Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2020 г. N 09АП-8760/20 по делу N А40-127666/2019

г. Москва

10 июня 2020 г.

Дело N А40-127666/19

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Ренлунд и Ко" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2019 по делу N А40-127666/19,

принятое по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674) к ЗАО "Ренлунд и Ко" (ИНН 7708105772) о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Подборский К.В. по доверенности от 25.12.2019 диплом ЖВС 1414511 р/н 01615 от 20.07.2001,

ответчика: Васькова М.В. по доверенности от 21.01.2020 уд. адвоката N 666,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Ренлунд и Ко" о взыскании штрафных санкций за нарушение условий договора аренды земельного участка от 06.10.2010 N М-06-034959 в размере 1 391 579,67 руб.

Решением арбитражного суда от 26.12.2019 исковое заявление удовлетворено в части взыскания с ответчика неустойки в сумме 137 392, 58 руб., в удовлетворении остальной части искового заявления отказано.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 06.10.2010 N М-06-034959, предметом которого явилась передача в аренду земельного участка общей площадью 2600 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Генерала Тюленева, д.4А, стр. 3, кадастровый номер 77:06:0007006:34, для целей эксплуатации здания под магазин и офис, сроком до 12.05.2058.

Согласно п. 4.2. договора предусмотрены особые условия, согласно которым участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений.

В соответствии с п.п. 5.6. договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора.

26.09.2018 в соответствии с п. 3.3 приложения 1 к постановлению 819-ПП, на основании выявления в рамках осуществления текущей деятельности признаков незаконного (нецелевого) использования земельных участков, Госинспекцией было проведено обследование участка (акт проверки 9066024), по результатам которого было установлено, что на участке в здании над 3 этажом возведена капитальная надстройка площадью 646,4 кв.м.

В соответствии с п. 7.4. договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в четвертом разделе "особые условия договора" арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Ввиду нарушения ответчиком условий договора, выразившегося в возведении капитальной надстройки, истцом были рассчитаны штрафные санкции в размере 1 391 579,67 руб. (из расчета кадастровой стоимости 92 771 978 руб.).

Досудебный порядок урегулирования спора соблюден истцом путем направления в адрес ответчика претензии от 02.10.2018, претензия ответчиком не исполнена, что послужило поводом для обращения истцом в суд.

Судом присуждена неустойка в размере 137 392, 58 руб. с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что довод о неправомерном возведении ответчиком капитальной надстройки над 3 этажом площадью 646,4 кв.м. и реконструкции здания не соответствует обстоятельствам дела и не доказан; основания для применения ответственности по п.п. 7.3, 7.4 договора аренды отсутствуют.

Суд признает обоснованными доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Согласно утвержденному Проекту реконструкции здания от 2006 года, здание состоит из 3 этажей и 2 капитальных надстроек площадью согласно экспликации БТИ от 02.10.2012 - 23.3 кв.м. и 34,4 кв.м., расположенных по краям с двух сторон здания над 3 этажом, в которых расположены общие лестницы и небольшие складские помещения.

Согласно техническому паспорту на здание от 30.05.2012 данные части здания учитываются как тип помещения - "надстройка" без указания этажа. Согласно поэтажному плану БТИ от 02.05.2012 данная часть здания учитывается как этаж "надстройка".

Из материалов дела следует, что этаж "надстройка" существовал до сооружения ответчиком спорной конструкции площадью 646,4 кв.м., относится к зданию, а не к спорной конструкции.

Верхний уровень предусмотренных проектом надстроек (верхний уровень здания) согласно проекту реконструкции здания находится на отметке +15.300, верхний уровень 3 этажа (по парапету) - на отметке +12.800.

Общая площадь здания в результате реконструкции составила 6004 кв.м. с учетом площади указанных надстроек согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 02.02.2009 RU77205000-001737 и техническому паспорту от 30.05.2012.

Площадь предусмотренных проектом надстроек согласно техническим паспортам от 30.05.2012 и от 29.10.2015 осталась неизменной.

Таким образом, капитальная надстройка предусмотрена проектом здания, возведена без нарушения градостроительных норм и норм земельного законодательства, отношения к спорной конструкции не имеет.

Спорная конструкция площадью 646,4 кв.м., которую суд указал как "капитальная надстройка площадью 646,4 кв.м.", не является капитальной надстройкой, а является плоским деревянным настилом, расположенным на части крыши 3 этажа (на отметке +12.000 ниже отметки верхнего уровня здания (ниже уровня надстроек +15.300)), что следует из фотографий, приложенных к акту от 26.09.2018.

