Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2020 г. N 15АП-6711/20 по делу N А32-28542/2018

город Ростов-на-Дону

16 июня 2020 г.

дело N А32-28542/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью "МВ Стил-Юг" и

Администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 06.03.2020 по делу N А32-28542/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью "МВ Стил-Юг"

к Администрации муниципального образования город Краснодар

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Стройподряд"

об изменении условий договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МВ Стил-Юг" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Краснодар (далее - ответчик, администрация) с требованиями с учетом уточненных исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ:

1. Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар заключить с обществом с ограниченной ответственностью "МВ Стил-Юг" дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка N 4300023147 от 20 сентября 2017 года в следующей редакции: "Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 4300023147 от 20 сентября 2017 года г. Краснодар "__ "________2019 года Администрация муниципального образования город Краснодар, именуемая в дальнейшем "Арендодатель", в лице _____________, действующего (ей) на основании, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "МВ Стил-Юг", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице директора Шаповалова Александра Анатольевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка N 4300023147 от 20 сентября 2017 года (далее -Договор аренды земельного участка), о нижеследующем:

1. Стороны настоящего Дополнительного соглашения договорились об изменении порядка и размера начисления арендной платы по Договору аренды земельного участка N 4300023147 от 20 сентября 2017 года.

2. Стороны настоящего Дополнительного соглашения договорились Раздел "Расчет годовой арендной платы с 03.11.2017 по 19.09.2018" Приложения к Договору аренды земельного участка N 4300023147 от 20 сентября 2017 года изложить в следующей редакции: "Расчет годовой арендной платы с 03.11.2017 по 19.09.2018 в соответствии с Решением Краснодарского краевого суда от 21 марта 2018 года по делу N За-399/2018, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 12.09.2018 N 99/2018/1693121169 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:38 установлена в размере 132 357 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:38, используемая для расчета арендной платы по Договору аренды земельного участка N 4300023147 от 20 сентября 2017 года, установлена в размере 80 149 130,20 рублей.

Кадастровый номер и местопо-ложение ЗУ	Целевое исполь-зование ЗУ, кв.м.	Пло-щадь ЗУ, кв.м.	Площадь, используемая для расчета арендной платы (кв.м.)	Кадаст-ровая стои-мость ЗУ, руб.	Кадаст-ровая стои-мость ЗУ, исполь-зуемая для расчета АП (руб.)	Ставка АП, %	Коэффи-циент инфля-ции, %	Сумма годовой АП, руб.
23:43:042700 1:38, Город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Гассия,2	для многоэтажных жилых домов	21000	12716,614	132357000	80149130,20	0,3	4	240447,39

3. Стороны настоящего Дополнительного соглашения договорились Раздел "Расчет годовой арендной платы с 20.09.2018" Приложения к Договору аренды земельного участка N ° 4300023147 от 20 сентября 2017 года изложить в следующей редакции:

Кадастровый номер и местопо-ложение ЗУ	Целевое исполь-зование ЗУ, кв.м.	Пло-щадь ЗУ, кв.м.	Площадь, используемая для расчета арендной платы (кв.м.)	Кадаст-ровая стои-мость ЗУ, руб.	Кадаст-ровая стои-мость ЗУ, исполь-зуемая для расчета АП (руб.)	Ставка АП, %	Коэффи-циент инфля-ции, %	Сумма годовой АП, руб.
23:43:042700 1:38, Город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Гассия,2	для многоэтажных жилых домов	21000	12716,614	132357000	80149130,20	0,3	4	250065,29

4. Все остальные условия договора аренды земельного участка N 4300023147 от 20 сентября 2017 года и приложений к нему, не затронутые настоящим Дополнительным соглашением, остаются неизменными.

5. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

6. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон Договора аренды земельного участка N 4300023147 от 20 сентября 2017 года, третий экземпляр передается на хранение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю".

2. Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар принять меры по государственной регистрации дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка N 4300023147 от 20 сентября 2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

3. Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар произвести перерасчет суммы начисленной к оплате арендной платы по договору аренды земельного участка N 4300023147 от 20 сентября 2017 года с 03 ноября 2017 года.

Требования мотивированы тем, что первоначальные стороны договора аренды земельного участка применили в расчете арендной платы за пользование земельным участком коэффициент 5, который является ненадлежащим. Кроме того, на части первоначально арендованного земельного участка был построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом. С момента первой регистрации права собственности на помещение в этом доме, часть земельного участка, необходимая для его использования, перешла в собственность собственников помещений в жилом доме. Правовые и фактические основания для внесения истцом арендной платы за весь земельный участок отсутствуют.

Администрация против удовлетворения требований возражала, сообщила суду о пропуске истцом срока исковой давности, просила применить последствия пропуска срока, отказать истцу в требованиях по данному основанию. Кроме того, администрация указала, что вступая в договор, истец был ознакомлен с его условиями, подписав договор перемены лиц в обязательстве, согласился с ними. Испрашиваемая истцом площадь земельного участка в качестве обособленного объекта недвижимого имущества не сформирована, на кадастровый учет не поставлена и не может быть предметом сделки. Первоначальный арендатор земельного участка в установленный законом срок строительство на участке не завершил, в расчете арендной платы необходимо применять коэффициент 5.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Стройподряд".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2020 иск удовлетворен частично. Суд обязал администрацию муниципального образования город Краснодар заключить с ООО "МВ Стил-Юг" дополнительное соглашение к договору N 4300023147 от 20 сентября 2017 года аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:38 со следующими условиями:

площади арендуемого земельного участка 12 716,614 кв. м;

кадастровая стоимость земельного участка 80 149 187,71 руб.;

размер арендной платы 4 507 846,63 руб. (132 357 000 руб. : 21 000 кв. м х 12 716,614 кв. м х 5% х 1,04 (2018) х 1,04 (2019) х 1,04 (2020).

В остальной части иска отказано. С ООО "МВ Стил-Юг" в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение мотивировано следующим.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В расчете арендной платы - приложении к договору аренды указано, что ее размер установлен в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов". Пунктом 3.7 этого постановления на момент заключения договора аренды от 20.09.2017 было установлено, что арендная плата рассчитывается в размере 5 процентов в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, либо земельного участка для указанных целей, по которому перешли права и обязанности по договору аренды, в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Из представленной в дело выписки из ЕГРН от 24.07.2017 судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0427001:38 первоначально был обременен арендой 15.06.2007 в пользу ООО фирма "Стройподряд" по договору от 28.02.2007 на срок с 27.02.2007 по 27.02.2017. Участок предоставлялся в соответствии с видом его разрешенного использования - для размещения многоэтажных жилых домов по процедуре предварительного согласования с предварительной публикацией. Строительство на земельном участке в согласованный сторонами сделки срок завершено арендатором не было, стороны спорных правоотношений включили в договор условие о предусмотренной нормативным правовым актом пятипроцентной ставке. Арендатор вступил в договор, согласившись со всеми его условиями, в том числе и с указанной ставкой.

Изменение ставки на 0,3% путем избранного истцом способа защиты права - внесение изменений в договор, не подпадает под положения закона о внесении изменений в заключенный договор в связи с существенным изменением обстоятельств. В таком порядке это условие изменено быть не может. Поскольку спорное условие соответствует закону, оно также не может быть изменено путем замены ничтожного условия на надлежащее условие. В указанной части требование истца оставлены судом без удовлетворения.

Из выписки из ЕГРН от 18.07.2018 судом установлено, что спорному земельному участку решением суда от 21.03.2018 установлена кадастровая стоимость в размере 123 357 000 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 30.11.2017. То есть на дату принятия решения в расчете арендной платы следует применять кадастровую стоимость в размере 132 357 000 руб.

Суд указал, что при строительстве на земельном участке нескольких многоквартирных жилых домов, собственники помещений в сданном в эксплуатацию доме приобретают в собственность с момента регистрации права на помещение часть застраиваемого земельного участка площадью, необходимой для использования введенного с эксплуатацию дома.

Истец рассчитал площадь земельного участка, необходимого для завершения строительства оставшихся этапов из размера площади застройки введенного в эксплуатацию 1 этапа строительства и площади благоустройства 1 этапа строительства.

Площадь части земельного участка, используемая истцом для строительства 2 и 3 очередей строительства и определения арендной платы, составляет 12716, 614 кв. м. Администрация расчет истца не опровергла, о его недостоверности суду не заявила, свой расчет не представила. Суд принял во внимание при принятии решения указанную площадь земельного участка.

Суд применил в расчете арендной платы установленные законом коэффициенты инфляции на 2018, 2019, 2020 годы, поскольку кадастровая стоимость применяется с 01.01.2017.

