Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2024 г. N 09АП-84854/23 по делу N А40-161359/2022

г. Москва

31 января 2024 г.

Дело N А40-161359/22

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2024 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей В.В. Валюшкиной, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Елмановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2023 по делу N А40-161359/22, по иску общества с ограниченной ответственностью "ЦПК" (ОГРН: 1177746484453, ИНН: 7704413328) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 037739510423, ИНН: 7705031674), об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: Литинская Е.А. по доверенности от 05.10.2023,

от ответчика: Клюкин С.Е. по доверенности от 05.12.2023.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЦПК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью "Центр проектных компетенций" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Волков, д. 13, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв. м, в редакции истца.

Решением суда от 23.10.2023 разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Центр проектных компетенций" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Волков, д. 13, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв. м, урегулированы в редакции истца.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на необходимость урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "Центр Проектных Компетенций" (истец) является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Волков, д. 13, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв. м, согласно договору аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 29 ноября 2019 года N 00-01720/19, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик).

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Было установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".

Таким образом, суд первой инстанции установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывал истец, 27 апреля 2022 года в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец обратился к ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендуемого Объекта недвижимости.

Запрос был зарегистрирован Департаментом городского имущества города Москвы за N 33-5-44801/22-(0)-0.

Ответчиком в адрес истца были направлены проекты договоров купли - продаж недвижимости от 27 июня 2022 года для подписания истцом по цене 13 650 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.05.2022 No Ml73-125 П/2022, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс".

Посчитав, что цена объекта недвижимости необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объект недвижимости.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненным ООО "Агентство оценки и консультаций" рыночная стоимость объекта составила 5 616 000 руб. 00 коп.

06 июля 2022 года истец направил в Департамент городского имущества города Москвы, подписанные проекты договоров купли-продажи недвижимости в редакции Протокола разногласий.

Департаментом городского имущества г. Москвы посредством электронной связи было направлено в личный кабинет истца обращение 07 июля 2022 года, которым ответчик отклонил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи с учетом редакции, указанной в протоколе разногласий, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 13.01.2023 г. назначена судебная экспертиза по делу N А40-161359/22-150-1317, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации "Центр проведения независимых судебных экспертиз", эксперту Клищенко Татьяне Николаевне. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Волков, д. 13, стр. 1, с кадастровым номером: 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв.м по состоянию на 27 апреля 2022 года?"

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Волков, д. 13, стр. 1, с кадастровым номером: 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв. м по состоят": 27 апреля 2022 года составила 6 250 000 руб. 00 коп.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2023 назначена повторная оценочная экспертиза.

Определением суда от 23.06.2023 г. проведение повторной судебной оценочной экспертизы по делу N А40-161359/22-150-1317 поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз", эксперту Зубовой Татьяне Ивановне. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Волков, д. 13, стр. 1, с кадастровым номером: 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв.м по состоянию на 27 апреля 2022 года?"

Согласно Заключению эксперта N 216-ОЭ от 25 сентября 2023 года рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 74,3 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004022:2596, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Волков, д. 13, стр. 1, по состоянию на 27.04.2022 составила: 9 592 336 руб. 00 коп.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, суд первой инстанции пришкл к выводу о том, что рыночная цена объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Волков, д. 13, стр. 1, с кадастровым номером: 77:01:0004022:2596, общей площадью 74,3 кв. м. составляет 9 592 336 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежали удовлетворению в полном объеме.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов суда по существу и подлежат отклонению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отчет об оценке ООО "Лаборатория судебных экспертиз", представленный в результате проведения повторной оценочной экспертизы соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.

Оснований не доверять результатам проведенной судебной экспертизы у апелляционной коллегии не имеется.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2023 по делу N А40-161359/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ю.Н. Кухаренко

Судьи

В.В. Валюшкина Д.В. Пирожков