Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2020 г. N 20АП-2267/20 по делу N А62-5982/2019

г. Тула

18 июня 2020 г.

Дело N А62-5982/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17.06.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.06.2020.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецэлектромонтаж" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 12.02.2020 по делу N А62-5982/2019 (судья Красильникова В.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спецэлектромонтаж" (г. Гагарин, ИНН 6723007680, ОГРН 1026700888081) к Администрации муниципального образования "Гагаринский район" Смоленской области (г. Гагарин, ИНН 6723003974, ОГРН 1026700889632) о признании незаконными действий и о признании договора аренды действующим,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Спецэлектромонтаж" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации муниципального образования "Гагаринский район" Смоленской области (далее - администрация, ответчик), о:

- признании незаконными действия по расторжению договора аренды N 102 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 27 июня 2014 года, выразившиеся в направлении уведомления от 19 апреля 2019 года исх. N 934 об отказе от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 67:03:0010111:141, общей площадью 2277 кв.м., расположенного по адресу: Смоленская область, г.Гагарин, ул. Заводская, д.20а;

- признании действующим договора аренды N 102 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 27.06.2014.

Решением суда от 12.02.2020 в иске отказано.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, иск удовлетворить. Указывает на неприменение судом области норм земельного законодательства, регулирующих продление арендных отношений для завершения строительства. По мнению ответчика работы по прокладке коммуникаций и инженерных сетей являются освоением земельного участка. Ответчиком не представлено доказательств нецелевого использования земельного участка

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

27.06.2014 между администрацией муниципального образования "Гагаринский район" Смоленской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Спецэлектромонтаж" (арендатор) был заключен договор аренды N 102 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 67:03:0010111:141, общей площадью 2277 кв.м., расположенного по адресу: Смоленская область, г.Гагарин, ул.Заводская, д.20а.

Участок предоставлен для размещения производственной базы сроком на пять лет с 03.06.2014 по 03.06.2019 (пункты 1.1, 2.1 Договора).

25.03.2019 общество обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило продлить договор аренды сроком на 5 лет.

Администрация в письме от 19.04.2019 года исх.N 934 со ссылкой на положения п.п. 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указала, что не имеется законных оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка. Также Администрация сообщила о прекращении действия договора аренды с 03.06.2019 и о намерении в случае невозврата участка по акту приема-передачи обратиться в суд (л.д. 60-61).

Общество не согласилось с данным отказом и обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями, сославшись на положения статей 35, 42, 45, 46 ЗК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Истец указывает на незаконность действий администрации по расторжению договора аренды, что, по мнению общества, изложено в письме от 19.04.2019 N 934 (т. 1, л. д. 60).

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, истечение срока аренды влечет прекращение действия договора аренды.

Пунктом 2.1 договора установлено, что срок аренды составляет пять лет - с 03.06.2014 по 03.06.2019.

Пунктом 4.5.9 договора установлено, что арендатор обязан вернуть договор предмет аренды по акту приема-передачи в течение 10 дней после окончания его срока действия.

Из буквального содержания письма от 19.04.2019 N 934 следует, что арендодатель выразил свой отказ от продления арендных отношений и указал на срок действия договора аренды, а также на необходимость возврата земельного участка после прекращения арендных отношений.

Указанное письмо не содержит уведомления о расторжении договора по инициативе арендодателя по основаниям, изложенным в договоре.

Пунктом 4.4.4 договора стороны установили, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Заявлением от 25.03.2019 арендатор обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора аренды (т. 1, л. д. 59) на пять лет.

Обжалуемым письмом от 19.04.2019 N 934 ответчик отказал в продлении договора аренды.

Оценивая мотивы отказа от продления арендных отношений, судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Те же нормы содержатся в п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм следует, что у арендодателя отсутствует безусловная обязанность заключить договор на новый срок с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на его заключение.

Истец в обоснование своей позиции ссылается на ст. 35, 42, 45, 46 ЗК РФ, предусматривающие право арендатора на однократное продление договора аренды в целях завершения начатого строительства.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

При этом согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338, приведенной нормой права (пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ) прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

В пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Как справедливо указал суд области, из буквального толкования условий договора не следует, что земельный участок предоставлялся в целях строительства (п. 1.1 предусматривает целевое использование - размещение производственной базы).

Кроме того, при рассмотрении дела судом области установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства или незавершенного строительства.

Так из акта осмотра от 16.09.2019 (л.д. 134) с материалами фотофиксации (л.д. 161-168) следует, что на земельном участке площадью 2277 кв. м с кадастровым номером 67:03:0010111:141 располагаются (слева на право) вагончик - бытовка (без капитального фундамента); кран - балка; два вагончика - бытовки (без капитального фундамента); два склада, каждый из которых состоит из двух железнодорожных вагонов, между ними устроен навес (без капитального фундамента). В углу земельного участка установлена действующая трансформаторная подстанция. Производственная деятельность на данном земельном участке ООО "СПЭМ" во время проведения проверки не осуществлялась.

Имеющиеся в материалах дела технические паспорта датированы 2005 годом, что свидетельствует о возведении строений до арендных отношений с истцом. Помимо этого, наличие технического паспорта не подтверждает капитальность строений.

Определением от 23.12.2019 суд области предложил истцу представить в полном объеме технические паспорта на объекты, расположенные на спорном земельном участке, документально обосновать, являются ли данные объекты объектами недвижимости, указать на каком праве заявитель пользуется данными объектами, в случае регистрации прав представить соответствующие доказательства. Соответствующие документы истцом не представлены.

При изложенных обстоятельствах, суд области справедливо указал на отсутствие у истца на однократное продление арендных отношений для завершения строительства.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Спорный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду 27.06.2014 без проведения торгов и до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, в целях приобретения гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, права на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов требуется комплексное применение норм, предусмотренных п. 3 и п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

В данном случае не установлено оснований, предусмотренных пп.1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Указанное не лишает истца права на приобретение земельного участка в собственность или аренду на торгах.

Поскольку срок договора аренды истек 03.06.2019, оснований для продления договора аренды или заключения его на новый срок не установлено, суд области правомерно отказал в иске о признании договора аренды действующим.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на самого заявителя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 12.02.2020 по делу N А62-5982/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина