Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2020 г. N 18АП-3562/20 по делу N А07-20181/2017

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10 ноября 2020 г. N Ф09-5918/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

22 июня 2020 г.

Дело N А07-20181/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Соколовой И.Ю., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия Уфа" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2020 по делу N А07-20181/2017.

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества Торговый комплекс "Октябрьский" - Файзуллина З.З. (доверенность от 10.06.2020, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия Уфа" - директор Аскаров А.Н. (приказ N 1, выписка ЕГРЮЛ, паспорт);

общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия" - директор Аскарова Л.А. (выписка ЕГРЮЛ, паспорт).

Акционерное общество Торговый комплекс "Октябрьский" (далее - АО ТК "Октябрьский", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия Уфа" (далее - ООО "Фитнес Индустрия Уфа", ответчик) о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендным платежам в размере 10 630 280 руб. 62 коп., неустойки в размере 1 064 384 руб. 75 коп. (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ООО "Фитнес индустрия Уфа" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением к АО ТК "Октябрьский" о расторжении договора аренды, взыскании убытков в размере 25 985 515 руб. 78 коп., расходов на оплату услуг представителя в размере 250 000 руб. 00 коп. (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия" (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2020 (резолютивная часть от 21.01.2020) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Встречные исковые требования удовлетворены частично.

В результате произведенного в порядке части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации зачета требований с ООО"Фитнес индустрия Уфа" в пользу АО ТК "Октябрьский" взыскана задолженности в размере 6 038 889 руб. 62 коп., неустойка в размере 1 064 384 руб. 75 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 61 317 руб. 00 коп., расходы на оплате услуг эксперта в размере 13 286 руб. 25 коп.

С указанным решением суда не согласилось ООО "Фитнес индустрия Уфа" (далее также - податель апелляционной жалобы), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы её податель ссылается на неисполнение АО ТК "Октябрьский" по пункту 2.1.2 обязанности передать помещение с функционирующей системой горячего водоснабжения, поскольку фитнес центр является объектом спорта и по СанПину 2.1.23304-15 "Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, содержанию объектов спора" должен быть оборудован горячим водоснабжением.

Кроме того, податель жалобы не согласен с оценкой судом довода ООО "Фитнес индустрия Уфа" о неисполнении обязанности АО ТК "Октябрьский" по пункту 2.1.2 передать помещение с функционирующей системой вытяжной вентиляции, системой автоматической пожарной сигнализации, согласованная с органами ГПН; системой автоматического пожаротушения, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.

В обоснование своей позиции, апеллянт ссылается на заключение специалиста Инженерного центра ООО "Белит КПД" по оценке технического состояния и эксплуатационной пригодности систем приточной и вытяжной вентиляции, системы водо- и электроснабжения нежилого помещения расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Лесотехникума, 49/1, 5 зал. 3 этаж, которым установлены выводы о том, что система холодного и горячего водоснабжения согласно СП 30.13330.2012 (Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*) не способна обеспечить необходимый расход воды при организации в помещениях фитнес центра (фитнес клуба) и спа-салона. Отсутствует возможность подготовки горячей воды" (т. 22, л.д. 94).

Также в подтверждение факта не исполнения обязательства арендодателя по передаче спорного помещения в надлежащем состоянии, ООО "Фитнес индустрия Уфа" ссылается на факт произошедших протечек крыши и затопа арендованных помещений.

Выводы суда о том, что приложение N 6 к договору аренды N 2 от 01.12.2015 (т. 1, л.д. 43) является основанием для взыскания задолженности по переменной части арендной платы, податель жалобы полагает неверными и необоснованными, равно как и выводы по начислению переменной части арендной платы за водоснабжение и водоотведение, взысканию с арендатора задолженности в соответствии с приложением N 6 к договору аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал ее доводы, просил приобщить к материалам дела письменные пояснения по жалобе, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу, также возражал против удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика в части доводов апелляционной жалобы и в части ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ОАО ТК "Октябрьский" (арендодатель) и ООО "Фитнес индустрия Уфа" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1 656 кв. м, расположенное на 3 этаже зала N 5 по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Октябрьский район, улица Лесотехникума, дом 49/1, обозначенное по периметру красной линией на поэтажном плане, выданном Северным территориальным участком Уфимского городского филиала ГУП "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" от 16.10.2008.

Согласно пункту 1.5 договора со дня подписания акта приема-передачи помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность подготовки помещения к аренде (провести ремонтные работы на объекте аренды).

В соответствии с пунктом 1.6 договора помещение является помещением свободного назначения и предоставляется для организации фитнес центра (фитнес клуба) и спа-салона.

Пунктом 3.1 договора стороны установили, что арендная плата по договору формируется из постоянной и переменной составляющих. Переменная составляющая арендной платы начисляется арендатору со дня подписания акта приема-передачи помещения по договору. Постоянная составляющая арендной платы начисляется арендатору с 01.06.2016. Перечисление сумм арендной платы осуществляется на основании выставленного счета на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре, либо на любой иной счет арендодателя, о котором арендодатель заблаговременно уведомит арендатора в письменной форме.

Переменная составляющая арендной платы с 01.12.2015 до 31.05.2016 оплачивается арендатором по следующему графику: декабрь - 33 000 руб., январь - 33 000 руб., февраль - 70 000 руб., март - 70 000 руб., апрель - 70 000 руб., май - 70 000 руб. (пункт 3.1.2 договора).

В силу пункта 3.2.1 договора размер постоянной составляющей арендной платы за пользование помещением составляет на день подписания договора 350 000 руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

Постоянная составляющая арендной платы включает в себя плату за пользование арендатором объектом аренды, дополнительным оборудованием, установленным арендодателем на объекте аренды, земельным участком, на котором расположено здание, местом под парковку под зданием на два автомобиля и на прилегающей к зданию территории без ограничения, местом под контейнеры и контейнером для сбора ТБО, плату за уборку и освещение прилегающей к зданию территории, уборку площадей общего пользования, вывоз снега, обработку территории реагентами в зимний период, передачу на утилизацию люменисцентных ламп и охрану периметра Объекта аренды и поддержание общественного порядка на общих площадях здания и прилегающей территории, плату за пользование местами под размещение рекламы и навигации, плату за освещение мест рекламы и навигации, плату за размещение рекламы на внутреннем радио ТК "Октябрьский" (по 30 секунд два раза в час, каждый час), плату за освещение мест общего пользования, плату за право доступа к кросс-кабелям поставщиков телекоммуникационных услуг, расположенным в здании, расходы арендодателя по оплате услуг организаций, осуществляющих техническое обслуживание систем автоматической пожарной сигнализации, пожаротушения, системы оповещения и управления эвакуацией, расходы арендодателя по оплате услуг - организации, осуществляющей техническое обслуживание лифтов, эскалаторов.

Согласно пункту 3.2.2 договора арендатор оплачивает постоянную составляющую арендной платы, на основании выставленного арендодателем счета, авансом за следующий месяц до 25 числа предыдущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Переменная составляющая арендной платы включает: стоимость потребленных арендатором электроэнергии и отопления, а так же услуг водоснабжения (отпуска воды и приема сточных вод). Стоимость электроэнергии и водоснабжения рассчитывается в соответствии с показаниями соответствующих счетчиков, которые могут быть установлены за пределами объекта аренды, с использованием действующих тарифов городских снабжающих организаций и Комитета по тарифам Республики Башкортостан; если прибор учета сломался или отсутствует, то размер оплаты за соответствующую услугу рассчитывается исходя из показаний счетчика за предыдущий месяц аренды, в котором каждая услуга подлежала оплате. Показания счетчиков фиксируются арендатором ежемесячно в конце последнего рабочего дня расчетного месяца, представители арендодателя вправе присутствовать при снятии показаний. Арендодатель вправе в любое время проверять показания счетчиков. Стоимость отопления рассчитывается по действующим Методическим указаниям и СНиПам пропорционально отношению арендуемой площади к площади всего здания. "Расчет расхода тепловой энергии арендуемых помещений" приведен в Приложении N 6 (пункт 3.3.1 договора).

Согласно пункту 3.3.3 договора переменная составляющая арендной платы оплачивается арендатором на основании счета арендодателя за каждый истекший месяц в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения арендатором от арендодателя надлежащим образом оформленных расчетных и обосновывающих документов и подписанного акта приема-передачи оказанных услуг и счета-фактуры, оформленного в соответствии с требованиями действующего законодательства. Один подписанный экземпляр акта оказания услуг арендатор обязан направить (вернуть) арендодателю в течение 5 (пяти) календарных дней с даты его получения.

В соответствии с пунктом 5.1 договора договор заключен на 7 лет и вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Пунктом 5.7 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) отказаться от исполнения договора аренды, направив соответствующее уведомление арендатору не менее чем за 2 месяца до даты расторжения кроме случаев, указанных в законе, в следующих случаях: при принятии судом к производству заявления уполномоченных лиц о банкротстве арендатора; в случае длительной (более двух месяцев подряд) просрочки исполнения арендатором обязательств но уплате арендной платы; в случае фактического не использования по назначению арендуемого объекта в течение трех месяцев подряд; в случае реконструкция объекта аренды без письменного согласования арендодателя; в случае, если арендатор умышленно существенно ухудшает объект аренды; при передаче объекта аренды в пользование третьим липам без письменного согласия арендодателя.

По акту приема-передачи от 01.12.2015 нежилое помещение передано в пользование арендатора (т. 1, л.д. 41).

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом в адрес ответчика направлена претензия от 29.09.2016 N 91 с требованием погасить задолженность в течение 10 календарных дней с момента получения претензии, а также предупредил о возможном расторжении договора.

19.05.2017 в адрес арендатора направлено уведомление о расторжении договора аренды в течение 10 дней в связи просрочкой внесения арендных платежей арендатором более двух раз подряд.

Оставленные без удовлетворения требования общества ТК "Октябрьский" послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Ссылаясь на неисполнение арендодателем обязанности по передаче нежилого помещения с полностью функционирующими системами и невозможность его использования по целевому назначению, ООО "Фитнес индустрия Уфа" обратилось со встречными исковыми требованиями о взыскании с АО ТК "Октябрьский" суммы убытков в размере 25 985 515 руб. 78 коп., состоящих из: внесенных арендных платежей на сумму 542 500 руб. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору арендодателем; денежных средств в размере 415 573 руб. 46 коп., взысканных в судебном порядке с ООО "Фитнес индустрия Уфа" физическими лицами - клиентами фитнес клуба за неоказание им услуг по ранее заключенным с ними договорам оказания услуг и фитнес-картам по вине арендодателя; затраченных сумм на строительно-монтажные работы арендатором, стоимости фактически выполненных работ по отделке и устройству инженерных систем на общую сумму 25 027 442 руб. 32 коп.

Удовлетворяя первоначальные заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств передачи арендатору помещения, непригодного для целевого использования, а также доказательств погашения задолженности по постоянной и переменной арендной плате. Договор долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015 N 2 расторгнут судом ввиду нарушения сроков внесения арендных платежей более двух месяцев подряд.

Частично признавая обоснованными встречные исковые требования, суд первой инстанции, принимая во внимание результаты судебной экспертизы и выводы эксперта, пришел к выводу о наличии обязанности арендодателя по требованию арендатора возместить последнему стоимость улучшений, неотделимых без ущерба для объекта аренды.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, 01.12.2015 между ОАО ТК "Октябрьский" (арендодатель) и ООО "Фитнес индустрия Уфа" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилых помещений (далее - договор), по которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1 656 кв. м, расположенное на 3 этаже зала N 5 по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Октябрьский район, улица Лесотехникума, дом 49/1, обозначенное по периметру красной линией на поэтажном плане, выданном Северным территориальным участком Уфимского городского филиала ГУП "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" от 16.10.2008 (приложение N 1).

Право собственности истца на переданное в аренду имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АВ N 285258 от 13.11.2009, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.08.2004 сделана запись о регистрации N 02- 01/02-101/2004-346 (пункт 1.2 договора).

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор заключен на семь лет, следовательно, в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор аренды подлежал обязательной государственной регистрации.

Вместе с тем, в суде первой инстанции стороны указали, что спорный договор аренды не прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В рассматриваемом случае стороны договора аренды от 01.12.2015 N 2 согласовали все существенные условия данной сделки, в том числе порядок внесения и размер арендной платы; объект аренды был передан в пользование арендатору, т.е. договор аренды реально исполнялся, вследствие чего у арендатора возникло обязательство по внесению арендной платы с момента фактической передачи объекта аренды в пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора аренды от 01.12.2015 N 2, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела, а именно актом приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2015 подтверждается факт надлежащего исполнения обязательства по передаче имущества арендатору, подписанным сторонами без замечаний (т. 1, л.д. 41).

Помещение принято арендатором без замечаний, возражений по состоянию помещения арендатором при получении помещения не выражено.

Доказательств фактического возврата помещения арендодателю по акту возврата как в период заявленный к взысканию с 01.12.2015 по 31.08.2018, так и на день рассмотрения спора в суде первой инстанции в материалы дела не представлено, сторонами не оспаривается, что имущество не возвращено арендодателю до настоящего времени, арендодатель указал, что в помещении находится его оборудование.

Как установил суд первой инстанции, спор между сторонами возник относительно исполнения со стороны арендодателя обязательства по передаче арендатору помещения, пригодного для целевого использования арендатором. Так, ООО "Фитнес Индустрия Уфа" считает, что АО ТК "Октябрьский" заведомо передано помещение, имеющие недостатки, в результате которых арендатор не может использовать помещение по своему целевому назначению (фитнес-центр). По мнению АО ТК "Октябрьский" арендатор знал о состоянии помещения в момент его передачи, подписал акт приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2015 без возражений и до августа 2016 г. каких-либо претензий по невозможности использования спорного помещения по назначения не высказывал.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По правилам пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.

Последствия обнаружения у арендуемого имущества недостатков, препятствующих пользованию им, определены в названной норме: арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

На основании пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1.5 договора установлено, что со дня подписания акта приема-передачи помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность подготовки помещения к аренде (провести ремонтные работы на объекте аренды).

В соответствии с пунктом 1.6 договора помещение является помещением свободного назначения и предоставляется для организации фитнес центра (фитнес клуба) и спа-салона.

Согласно пункту 2.1.2. договора арендодатель обязан не позднее "01" декабря 2015 года передать арендатору по акту приема-передачи помещения объект аренды, свободный от прав третьих лиц, с полностью функционирующими системами, включая:

-электроэнергию с установленной суммарной мощностью электрооборудования в передаваемом в аренду помещении не более 43 кВт,

-отопление;

-водоснабжение;

-водоотведение;

-вытяжная вентиляция.

-система автоматической пожарной сигнализации, согласованная с органами ГПН;

-система автоматического пожаротушения

-система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре;

-лифт грузопассажирский.

Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2015, состояние переданного объекта аренды - нежилое помещение на 3 этаже зала N 5 соответствует условиям договора долгосрочной аренды от 01.12.2015 N 2 арендатор не имеет претензий к арендодателю по качественным и количественным характеристикам передаваемого помещения (т. 1, л.д.40).

Таким образом, по акту приема-передачи объекта нежилого помещения от 01.12.2015 помещение передано арендатору в том состоянии, в котором оно находится на день передачи и это состояние арендатору было известно.

С августа 2016 г. стороны вели активную переписку относительно недостатков спорного помещения, ограничения по использованию помещением, о наличии задолженности по оплате арендных платежей (т. 1, л.д.62-87,124-141,152-160; т. 3, л.д. 49,55-57,60-63,68-105).

ООО "Фитнес Индустрия Уфа" ссылается на неисполнение обязанности АО ТК "Октябрьский" по пункту 2.1.2 передать помещение с функционирующей системой горячего водоснабжения, поскольку фитнес-центр является объектом спорта и по СанПину 2.1.23304-15 "Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, содержанию объектов спора" должен быть оборудован горячим водоснабжением.

Данный довод был рассмотрен судом первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка.

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.09.2015 N 61 утверждены СП 2.1.2.3304-15 "Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству и содержанию объектов спорта" (вместе с "СП 2.1.2.3304-15. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы..." (далее - СП 2.1.2.3304-15).

В соответствии с пунктом 1.1 СП 2.1.2.3304-15 настоящие санитарно-эпидемиологические правила устанавливают санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству и содержанию объектов спорта.

Санитарные правила направлены на охрану здоровья граждан, занимающихся физкультурой и спортом, в том числе детей, подростков и лиц с ограниченными возможностями здоровья при использовании ими объектов спорта.

Согласно пункту 4.4 СП 2.1.2.3304-15 здания объектов спорта оборудуются необходимым набором вспомогательных помещений для лиц, занимающихся спортом: раздельными для мужчин и женщин туалетами, душевыми и раздевалками. Предусматриваются помещения медицинского назначения (медицинский пункт), комнаты тренеров, инструкторов, помещение для хранения спортивного инвентаря, гардеробные, помещений для хранения уборочного инвентаря и приготовления дезинфицирующих растворов.

