по доверенности от 26.06.2019;

от акционерного общества "Липецкая городская энергетическая компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области на решение Арбитражного суда Липецкой области от 14.01.2020 по делу N А36-6246/2019 (судья Канаева А.В.),

по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 1024840853696, ИНН 4826006839) к индивидуальному предпринимателю Кузовлевой Яне Вадимовне (ОГРНИП 315482700021527, ИНН 482416304251) о расторжении договора аренды,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество "Липецкая городская энергетическая компания" (ОГРН 1094823016617, ИНН 4825066916),

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кузовлевой Яне Вадимовне (далее - ответчик, ИП Кузовлева Я.В.) о расторжении договора аренды земельного участка N 122/2015-СЮ от 04.02.2015 и обязании в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда вернуть истцу земельный участок с кадастровым N 48:20:0014202:146, расположенный по ул.Скороходова в районе д.47 по ул.Первомайской в Советском округе г.Липецка, площадью 190 кв.м.

Определением от 16.10.2019 арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество "Липецкая городская энергетическая компания" (далее - третье лицо, АО "ЛГЭК").

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 14.01.2020 по делу N А36-6246/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с названным решением суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным, истец обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Липецкой области от 14.01.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции АО "ЛГЭК" явку полномочного представителя не обеспечило. Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

ИП Кузовлева Я.В. и ее представитель с доводами апелляционной жалобы не согласны, считают обжалуемое решение законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия считает, что решение Арбитражного суда Липецкой области от 14.01.2020 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, что между истцом (арендодателем) и Лизневым Олегом Анатольевичем (арендатором) подписан договор аренды земельного участка N 122/15-СЮ от 04.02.2015 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 48:20:0014202:146, площадью 190 кв.м, расположенный по ул. Валентина Скороходова в районе д. 47 по ул. Первомайской в Советском округе г. Липецка, для строительства здания коммунально-бытового назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Пунктом 2.1 договора стороны установили срок аренды участка с 04.02.2015 по 03.08.2020.

В силу пункта 3.2 договора участок был передан арендодателем и принят арендатором 04.02.2015 по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 1 к договору).

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата исчисляется с 04.02.2015 и вносится арендатором равными долями, ежеквартально - не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года.

В пункте 4.3 договора предусмотрено, что арендатор уплачивает арендную плату за всю площадь земельного участка, согласно прилагаемому к договору расчету, являющемуся его неотъемлемой частью. Арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет сумму очередного платежа (приложение к договору).

В соответствии с пунктом 4.4 договора обязанность арендатора по внесению арендных платежей считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет, указанный в пункте 4.2 договора.

04.02.2016 между Лизневым Олегом Анатольевичем и Кузовлевой Яной Вадимовной подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 122/15-СЮ от 04.02.2015.

15.02.2019 и 11.03.2019 истец произвел осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что участок не имеет ограждения, строительные работы не ведутся, строительная техника отсутствует.

Истец направил ответчику претензию N И28-2833 от 29.03.2019 о ненадлежащем исполнении условий договора аренды земельного участка, в которой предложил в течение семи календарных дней привести использование земельного участка в соответствие с целью и условиями, установленными договором аренды.

Письмом N И28-3214 от 12.04.2019 истец уведомил ответчика о проведении осмотра спорного земельного участка 16.04.2019 в 14.30 и вновь произвел осмотр.

26.04.2019 истец направил запрос в Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка о предоставлении информации о наличии разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию здания коммунально-бытового назначения на земельном участке.

В ответ на указанный запрос Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка письмом от 07.05.2019 сообщил, что застройщику Кузовлевой Я.В. выдано разрешение на строительство от 01.06.2018 N 48-42 701 000-95-2018 объекта "здание коммунально-бытового назначения, расположенное по адресу: Липецкая область, г.Липецк, ул.В.Скороходова", сроком действия до 01.04.2019. С заявлениями о внесении изменений в разрешение на строительство, в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство или получения разрешения на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию, Кузовлева Я.В. не обращалась.

08.05.2019 истец направил ответчику предложение от 07.05.2019 N И28-3960 о расторжении договора аренды и возврате земельного участка ввиду существенного нарушения в пользовании арендованным участком и неосуществлении строительства здания коммунально-бытового назначения с начала действия договора аренды.

Неиспользование ответчиком земельного участка в соответствии с целевым назначением в течение трех лет послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд области правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ основанием для принудительного прекращения договора аренды земельного участка является неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора арендодатель имеет право потребовать расторжения договора в судебном порядке в случае не использования арендатором предоставленного для застройки участка в течение трех лет.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (определение от 06.10.2015 N 2317-О).

Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 N 2485-О).

Возражая против удовлетворения требования о расторжении договора, ответчик ссылался на то, что с момента перехода к нему прав и обязанностей арендатора им предпринимались все возможные меры по оформлению документов, необходимых для осуществления строительства, кроме того, указал на наличие обстоятельств, препятствующих осуществлению строительства в настоящее время.

В марте 2016 года АО "ЛГЭК" ответчику выданы технические условия на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоотведения и водоснабжения, а также технические условия для присоединения к электрическим сетям объекта - здание коммунального бытового назначения по ул.В.Скороходова (в районе дома 47 по ул.Первомайская).

Кроме того, 22.03.2016 филиалом ПАО "Квадра" - "Липецкая генерация" ответчику выданы условия подключения для присоединения объекта капитального строительства к тепловой сети N 341/128-Т.

На основании заявления ответчика распоряжением Департамента градостроительства и архитектуры администрации г.Липецка N 254-р от 25.05.2016 утвержден градостроительный план спорного земельного участка.

На основании договора N 53-И-16 от 25.11.2016, заключенного между ИП Кузовлевой Я.В. и ООО "ГеоТехПроектСтрой", последним в декабре 2016 года подготовлено техническое заключение по результатам инженерно-геологических изысканий площадки проектируемого строительства объекта "Здание коммунально-бытового назначения, расположенного по адресу: Липецкая область, г.Липецк, ул.В.Скороходова".

27.04.2017 ответчиком получены технические условия на отведение поверхностных вод N 1363, выданные муниципальным учреждением "Управление главного смотрителя г.Липецка".

03.05.2017 ответчик обратился в Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка с заявлениями об определении возможности размещения сети электроснабжения, теплоснабжения, водоотведения и водоснабжения по объекту - здание коммунально-бытового назначения.

По результатам рассмотрения указанных заявлений 10.05.2019 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Липецка выданы заключениями, которыми рекомендованы для дальнейшего проектирования предложенные ответчиком варианты размещения кабельной линии, теплотрассы, сети канализации и сети водопровода.

09.06.2017 между АО "Газпром газораспределение Липецк" (исполнителем) и Кузовлевой Я.В. (заказчиком) заключен договор N 02-06-03-0000139, согласно которому исполнитель принял на себя обязательство выполнить по заданию заказчика услуги по согласованию места размещения объекта: "здание коммунально-бытового назначения, расположенное по адресу: Липецкая область, г.Липецк, у.В.Скороходова" и сдать результат заказчику по акту сдачи-приемки выполненных работ, а заказчик - принять оплатить данные услуги.

01.08.2017 между Кузовлевой Я.В. (заказчиком) и ООО "Липецкая Управляющая Компания" (исполнителем) подписан договор N 09 на предоставление услуг по вывозу мусора.

30.10.2017 состоялось заседание Совета по вопросам культурного наследия, на котором рассматривался вопрос строительства двухэтажного здания коммунально-бытового назначения на земельном участке в границах территории объекта культурного наследия регионального значения "Квартал с исторической застройкой XIX века", расположенном по адресу: г.Липецк, ул.Скороходова, Октябрьская, Первомайская, Фрунзе, в целях сохранения его историко-градостроительной среды, по результатам которого принято решение внести корректировки в проектируемое решение с тем, чтобы он стал согласуемым.

01.12.2017 ответчик обратился в Управление культуры и туризма Липецкой области с заявлением о рассмотрении внесенных корректировок в проектное решение и проведении согласования эскизного предложения.

Письмом от 07.12.2017 Управление культуры и туризма Липецкой области согласовало откорректированное эскизное предложение "Здание коммунально-бытового назначения, расположенное по адресу: Липецкая область, г.Липецк, ул.В.Скороходова".

12.12.2017 ответчик обратился в Управление культуры и туризма Липецкой области с заявлением о предоставлении информации о наличии / отсутствии объектов культурного наследия на земельном участке в границах территории объекта культурного наследия регионального значения "Квартал с исторической застройкой XIX века" в целях воссоздания объекта - двухэтажного здания коммунально-бытового назначения, в квартале с исторической застройкой, приложив к нему схему расположения свай.

26.12.2017 Управление культуры и туризма Липецкой области предоставило ответ на указанное заявление ответчика.

27.02.2018 ответчик вручил АО "ЛГЭК" претензию, в которой указал на то, что при проведении работ по прокладке электрического кабеля в сентябре 2017 года АО "ЛГЭК" были допущены нарушения, электрический кабель был частично проложен за пределами согласованного сетевого коридора, вследствие чего он пересекает врезку в теплотрассу и проходит по арендованному земельному участку в пределах зоны застройки, в связи с чем ответчик просил провести работы по переносу кабеля с земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.

