Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2020 г. N 09АП-15794/20 по делу N А40-81016/2019

г. Москва

16 июня 2020 г.

Дело N А40-81016/19

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Птанской,

судей В.Р. Валиева, Т.В. Захаровой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.М. Кулиш,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 февраля 2020 года

по делу N А40-81016/19, принятое судьей Федоровой Д.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "МЕРВ К"

(ОГРН: 1037739247589; юр. адрес: 105122, г. Москва, Щёлковское шоссе, д. 21, к. 2)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; юр. адрес: 125993, г. Москва, 1-й Красногвардейский пр-д, д. 21, стр. 1)

об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Клейменов Д.М. по доверенности от 16.09.2019 г.

от ответчика: Атаманов Р.С. по доверенности от 12.05.2020 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МЕРВ К" (далее - ООО "МЕРВ К", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ г. Москвы, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи в отношении нежилого помещения общей площадью 134,4 кв.м. (1 этаж, пом. IX, комн. 2-4, 4а, 5-9, 11-12), расположенного в здании по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 21, корп. 2, с предоставлением рассрочки по ее уплате равными ежемесячными платежами сроком на пять лет на условиях прилагаемого проекта договора с учетом затрат на произведенные ООО "МЕРВ К" неотделимые улучшения в помещении.

Протокольным определением суда от 03.12.2019 рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) об уточнении предмета исковых требований в соответствии с экспертным заключением от 22.08.2019 N 188, таким образом, предмет исковых требований следует считать: обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Щелковское ш., д. 21, корп. 2 (1 этаж, пом. IX, комн. 2-4, 4а, 5-9, 11-12) общей площадью 134,4 вв.м. по цене 12 391 000 руб. без учета НДС на условиях изложенного проекта договора.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.02.2020 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора.

Информация о принятии апелляционной жалобы, а также об отложении судебного разбирательства по рассмотрению апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции 15.06.2020 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2020 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 27.07.2004 между истцом - ООО "МЕРВ К" (арендатор) и ответчиком - Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) заключен договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы N 04-499/04.

В соответствии с п. 1.1 договора на основании договора аренды N 04-480/03 от 23.06.2003 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 134,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 21, корп. 2, квартал 1531.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что нежилой объект передается в аренду для использования в целях магазина.

Согласно п. 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2016 срок действия договора аренды устанавливается с 01.05.2004 по 18.07.2021.

ООО "МЕРВ К" является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

Поскольку истец в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений.

22.05.2018 ООО "МЕРВ К" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с запросом о предоставлении Государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 21, корп. 2.

25.04.2017 г. Департамент приостановил предоставление государственной услуги срок на 30 рабочих дней, для обеспечения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

04.12.2018 Департамент направил письмо N 33-5-58307/18-(0)-9 в адрес ООО "МЕРВ К" об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 22.05.2018.

11.02.2019 истец направил ответчику повторное заявление с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения.

01.03.2019 Департамент направил письмо об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 11.02.2019, в связи наличием в арендованных помещениях несогласованной перепланировки.

Таким образом, ответчиком в заключении договора купли-продажи на предложенных истцом условиях отказано истцу, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в

случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами

субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Частью 3 статьи 1 того же Федерального закона предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Закона, вступили в силу с 01.01.2009.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критерий права на выкуп, как отсутствие перепланировок выкупаемого имущества, не устанавливается.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд первой инстанции правомерно посчитал, что ООО "МЕРВ К" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. При этом запрета на проведение судебных экспертиз Федеральные законы от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ и от 29.07.1998 N 135-ФЗ не содержат.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2019 назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Екатерине Владимировне.

На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость нежилых помещений расположенных по адресу: г.Москва, Щелковское шоссе, д. 21, корп. 2, площадью 134, 4 кв.м. по состоянию на 22.05.2018?".

Согласно заключению эксперта от 22.08.2019 N 188, рыночная стоимость нежилых помещений расположенных по адресу: г.Москва, Щелковское шоссе, д. 21, корп. 2, площадью 134, 4 кв.м. по состоянию на 22.05.2018 составляет 12 391 000 рублей.

Оценив, данное экспертное заключение, суд первой инстанции обоснованно находит его соответствующим требованиям ст.ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Так, суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно- экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Исходя из вышеуказанных обстоятельств, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что в соответствии со ст. 5 Федерального закона Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" ООО "МЕРВ К" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

Доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению исходя из следующего.

Ссылка заявителя на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2020 года по делу N А40-81016/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Птанская

Судьи

В.Р. Валиев Т.В. Захарова