В зданиях объектов спорта предусматриваются бытовые помещения для рабочих по обслуживанию спортивных сооружений и служебные помещения административного и инженерно-технического персонала, а также гардеробные, раздельные санитарные узлы для посетителей.

В силу пункта 4.9 СП 2.1.2.3304-15 медицинские пункты объектов спорта должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность.

В соответствии с пунктом 7 статьи 2 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации" (далее - Закон N 329-ФЗ, Закон) объекты спорта - объекты недвижимого имущества или комплексы недвижимого имущества, специально предназначенные для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий, в том числе спортивные сооружения.

Согласно пункту 17 статьи 2 Закона спортивное сооружение - инженерно-строительный объект, созданный для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий и имеющий пространственно-территориальные границы.

Как следует из части 1 статьи 37.1 Закона, в отношении объектов спорта ведется Всероссийский реестр объектов спорта в силу части 2 статьи 37.1 Закона Всероссийский реестр объектов спорта содержит перечень объектов спорта с указанием следующих сведений о них:

1)полное наименование объекта спорта;

2)адрес (место нахождения) объекта спорта;

3)сведения о лице, в собственности которого находится объект спорта;

4)год и месяц ввода в эксплуатацию, окончания реконструкции, капитального ремонта объекта спорта;

5)функциональное назначение объекта спорта и возможность использования его подтрибунного пространства;

6)единовременная пропускная способность объекта спорта;

7)площадь земельного участка, на котором расположен объект спорта (в гектарах);

8)наличие или отсутствие сооружений для размещения, обслуживания зрителей, в том числе отдельно стоящих сооружений (балконы, скамьи, трибуны с указанием количества рядов, мест для сидения);

9)соответствие объектов спорта требованиям безопасности при проведении физкультурных мероприятий и спортивных мероприятий, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из положений статьи 37 и иных статей Закона N 329-ФЗ следует, что к объектам спора предъявляются особые требования.

Учитывая изложенное, ООО "Фитнес Индустрия Уфа" не представлено надлежащих доказательств в подтверждения отнесения указанного в договоре аренды фитнес-центра к объектам спорта, либо к объектам специально предназначенным для проведения физкультурных и спортивных мероприятий. ООО "Фитнес Индустрия Уфа" на подобные доказательства и обстоятельства не ссылалось.

Кроме того, из материалов дела не следует, что названные помещения фитнес-центра могли быть как объект спорта включены в соответствии с требованиями статьи 37.1 Закона N 329-ФЗ во Всероссийский реестр объектов спорта либо подлежали включению в такой Реестр и могли быть использованы для проведения физкультурных и спортивных мероприятий в смысле Закона N329-ФЗ.

Таким образом, положения СП 2.1.2.3304-15 об обязательном наличии горячего водоснабжения на объектах спорта не подлежат применению в рассматриваемом случае, в условиях договора такая обязанность арендодателя напрямую не указана.

Доказательств того факта, что ООО "Фитнес индустрия Уфа" не было уведомлен арендодателем и не знало об отсутствии горячего водоснабжения во всем торговом центре, включая спорные помещения, в материалы дела не представлено.

Доводы ООО "Фитнес индустрия Уфа" о неисполнении обязанности АО ТК "Октябрьский" по пункту 2.1.2 передать помещение с функционирующей системой вытяжной вентиляции, системой автоматической пожарной сигнализации, согласованная с органами ГПН; системой автоматического пожаротушения, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре судом отклоняется в связи с недоказанностью данных фактов (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из представленных по запросу суда предписаний по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности N 1347/1/1 от 13.01.2017, N 575/1/1 от 24.07.2017, N 618/1/1 от 15.07.2016, N 1479/1/401 от 01.06.2015, N 397/1/270 от 21.04.2015, N 1344/1/1 от 10.01.2017 (т. 7, л.д.4-17) следует, что большинство нарушений, относящихся к спорному помещению, были устранены, о чем свидетельствуют отметки "выполнено" в вышеуказанных предписаниях.

При этом судом учтено, что предписание N 1344/1/1 от 10.01.2017, полностью вынесенное относительно спорного помещения (зал 5 на 3 этаже), было вынесено после передачи спорного помещения ООО "Фитнес индустрия Уфа" по акту приема-передачи и произведенного в нем ремонта.

Комиссией в составе АО ТК "Октябрьский" совместно с ООО "Спецмонтажсервис" составлен акт проверки работоспособности систем пожарной сигнализации и речевого оповещения людей о пожаре на объекте от 26.09.2016 (т.2, л.д.5), которым установлено, что на 3 этаже в зале N 5 отсутствует пожарная сигнализация по причине капитального ремонта помещений. Также отсутствуют световые табло, ручные пожарные извещатели на путях эвакуации, требуется замена точечных тепловых пожарных извещателей, неисправен шлейф сигнализации, остальные элементы систем пожарной сигнализации и речевого оповещения людей о пожаре находится в исправном состоянии.

Письмом N 90 от 29.09.2016 арендодатель уведомил арендатора о выявленных нарушениях и замечаний и просил устранить их (т. 2, л.д.6).

Коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что проанализировав указанные в предписаниях недостатки, суд обоснованно пришел к выводу, что они являлись устранимыми и не препятствовали использованию спорного помещения по назначению, кроме того, указанные недостатки возникли после приемки арендатором спорного помещения по акту приема-передачи.

Таким образом, система пожарной сигнализации находилась в рабочем состоянии, имела недостатки, являющиеся устранимыми, при этом нарушения обязательных требований пожарной безопасности в спорном помещении (зал 5 на 3 этаже) были выявлены и предъявлены уже после передачи спорного помещения ООО "Фитнес индустрия Уфа" по акту приема-передачи.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необоснованности довода ответчика о невозможности использования спорных помещений.

Из материалов дела также следует, что в спорный период ответчик использовал помещения в качестве фитнес центра с привлечением клиентов, тем самым извлекал прибыль из своей деятельности, выявленные при осмотрах недостатки в системе пожарной сигнализации.

Кроме того, указанные ООО "Фитнес индустрия Уфа" недостатки суд обоснованно не признал препятствующими к использованию помещения по целевому назначению, поскольку согласно пункту 1.6 договора спорное помещение определено как помещение свободного назначения, для которого не определены особые требования для возможности их использования, равно как законодательно не определены особые требования к помещениям, используемым для организации фитнес центра, не соблюдение которых приведет к невозможности их использования по назначению.

Арендатор, выступая в качестве хозяйствующего субъекта предпринимательской деятельности, должен был проявить достаточную осмотрительность и разумность при заключении договора аренды от 01.12.2015 N 2 и еще до заключения договора аренды и передачи помещения по акту произвести фактический осмотр спорного имущества, произвести проверку всех систем помещения, необходимых в работе проектируемого фитнес центра, проверить исправность таких систем и их объем, оценить достаточность предлагаемых арендодателем условий для размещения в помещении фитнес центра и, при необходимости, указать в договоре аренды дополнительные условия по предоставлению арендодателем арендатору большего объема электроэнергии, горячего водоснабжения, большего объема вытяжной вентиляции и прочих условий.

При этом, несмотря на то, что в соответствии с условиями договора все ремонтные работы в помещении должны были быть произведены до 01.06.2016 и акт о начале коммерческой деятельности должен был быть подписан в указанную дату, арендатор обращается к арендодателю с запросом о потребностях по водоснабжению арендуемого помещения только 25.08.2016 (письмо N 001/2508-16 от 25.08.2016; т. 3, л.д.68), то есть по прошествии почти двух месяцев с момента, когда фитнес центр должен был быть открыт. Ранее указанной даты, в период ремонта с 01.12.2015 по 01.06.2016, арендатор к арендодателю с какими-либо претензиями относительно недостатков переданного помещения не обращался.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, при наличии претензии относительно пригодности спорного помещения к использованию по назначению, ООО "Фитнес индустрия Уфа" длительный период (с 01.12.2015 до сентября 2017 г.) не обращалось к АО ТК "Октябрьский" ни с требованием о расторжении договора, которое самостоятельно заявило только письмом б/н от 13.09.2017 (т.3, л.д.129) ни с требованием об уменьшении арендной платы, ни с предложением безвозмездного устранения недостатков помещения, ни с требованием по возмещению ему расходов на устранение недостатков помещения, самостоятельно недостатки не устраняло, в связи с чем суд критически относится к доводам ООО "Фитнес индустрия Уфа" о непригодности помещения к его использованию по назначению.

При этом указание ООО "Фитнес индустрия Уфа" на заключение специалиста Инженерного центра ООО "Белит КПД" по оценке технического состояния и эксплуатационной пригодности систем приточной и вытяжной вентиляции, системы водо- и электроснабжения нежилого помещения расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Лесотехникума, 49/1, 5 зал. 3 этаж, обоснованно не принята судом первой инстанции, поскольку выводы о несоответствии помещения указанному в договоре аренды назначению не могут свидетельствовать о неисполнении арендодателем своих обязанностей. Более того, указанное заключение получено после производства работ ООО "Фитнес Индустрия Уфа" в помещениях и не свидетельствует об отсутствии вентиляции на дату принятия помещения в аренду.

Из материалов дела не усматривается, что общество ООО "Фитнес индустрия Уфа" ввиду невозможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, в период с 01.12.2015 по 01.06.2016 (дата предполагаемого начала функционирования объекта) обращалось к АО ТК "Октябрьский" с требованием об устранении недостатков нежилого помещения либо расторжении договора аренды по причине невозможности использовать его по целевому назначению.

В подтверждение факта не исполнения обязательства арендодателя по передаче спорного помещения в надлежащем состоянии, ООО "Фитнес Индустрия Уфа" также ссылается на факт произошедших протечек крыши и затопа арендованных помещений. Арендатор неоднократно письменно обращался к арендодателю с требованием обеспечить надлежащую и своевременную уборку крыши ТК "Октябрьский", устранения причины протечки крыши и затопа арендованных помещений. Данные требования арендодателем игнорировались, что, по мнению ООО "Фитнес индустрия Уфа", привело к возникновению у арендатора убытков, связанных с затоплением помещения и невозможностью использования его.

В подтверждение факта затопа помещения ООО "Фитнес индустрия Уфа" ссылается на претензии арендатора N 001/1312-16 от 13.12.2016, N 001/3108-16 от 09.12.2016 с требованием к арендодателю об устранении течи с крыши, акт от 09.12.2016, составленный комиссионно с представителями арендатора и арендодателя о наличии протечки крыши, акт визуального осмотра от 07.01.2017, подписанный сотрудниками арендатора и арендодателя, а также начальником управления гражданской защиты Октябрьского района г.Уфы Масленниковым А.В., главным специалистом отдела координации торговли, общественного питания и услуг Администрации Октябрьского района г. Уфы Зайнетдиновым Р.Р., которым зафиксирован затоп арендованного помещения в результате течи талой воды со скатной кровли крыши торгового комплекса "Октябрьский", жалоба арендатора на имя Главы администрации Октябрьского района ГО г. Уфа Ахунова Р.З. от 09.01.2017 исх. N 001/0901-17.

Несмотря на факт произошедшей протечки крыши, приведшей к частичному затопу спорного помещения, арендатором не представлено достаточных доказательств невозможности использования указанных помещений. Как указано в дополнительном экспертном заключении N 02 доп./16.4-19 от 30.12.2019 эксперта Коптиловой Л.В. причиной повреждения строительных конструкций явился обрывы гидроизоляционной пленки вдоль стропильной системы крыши, вследствие чего края пленки сместились и свисают над внутренней поверхностью помещений, что приводит к поступлению воды по стенам в помещения. Также по периметру помещений выявлены фрагментарные протечки на потолочном покрытии. Данные протечки произошли вследствие расхождения стыков гидроизоляционной пленки из-за отклеивания монтажной ленты, в связи с повышенной влажностью, над местами выявления протечек. Также дополнительным препятствием в использовании обследуемого помещения являются причины отсутствия водонагревателя и незавершенность работ по отделке помещений душевых N 8,12 и хамама N 25.

При этом как следует из материалов дела, 22.06.2004 после реконструкции здание ОАО ТСК "Октябрьский" введено в эксплуатацию по Актом приема и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденного Постановлением главы муниципального образования Октябрьский район г.Уфы N 1289 от 28.06.2004 (т. 24, л.д.23-26).

В соответствии с пунктом 5 Акта от 22.06.2004 следует, что были выданы исходные данные для проектирования (утвержденные постановлением ГО г.Уфа N 3565 от 27.01.2001). Таким образом, реконструкция здания, в том числе кровли, происходила по утвержденному проекту. После реконструкции, проходившей по согласованному комиссионно и установленному проекту, здание было принято в эксплуатацию по Акту от 22.06.2004.

Также согласно Акту выполненных работ формы КС-2 N 3 от 22.11.2012 подрядчиком ООО "Агаста" в задании ТК "Октябрьский" были выполнены в том числе работы по устройству гидроизоляции кровли (т.24, л.д.28-30), что подтверждает ее наличие.

Таким образом, как указано самим экспертом и следует из приложенных им к заключению фотографий, а также подтверждается материалам дела, в спорном помещении выявлены лишь фрагментарные протечки на потолочном покрытии, что не свидетельствует о невозможности использования помещения в целом по назначению, указанные недостатки при необходимости и заинтересованности в помещении могли быть устранены самим арендатором, а в дальнейшем, расходы по ремонту могли быть выставлены на оплату арендодателю.

Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу о недоказанности ООО "Фитнес индустрия Уфа" факта передачи ему по договору аренды помещения, непригодного для целевого использования, поскольку помещение был принято арендатором по акту приема-передачи без возражений, ответчик длительный период не выражал претензий по состоянию спорного помещения и вплоть до сентября 2017 г. не заявлял требований по расторжении договора аренды, уменьшению арендных платежей, не требовал безвозмездного устранения недостатков помещения, не освободил помещения до настоящего времени, препятствуя сдаче в аренду указанных помещений иному арендатору, при этом АО ТК "Октябрьский" обязательства по передаче спорного помещения истцу были исполнены в полном объеме, в связи с чем, оснований для освобождения арендатора от оплаты арендных платежей суд не усматривает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктам 3.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2, 3.3.1, 3.3.3 договора установлен размер и порядок оплаты арендных платежей, состоящих из постоянной части арендной платы в размере 350 000 руб., оплачиваемых с 01.06.2016, и переменной части арендной платы в размере согласно графику и Приложению N 6 к договору (расчет расхода энергоресурсов) оплачиваемых в период с 01.12.2015.

По расчету истца по первоначальному иску, ответчиком была допущена задолженность по арендной плате за период с 01.12.2015 по 31.08.2018 в сумме 10 630 280 руб. 62 коп., состоящая из задолженности по постоянной части арендной платы на сумму 9 253 500 руб. 00 коп. (с 01.06.2016 по 31.08.2018) и задолженности по переменной части арендной платы на сумму 1 376 780 руб. 62 коп. (с 01.12.2015 по 31.08.2018) (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 11, л.д. 2-5, т. 23, л.д.1-4,109-110) с учетом поступивших от ответчика платежей в размере 542 500 руб. 00 коп. по платежном поручениям с 29.12.2015 по 19.01.2016 согласно указанного в них назначения платежа.

Расчет арендной платы судом первой инстанции проверен, признан верным, соответствующим условиям договора и фактическим обстоятельствам дела (т. 11, л.д.147-148; т. 23, л.д.1-4,109-110).

Доводы ответчика по первоначальному иску об изменении назначения платежа в части платежных поручений с переменной на постоянную часть арендной платы и необходимостью, с учетом указанного изменения, производить распределение поступивших сумм, обоснованно рассмотрен судом первой инстанции и отклонён, поскольку фактически, исходя из поведения ответчика, следует одностороннее перераспределение по своему усмотрению с переменной на постоянную часть арендной платы внесенных по договору аренды денежных средств, а не изменение назначения платежа в связи с допущенной ошибкой.

Так, в платежных поручениях N 6 от 18.07.2016 на сумму 90 000 руб. 00 коп., N 7 от 19.07.2016 на сумму 20 000 руб., N 8 от 20.07.2016 на сумму 20 000 руб. 00 коп., N 9 от 22.07.2016 на сумму 20 000 руб., N11 от 09.08.2016 на сумму 17 000 руб., N 12 от 15.08.2016 на сумму 33 000 руб. 00 коп., N 13 от 22.08.2016 на сумму 26 000 руб. 00 коп., N 14 от 22.08.2016 на сумму 24 000 руб. 00 коп., N 15 от 29.08.2016 на сумму 22 000 руб., N 16 от 31.08.2016 на сумму 19 500 руб. 00 коп., N 17 от 05.09.2016 на сумму 10 000 руб. 00 коп., N18 от 12.09.2016 на сумму 20 000 руб. 00 коп., N 20 от 15.09.2016 на сумму 15 000 руб. 00 коп., N 347 от 14.03.2016 на сумму 15 000 руб. 00 коп. (т. 1, л.д.142-143) в качестве назначения платежа указано "Оплата за ООО "Фитнес индустрия Уфа" по договору от 01.12.2015 N 2 за переменную составляющую арендной платы", при этом письмами N 002/1905-17 от 19.05.2017, N 01-1905/17 от 19.05.2017 практически по прошествии года ООО "Фитнес индустрия Уфа" уведомляет АО ТК "Октябрьский" об изменении назначения платежа на постоянную часть арендной платы, следовательно, письма N002/1905-17 от 19.05.2017 N 01-1905/17 от 19.05.2017 подписаны ответчиком после обращения к нему истцом с предложением о расторжении договора об оплате задолженности по арендной плате письмом N 54 от 19.05.2017.

Таким образом, изменение назначения осуществленного платежа (основания для оплаты) недопустимо, поскольку ранее произведенная оплата в счет исполнения конкретного имевшегося обязательства по оплате переменной части аренды влечет его прекращение, а потому после прекращения обязательства его возобновление возможно исключительно по соглашению сторон.

Реализация права на изменение назначения платежа в платежном поручении должна осуществляться в разумный срок.

В данном случае доказательств подписания сторонами какого-либо соглашения об изменении назначения платежа согласно указанным платежным поручениям, его отнесения на постоянную часть арендной платы, материалы дела не содержат.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанными платежными поручениями ответчиком произведена оплата в соответствии с указанным в платежном поручении назначением.

Доводы ООО "Фитнес индустрия Уфа" о неверном расчете АО ТК "Октябрьский" переменной части арендной платы отклоняются, поскольку надлежащих доказательств в обоснование своих доводов ответчиком не представлено, контррасчет с учетом указанных им доводов ответчиком не произведен, расчет переменной части аренды составлен истцом в соответствии с условиями договора и приложения N 6 к нему.

Учитывая изложенное, на стороне ООО "Фитнес индустрия Уфа" имеется обязанность по внесению арендных платежей за пользование помещением по договору аренды от 01.12.2015 N 2, в связи с чем исковые требования АО ТК "Октябрьский" о взыскании с ООО "Фитнес индустрия Уфа" арендных платежей на общую сумму 10 630 280 руб. 62 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Также АО ТК "Октябрьский" заявлено требование о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 064 384 руб. 75 коп. за период с 01.06.2017 по 24.09.2018 (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 11, л.д. 2, л.д.155).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.1 договора при неуплате или несвоевременной уплате арендатором арендной платы по настоящему договору в установленные сроки он, по требованию арендодателя, уплачивает штрафную неустойку в размере 0,05 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку ранее факт наличия на стороне ООО "Фитнес индустрия Уфа" задолженности по арендным платежам по договору от 01.12.2015 N 2 установлен, начисление истцом договорной неустойки за просрочку оплаты аренды является обоснованным и правомерным.

По расчету АО ТК "Октябрьский" сумма неустойки за просрочку оплаты арендных платежей составила сумму 1 064 384 руб. 75 коп. за период с 01.06.2017 по 24.09.2018 (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 11, л.д. 2, л.д.155).

Расчет судом первой инстанции проверен, является арифметически и методологически верным, соответствует условиям договора.

Ответчик по первоначальному иску расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил, ходатайств об уменьшении неустойки не заявил, в связи с чем оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Таким образом, требование АО ТК "Октябрьский" о взыскании неустойки (пени) за просрочку оплаты арендных платежей по договору от 01.12.2015 N 2 за период с 01.06.2017 по 24.09.2018 подлежит удовлетворению в заявленном в иске размере на сумму 1 064 384 руб. 75 коп.

Кроме того, АО ТК "Октябрьский" заявлены исковые требования о расторжении договора N 2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015 в связи с просрочкой внесения арендных платежей ответчиком более двух раз подряд.

При этом ООО "Фитнес индустрия Уфа" также заявлены встречные исковые требования о расторжении договора N 2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015, однако по основаниям, предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, возражал против расторжения договора по указанным АО ТК "Октябрьский" основаниям.

Пунктом 5.1 договора установлено, что настоящий договор заключен на 7 (семь) лет и вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Таким образом, с учетом пункта 5.1 договора срок его действия установлен с 01.12.2015 по 01.12.2022.

В качестве основания для расторжения договора АО ТК "Октябрьский" указал на ненадлежащее исполнение ООО "Фитнес индустрия Уфа" обязательств по внесению арендных платежей.

В соответствии с пунктом 5.6 договора стороны могут расторгнуть настоящий договор аренды в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и/или настоящим договором, а также по решению суда в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5.7 договора стороны предусмотрели, что арендодатель, при условии исполнения им своих обязательств, вправе в одностороннем порядке (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) отказаться от исполнения договора аренды, направив соответствующее уведомление арендатору не менее чем за 2 месяца до даты расторжения кроме случаев, указанных в законе, в следующих случаях:

-при принятии судом к производству заявления уполномоченных лиц о банкротстве арендатора;

-в случае длительной (более двух месяцев подряд) просрочки исполнения арендатором обязательств но уплате арендной платы;

-в случае фактического не использования по назначению арендуемого объекта в течение трех месяцев подряд;

-в случае реконструкция объекта аренды без письменного согласования арендодателя;

-в случае, если арендатор умышленно существенно ухудшает объект аренды;

-при передаче объекта аренды в пользование третьим липам без письменного согласия арендодателя.

Материалами дела подтвержден факт наличия задолженности ООО "Фитнес индустрия Уфа" по внесению арендных платежей по договору за период с 01.12.2015 по 31.08.2018, то есть более двух месяцев подряд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичные разъяснения изложены в пунктах 25 - 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Как следует из материалов дела, АО ТК "Октябрьский" претензией от от 29.09.2016 N 91 известил ответчика о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения в срок 10 календарных дней (т. 1, л.д. 15-17).

В связи с непогашением задолженности по арендным платежам в срок, установленный в претензии N 91 от 29.09.2016, арендодателем впоследствии 19.05.2017 арендатору было направлено предложение о расторжении договора аренды N 54, в котором АО ТК "Октябрьский" известил о наличии задолженности по арендной плате, а также предложил расторгнуть договор аренды от 01.12.2015 N 2 в течение 10 дней (т. 1, л.д.18-21).

ООО "Фитнес индустрия Уфа" возражал против расторжения договора на основании пункта 5.7 договора и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с просрочкой оплаты арендных платежей. Так, 13.09.2017 ООО "Фитнес индустрия Уфа" направил в адрес АО ТК "Октябрьский" предложение о расторжении договора аренды от 01.12.2015 N 2 в связи с ненадлежащим исполнением арендодателем договорных обязательств и добровольном возмещении арендодателем арендатору понесенных убытков (т. 3, л.д.129-136), которым предложил арендодателю в течение 10 календарных дней с момента получения настоящего предложения расторгнуть договор от 01.12.2015 N 2 и возместить понесенные арендатором убытки на сумму 25 027 442 руб. 32 коп.

Кроме того, статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В частности, в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом следующих случаях:

1)арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4)имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В данном случае, требуя расторжение договора аренды, истец ссылался на положения статьи 620 и пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на то, что арендодателем передано помещение, имеющее препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Таким образом, позиция ООО "Фитнес индустрия Уфа" относительно передачи ему помещения, непригодного для целевого его использования, и имеющие недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем и не были известны арендатору, несостоятельна по вышеуказанным основаниям.

Также ООО "Фитнес индустрия Уфа" просило расторгнуть договор по пункту 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

ООО "Фитнес индустрия Уфа" ссылается на ограничение со стороны АО ТК "Октябрьский" доступа арендатору в арендуемые помещения.

Согласно пункту 2.1.4 договора арендодатель обязан обеспечить режим работы Объекта аренды ежедневно (включая выходные и праздничные дни), с 7:00 до 24:00, в том числе:

- с 9:00 до 21:00 - свободный доступ к помещениям объекта аренды - по режиму работы торгового комплекса, в том числе и через "Центральный вход";

- с 7:00 до 09:00 и с 21:00 до 24:00 - доступ к помещениям объекта аренды по согласованию сторон, со двора ТК через "Галерею" со стороны ул.Менделеева, либо через "Центральный вход".

Пунктом 2.1.5 договора установлено, что арендодатель обязан обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам и клиентам арендатора, а также любым другим лицам по указанию арендатора.

В подтверждение ограничения доступа в спорное помещение ООО "Фитнес индустрия Уфа" представлены следующие документы: заявление арендатора от 19.12.2016 исх. N 001/1912-16 на имя заместителя начальника управления Росгвардии по Республике Башкортостан - начальника центра лицензионно-разрешительной работы полковника полиции Голуба А.С. о противоправных действиях сотрудников охраны ООО ЧОП "ДАН", которые имея договорные отношения по охране АО ТК "Октябрьский" и выполняя незаконные требования администрации АО ТК "Октябрьский" не допускают арендатора, а также посетителей и работников арендатора в арендуемое помещение по установленному сторонами в договоре аренды графику работы арендатора с 07.00 до 24.00; претензия арендатора в адрес директора ООО ЧОП "ДАН" и в адрес АО ТК Октябрьский от 11.01.2017 исх. N 002/1101-17; ответ отдела полиции N 6 УМВД РФ по г. Уфе от 23.12.2016 исх. N 42/33- 24784; постановление ОП N 6 УМВД РФ по г. Уфе от 29.12.2016 об отказе в возбуждении уголовного дела.