Согласно техническому паспорту на здание от 29.10.2015, раздел "I. Общие сведения" спорная конструкция площадью 646,4 кв.м. - настил - учтен как эксплуатируемая кровля в составе общей площади крыши (2 092 кв.м.).

Высоту здания настил не увеличил, отдельного этажа не создал, являлся улучшением крыши, что подтверждается имеющимися в материалах дела фотографиями.

Технически настил учтен БТИ на поэтажном плане этажа "надстройка", который существовал до создания ответчиком настила, что следует из сравнения поэтажных планов от 02.05.2012 и 29.10.2015, при этом, на поэтажном плане настил отмечен без красных линий.

Технический учет настила на поэтажном плане этажа "надстройка" сам по себе не свидетельствует, ни о том, что указанный настил является капитальным, ни о проведенной ответчиком реконструкции здания, и не наделяет настил технико-экономическими признаками надстройки здания.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В результате сооружения эксплуатируемой кровли здание не изменило своих технико-экономических характеристик, в т.ч. его площади, этажности, объема: общая площадь - 6004 кв.м., основная площадь - 4316 кв.м., площадь застройки земельного участка -1605,9 кв.м., что подтверждается техническими паспортами от 30.05.2012 и от 29.10.2015.

Случаи, при которых выдача разрешения на строительство не требуется, установлены ч. 17 ст. 51 ГрК РФ и Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП "О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется".

Согласно п. 3.4 Приложения 2 к указанному постановлению выполнение работ по полной или частичной замене отдельных элементов кровли на аналогичные или иные элементы, улучшающие эксплуатационные показатели кровли (без увеличения высоты отметки конька кровли и изменения ее уклона не требует получения разрешения на строительство).

Настил выполнен без надстройки стен, в т.ч. наружных нижерасположенного этажа, а также без капитальной пристройки к стенам надстройки, не оснащен ни отоплением, ни иным инженерным и санитарно-техническим оборудованием, фактическую высоту, количество этажей здания не увеличил, и в соответствии с п.п. 3.4, 3.17 Постановления Правительства г. Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП не требовал получения разрешения на реконструкцию.

Данные выводы подтверждаются ответом Комитет государственного и строительного надзора города Москвы от 15.02.2018 N 09-1286/18-1.

На основании изложенного, вывод суда о реконструкции здания в нарушение договора аренды не соответствует обстоятельствам и материалам дела.

Довод о возведении истцом капитальной надстройки площадью 646,4 кв.м и реконструкции здания надлежащим образом не доказан.

В качестве единственного доказательства возведения ответчиком капитальной надстройки площадью 646,4 кв.м. суд сослался на акт проверки N 9066024 от 26.09.2018 Госинспекции по недвижимости, который не является допустимым, достоверным и достаточным доказательством капитальности спорной конструкции и реконструкции здания.

Вместе с тем, в самом акте Госинспекцией по недвижимости не приведено ни одного объективного доказательства, безусловно свидетельствующего о возведении капитальной надстройки над 3 этажом здания в настоящем или прошлом.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ здание (сооружение) и земельный участок являются самостоятельными объектами недвижимости. Таким образом, положения п. 4.2 договора аренды касаются земельного участка, а не принадлежащего ответчику здания.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом не доказано нарушение условий договора аренды в части запрета на возведение временных и капитальных зданий и сооружений, влекущих начисление предусмотренной пунктом 7.4 договора санкции. Деревянный настил на кровле принадлежащего ответчику здания с учетом изложенных обстоятельств, описанных выше, не может рассматриваться в качестве нарушения условия договора аренды земельного участка о запрете на возведение временных и капитальных зданий и сооружений.

Согласно пункту 7.3 договора аренды арендатор уплачивает неустойку (штраф) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в случае использования земельного участка не по целевому назначению.

По условиям договора земельный участок предоставлялся для целей эксплуатации здания под магазин и офис в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.

Истец не представил в материалы дела доказательств того, что земельный участок использовался для иных целей, нежели обозначено в договоре, следовательно, ссылки истца на пункт 7.3 договора также несостоятельны.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии со ст. ст. 110 АПК РФ и относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2019 по делу N А40-127666/19 отменить.

В удовлетворении искового заявления отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ЗАО Ренлунд и Ко судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева М.С. Кораблева