Суд указал, что подписанное во исполнение настоящего решения дополнительное соглашение может быть передано на регистрацию любой из его сторон сделки, в том числе и истцом по делу при наличии у него воли на такую регистрацию. Соотвествующее требование оставлено судом без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении требования истца об обязании администрации произвести перерасчет сумм арендной платы на прошлое время - с 03.11.2017, суд указал, что договор аренды от 20.09.2017 не предусматривает обязанность арендодателя по предоставлению арендатору расчета арендной платы, в том числе и по перерасчету ее за прошлый период в случае внесения последним платежей в большем, чем установлено нормативно размере. Арендатор вправе сам осуществить такой перерасчет и при наличии правовых и фактических оснований восстановить свое нарушенное право любым установленным законом способом.

Общество с ограниченной ответственностью "МВ Стил-Юг" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просило решение отменить в части отказа в применении коэффициента 0,3 % от кадастровой стоимости для расчета арендной платы, принять новый судебный акт, внеся в дополнительное соглашение сведения о ставке арендной платы - 0,3 % от кадастровой стоимости.

В обоснование апелляционной жалобы общество указало, что ставка 5% является по сути санкцией за нарушение срока строительства, при этом, ООО "МВ Стил-Юг" пользуется земельным участком только с 20.09.2017, просрочка строительства и ввода в эксплуатацию произошла не по вине ООО "МВ Стил-Юг".

Истец добросовестно осуществляет освоение земельного участка, применение ставки 5% ставит истца в неравные условия с другими добросовестными арендаторами. В материалах дела отсутствуют доказательства намеренного затягивания строительства истцом, с ноября 2017 года по настоящее время вторая очередь строительства (секции 5-7) доведены до вода в эксплуатации с готовности 20 %, третья очередь строительства (секции

Жилищное строительство к социально-значимым видам деятельности, приняв для достройки проблемный многоквартирный дом, истец своей деятельностью восстанавливает нарушенные права и законные интересы участников долевого строительства.

Кроме того, истец не ссылался на существенное изменение обстоятельств как на основание изменения договора. Требования основаны на статьи 401 ГК РФ, абз. 8 п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 N 137-ФЗ.

В остальной части отказ в удовлетворении иска истцом не обжалован.

Администрация муниципального образования город Краснодар также обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы администрация указала, что истец был ознакомлен с условиями договора аренды, и, подписав договор о перемене лиц в обязательстве, согласился с его условиям полностью.

Судом не исследованы доводы администрации в части применения процента от кадастровой стоимости на основании п. 3.3.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121.

Испрашиваемая истцом площадь земельного участка в качестве обособленного объекта недвижимого имущества не сформирована, на кадастровый учет не поставлена и не может выступать предметом сделки.

Первоначальный арендатор в установленный законом срок строительство на участке не завершил, в расчете арендной платы необходимо применять коэффициент 5.

В отзыве на апелляционную жалобу истец жалобу не признал, просил решение оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела, 20.09.2017 администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО фирмой "Стройподряд" подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:38 площадью 21 000 кв. м для строительства многоэтажных жилых домов сроком действия 3 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В преамбуле договора указано, что он заключается в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ о введении в действие земельного кодекса.

В пункте 2.1 договора указано, что расчет арендой платы приведен в приложении к договору. Размер арендной платы установлен как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в размере 5%.

Договором от 26.10.2017 из договора аренды выбыло ООО фирма "Стройподряд", арендатором вступило ООО "МВ Стил-Юг".

Договор прошел государственную регистрацию в уполномоченном органе.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В дело представлены доказательства направления арендатором администрации муниципального образования город Краснодар предложения об изменении условий договора аренды в части площади земельного участка, его кадастровой стоимости и стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (статья 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств определен статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации

Как следует из содержания иска, основанием для внесения изменения истец полагает:

1) изменение арендуемой площади в связи с введением в эксплуатацию 1 этапа строительства;

2) изменение кадастровой стоимости земельного участка;

3) несогласие с применяемой ставкой арендной платы.

Первое основание относится к существенным изменениям обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для его изменения договора.

Собственники объектов недвижимости приобретают права на земельные участки, занятые объектами недвижимости и необходимые для их использования (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В развитие указанных положений был принят пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28.05.2010 N 12-П Конституционный Суд Российской Федерации указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на этом участке многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16 Закона N 189-ФЗ).

При строительстве на земельном участке нескольких многоквартирных жилых домов, собственники помещений в сданном в эксплуатацию доме приобретают в собственность с момента регистрации права на помещение часть застраиваемого земельного участка площадью, необходимой для использования введенного с эксплуатацию дома.

Указанное подтверждается подходом, установленным постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, в котором указано, что специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства.