Таким образом, учитывая, что ранее было установлено исполнение арендодателем обязанности по передаче помещения арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2015, принимая во внимание, что представленные ООО "Фитнес индустрия Уфа" доказательства в подтверждение ограничения доступа в помещение имеют односторонний характер, при этом постановлением УУП ОП N 6 УМВД России по г. Уфе Николаевым А.О. от 29.12.2016 в возбуждении уголовного дела по факту ограничения в допуске в помещение было отказано, а также учитывая установленную ранее судом задолженность ООО "Фитнес индустрия Уфа" по арендой плате, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку материалами дела установлен факт исполнения договорных обязательств со стороны арендодателя, при этом ответчиком по первоначальному иску не представлено достаточных доказательств в обоснование своих доводов для расторжения договора по статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая установленный судом факт просрочки внесения арендных платежей более двух месяцев подряд, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 5.7 договора и пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно удовлетворил требования АО ТК "Октябрьский" и расторг договор N 2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015.

При этом в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Фитнес индустрия Уфа" по расторжению договора N 2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015 по основаниям статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно отказано.

ООО "Фитнес индустрия Уфа" в рамках встречного иска также заявлено требование о взыскании с АО ТК "Октябрьский" суммы убытков в размере 25 985 515 руб. 78 коп., состоящих из следующих сумм (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

1) внесенных арендатором арендных платежей на сумму 542 500 руб. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору арендодателем;

2) денежных средств в размере 415 573 руб. 46 коп., взысканных в судебном порядке с ООО "Фитнес индустрия Уфа" физическими лицами - клиентами фитнес клуба за неоказание им услуг по ранее заключенным с ними договорам оказания услуг и фитнес-картам по вине арендодателя;

3) затраченной суммы на строительно-монтажные работы арендатором, стоимость фактически выполненных работ по отделке и устройству инженерных систем на общую сумму 25 027 442 руб. 32 коп.

АО ТК "Октябрьский" встречные исковые требования не признало, считает, что истцом по встречному иску факт причинения ему убытков виновными действиями арендодателя не доказан, ссылается на отсутствие у арендатора письменного согласия арендодателя на производство перепланировки и каких-либо ремонтных работ, что подтверждается письмами АО ТК "Октябрьский" исх. N 85 от 21.09.2016 N 89 от 28.09.2016 которыми АО ТК "Октябрьский" просило арендатора выполнить разработку проекта перепланировки (Лицензированная организация) и произвести согласование со службами, упомянутыми в техническом задании, в том числе службами АО ТК "Октябрьский"; предоставить возможность технику БТИ провести замеры полученных после перепланировки помещений для выполнения технического паспорта и технического плана; получить техническое задание в УДиНР на разработку проекта перепланировки получить разрешения на перепланировку арендуемого объекта, а также просило представить арендатора схему планируемой осветительной сети; схему планируемой розеточной сети; схему планируемого водопотребления; схему планируемого водоотведения,

Ответчик по встречному иску считает, что ООО "Фитнес индустрия Уфа" не представлены разрешительная документация на строительные работы, не представлены либо представлены в не недостаточном объеме первичная строительно-техническая документация, чеки, квитанции и платежные поручения, подтверждающие закупку строительных материалов для оборудования инженерных сетей.

Кроме того, АО ТК "Октябрьский" указывает, что ООО "Фитнес индустрия Уфа" не доказан факт производства ремонта в помещении своими силами и средствами, считает, что заявленные истцом по встречному иску расходы за ремонт понесены фактически ООО "Фитнес индустрия", которая занимала спорное помещение ранее по договору N 1 аренды нежилого помещения от 11.06.2015, что подтверждается письмом ООО "Фитнес индустрия" N 01/2311-15 от 23.11.2015 (т. 13, л.д.118), согласно которому ООО "Фитнес индустрия" сообщило АО ТК "Октябрьский", что им выполнены следующие работы по спорному помещению: проект, демонтаж, монтаж перегородок согласно проекта с применением шум изоляционных материалов, изготовление и монтаж перегородок на металлопластиковой основе с остекленением, монтаж канализационных каналов, монтаж и разводка точек водоотведения на сумму 3 000 000 руб.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются по правилам, предусмотренным статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По общему правилу убытки являются универсальной мерой гражданско-правовой ответственности и подлежат взысканию при наличии доказательств, подтверждающих нарушение ответчиком принятых по договору обязательств, причинную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, а также наличие и размер понесенных убытков.

В состав убытков истцом по встречному иску включены оплаченные ООО "Фитнес индустрия Уфа" арендные платежи в размере на сумму 542 500 руб., которые, по мнению истца, подлежат взысканию с ответчика в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств по договору.

При этом, поскольку материалами дела подтверждена обязанность ООО "Фитнес индустрия Уфа" по внесению арендных платежей в пользу АО ТК "Октябрьский" за пользование спорным помещением, установлено надлежащее исполнение со стороны арендодателя обязанности по передаче помещения арендатору в пользование, а также наличие задолженности арендатора перед арендодателем по арендным платежам в размере 10 630 280 руб. 62 коп., то основания для взыскания перечисленных истцом по встречному иску арендных платежей в размере 542 500 руб. с ответчика у ООО "Фитнес индустрия Уфа" отсутствуют, исковые требования ООО "Фитнес индустрия Уфа" в указанной сумме удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в состав заявленных убытков истцом по встречному иску включены денежные средства в размере 415 573 руб. 46 коп., взысканные в судебном порядке с ООО "Фитнес индустрия Уфа" физическими лицами - клиентами фитнес клуба за неоказание им услуг по ранее заключенным с ними договорам оказания услуг и фитнес-картам по вине арендодателя.

В подтверждения указанных убытков ООО "Фитнес индустрия Уфа" представлены расчет исковых требований с указанием наименования клиентов, сумм взыскания и оснований для взыскания, а также представлены судебные акты и постановления о возбуждении исполнительных производств (т.23, л.д.26-75).

Учитывая вышеизложенное, суд обоснованно пришел к выводу о недоказанности истцом по встречному иску наличия нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по договору N 2 от 01.12.2015 и причинно-следственную связь между действиями (бездействием) и понесенными убытками.

Материалы дела не содержат доказательств неправомерных действий (бездействия) ответчика, соответственно, отсутствует вина и причинная связь, как необходимый элемент обязательства по возмещению вреда.

Так истцом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения договорных обязательств со стороны ответчика, которые могли привести к убыткам истца (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Тот факт, что ООО "Фитнес индустрия Уфа" не смогло исполнить свои обязательства перед третьими лицами по оказанию им услуг автоматически не свидетельствует о наличии в этом вины арендодателя, с учетом ранее установленного судом факта надлежащего исполнения со стороны последнего обязательств по договору аренды, и отсутствия доказательств наличия причинно-следственной связи между действием (бездействием) арендодателя и причиненными убытками, суд признает встречные исковые требования ООО "Фитнес индустрия Уфа" в части взыскания суммы 415 573 руб. 46 коп. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, в состав заявленных истцом по встречному иску убытков включена также затраченная сумма на строительно-монтажные работы, произведенные арендатором в спорном помещении, стоимость фактически выполненных работ по отделке и устройству инженерных систем на общую сумму 25 027 442 руб. 32 коп.

В подтверждение указанных сумм ООО "Фитнес индустрия Уфа" представлено заключение специалиста НИЦ "Система" N 6/917 от 09.09.2017 согласно которому рыночная стоимость фактически выполненных работ по отделке и устройству инженерных систем нежилого помещения по адресу: г.Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49,1, 3 этаж, зал N 5, выполненных арендатором, составила сумму в размере 25 027 442 руб. 32 коп. (т. 3, л.д.107-122).

Согласно пункту 1.5 договора со дня подписания акта приема-передачи помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность подготовки помещения к аренде (провести ремонтные работы на объекте аренды).

В соответствии с пунктами 2.1.3, 2.3.3 договора арендодатель обязуется со дня подписания акта приема-передачи по договору аренды и до дня прекращения аренды включительно, предоставить арендатору возможность производить, капитальный ремонт, перепланировку и другие неотделимые улучшения объекта аренды и любые виды работ на инженерных сетях объекта аренды, необходимые арендатору для его коммерческой деятельности, своими силами, за свой счет и только с письменного согласия арендодателя.

Пунктом 2.3.4 договора установлено, что произведенные арендатором отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды являются его собственностью. Произведенные арендатором улучшения, неотделимые без ущерба для объекта аренды, после прекращения аренды по согласованию сторон могут быть переданы в собственность арендодателя безвозмездно, либо стоимость этих улучшений (на усмотрение сторон) может быть зачтена арендодателем в счет арендной платы.

Истцом по встречному иску затраченная сумма на строительно-монтажные работы, произведенные арендатором в спорном помещении, стоимость фактически выполненных работ по отделке и устройству инженерных систем на общую сумму 25 027 442 руб. 32 коп. заявлена в качестве понесенных убытков.

При этом с учетом положений пунктов 2.1.3, 2.3.3, 2.3.4 договора и заявленных истцом по встречному иску требований, следует, что ООО "Фитнес индустрия Уфа" заявлены требования по возмещению ему со стороны арендодателя понесенных расходов на перепланировку помещение, производство строительно-монтажных работ и оборудование помещения для коммерческого использования.

В силу положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из буквально толкования пункта 2.3.4 договора, стороны договорились, что произведенные арендатором отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды являются его собственностью. При этом стоимость неотделимых улучшений без ущерба для объекта аренды, после прекращения аренды, может быть истребована арендатором с арендодателя и зачтена в счет арендной платы.

Поскольку АО ТК "Октябрьский" возражал против заявленной истцом по встречному иску суммы расходов на ремонт помещения, а со стороны ООО "Фитнес Индустрия Уфа" доказательств в обоснование стоимости работ и материалов на всю заявленную сумму не представлено ввиду их утраты арендатором, ООО "Фитнес индустрия Уфа" заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы оценки рыночной стоимости выполненных строительно-монтажных работ при проведении ремонта нежилого помещения общей площадью 1 656 кв. м по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул.Лесотехникума, дом 49/1, 3 этаж, 5 зал.

В целях определения стоимости выполненных ООО "Фитнес индустрия Уфа" строительно-монтажных работ при проведении ремонта в спорном помещении определением суда от 04.06.2018 по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Консалтинговое Бюро "МЕТОД" Хузахметовой Лиане Жавдятовне.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствуют ли выполненные в период с 01.12.2015 строительно-монтажные работы в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул.Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал схеме перепланировки арендуемого помещения подписанной сторонами, являющейся приложением N 7 к договору аренды от 01.12.2015 N 2.

2. Какова рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в т.ч. электротехнических и сантехнических) выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал.

3. Какова рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал.

4. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал.

5. Соответствуют ли выполненные после 01.12.2015 строительно-монтажные работы строительным нормам и правилам.

6. Имеются ли в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул.Лесотехникума, д.49/1, 3 этаж, 5 зал повреждения строительных конструкции и декоративных элементов, если да, какова их причина возникновения и препятствуют ли имеющиеся повреждения использованию помещения по назначению.

Согласно заключению эксперта от 27.08.2018 N 06/02/18С, выполнение ООО "Фитнес индустрия Уфа" в период с 01.12.2015 строительные монтажные работы, а именно сооружение перегородок на площади 1 656 кв. м. соответствуют схеме перепланировки арендуемого помещения подписанной сторонами. Рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в т. ч. электротехнических и сантехнических) составляет 15 493 799 руб. 30 коп. Рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: г. Уфа, ул.Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 69 015 руб. 00 коп. Рыночная стоимость неотделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 г. в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: г. Уфа, ул.Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 15 424 784 руб. 30 коп. Выполненные после 01.12.2015 г. строительно-монтажные работы соответствуют строительным нормам и правилам. В помещении площадью 1 565 кв. м по адресу: г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал имеются следы повреждения конструкций от затопления, причиной возникновения повреждений является проникновение влаги с вышележащего этажа. Имеющиеся повреждения препятствуют использованию помещения с эстетической точки зрения и в связи с образованием грибка и сырости наносят угрозу жизни и здоровью граждан (т.10, л.д. 5-24).

По результатам ознакомления с заключением эксперта, АО ТК "Октябрьский" заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы в связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта и выявления противоречий в выводах эксперта.

С целью дачи пояснений по представленному экспертному заключению судом определением от 24.10.2018 в судебное заседание 31.10.2018 в 16 час. 00 мин. был вызван для допроса эксперт ООО "Консалтинговое Бюро "МЕТОД" Обухова (Хузахметова) Лиана Жавдятовна.

В судебном заседании суда первой инстанции, состоявшемся 14.11.2018, эксперт Обухова (Хузахметова) Лиана Жавдятовна ответила на вопросы сторон и суда по проведенной экспертизе.

С учетом данных экспертом пояснений, суд пришел к выводу о необходимости назначения повторной экспертизы по основанием, предусмотренным статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом заключение эксперта ООО "Консалтинговое Бюро "МЕТОД" Обуховй (Хузахметовй) Лианы Жавдятовны не принято в качестве допустимого доказательства ввиду несоответствия ее требованиям статьи 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно требованиям достаточной ясности и полноты, а также обоснованности.

Повторная экспертиза была назначена определением суда от 23.11.2018, производство экспертизы поручено эксперту ООО "Независимая экспертиза "СудЗемСтройЭксперт" Коптиловой Людмиле Владимировне, на разрешение эксперта поставлены те же вопросы.

25.02.2019 в суд поступило заключение эксперта Коптиловой Л.В. от 22.02.2019 N 01/16.4-19.

Кроме того, эксперт Коптилова Л.В. представила корректировку N 21 от 23.04.2019 заключения эксперта от 22.02.2019 N 01/16.4-19.

В заключении от 22.02.2019 N 01/16.4-19 с учетом корректировки (т.14, л.д.3-92, т. 15, л.д.29-119) эксперт пришел к следующим выводам:

1) Выполненные в период с 01.12.2015 строительно-монтажные работы в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д.49/1, 3 этаж, 5 зал фрагментарно не соответствуют схеме перепланировки арендуемого помещения подписанной сторонами, являющейся приложением N 7 к договору аренды N 2 от 01.12.2015. Выявленные несоответствия:

-в помещении N 33 - изменение места расположения дверного проема;

-после окончательной чистовой отделки помещений в настоящее время производится устройство перегородок из пазогребневых блоков в помещении N 19, без соблюдения размеров, заложенных в схеме перепланировки арендуемого помещения и с нарушением указаний строительных нормативов (см. Исследование по пятому вопросу);

-в обследованном помещении также не завершены строительно-монтажные работы по оборудованию помещений душевых N 8, 12, помещения хамама N 25, помещения процедурной N 19, и помещения санузла N 20;

- отсутствует водонагреватель.

2) Рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в том числе электротехнических и сантехнических) выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д.49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 6 709 800 руб. (см. локальный сметный расчет N 1 (откорректированный), Приложение N 2).

3) Рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м. по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 2 193 руб. (см. локальный сметный расчет N 2 (откорректированный), приложение N 3).

4) Исходя из ответа на второй и третий вопрос рыночная стоимость неотделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1656 кв. м по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д.49/1, 3 этаж, 5 зал будет составлять:

6 709 800-2 193 048=4 516 752 руб., где 6 709 800 руб. - рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в т.ч. электротехнических и сантехнических) выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал.

2 193 048 - рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал.

5) Выполненные после 01.12.2015 строительно-монтажные работы не соответствуют указаниям следующих строительных норм и правил:

1. СП 163.1325800.2014 Конструкции с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов. Правила проектирования и монтажа.

2. Технологическая карта 132-06 Устройство подвесного потолка типа "Армстронг".

3. ТР 95.16-01 Технологический регламент производства строительно-монтажных работ при возведении зданий и сооружений. 16. Технологический регламент устройства подвесных потолков и перегородок

4. СП 55-103-2004 "Конструкции с применением гипсовых пазогребневых плит".

6) В настоящее время в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал имеются повреждения строительных конструкций и декоративных элементов, а именно:

-в помещении зоны SPA N 14 в осях 4-5, А разрушение облицовочного слоя стен из листов ГКЛ,

-в помещении группового зала N 32 в осях 11-13, А намокание штукатурно-окрасочного слоя облицовки стен из листов ГКЛ.

Причиной возникновения является отсутствие слоя гидроизоляции под кровельным покрытием здания и отсутствие подшивки карнизных свесов крыши (см. приложение N 1, фототаблица).

Данные повреждения препятствуют использованию помещения по назначению. Дополнение: В обследованном помещении также не завершены строительно-монтажные работы по оборудованию помещений душевых N 8, 12, помещения хамама N 25, и помещения процедурной N 19, помещения санузла N 20, отсутствует водонагреватель.

