Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2020 г. N 18АП-6470/20 по делу N А07-13254/2019

г. Челябинск

21 июня 2020 г.

Дело N А07-13254/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Аникина И.А., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Резваевой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.03.2020 по делу N А07-13254/2019.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ТрансДорСтрой" - Давлетов Ю.А. (паспорт, доверенность N 12 от 29.05.2020, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью "ТрансДорСтрой" (далее - ООО "ТДС", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан (далее - УЗИО, управление, ответчик-1), к обществу с ограниченной ответственностью "Оценка и консалтинг" (далее - ООО "Оценка и Консалтинг", ответчик-2) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 27.03.2019 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа - объекта муниципального нежилого фонда в отношении нежилых помещений цокольного этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, ул. Айская, дом 67, общей площадью 165,6 кв.м (кадастровый номер 02:55:010606:1726):

изложить п. 2.1. договора в следующей редакции:

"Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 4 728 813 (четыре миллиона семьсот двадцать восемь тысяч восемьсот тринадцать рублей) рублей 56 копеек, без учета НДС".

изложить п. 3.1.1. договора в следующей редакции:

"Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 472 881 (четыреста семьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят один) рубль 36 копеек, перечисляет на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца".

Внести соответствующие изменения в график платежей (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - т. 4, л.д. 1, 2).

Определением суда от 26.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена Саморегулируемая организация Союз "Федерация специалистов оценщиков" (далее - СРО Союз "Федерация специалистов оценщиков", третье лицо).

Решением суда от 25.03.2020 (резолютивная часть объявлена 12.03.2020) исковые требования к УЗИО удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении исковых требований к ООО "Оценка и консалтинг" отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик-1 и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе её податель указывает, что истцом не представлены доказательства, что отчет независимого оценщика ООО "Оценка и Консалтинг" не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Податель жалобы не согласен с результатами проведенной в рамках дела судебной экспертизы. Отмечает, что экспертом неверно подобран аналог N 4, в связи с чем, была снижена стоимость объекта оценки на 30%, т.е. примерно на 600 000 руб. Эксперт применил поправку на торг в размере 16,5% из справочника, при этом не уточнил, что данный коэффициент применяется на неактивном рынке, когда нет покупателей. Рынок недвижимости города Уфы активный и, соответственно, должен был применен коэффициент из иного справочника - 10,3%. Объект аналог N 1 на второстепенной улице, что также привело к снижению стоимости объекта оценки. Таким образом, нарушения эксперта при проведении судебной оценочной экспертизы привели к снижению стоимости объекта оценки более чем на 1 000 000 руб. при исключении объекта аналога N 4 и внесении поправок на торг стоимость объекта исследования должна составлять 6 650 000 руб. без НДС. Анализ расчетов не отвечает критериям объективности, всесторонности и полноты, исследование проведено поверхностно и содержит внутренние противоречия.

По мнению апеллянта, суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы.

Отзывов на жалобу не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - в судебное заседание представители ответчиков и третьего лица не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, с учетом мнения представителя истца, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между управлением (арендодатель) и ООО "ТДС" (арендатор) заключены договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда N 8214 от 27.10.2005, N 8214.1 от 02.10.2008, N 8214.3 от 14.11.2014, N 8214.4 от 12.01.2018, на основании которых арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда - цокольный этаж площадью 165,6 кв.м, расположенное по адресу: город Уфа, Советский район, ул. Айская, д. 67, Литер А (кадастровый номер 02:55:010606:1726).

ООО "ТДС" обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения по адресу: г. Уфа, ул. Айская, д. 67, Литер А, площадью 165,6 кв.м, находящегося в арендном пользовании заявителя, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

25 марта 2019 года Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан вынесено постановление N 355 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, ул. Айская, д. 67".

27 марта 2019 года во исполнение указанного постановления ответчик письмом N УЗ-3418 направил в адрес истца проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.03.2019, указав цену приобретения имущества 6 626 981 руб., без учета НДС.

Согласно п. 2.1. проекта договора покупатель уплачивает продавцу стоимостью в размере 6 626 981 руб., без учета НДС.

Согласно п. 3.1.1. проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 662 698 руб. 10 коп., перечисляет на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом N У036-19 от 07.02.2019, составленным ООО "Оценка и Консалтинг".

Вместе с тем, согласно отчету N 381-18 от 07.12.2018, составленному ООО "Ребус" по заказу истца, рыночная стоимость объекта по состоянию на дату оценки составляет 4 283 000 руб.

10 апреля 2019 года ООО "ТДС" направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи. Истец не согласился с рыночной стоимостью, изложенной в проекте договора купли-продажи, в связи с этим, исходя из рыночной стоимости, установленной оценщиком ООО "Ребус", истцом было предложено изложить договор купли-продажи в следующей редакции:

- п. 2.1 договора: покупатель уплачивает продавцу стоимость Объекта в размере 4 283 000 руб., без учёта НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом N 381-18 от 07.12.2018, составленным ООО "Ребус";

- п. 3.1.1. договора: покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что 428 300 руб., перечисляется на счёт по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

Письмом N 125337 от 23.04.2019 ответчик сообщил об отклонении протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, ссылаясь на невозможность внесения изменений в условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта.

Полагая, что предложенная ответчиком выкупная стоимость нежилого помещения завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости спорного имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Удовлетворяя исковые требования в отношении УЗИО и принимая спорные условия договора в редакции истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество (далее - ГК РФ), находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа - объекта муниципального нежилого фонда в отношении нежилых помещений цокольного этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, ул. Айская, д. 67, общей площадью 165,6 кв.м (кадастровый номер 02:55:010606:1726).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Положениями первого абзаца ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 АПК РФ).

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости приватизируемого имущества, суд на основании ст. 82 АПК РФ назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта, которая была поручена эксперту индивидуальному предпринимателю Ахметгареевой Наталье Николаевне. Согласно заключению эксперта N 3 от 14.10.2019 рыночная стоимость объекта недвижимости муниципального нежилого фонда по состоянию на 29.10.2018, без учета НДС, составляет: 4 728 813 руб. 56 коп.

Оценив указанное заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты. Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе ответчиком, представлено не было.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия возникшие между управлением и ООО "ТДС" в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной ООО "ТДС", определив рыночную стоимость объекта в размере 4 728 813 руб. 56 коп. на основании полученного заключения эксперта N 3 от 14.10.2019 которое отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения и определенная им величина может быть использована при определении цены продажи спорного помещения.

Довод подателя жалобы о неправомерности отказа суда в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии со ст. 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В данном случае основания, предусмотренные ст. 87 АПК РФ отсутствуют, поскольку эксперт в своем заключении дал однозначные ответы на поставленные судом вопросы, сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда не возникли, наличия противоречий в выводах эксперта судом не установлено, заключение является ясным и полным. При этом ответчик не представил каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, само по себе несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы основанием для назначения повторной или дополнительной экспертизы не является.

При этом апелляционная коллегия отмечает, что ссылка подателя жалобы на необходимость произвести корректировку на местоположение по аналогу N 1 и N 4; корректировку на поправку на торг в размере 16,5%, противоречит принципам независимости и объективности в проведении экспертизы.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанций установлены, исследованы, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.03.2020 по делу N А07-13254/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи

И.А. Аникин М.И. Карпачева