Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2020 г. N 20АП-1499/20 по делу N А62-4751/2019

г. Тула

16 июня 2020 г.

Дело N А62-4751/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16.06.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.06.2020.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Рыжовой Е.В. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Королевой Марии Алексеевны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.01.2020 по делу N А62-4751/2019 (судья Еремеева В. И.), по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области (Смоленская обл., г. Рославль, ИНН 6725002430, ОГРН 1026700929210) к индивидуальному предпринимателю Королевой Марии Алексеевне (ИНН 672506350290, ОГРНИП 307672526000018) о взыскании 403482,42 руб., в том числе: задолженность по арендной плате за 4 квартал 2016 года, 3,4 кварталы 2017 года, 1-4 кварталы 2018 года, 1,2 кварталы 2019 года в сумме 371076,37 руб., пени, начисленные за период с 20.03.2016 по 31.05.2019 в сумме 32406,05 руб., пени, начисленные на сумму задолженности с 01.06.2019 по день фактической оплаты задолженности, и по встречному заявлению индивидуального предпринимателя Королевой Марии Алексеевны (ОГРНИП 307672526000018, ИНН 672506350290), к Администрации муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области (Смоленская обл., г. Рославль, ИНН 6725002430, ОГРН 1026700929210), индивидуальному предпринимателю Бычкову Евгению Викторовичу (ИНН 670700772557, ОГРНИП 307672507500012) о признании недействительным договор N4 аренды земельного участка от 15.01.2015, применении последствий недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области (далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к индивидуальному предпринимателю КОРОЛЕВОЙ МАРИИ АЛЕКСЕЕВНЕ (далее - предприниматель) о взыскании 403482,42 руб., в том числе: задолженность по арендной плате за 4 квартал 2016 года, 3,4 кварталы 2017 года, 1-4 кварталы 2018 года, 1,2 кварталы 2019 года в сумме 371076,37 руб., пени, начисленные за период с 20.03.2016 по 31.05.2019 в сумме 32406,05 руб., пени, начисленные на сумму задолженности с 01.06.2019 по день фактической оплаты задолженности.

По встречному заявлению предприниматель обратилась в суд к Администрации, индивидуальному предпринимателю Бычкову Евгению Викторовичу с требованием о признании недействительным договора N 4 аренды земельного участка от 15.01.2015, применении последствий недействительности.

Решением суда области от 22.01.2020 первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой о его отмене. По мнению заявителя жалобы, судом области не учтено, что договор аренды прекратил действие по истечении его срока и не был пролонгирован в порядке ст. 621 ГК РФ. Помимо этого указывает на ничтожность договора аренды как заключенного без соблюдения конкурсных процедур. Заявитель также обращает внимание на не привлечение к участию в деле прокуратуры, как органа, выступающего в защиту неопределенного круга лиц.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судебной коллегией.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области N 20 от 15.01.2015 индивидуальному предпринимателю Бычкову Евгению Викторовичу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 67:15:0321301:13 площадью 1200 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под автостоянку, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Рославль, 35 микрорайон, напротив дома N 3.

15.01.2015 между Администрацией и ИП Бычковым Е.В. заключен договор аренды земельного участка N 4, сроком на 11 месяцев (до 15.12.2015).

На основании заявлений предпринимателей о переходе прав арендатора от Бычкова Е.В. к Королевой М.А. вынесено постановление Администрации муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области от 27.02.2015 N 470 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.01.2015 N 4", 16.03.2015 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 4 от 16.05.2015.

Кадастровая стоимость земельного участка, арендуемого Ответчиком составляет 3 136 704 руб. Базовая ставка по виду разрешенного использования данного земельного участка составляет 4 % от кадастровой стоимости земельного участка, установлена постановлением Администрации муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области N 3137 от 31.12.2013 до 2019 года, а с 2019 года установлена постановлением Администрации муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области N 253 от 14.02.2019.

Пунктами 2.1, 2.5 раздела 2 договора N 4 от 15.01.2015 предусмотрено внесение арендной платы до 20 числа последнего месяца квартала.

Данное обязательство Ответчиком не выполнено в полном объеме. Задолженность по арендной плате по договору N 4 от 15.01.2015 за 4 квартал 2016 года, 3,4 кварталы 2017 года, 1-4 кварталы 2018 года, 1,2 кварталы 2019 года составляет 371076,37 рубля.

В соответствии с пунктом 2.7 раздела 2 данного договора в случае невнесения арендных платежей в установленные сроки Арендатор выплачивает пеня по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Размер пени за период с 20.03.2016 по 31.05.2019 составляет 32406,05 рубля.

Ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком обязательств по договору, истец обратился с настоящим иском.

Ответчик, ссылаясь на несоблюдение при заключении договора обязательных конкурсных процедур, обратился со встречным иском о признании его недействительным.

Относительно первоначального иска судебная коллегия отмечает следующее.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Факт передачи земельных участков ответчику в аренду и его использование до декабря 2015 года ответчиком не оспаривается.

По расчету Администрации задолженность ответчика по арендной плате за 4 квартал 2016 года, 3,4 кварталы 2017 года, 1-4 кварталы 2018 года, 1,2 кварталы 2019 года в сумме 371 076,37 руб. Расчет задолженности по аренде ответчиком не оспорен.

Доказательств полной или частичной оплаты указанной задолженности ответчиком в нарушение требований ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Возражая против иска, ответчик указывает на истечение срока действия договора аренды и прекращение договорных обязательств между сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).

По условиям заключенного договора срок аренды установлен с 15.01.2015 по 15.12.2015. При этом договором не установлен запрет на пролонгацию договора в порядке ст. 621 ГК РФ, согласно которой если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств возврата имущества из аренды по истечению срока договора аренды в порядке ст. 622 ГК РФ, что свидетельствует о его пролонгации на неопределенный срок.

При этом судебная коллегия также учитывает совокупность следующих обстоятельств, свидетельствующих о фактическом использовании ответчиком земельного участка после 15.12.2015: соглашение о расчет размера арендной платы на 2018 год, подписанное ответчиком (т. 1, л.д. 114), акт осмотра земельного участка от 03.10.2019, сведения которого не опровергнуты (т. 1, л.д. 115), внесение ответчиком платы по договору аренды до 2017 года включительно (т. 1, л. д. 122-119) при отсутствии доказательств наличия меду сторонами иных договоров аренды.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, суд области пришел к правомерному выводу о наличии оснований для применения к нему меры ответственности в виде взыскания неустойки.

Истцом заявлено требование о взыскании пени, начисленных за период с 20.03.2016 по 31.05.2019 в сумме 32 406,05 руб., с последующим их начислением на сумму задолженности с 01.06.2019 по день фактической оплаты задолженности.

Расчет неустойки проверен судом области и признан правомерным, контррасчета ответчиком не представлено, о снижении ответственности в порядке ст. 333 ГК РФ не заявлено.

Доводы жалобы о ничтожности договора аренды в силу несоблюдения обязательных конкурсных процедур в данном случае не имеет правового значения в силу принципа платности землепользования. Признание договора аренды ничтожным не освобождает ответчика от предусмотренной законом обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, а также от ответственности за нарушение сроков внесения платы за такое использование.

С учетом изложенного, первоначальный иск удовлетворен правомерно.

Относительно встречного иска судебная коллегия отмечает следующее.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2); заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Поскольку ответчик сделал заявление о недействительности (ничтожности) договоров исключительно с целью не вносить арендную плату за пользование помещениями и освободить себя от предусмотренной договорами гражданско-правовой ответственности, что свидетельствует о его недобросовестности, то это встречное исковое заявление в соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно оставлено судом области без удовлетворения.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно разъяснений, изложенных в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Ответчик указывает на заключение договора аренды без проведения аукциона.

Вместе с тем, суд области справедливо отметил следующее.

Договор аренды заключен в соответствии со статьями 22, 29, 34 ЗК РФ. Согласно ч. 2 ст. 34 ЗК РФ (действовавшей на дату заключения спорного договора) граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ.

В указанном заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Согласно ч. 4 ст. 34 ЗК РФ орган местного самоуправления на основании указанного заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 ЗК РФ, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается е заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно ч. 5 ст. 34 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

На основании вышеуказанных норм земельного законодательства ИП Бычковым Е.В. изготовлен и предоставлен в адрес Администрации кадастровый паспорт земельного участка N 6700/301/2014-394453. Согласно данному кадастровому паспорту разрешенное использование земельного участка - под автостоянку (то есть для целей, не связанных со строительством).

В свою очередь Администрацией в средствах массовой информации размещена информация о земельном участке, который предоставляется гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно).

После формирования земельного участка и постановки его па кадастровый учет между Администрацией муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области и индивидуальным предпринимателем Бычковым Евгением Викторовичем был заключен договор аренды земельного участка от 15.01.2015 N 4.

ИП Бычков, воспользовавшись своим правом, предусмотренным ч.5 ст.22 ЗК РФ уступил право аренды земельного участка ИП Королевой М.А.

Постановлением Администрации муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области от 27.02.2015 N 470 внесены соответствующие изменения в договор аренды земельного участка от 15.01.2015 N 4.

Положения статей 30 - 30.2 ЗК РФ, на которые ссылается предприниматель в встречном заявлении предусматривают порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, нормы статьи 39.6. ЗК РФ согласно Федеральному закону от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу 01.03.2015.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.01.2020 по делу N А62-4751/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Е.В. Рыжова Н.В. Заикина