Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2020 г. N 06АП-1128/20 по делу N А73-21795/2019

г. Хабаровск

16 июня 2020 г.

А73-21795/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривощекова А.В.,

судей Гричановской Е.В., Пичининой И.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Розыевым С.С.,

при участии

от акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска": Юрченко К.К., представитель по доверенности от 13.01.2020 N 5189/02-02;

от общества с ограниченной ответственностью "Континент": Сергеенко С.А., представитель по доверенности от 28.10.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Континент"

на решение от 21.01.2020

по делу N А73-21795/2019 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"

к обществу с ограниченной ответственностью "Континент"

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета судебного разбирательства: общество с ограниченной ответственностью "Микрокредитная компания "Кодекс", общество с ограниченной ответственностью "Минтака", общество с ограниченной ответственностью "СТ-Гамма"

о расторжении договора и освобождении помещения,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - АО "ЦИТ г. Хабаровска") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - ООО "Континент") о расторжении договора аренды от 02.03.2015 N 82/15, возврате функционального помещения I (1-5, 21-28, 30), расположенного по адресу: г. Хабаровск, пер. Ленинградский, 13, площадью 411,8 кв. м.

Решением от 21.01.2020 суд удовлетворил требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Континент" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела. Полагает, что поскольку достигнутое между арендодателем и арендатором согласие о сдаче всего помещения в субаренду принципиально изменяет условия пункта 3.2.10 договора аренды объектов нежилого фонда от 02.03.2015 N 82/15, данный документ имеет юридическую силу дополнительного соглашения к указанному договору аренды. Считает, что к правовой ситуации получения согласия на сдачу арендуемых помещений в субаренду необходимо применить положения статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой договор (соглашение) может быть заключено как путем подписания одного документа, так и встречного обмена документами (письмами). Обращает внимание, что общество не нарушило условия договора аренды, поскольку использует полученный по договору объект исключительно для оказания услуг предусмотренных его Уставом по сдаче имущества в субаренду. Указывает на необоснованный судом отказ в удовлетворении ходатайства о допросе свидетеля.

АО "ЦИТ г. Хабаровска" в представленном отзыве не согласилось с доводами жалобы ООО "Континент", просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения. Считает, что объект аренды должен использоваться ответчиком под оказание услуг, как это предусмотрено пунктом 1.1 договора, а не для осуществления торговой деятельности.

Представитель ООО "Континент" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель АО "ЦИТ г. Хабаровска" по доводам жалобы ответчика возразил, просил обжалуемый акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела с учетом доводов жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между АО "ЦИТ г. Хабаровска" (арендодатель) и ООО "Континент" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда от 02.03.2015 N 82/15, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект нежилого фонда - функциональное помещение I (1-5, 21-28, 30), расположенного по адресу: г. Хабаровск, пер. Ленинградский, 13, площадью 411,8 кв. м (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора определен сторонами с 01.03.2015 по 28.02.2020.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата определена в размере 186 570 руб., в том числе НДС 18% в размере 28 459 руб. 83 коп. в месяц.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора арендатор обязался использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 (оказание услуг).

Пунктом 3.2.10 договора установлен запрет на передачу объекта в субаренду без письменного согласия арендодателя, за исключением использования объекта под коммерческий или торговый центр, если этот вид использования установлен пунктом 1.1 договора. Сдача в аренду с письменного согласия арендодателя не должна превышать 20% площади объекта.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению суда, в том числе в случае, если арендатор использует объект в целом или его части с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями или не по назначению (пункт 6.2.1).

По результатам проведенной представителями АО "ЦИТ г. Хабаровска" проверки порядка использования ООО "Континент" арендуемого помещения, установлено, что фактически помещение занимают третьи лица: ООО "СТ-Гамма" (магазин "Столица"), ООО "Минтака" (магазин "Любимый"), ООО МКК "Кодекс" ("Займ Экспресс") для целей торговли (акты проверок от 26.09.2019, от 13.08.2019 (л.д. 15, 16)).

ООО "Континент" не отрицало факт использования спорного помещения третьими лицами и сослалось на выраженное согласие арендодателя на передачу спорного помещения в субаренду.

В претензии от 14.08.2019 N 2697/03-04 АО "ЦИТ г. Хабаровска" предложило ООО "Континент" устранить допущенные нарушения до 23.08.2019 либо расторгнуть договор аренды и освободить помещение (л.д. 8).

Оставление ООО "Континент" указанной претензии без ответа и без удовлетворения послужило основанием для обращения АО "ЦИТ г. Хабаровска" в суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные истцом доказательства, суд апелляционной инстанции признает установленным факт нарушения ответчиком пунктов 1.1, 3.2.1 договора от 02.03.2015 N 82/15, поскольку в нарушение согласованного сторонами назначения - оказание услуг, фактически помещения использовались субарендаторами под торговую деятельность.

Такие нарушения с точки зрения пункта 2 статьи 450 ГК РФ являются существенными, поскольку лишают собственника возможности получения соразмерной арендной платы, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора в случае указания арендатором достоверной информации о целях предстоящего использования спорного помещения.

Установленные судом первой инстанции обстоятельства нецелевого использования арендуемого имущества ответчиком не опровергнуты.

Возражения ООО "Континент" против предъявленного иска основываются на наличии согласия арендодателя на передачу спорного помещения в субаренду третьим лицам.

Вместе с тем, ответчик не учитывает, что основанием для расторжения договора аренды послужило нарушение арендатором (субарендаторами) условий пункта 1.1 договора о целевом использовании объекта (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а не факт передачи объекта в поднаём без предусмотренного пунктом 3.2.10 согласия собственника (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

Согласие арендодателя, на которое ссылается ответчик, не является доказательством изменения условий договора и не содержит сведений о разрешении арендатору использовать спорное имущество в иных целях (в том числе под торговую деятельность).

Кроме того, коллегия апелляционного суда обращает внимание на возврат указанного объекта арендодателю по передаточному акту от 28.02.2020 в связи с окончанием срока действия договора аренды от 02.03.2015 N 82/15.

С учетом изложенного выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска признаются апелляционным судом соответствующими фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам.

Оснований для отмены или изменения судебного акта, предусмотренных статьей 270 АПК РФ не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 21.01.2020 по делу N А73-21795/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Хабаровского края.

Председательствующий

А.В. Кривощеков

Судьи

Е.В. Гричановская И.Е. Пичинина