В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Истец указал, что в соответствии с разрешением на строительство N К.У 23306000-2020-р от 16.12.2011, строительство объекта - "Жилой дом по ул. Валерия Гассия - ул. Автолюбителей микрорайона N 6 в Почтовом жилом районе г. Краснодара" на земельном участке площадью 21 000 кв. м с кадастровым номером 23:43:0427001:38 осуществляется в три этапа. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N КИ 23306000-3464-В-2015 от 17.12.2015 "Жилой дом по ул. Валерия Гассия - ул. Автолюбителей микрорайона N 6 в Почтовом жилом районе г. Краснодара" - 1 этап строительства (секции 1-4 многоквартирного жилого дома) введен в эксплуатацию предыдущим застройщиком ООО "Стройподряд". Новый застройщик ООО "МВ Стил-Юг" осуществляет строительство многоквартирного жилого дома - 2 этап (5-7 секции многоквартирного жилого дома) и 3 этап (8-10 секции многоквартирного жилого дома).

Истец рассчитал площадь земельного участка, необходимого для завершения строительства этих этапов из размера площади застройки введенного в эксплуатацию 1 этапа строительства и площади благоустройства 1 этапа строительства.

Площадь части земельного участка, используемая истцом для строительства 2 и 3 очередей строительства и определения арендной платы, по расчету истца составляет 12716, 614 кв. м. Администрация расчет истца не опровергла, о его недостоверности суду не заявила, свой расчет не представила. Суд принимает во внимание при принятии решения указанную площадь земельного участка.

Апелляционная жалоба администрации также не содержит доводов относительно расчетов площади.

Доводы администрации о том, что земельный участок не разделен и остается единым объектом гражданского оборота отклоняется апелляционным судом, поскольку часть земельного участка перешла в собственность владельцам квартир в многоквартирном доме, введенном в эксплуатации и порядок платы за пользование землей для указанных субъектов изменился, возникла обязанность по уплате налоговых платежей.

Фактическая площадь используемого истцом земельного участка изменилась на основании закона.

Истец не согласился с применяемым администрацией коэффициентом арендной платы. Коэффициент 5% оспаривается им в апелляционной жалобе. Администрация, в свою очередь, настаивает на применении коэффициента 5%.

В части определения суммы арендной платы суд первой инстанции верно указал на регулируемый характер такой платы.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В расчете арендной платы - приложении к договору аренды указано, что ее размер установлен в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов".

Пунктом 3.7 этого постановления на момент заключения договора аренды от 20.09.2017 было установлено, что арендная плата рассчитывается в размере 5 процентов в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, либо земельного участка для указанных целей, по которому перешли права и обязанности по договору аренды, в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Как было указано выше, действующий договор был заключен в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 земельного кодекса, который предусматривает однократное заключение договора для завершения строительства недвижимого объекта.

Из представленной в дело выписки из ЕГРН от 24.07.2017 судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0427001:38 первоначально был обременен арендой 15.06.2007 в пользу ООО фирма "Стройподряд" по договору от 28.02.2007 на срок с 27.02.2007 по 27.02.2017.

Участок предоставлялся в соответствии с видом его разрешенного использования - для размещения многоэтажных жилых домов по процедуре предварительного согласования с предварительной публикацией.

Строительство на земельном участке в согласованный сторонами сделки срок завершено арендатором не было, стороны спорных правоотношений включили в договор условие о предусмотренной нормативным правовым актом пятипроцентной ставке.

26.10.2017 между ООО "Стройподряд" (первоначальный арендатор, цедент) и ООО "МВ-Стил-Юг" (истец, цессионарий) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4300023147 от 20.09.2017. Договор прошел государственную регистрацию 01.11.2017.

В соответствии с указанным договором истец принял все права и обязанности по заключенному между администрацией МО г. Краснодар и ООО "Стройподряд" договору аренды от 20.09.2017, в том числе задолженность по арендной плате (п. 1.3 договора).

Санкция в виде увеличения арендной ставки также перешла к новому арендатору.

23.11.2017 ООО "МВ-Стил-Юг" по заявлению общества в разрешение на строительство от 16.12.2011 были внесены изменения в части наименования заказчика.

В договоре от 20.09.2017 была указана ставка арендной платы 5%.

Соответственно, при заключении договора цессии, истец осознавал, что цедентом, чьи права и обязанности принимает на себя истец, срок строительства, установленный в 3 года был нарушен.

В рассматриваемом случае, земельный участок был предоставлен в аренду в 2007 году, при этом смена арендатора в порядке заключения договора о замене стороны в обязательстве не изменяет начало течения срока предоставления земельного участка, а равно обязанности арендатора по использованию земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Учитывая, что права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору в том же объеме и на тех же условиях, то и исполнение обязанности по использованию земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, в настоящее время лежит на новом арендаторе, равно как и ответственность за неисполненные ранее обязательства предыдущим арендатором.

