Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2020 г. N 15АП-7487/20 по делу N А32-40071/2018

город Ростов-на-Дону

17 июня 2020 г.

дело N А32-40071/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кладиновой Е.В.,

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчика - представитель не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на дополнительное решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17.03.2020 по делу N А32-40071/2018

по иску ООО "База отдыха "Эльбрус"

к администрации города Сочи и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

о внесении изменений в договоры аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО "База отдыха "Эльбрус" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи и просило: признать недействительным п. 3.2. изложенный в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2018 и внести изменения в договор аренды N 4900005012 от 23.01.2009, изложив п. 3.2. договора аренды земельного участка в следующей редакции: годовая арендная плата за использование земельного участка с 2018 года определяется по ставке 1,5% от кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117005:71, определенной в Отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Краснодарского края N 23000-ГКОЗНП-2016 и составляет 672 873,35 рублей (44 858 223,82х1,5%); признать недействительным п. 3.2. изложенный в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2018 и внести изменения в договор аренды N 4900005013 от 23.01.2009, изложив п. 3.2. договора аренды земельного участка в следующей редакции: годовая арендная плата за использование земельного участка с 2018 года определяется по ставке 1,5% от кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117005:72, определенной в Отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Краснодарского края N 23000-ГКОЗНП-2016 и составляет 213 327,52 рублей (14 221 835,13х1,5%).

Требования мотивированы тем, что в дополнительных соглашениях указан размер арендной платы от рыночной стоимости арендной платы, определенной специалистом оценщиком. Такой подход не соответствует действующим нормативным предписаниям, согласно которым арендная плата определяется от кадастровой стоимости земельного участка. Дополнительные соглашения противоречат закону и являются недействительными.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2019 ходатайство об экспертизе оставлено без удовлетворения, истцу в иске отказано.

При этом, в итоговом судебном акте по настоящему делу по существу не рассмотрены требования истца: о внесении изменений в договор аренды N 4900005012 от 23.01.2009, изложив п. 3.2. договора аренды земельного участка в следующей редакции: годовая арендная плата за использование земельного участка с 2018 года определяется по ставке 1,5% от кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117005:71, определенной в Отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Краснодарского края N 23000-ГКОЗНП-2016 и составляет 672 873,35 рублей (44 858 223,82*1,5%), о внесении изменений в договор аренды N 4900005013 от 23.01.2009, изложив п. 3.2. договора аренды земельного участка в следующей редакции: годовая арендная плата за использование земельного участка с 2018 года определяется по ставке 1,5% от кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117005:72, определенной в Отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Краснодарского края N 23000-ГКОЗНП-2016 и составляет 213 327,52 рублей (14 221 835,13*1,5%).

Истец изменил редакцию требований и просил: внести изменения в договор аренды N 4900005012 от 23.01.2009, изложив п. 3.2. договора аренды земельного участка в следующей редакции: годовая арендная плата за использование земельного участка с 01.01.2018 составляет 672 873,35 рублей; внести изменения в договор аренды N 4900005013 от 23.01.2009, изложив п. 3.2. договора аренды земельного участка в следующей редакции: годовая арендная плата за использование земельного участка составляет 213 327,52 рублей.

Дополнительным решением от 17.03.2020 суд обязал администрацию города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 2320037148 ОГРН: 1022302934367) заключить с ООО "База отдыха "Эльбрус", г. Сочи (ИНН: 2318025674 ОГРН: 1022302792280) дополнительные соглашения от 20.04.2018: к договору аренды от 23.01.2009 N 4900005012 со следующим условием: 3.2. Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0117005:71 составляет 672 873,35 руб. в год и определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка в размере 44 858 223,82 руб. и ставки 1,5%; к договору аренды от 23.01.2009 N 4900005013 со следующим условием: 3.2. Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0117005:72 составляет 213 327,52 руб. в год и определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 221 835, 13 руб. и ставки 1,5%. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация города Сочи и департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность решения, просили отменить решение суда первой инстанции в части обязания заключения дополнительных соглашений и принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявители указывают на то, что поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в п.5.2 Постановления N 210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, то арендную плату необходимо определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. Размер годовой арендной платы за земельные участки определен на основании отчетов об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, которые никем не оспорены и выполнены в соответствии с постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи". Истцом по настоящему делу не соблюден обязательный претензионный порядок, истец не обращался в администрацию города Сочи с условиями, заявленными в иске.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Через канцелярию суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.01.2009 муниципальным образованием город - курорт Сочи и ООО "База отдыха "Эльбрус" подписаны договоры: N 4900005012 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117005:71 и N 4900005013 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117005:72. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно пунктам 3.2 договоров, расчет размера арендной платы за участки изложен в приложениях к ним и представляет собой произведение площадей земельных участков, базовой ставки арендной платы (руб./кв.м) коэффициента зональной дифференциации и коэффициента целевого использования.

Администрация города Сочи направила обществу дополнительные соглашения от 20.04.2018 к этим договорам со следующим текстом: к договору N 4900005012 - Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 24.03.2018 N 12/9-03-18 и составляет 1 509 879 руб.; к договору N 4900005013 - Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 24.03.2018 N 12/10-03-18 и составляет 375 266 руб.

