|
15 июня 2020 г.
|
Дело N А82-581/2017
|
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2020 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,
без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Безруковой Ольги Валентиновны
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.12.2019 по делу N А82-581/2017
по иску Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"
(ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884)
к индивидуальному предпринимателю Безруковой Ольге Валентиновне
(ИНН: 760700094509, ОГРНИП: 304760435800351),
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Роза ветров"
(ИНН: 7607013758, ОГРН: 1027600985334),
Департамент градостроительства мэрии города Ярославля
(ИНН:7604092913, ОГРН: 1067604080345)
о взыскании долга и пени,
УСТАНОВИЛ:
Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", новое наименование: муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее - Истец, Агентство) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Безруковой Ольге Валентиновне (далее - Ответчик, ИП Безрукова О.В., Предприниматель) о взыскании 153 837,24 руб. долга по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.11.2006 N 19400-о за период с 04.06.2010 по 30.09.2016 и 447 460,51 руб. пени за период с 12.01.2011 по 28.08.2019.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.12.2019 иск удовлетворен частично: с Предпринимателя в пользу Агентства взыскано 96530,12 руб. долга по арендной плате и 235 533,71 руб. пени.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
ИП Безрукова О.В. с принятым решением суда не согласилась и обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, обращая внимание апелляционного суда, что Агентство не уведомило Предпринимателя о размере арендной платы, подлежащей уплате, поэтому начисление неустойки является неправомерным.
Отказав в снижении неустойки, суд первой инстанции признал ставку в размере 0,15% обычной по аналогичным договорам, тогда как ИП Безрукова О.В. представила достаточно доказательств несоразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательств. Взыскание неустойки в заявленном размере позволит Истцу получить необоснованную выгоду.
Соответственно, заявитель жалобы считает, что решение 27.12.2019 подлежит отмене, поскольку при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, а также неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Агентство в отзыве на апелляционную жалобу против изложенных в ней доводов возражает, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.
ООО "Роза ветров" и ДАЗО мэрии г. Ярославля отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание 26.03.2020 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ИП Безрукова О.В. просит отложить судебное разбирательство, Агентство ходатайствует о рассмотрении жалобы без участия своего представителя.
На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по делу откладывалось до 09 часов 30 минут 07.05.2020.
В связи с невозможностью дальнейшего участия в рассмотрении дела по причине нахождения в отпуске судьи Бармина Д.Ю., произведена его замена на судью Немчанинову М.В., поэтому рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание 07.05.2020 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации судебное разбирательство по жалобе откладывалось до 11 часов 45 минут 11.06.2020.
До начала судебного заседания, назначенного на 11.06.2020, от Предпринимателя поступило "Дополнение к апелляционной жалобе", в котором Ответчик в обоснование своей позиции вновь настаивает, что Истец не уведомлял Предпринимателя надлежащим образом о размере арендной платы по договору, а также считает, что при определении размера неустойки суду следовало применить статью 333 ГК РФ, снизив пени в пределах ставки рефинансирования и ключевой ставки ЦБ РФ.
Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание апелляционного суда 11.06.2020 не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 27.12.2019 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, отсутствие платы за использование соответствующей части земельного участка послужило основанием для обращения Агентства с иском в суд.
Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 195, 196, 199, 207, 271, 273, 309, 310, 330, 333, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Постановлениями Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) и от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), постановлением Президиума ВАС РФ N 8611/09 от 27.10.2009, статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), Постановлением Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, требования Агентства частично удовлетворил.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, дополнений к жалобе,отзыва на жалобу, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ) и является существенным условием договора аренды (статья 65 ЗК РФ).
Положениями части 2 статьи 271 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно пункту 14 Постановления N 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума ВАС РФ N 8611/09 от 27.10.2009).
Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости (статьи 420, 421, 453 ГК РФ).
Под строительством в статье 1 ГрК РФ понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Согласно статье 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В пункте 2 статьи 552 ГК РФ указано, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно пункту 25 Постановления N 73 по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По основаниям возникновения неустойка подразделяется на законную (нормативную) и договорную (добровольную).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в ходе рассмотрения дела N А82-12515/2015 (решение от 28.05.2019) по иску Агентства к ООО "Роза ветров" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.11.2006 N 19400-о установлены следующие обстоятельства.
13.11.2006 между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице Агентства (арендодатель) и ООО "Роза ветров" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 19400-о, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 3 549 кв. м с кадастровым номером 76:23:061705:0065, расположенный: по проспекту Фрунзе, 45 в Фрунзенском районе г. Ярославля, кадастровый квартал N 061705, земли населенных пунктов, вид функционального использования: для строительства 2-этажного магазина с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями взамен сносимого временного мини-магазина.
Срок действия договора аренды - с 16.10.2006 по 15.10.2009.
Согласно пункту 3.1 договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора аренды, в соответствии с постановлением мэра города Ярославля начисляется арендная плата.
Согласно пункту 3.3 договора оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно.
В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.
28.09.2009 между Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области и ООО "Роза ветров" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 19400-о, по которому произведена замена арендодателя на Департамент, изменены редакции пунктов 3.1, 3.4, 3.5 договора; срок действия договора продлен до 14.10.2012.