Таким образом, договор замены стороны в обязательстве не может считаться вновь заключенным договором аренды земельного участка и не предусматривает для нового арендатора дополнительного трехлетнего срока для реализации Арендодателем права на односторонний отказ от договора по случаю не использования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях. Напротив, такое обстоятельство будет создавать для него преимущественное положение по отношению к Арендодателю.

Доводы заявителя жалобы, что период освоения земельного участка не включается в трехлетний срок для строительных объектов, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.

Смена арендатора в порядке заключения договора о замене стороны в обязательстве не изменяет начало течения срока предоставления земельного участка, риски связанные с неосуществлением необходимых действий по освоению земельного участка прежними арендаторами несет ответчик, которому была известна степень освоения участка на дату приобретения права аренды.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству гостиничного комплекса) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Применение ставки 0,3% в данном случае открывало бы недобросовестным застройщикам возможность каждые 3 года обновлять срок осуществления строительства путем перевода прав и обязанностей по договору цессии, что нивелировало бы смысл введения повышенного коэффициента как меры стимулирования своевременного освоения земельных участков.

ООО "МВ-Стил-Юг" указывает, что им осваивается земельный участок добросовестно своевременно.

При этом, как указывает сам истец в апелляционной жалобе, в ноябре 2017 года им было принято незавершенное строительство:

2-я очередь строительства (секции 5-7) - на стадии готовности 20%;

3-я очередь строительства (секции 8-10) - на стадии готовности 1%.

На момент подачи жалобы:

2-я очередь строительства (секции 5-7) - на стадии введения в эксплуатацию;

3-я очередь строительства (секции 8-10) - на стадии готовности 38 %.

Апелляционная жалоба датирована обществом 03.04.2020, таким образом, с ноября 2017 года до момента подачи жалобы прошло 2 года 5 месяцев.

Прогресс по 2-ой очереди за указанное время составил 80 %, прогресс по 3-ей очереди - 37%.

Промежуточный результат можно отследить по состоянию на 31.12.2018 (акт проверки Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края):

2-я очередь строительства (секции 5-7) - на стадии готовность - 75% (прогресс за 1 год 1 месяц - 55%);

3-я очередь строительства (секции 8-10) - на стадии готовности 5 % (прогресс за 1 год 1 месяц - 4%).

Совокупный прогресс - 59% из 200 % за 1 год 1 месяц.

Совокупный процесс - 117% из 200 % за 2 года 5 месяцев. Если брать во внимание, что разрешение на строительство выдавалось на 3 очереди строительства, то прогресс за 3 года по 3-ем очередям строительства должен был бы составлять 300 % (по 100% на каждую очередь).

Однако, даже учитывая строительство 2-х очередей строительства, прогресс за 2 года и 5 месяцев составил чуть более половины объема строительства 2-ой и 3-ей очереди, что не позволяет говорить о ведении строительства в рамках отведенного 3-летнего срока:

200% - 21% (готовность в ноябре 2017) - 117% (апрель 2020) = 62%.

Средняя скорость строительства за предшествующий период - менее 60% в год.

При этом, истцом не приведено доводов о том, что ведению строительства препятствуют какие-либо внешние факторы.

Таким образом, довод истца о надлежащем выполнении им обязанностей по застройке территории должен быть поставлен под сомнение.

Приведенная истцом судебная практика в большей части касается ситуаций, когда затягивание строительства вызвано действиями арендодателя. В настоящем случае, земельный участок был своевременно передан застройщику, разрешение на строительство получено в 2011 году, изменения внесены 23.11.2017, через 22 дня после оформлении договора цессии.

Таким образом, основания для применения ставки арендной платы равной 0,3% в рассматриваемом случае отсутствуют.

Из представленной в дело выписки из ЕГРН от 18.07.2018 следует, что кадастровая стоимость в размере 132 357 000 руб. была определена заявителем по делу суда общей юрисдикции на 01.01.2016 и подлежит применению 01.01.2017.

Судом правомерно применен коэффициент инфляции в 2018, 2019, 2020 годах.

Спор в данной части между сторонами отсутствует.

В части отказа в удовлетворении требований истца о перерасчете арендной платы за предыдущий период и обязания администрации муниципального образования город Краснодар принять меры по государственной регистрации решение сторонами не обжаловано. Основания для переоценки решения в указанной части у апелляционного суда отсутствуют.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2020 по делу N А32-28542/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов