Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2020 г. N 17АП-5170/20 по делу N А60-62777/2019

г. Пермь

15 июня 2020 г.

Дело N А60-62777/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июня 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца - Корьева Е.А., паспорт, доверенность от 25.12.2019;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, общества с ограниченной ответственностью "РОЛСИ", ответчика, Администрации города Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 марта 2020 года

по делу N А60-62777/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "РОЛСИ" (ОГРН 1076659016367, ИНН 6659159717)

к Администрации города Екатеринбурга

третьи лица: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, открытое акционерное общество "Евро - Азиатский международный транспортно - логистический центр" (ОГРН 1026602949856, ИНН 6659082782)

о признании недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РОЛСИ" (далее истец) обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации города Екатеринбурга с требованием о признании недействительной односторонней сделки по увеличению размера арендных платежей по договору аренды земельного участка N 2-745 от 10.05.2006 г. за 2018 год, выраженной в форме Приложения N 1 к договору аренды земельного участка N 2-745 от 10.05.2006 года.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04 марта 2020 года исковые требования удовлетворены частично, суд признал недействительной одностороннюю сделку по увеличению арендной платы для ООО "Ролси" по договору аренды земельного участка N 2-745 от 10.05.2006 за 2018 год, оформленную приложением N 1 к договору, в части установления с 25.07.2018 доли земельного участка под объектами с кадастровыми номерами 66:41:0000000:67073, 66:41:0000000:82893, 66:41:0204003:44, 66:41:0000000:70584, равной площади 1982,44 кв.м. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец, ООО "Ролси" и ответчик, Администрация обратились с апелляционными жалобами.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на несогласие с выводами суда относительно расчета доли и применимых ставок арендной платы, ссылается на фактическое использование земельного участка и судебные акты по делу N А60-64883/2018, указывает, что площадь земельного участка должна составлять 45702,08 кв.м или 16,31 % от общей площади земельного участка. Полагает необоснованным изменение арендной платы в отсутствие соглашения сторон и после расторжения договора аренды, применении ставки арендной платы к вспомогательным объектам в размере 5,4.

Администрация в обоснование апелляционной жалобы приводит доводы о том, что Администрация г. Екатеринбурга является ненадлежащим ответчиком по настоящему иску. Указывает на несогласие с произведенным судом расчетом доли, так как допущенные Администрацией округления при расчете площади принадлежащих истцу объектов не повлекли существенного изменения итогового размера арендной платы.

До начала судебного разбирательства от сторон поступили письменные отзывы на апелляционные жалобы.

В судебном заседании представитель ООО "Ролси" на доводах апелляционной жалобы настаивал, против удовлетворения апелляционной жалобы Администрации возражал.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга, Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Арендодатель) и ОАО "Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр" 10 мая 2006 года заключен договор аренды земельного участка N 2-745, согласно которому во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером: 66:41:00 00 000:0223 общей площадью 531 300 кв.м, в том числе 197 228,6 кв.м из собственности Свердловской области, расположенный по Серовскому тракту в городе Екатеринбурге в пределах границ, указанных в плане земельного участка, за плату сроком на пять лет для строительства транспортно-логистического центра с правом вырубки леса (п. 2.1 договора).

Договор зарегистрирован 23.06.2006. Срок действия договора установлен с 04.04.2006 по 03.04.2011 (п. 6.1 договора). Договор на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации пролонгирован на неопределенный срок.

18 октября 2011 года подписано Дополнительное соглашение N 1 к договору, в соответствии с которым в состав лиц, выступающих на стороне арендатора, включены ОАО "ЕАМТЛЦ", ОАО "Лорри", ГУПСО "Распорядительная дирекция МУГИСО".

Согласно п. 4 дополнительного соглашения размер арендной платы определен в следующих долях: ОАО "ЕАМТЛЦ" - 87,6%, ОАО "Лорри" - 12,4%.

Дополнительным соглашением N 2 от 12 сентября 2014 года к договору аренды земельного участка N 2-745 от 10.05.2016 г. ООО "Ролси" было включено в состав арендаторов земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 (зарегистрировано 08.10.2014 г. за N 66-66-01/571/2014-332) в связи с приобретением 11.03.2013 у ОАО "Лорри" объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 66:41:00 00 000:0223.

Согласно условиям заключенного договора истец должен оплачивать арендных платежи за часть земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости ООО "Ролси" в размере 12,4% (подпункт 2.2.1. пункта 2.2. Договора аренды).

Данные факты подтверждаются выставленными в адрес истца ответчиком требованиями об оплате арендных платежей за 2015 г. на сумму 1 090 172,60 рублей; за 2016 год - 1 107 840, 23 рублей; за 2017 год -1 149 860,27 рублей; за 2018 год - 1 024 115,38 рублей.

Оплата арендных платежей истцом осуществлялась из расчета доли, определенной ранее ОАО "Лорри", в размере 12,4%. Платеж в оставшейся части в размере 87,65 от площади земельного участка подлежал уплате другим арендатором - ОАО "ЕАМТЛЦ".

От ответчика в адрес истца поступило Приложение N 1 к договору аренды земли N 2-745 от 10.05.2006 года (арендная плата на 2018 год в размере 4 195 569 рублей) из расчета за весь земельный участок.

Не согласившись с перерасчетом платежей, ООО "Ролси" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о признании его незаконным.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А60-64883/2018 указанный расчет был признан недействительным.

Далее от ответчика в адрес истца поступило Приложение N 1 к договору аренды земли N 2-745 от 10.05.2006 года (арендная плата на 2018 год в размере 1 454 228 руб. 67 коп.) изменяющая в одностороннем порядке размер доли, подлежащей оплате истцом, и аннулирующее предыдущий расчет размера арендных платежей.

Не согласившись с перерасчетом платежей за 2018 год, ООО "Ролси" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из обоснованности требований истца относительно ошибочности установления арендодателем с 25.07.2018 доли земельного участка под объектами арендатора равной площади 1982,44 кв.м, указав, что размер доли должен оставить 1982,33 кв.м. В остальной части требования истца оставлены судом без удовлетворения, так как истцом не представлено доказательств того, что здания с кадастровыми номерами 66:41:0000000:67073, 66:41:0000000:82893, 66:41:0204003:44, 66:41:0000000:70584 не используются для осуществления основного вида деятельности, связанного с эксплуатацией транспортно-логистического центра.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В обоснование заявленного иска о признании односторонней сделки по увеличению арендной платы по договору аренды земельного участка N 2-745 от 10.05.2006 за 2018 год недействительной истец ссылается на неправомерное изменение арендодателем размер арендных платежей без учета фактической площади земельного участка, занимаемого принадлежащими истцу объектами недвижимости, а также указывает на применение ненадлежащей ставки арендной платы.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В пункте 10 ст. 39.20 ЗК РФ закреплен принцип, в силу которого размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее Порядок N 1855-ПП).

В соответствии с Порядком N 1855-ПП если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

КС x Д x СтАП x Ку x ПК

АП = -------------------------, где:

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

Материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:0223, отнесенным к неразграниченным землям, и предоставленным в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, расположены объекты общей площадью 51747,25 кв.м, в том числе площадь объектов, принадлежащих истцу на праве долевой собственности 365,98 кв.м, кроме того, на основании разрешения на строительство от 02.11.2016 N RU 66302000-263-2016 истец возводится здание (N 1 по ПЗУ) складского назначения с трехэтажной встройкой для размещения административно-бытовых помещений, очистные сооружения (N 4 по ПЗУ) общей площадью 50375,95 кв.м (действие разрешения продлено до 15.09.2019). При этом договор аренды, стороной которого является и истец, с ОАО "ЕАМТЛЦ" расторгнут, решение о расторжении договора аренды вступило в законную силу (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2018). В соответствии с оспариваемым приложением N 1 к договору аренды земли N 2-745 от 10.05.2006 арендная плата на 2018 год определена арендодателем в размере 1 454 228 руб. 67 коп. Расчет произведен с 25.07.2018 исходя из доли земельного участка под объектами арендатора равной площади 1982,44 кв.м, ставка арендной платы принята дифференцировано: земельные участки под складами и базами ставка 5,4; для целей строительства -1,5.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая судебные акты по делу N А60-64883/2018, руководствуясь приведенными выше нормами права и разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, суд первой инстанции правильно указал, что расчет доли ООО "Ролси" в праве на земельный участок произведен арендодателем с нарушением Порядка N 1855-ПП, так как общая площадь принадлежащих истцу объектов составляет 365,98 кв.м, следовательно, размер доли составляет 1982,33 кв.м исходя из следующего расчета: 365,98/51747,25*280 289 кв.м, а не 1982,44 кв.м, как указал арендодатель.

Относительно применения ставки арендной платы суд правомерно исходил из вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:223 (размещение транспортно-логистического центра) и фактического использования, поскольку льготная ставка 1,5 применяется только на период строительства объекта, между тем, доказательств изменения в установленном порядке разрешенного использования земельного участка на иной вид использования, предполагающий применение ставки арендной платы 1,5, либо невозможности использования существующих объектов для осуществления основного вида деятельности, истцом не приведено.

Доводы апелляционной жалобы истца, основанные на несогласии с произведенным судом расчетом доли отклоняются, так как произведенный судом расчет выполнен в соответствии с пунктом 10 ст. 39.20 ЗК РФ, исходя из доли истца в праве на объекты, расположенные на спорном земельном участке, и приведенным выше Порядком N 1855-ПП. То обстоятельство, что договор аренды расторгнут, правового значения не имеет, поскольку расторжение договора не освобождает арендатора от внесения арендной платы за период, истекший до расторжения договора, а также, вопреки позиции апеллянта, не требуется дополнительного изменения договора, что разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

Оснований полагать выводы суда первой инстанции в части применения ставки арендной платы ошибочными не установлено.

Статьей 7 ЗК РФ установлено подразделение земель по целевому назначению. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр. В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению исходя из фактического вида его использования.

Учитывая изложенное, суд правомерно указал на отсутствие оснований для расчета арендной платы за земельный участок под существующими объектами исходя из ставки, предусмотренной на период строительства.

Изложенные Администрацией в обоснование апелляционной жалобы доводы о несогласии с произведенным судом расчетом доли представляются не обоснованными, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствами и выполненным судом в соответствии с приведенным выше Порядком N 1855-ПП арифметическим расчетам доли. Независимо от существенности либо несущественности изменения итогового размера арендной платы, расчет должен производиться в строгом соответствии с нормативным актом, допущенные Администрацией округления при расчете площади принадлежащих истцу объектов правомерно признаны судом недопустимыми.

Довод Администрации о том, что она является ненадлежащим ответчиком по иску, не может быть признан обоснованным.

В силу соглашения от 31.03.2014 "О взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов", заключенному между Администрацией Екатеринбурга и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, начисление, контроль и взыскание задолженности по арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в судебном порядке осуществляет Администрация Екатеринбурга. Оспариваемый расчет подготовлен со стороны арендодателя Администрацией, оснований полагать ответчика ненадлежащим не установлено.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 марта 2020 года по делу N А60-62777/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

В.Ю. Дюкин В.В. Семенов