В ответ на указанное обращение АО "ЛГЭК" сообщило ответчику, что перенос кабельной линии будет выполнен в период положительных температур наружного воздуха.

Кроме того, ответчик направил претензию от 13.06.2018 МУП "Зеленхоз" г. Липецка с требованием об освобождении земельного участка от металлического вагончика в срок до 01.07.2018.

Письмом от 22.05.2018 ОАУ "Управление государственной экспертизы Липецкой области" сообщило ответчику о том, что проектная документация N 16-13 на строительство отдельно стоящего двухэтажного здания коммунально-бытового назначения общей площадью 211,5 кв.м экспертизе не подлежит.

01.06.2018 ответчику выдано разрешение на строительство объекта "Здание коммунально-бытового назначения, расположенное по адресу: Липецкая область, г.Липецк, ул.В.Скороходова" сроком действия до 01.04.2019.

23.10.2018 между ИП Кузовлевой Я.В. (заказчиком) и ООО "Оптима" (исполнитель) подписан договор N 19, согласно которому исполнитель берет на себя ответственность за организацию безопасной эксплуатации электрохозяйства, исправное техническое состояние электроустановок заказчика, согласно принципиальных и однолинейных схем установок и электроснабжения на спорном объекте.

26.11.2018 ответчику выданы технические условия для присоединения к электрическим сетям стройплощадки здания коммунального бытового назначения.

04.02.2019 АО "ЛГЭК" и ИП Кузовлевой Я.В. составлен акт об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств ответчика на объекте - стройплощадка здания коммунально-бытового назначения к электрической сети сетевой организации.

11.02.2019 между ООО "Городская энергосбытовая компания" и ИП Кузовлевой Я.В. заключен договор энергоснабжения N 21774 для строительства здания коммунально-бытового назначения.

Из пояснений ответчика следует, что в настоящее время осуществление строительства невозможно по причине прохождения в границах участка действующего электрического кабеля АО "ЛГЭК", проложенного с нарушением выделенного сетевого коридора, поэтому продление разрешения на строительство является нецелесообразным, в связи с этим к третьему лицу предъявлен иск об устранении препятствий в пользовании спорным земельным участком путем переноса электрического кабеля (дело N А36-9898/2019).

Третье лицо факт прохождения электрического кабеля в границах земельного участка, принадлежащего на праве аренды ответчику, не оспорило, что также подтверждается письмом АО "ЛГЭК" от 12.03.2018. Истец указанные обстоятельства также не оспаривал.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд области правомерно пришел к выводу, что неиспользование земельного участка не связано с бездействием арендатора, поскольку материалами дела подтверждается факт принятия ответчиком мер по освоению земельного участка (заключены договора на осуществление технологического присоединения, получен градостроительный план земельного участка, разработана проектная документация, проведено ее согласование с Управлением культуры и туризма Липецкой области (учитывая строительство объекта в границах территории объекта культурного наследия регионального значения), получено разрешение на строительство, осуществлено технологическое присоединение энергопринимающих устройств стройплощадки к электрической сети сетевой организации), а также наличия обстоятельств, препятствующих осуществлению строительства (прохождение в границах земельного участка электрического кабеля третьего лица), ответчиком приняты меры по устранению указанного препятствия в пользовании земельным участком по назначению.

Из материалов дела усматривается, что постановлением Управления Росреестра по Липецкой области от 04.06.2019 прекращено производство по делу об административном правонарушении, возбужденному по части 3 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в отношении ответчика за неиспользование земельного участка с кадастровым номером 48:20:0014202:146 для строительства в течение более 3-х лет, в связи с отсутствием состава административного правонарушения.

Исходя из вышеизложенного судебная коллегия также отклоняет довод заявителя жалобы о несогласии с выводом суда первой инстанции о том, что неиспользование спорного земельного участка не вызвано бездействием арендатора.

Таким образом, неиспользование арендатором предоставленного для застройки участка в течение трех лет как основание для расторжения договора по пункту 5.1.1 договора не доказано материалами дела с учетом совершения ответчиком вышеуказанных действий по подготовке соответствующей разрешительной документации, устранению препятствий в пользовании арендованным земельным участком.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованный судебный акт о том, что требование истца о расторжении договора аренды является необоснованным и удовлетворению не подлежит, соответствующий требованиям норм материального и процессуального права.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

Заявитель апелляционной жалобы в силу положений статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 14.01.2020 по делу N А36-6246/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков И.В. Ушакова