Требования истца мотивированы несогласием с предложенными администрацией условиями в отношении определения размера арендной платы, в связи с чем, истец обратился в суд с требованиями о внесении изменений в договор аренды N 4900005012 от 23.01.2009, изложив п. 3.2. договора аренды земельного участка в следующей редакции: годовая арендная плата за использование земельного участка с 01.01.2018 составляет 672 873,35 рублей; изменений в договор аренды N 4900005013 от 23.01.2009, изложив п. 3.2. договора аренды земельного участка в следующей редакции: годовая арендная плата за использование земельного участка составляет 213 327,52 рублей.

Удовлетворяя данные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьей 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию г. Сочи, отнесена к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в редакции, применимой к спорным отношениям).

На территории муниципального образования г. Сочи принято постановление от 30.09.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (в редакции до 02.08.2016; далее - постановление N 210), в пунктах 5.1 - 5.5 которого приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления от 30.06.2009 N 210).

В подпункте "в" пункта 5.2 постановления от 30.06.2009 N 210 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в размере 1,5% в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Постановлением от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699; Порядок) отменено постановление от 30.06.2009 N 210. Названное постановление вступает в силу со дня его официального опубликования (источник публикации "Новости Сочи" от 02.08.2016 N 128-129).

Подпунктом "в" пункта 3 постановлении N 1699 предусмотрено, что при предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, арендная плата определяется на основании его кадастровой стоимости и составляет 1,5% в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, право аренды на который переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Судом установлено, что базе отдыха "Эльбрус" дочернего предприятия акционерной компании "Агроснаб" Кабардино-Балкарской республики ул. Коммунаров в Головинке Лазаревского района города Сочи на основании постановления от 16.03.1995 N 222 главы администрации города Сочи в бессрочное (постоянное) пользование предоставлен земельный участок площадью 1,01 га для размещения и эксплуатации зданий и сооружений базы отдыха и столовой на 150 мест в Головинке Лазаревского района по ул. Коммунаров, о чем выдан Государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования КК-2 N 426001206. Государственный акт зарегистрирован в Книге записей Государственных актов за номером 1105. В Государственном акте указано, что земельный участок находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

Согласно материалам дела, из земельного участка по государственному акту изготовлены два земельных участка с кадастровыми номерами 23:49:0117005:71 и 23:49:0117005:72, являющиеся предметами вышеназванных сделок. Участки поставлены на кадастровый учет 30.12.2008. Разрешенное использование этих участков совпадает с разрешенным использованием участка по государственному акту.

В силу положений, содержащихся в пункте 5 статьи 31, пункте 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), статье 1, пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), распоряжении Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятом в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения.

Пунктом 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" такие земельные участки отнесены к муниципальной собственности с момента вступления в силу этого закона независимо от даты государственной регистрации права муниципальной собственности.

В данном случае договоры аренды N 4900005012 и N 4900005013 были заключены 23.01.2009, то есть после вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".

Пунктом 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Аналогично положение закреплено в подпункте в) пункта 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов".

В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда и учитывает, что в настоящем случае земельные участки находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта, поэтому к спорным правоотношениям не подлежат применению положения пункта 2 постановления от 30.06.2009 N 210 об определении годового размера арендной платы на основании отчета, выполненного независимым оценщиком.

В материалы дела представлены сведения о том, что земельному участку с кадастровым номером 23:49:0117005:71 установлена кадастровая стоимость в размере 44 858 223,82 руб., дата утверждения кадастровой стоимости 16.12.2016, дата внесения в государственный земельный кадастр 03.02.2017; земельному участку с кадастровым номером 23:49:0117005:72 установлена кадастровая стоимость в размере 14 221 835,13 руб., дата утверждения кадастровой стоимости 16.12.2016, дата внесения в государственный земельный кадастр 03.02.2017.

Документом-основанием для внесения в государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельных участков является приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 N2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края".

Таким образом, суд правомерно пришел к выводу о том, что годовой размер арендной платы подлежит установлению исходя ставки равной 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и принятии пункта 3.2 договора в редакции общества. Суд обоснованно обязал ответчика заключить дополнительные соглашения к договорам аренды с размером годовой арендной платы исходя из следующего расчета: по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0117005:71: 44 858 223,82 руб. х 1,5% = 672 873,36 руб. по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0117005:72: 14 221 835,13 руб. х 1,5% = 213 327,53 руб.

В части требования о внесении в договор N 4900005012 от 23.01.2009 информации о том, что арендная плата в размере 672 873,35 руб. подлежит применению с 01.01.2018, судом отказано правильно, поскольку ее применение с указанной истцом даты противоречит закону.

Довод жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в связи с ненаправлением в адрес администрации города Сочи дополнительного соглашения к договору в новой редакции (в соответствии с уточненными исковыми требованиями) апелляционным судом отклоняется.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 31.01.2012 N 11657/11 по делу N А76-15904/2010, установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015), по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон. При этом следует учитывать, что условие о размере арендной платы изменялось истцом после подачи иска в связи с изменениями действующего законодательства и кадастровой стоимости участка.

Суд отмечает, что из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, в связи, с чем направление претензии по уточненным требованиям с очевидностью цели досудебного урегулирования спора не достигает.

Внесение изменений в действующие договоры аренды ввиду несогласия истца с предложенными администрацией условиями в отношении определения размера арендной платы в данном случае обусловлено правомерным стремлением истца по установлению законного размера арендной платы.

Исполнение спорного договора без изменения его условий в данном случае повлечет для истца ущерб в виде необходимости уплаты им арендных платежей в необоснованном и несоответствующем закону размере.

Приведенные в жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

дополнительное решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2020 по делу N А32-40071/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина П.В. Шапкин