26.02.2010 ООО "Роза ветров" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: магазин с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями.
По условиям Соглашения о расторжении договора N 19400-о от 02.10.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и ООО "Роза ветров" в связи с вводом объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU76301000-013-2010 от 26.02.2010) стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды с 27.02.2010; в этот же день составлен акт приема-передачи земельного участка Департаменту, подписанный сторонами, с приложением печатей. Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства по делу NА82-12515/2015 установлено, что подписанные арендатором соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи ООО "Роза ветров" не возвратило арендодателю, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что договор аренды продолжает действовать.
Согласно сведениям ЕГРП, за ООО "Роза ветров" 17.05.2011 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 76:23:010101:181774 площадью 558,5 кв. м, в том числе: помещения N N 1, 4-7, 14-19, 27-37 (подвал), NN 1-4 (1-ый этаж), NN 1, 13-15, 19- 21, 54, 57, 58 (2 этаж), NN 1, 2 (выход на крышу).
При этом на те же помещения, за исключением помещений 2 этажа N N 14, 54, 58 и помещений подвала N N 4, 18 общей площадью 19,9 кв. м, зарегистрировано право общей долевой собственности на основании решения Арбитражного суда Ярославской области от 25.12.2012 по делу NА82-3531/2011, которым установлено, что на момент рассмотрения дела в суде зарегистрировано право собственности ООО "Роза ветров" на спорные помещения подвала N 1, 4, 5, 6, 7, 14, 15, 16, 17, 19, помещения 1 этажа N 1- 4, помещения 2 этажа N 1, 13, 14, 15, 19, 20, 21, 54, 57 и право собственности Чепурко Л.Г. на спорные нежилые помещения 1 этажа N 23, 2 этажа N 29, 30 без отражения мест общего пользования. Спорные помещения используются в предпринимательской деятельности Чепурко Л.Г. (помещение 1 этажа N23, помещения 2 этажа N 29 и 30) и остальные спорные помещения ООО "Роза ветров". Требования истца о выделении в натуре из состава помещений ответчиков мест общего пользования вышеназванных помещений признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем указанные помещения выделены в натуре из состава объектов, права на которые зарегистрированы в ЕГРП за ООО "Роза ветров" и Чепурко Людмилой Геннадьевной, и исключены из состава этих объектов.
При рассмотрении дела N А82-12515/2015 суд установил, что третьи лица - собственники помещений в здании на основании договоров на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, заключенных с ООО "Роза ветров", ООО СБК "Партнер", на основании выставленных счетов в период 2012 - 2016 производили платежи за аренду земельного участка, которые не были перечислены ООО "Роза ветров" в счет оплаты по договору аренды N 19400-о.
В решении от 28.05.2019 по делу N А82-12515/2015 указано, что Безрукова О.В. поддержала позицию истца, указав, что ответчиком решение Арбитражного суда Ярославской области по делу N А82-3531/2011 не исполнено; представила отзыв от 21.01.2019, сообщив, что арендные платежи за землю за 2012 вносила в адрес ООО "Роза ветров", представила договор N 56к/10-10 на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, заключенный с ООО "Роза ветров", счета за 2011-2012, платежные документы на оплату, в том числе, платежей за аренду земли за 2012.
При рассмотрении указанного дела суд пришел к выводу также о неисполнении ООО "Роза ветров" решения Арбитражного суда Ярославской области по делу N А82-3531/2011 от 25.12.2012 (пункты 2, 4, 6 резолютивной части решения).
Соответственно, при рассмотрении дела N А82-12515/2015 суд посчитал правомерными и обоснованными требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере, пропорциональном площади помещений, на которые зарегистрировано право собственности ООО "Роза ветров", согласно сведениям ЕГРН.
Из материалов дела N А82-581/2017 усматривается следующее.
Согласно выписке из ЕГРН от 17.08.2016 N 76/01/001/2016-7131 ИП Безруковой О.В. с 09.12.2010 принадлежат на праве собственности нежилое помещение подвала N 2, 3 с кадастровым номером 76:23:010101:181771 площадью 30,9 кв. м и нежилое помещение подвала N 26 с кадастровым номером 76:23:010101:181775 площадью 22,8 кв. м, расположенное по пр.Фрунзе, д. 45.
Полагая, что Ответчик с момента приобретения указанного помещения в собственность является стороной (соарендатором) по договору аренды от 13.11.2006 N 19400-о, но при этом не вносит арендную плату, Истец обратился с иском в суд. Площадь земельного участка, приходящаяся на Ответчика (81 кв. м) Истец определил как соотношение площади помещений, принадлежащих Ответчику, к общей площади объекта недвижимости и к общей площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:061705:0065.
При таких обстоятельствах, признав, что ИП Безрукова О.В., являясь собственником нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 76:23:061705:0065, обязан вносить плату за пользование соответствующей частью земельного участка, учитывая, что при переходе права собственности на часть объекта недвижимости к Ответчику перешли также права и обязанности арендатора по договору аренды N 19400-о в соответствующей части, приняв во внимание, что, обратившись