Данные недостатки так же препятствуют использованию помещения по назначению.

По результатам ознакомления с заключением эксперта АО ТК "Октябрьский" заявило ходатайство о проведении дополнительной экспертизы для обследования помещений, которые не были предметом исследования эксперта, в связи с не допуском его в указанные помещения.

С целью дачи пояснений по представленному экспертному заключению судом первой инстанции определением от 27.02.2019 в судебное заседание 08.04.2019 вызван для допроса эксперт ООО "Независимая экспертиза "СудЗемСтройЭксперт" Коптилова Людмила Владимировна.

В судебных заседаниях 08.04.2019, 24.04.2019, 22.05.2019 эксперт Коптилова Людмила Владимировна ответила на вопросы сторон и суда по проведенной экспертизе. Также эксперт представила ходатайство о проведении дополнительного обследования объекта, распложённого по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал под номерами N 26,34,36 для выявления отделки помещений и корректировки стоимости произведенных работ.

Поскольку экспертом не производился осмотр помещений N 7,26,34 и целью дачи заключения в полном объеме по всем спорным помещениям, суд определением от 15.07.2019 назначил дополнительную экспертизу, производство экспертизы поручил эксперту ООО "Независимая экспертиза "СудЗемСтройЭксперт" Коптиловой Людмиле Владимировне (450027, г. Уфа, ул. Сипайловская, 12/2, оф.7).

На разрешение эксперта судом поставлены по существу те же вопросы, однако, в отношении помещений N 7,26,34.

Согласно заключению эксперта Коптиловой Л.В. N 01 доп./16.4-19:

1) Согласно схемы обследованного помещения (см. Заключение эксперта 01/16.4-19 от 22.02.2019 Приложение N 4) в соответствии с размерами полученными в ре-зультате обмера помещений N 7, 26, 34 в натуре выявлено, что в помещениях N 26, 34 в период с 01.12.2015 никаких строительно-монтажных работ не произ-водилось.

Выполненные в период с 01.12.2015 строительно-монтажные работы в обследо-ванном помещении N 7 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал соответствуют схеме перепланировки арендуемого помещения подписанной сторонами, являющейся приложением N 7 к договору аренды N 2 от 01.12.2015.

2) Рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в т. ч. сантехнических) вы-полненных в период с 01.12.2015 в помещении N 7, расположенном в помеще-нии общей площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул.Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 67 549 (шестьдесят семь тысяч пятьсот сорок девять) рублей (см. Локальный сметный расчет N 1, Приложение N 2). Стоимость электротехни-ческих работ была учтена в ранее произведенном экспертном заключении N 1/16.4-19 от 22.02.2019. В помещениях N 26, 34 ремонт не производился.

3) Рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении N 7, расположенном в помещении общей площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 22 745 руб. (см. Локальный сметный расчет N 2, Приложение N 3).

В помещениях N 26,34 никаких строительно-монтажных работ не производилось.

4)Рыночная стоимость неотделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении N 7, расположенном в помещении общей площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д.49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 44 804 руб.

В помещениях N N 26, 34 строительно-монтажные работы не производились.

5) Выполненные после 01.12.2015 строительно-монтажные работы в помещении N 7, расположенном в помещении общей площадью 1 656 кв. м, г.Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал соответствуют строительным нормам и правилам.

В помещениях N N 26, 34 строительно-монтажные работы не производились.

6) В обследованных помещениях N 7,26,34 в помещении общей площадью 1 656 кв. м, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал повреждений строительных конструкций и декоративных элементов не выявлено.

Таким образом, из содержания заключения, с учетом его корректировки и дополнительного заключения, следует, что общая рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в том числе сантехнических, выполненных ООО "Фитнес Индустрия Уфа" в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет сумму 6 777 349 руб. 00 коп. (6 709 800 руб. + 67 549 руб.), из которых стоимость отделимых улучшений имущества составила 2 215 793 руб. (2 193 048 руб. + 22 745 руб.), а стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 4 561 556 руб. (4 516 752 руб. + 44 804 руб.).

Полученное заключение судебной экспертизы N 01/16.4-19 от 22.02.2019 с учетом корректировки и заключение N 01 доп./16.4-19 по дополнительной экспертизе отвечает требованиям полноты и ясности, не противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.

Кроме того, эксперт ООО "Независимая экспертиза "СудЗемСтройЭксперт" Коптилова Людмила Владимировна была вызвана в судебное заседание, дала пояснения по обозначенным вопросам. Эксперт Коптилова Людмила Владимировна приняла участие в судебных заседаниях пяти судебных заседаниях.

Приняв во внимание пояснения эксперта относительно проведенного исследования, суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение обладает достаточной ясностью и полнотой, не содержит недостоверных сведений, которые не позволили бы использовать его как доказательство по делу.

Само по себе несогласие ООО "Фитнес Индустрия Уфа" с выводами судебной экспертизы не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения, и не свидетельствует о необходимости проведения повторной экспертизы.

По указанным основаниям суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства подателя апелляционной жалобы о назначении повторной судебной экспертизы, заявленного в судебном заседании 15.06.2020.

Доводы АО ТК "Октябрьский" об отсутствии у арендатора письменного согласия арендодателя на производство перепланировки и каких-либо ремонтных работ судом отклоняется, поскольку согласно пункту 2.3.2 договора с момента подписания акта приема-передачи помещения и до начала строительно-монтажных работ арендатор обязан получить письменное согласие арендодателя на "Схеме перепланировки арендуемого помещения" (Приложение N 7), его перепланировку, капитальный ремонт и любые виды ремонтных работ на инженерных сетях объекта аренды. В материалы дела представлена схема перепланировки арендуемого помещения, являющаяся приложением N7 к договору (т. 1, л.д.44), при этом указанная схема подписана со стороны арендодателя без возражений, таким образом, арендатором пункт 2.3.2 договора о получении согласия арендодателя на "Схеме перепланировки арендуемого помещения" исполнен надлежащим образом.

Доводы АО ТК "Октябрьский" о том, что частично ремонт в спорном помещении производился не ООО "Фитнес Индустрия Уфа", а ООО "Фитнес Индустрия", которое занимало спорное помещение ранее по договору N 1 аренды нежилого помещения от 11.06.2015, и именно предыдущий арендатор понес часть расходов на ремонт, о чем сообщил арендодателю письмом N 01/2311-15 от 23.11.2015 (т. 13, л.д.118), правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку привлеченное в качестве третьего лица ООО "Фитнес индустрия" представило письменные пояснения, согласно которым ООО "Фитнес индустрия", являясь предыдущим арендатором помещения по договору N 1 аренды нежилого помещения от 11.06.2015 по расторжении указанного договора демонтировал все произведенные работы и улучшения и передал помещение арендодателю в изначальном виде, при этом материалы, демонтированные третьим лицом не могли быть вторично использованы в связи с их непригодностью в результате демонтажа. При этом схемы помещения (Приложение N 7) к договорам N 1 от 11.06.2015 и N 2 от 01.12.2016 не совпадают, отличаются расположением помещений и их количеством.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 2.3.4 договора произведенные арендатором отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды являются его собственностью, арендодатель в силу указанного пункта договора, обязан по требованию арендатора возместить последнему стоимость улучшений, неотделимых без ущерба для объекта аренды, которая согласно экспертному заключению составила сумму 4 561 556 руб., кроме того, возможность зачета стоимости неотделимых улучшений имущества в счет арендной платы предусмотрена пунктом 2.3.4 договора, в связи с чем, встречные исковые требования ООО "Фитнес индустрия Уфа" подлежат удовлетворению на сумму 4 561 556 руб.

В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований обоснованно отказано.

Кроме того, ООО "Фитнес индустрия Уфа" заявлены ко взысканию расходы на оплату представителей в размере 250 000 руб. Доводов относительно выводов суда, связанных с рассмотрением заявления о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, подателем жалобы не заявлено, в связи с чем выводы суда в указанной части переоценке в суде апелляционной инстанции не подлежат.

Оценивая многочисленные доводы подателя жалобы, апелляционный суд полагает, что они идентичны доводам, изложенным в суде первой инстанции, и исходит из того, что эти доводы уже получили надлежащую оценку суда первой инстанции.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Поскольку при принятии апелляционной жалобы к рассмотрению ООО "Фитнес индустрия Уфа" в соответствии с пунктом 1 статьи 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, с него в доход федерального бюджета следует взыскать 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2020 по делу N А07-20181/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия Уфа" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия Уфа" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

И.Ю. Соколова О.Б. Тимохин