Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2020 г. N 15АП-6257/20 по делу N А53-45334/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2020 г. N Ф08-5900/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

23 июня 2020 г.

дело N А53-45334/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

при участии:

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бутенко Олега Николаевича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 03 марта 2020 года по делу N А53-45334/2019

по заявлению индивидуального предпринимателя Бутенко Олега Николаевича

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьих лиц: Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Морозовой Галины Васильевны, Левшина Константина Валерьевича, Нови Дмитрия Борисовича,

о признании незаконным отказа во внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости, об обязании произвести кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бутенко Олег Николаевич (далее - ИП Бутенко О.Н., заявитель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра по РО, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа во внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), выраженного в уведомлении N 61-0-1-236/3103/2019-18219 от 26.11.2019, об обязании Управления Росреестра по РО рассмотреть по существу заявление ИП Бутенко О.Н. об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3, площадью 9 136 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Республиканская, 106 а, с "эксплуатация производственных помещений" на P.2.01.00. "для индивидуального жилищного строительства (индивидуальный жилой дом)" со вспомогательными видами разрешенного использования: "Индивидуальные гаражи, подсобные сооружения", Р.5.32.00 "_дома отдыха, не оказывающие услуг по лечению" (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 132)).

Заявленные требования мотивированы тем, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3, сведения о котором отражены в ЕГРН, не соответствует градостроительному регламенту Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 605 от 21.12.2018, а также классификатору видов разрешенного использования.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.12.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Морозова Г.В., Левшин К.В., Нови Д.Б.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Решение мотивировано тем, что заявитель осуществляет пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0061766:3 на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 26509 от 26.10.2004, а также является собственником расположенных на нем нежилых помещений. Целью предоставления земельного участка является эксплуатация производственных помещений, в связи с чем арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и не вправе его произвольно изменять без внесения соответствующих изменений в договор аренды. В данном случае утверждение Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону с градостроительным регламентом территориальной зоны не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договора аренды.

ИП Бутенко О.Н. обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы заявления и сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции относительно законности отказа Управления Росреестра по РО об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции ИП Бутенко О.Н. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новое решение об удовлетворении заявления в полном объёме.

На вопрос суда представитель пояснил, что в настоящее время принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, которые располагаются на спорном земельном участке, им не используются в качестве производственной базы. В будущем предприниматель планирует переоборудовать принадлежащие ему здания в объекты рекреационного назначения. Однако до момента изменения вида разрешённого использования земельного участка на заявленный вид использования, он не сможет приступить к переоборудованию зданий.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении данных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ИП Бутенко О.Н., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.03.2018 в Управление Росреестра по РО с заявлениями о выборе вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Республиканская, 106 а, обратились Морозова Г.В., Левшин К.В., Нови Д.Б. и Бутенко О.Н.

Согласно вышеуказанным заявлениям необходимо изменить вид разрешенного использовании земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3 на:

- Р.2.01.00 "Для индивидуального жилищного строительства (индивидуальный жилой дом)";

- Р.5.32.00 "Отдых (рекреация) (объекты для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховными прогулками, в том числе спортивные клубы, спортивные залы, бассейны, беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы, спортивные стрельбища, причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря, спортивные базы и лагеря. Объекты для отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, рыбалки и иной деятельности, в том числе базы и палаточные лагеря для проведения экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, устройство троп и дорожек; пансионаты, туристические гостиницы, кемпинги, дома отдыха, не оказывающие услуг по лечению, а также иные здания, используемые с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, детские лагеря. Объекты, необходимые для создания и ухода за парками, городскими лесами, садами и скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования; объекты для обустройства мест отдыха на территории озеленения общего пользования)".

Уведомлением N 61-0-1-236/3103/2019-18219 от 26.11.2019 Управлением Росреестра по РО отказано в учете изменений вида разрешенного использования земельного участка. Из уведомления следует, что основанием для принятия данного решения регистрирующего органа выступил факт отсутствия в заявлении и представленных вместе с ним документах сведений о выбранном правообладателем виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3.

ИП Бутенко О.Н. полагает, что отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка является незаконным, поскольку существующий вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3 "эксплуатация производственных помещений" не соответствует утвержденному в 2018 году классификатору видов разрешенного использования и фактическому его использованию. Выписка из Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 605 от 21.12.2018, в отношении спорного земельного участка не предусматривает промышленную зону, в связи с чем вид его разрешенного использования не соответствует указанным правилам, а также градостроительному регламенту.

ИП Бутенко О.Н. полагает, что поскольку является правообладателем земельного участка, в силу статей 5, 7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из основных его видов. При подаче заявления о выборе вида разрешенного использования земельного участка ИП Бутенко О.Н. собственноручно указал выбранные виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Бутенко О.Н. в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов, а пропущенный по уважительной причине названный срок может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3, данный участок относится к категории земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "эксплуатация производственных помещений".

На основании распоряжения ДИЗО N 2808 от 25.10.2004 между ДИЗО (арендодатель) и арендаторами был заключен договор N 26509 от 26.10.2004 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 договора арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:061766:0003, находящийся по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Руспубликанская, д. 106, общей площадью 9 136 кв.м., для использования в целях эксплуатации производственных помещений, на срок с 25.10.2004 по 25.10.2053.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора Кривсунову В.П. предоставляется земельный участок для эксплуатации производственных помещений, с учетом 69/70 доли в праве аренды.

15.04.2019 к договору аренды заключено дополнительное соглашение N 1, согласно которому права и обязанности арендатора земельного участка перешли к Бутенко О.Н., в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.

20.09.2019 к договору аренды заключено дополнительное соглашение N 2, согласно которому, в связи с переходом права общей долевой собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, от Бутенко О.Н. к Нови Д.Б. (13/70 доли) и к Левшину К.В. (28/70 доли), арендаторами земельного участка в соответствующих долях являются Бутенко О.Н., Нови Д.Б., Левшин К.В.

В соответствии с представленными в материалы дела выписками из ЕГРН Бутенко О.Н., Нови Д.Б. и Левшину К.В. на праве общей долевой собственности принадлежат расположенные на спорном земельном участке 9 нежилых зданий, Морозовой Г.В. на праве собственности принадлежит жилой дом.

Указанные лица обратились в Управление Росреестра по РО с заявлениями об изменении вида разрешенного использования земельного участка "эксплуатация производственный помещений" на P.2.01.00. "Для индивидуального жилищного строительства (индивидуальный жилой дом)" со вспомогательными видами разрешенного использования: "Индивидуальные гаражи, подсобные сооружения", Р.5.32.00 "_дома отдыха, не оказывающие услуг по лечению".

Уведомлением N 61-0-1-236/3103/2019-18219 от 26.11.2019 Управлением Росреестра по РО отказано в учете изменений вида разрешенного использования земельного участка, что явилось основанием для обращения ИП Бутенко О.Н. в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с утвержденным уполномоченным органом классификатором (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Не допускается изменение условия о виде разрешенного использования земельного участка, находящегося в публичной собственности, в заключенном по результатам аукциона договоре аренды (пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми арендаторами земельных участков. Они могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Градостроительным кодексом Российской Федерации установлено право правообладателей земельных участков на самостоятельный выбор основных и вспомогательных видов их разрешенного использования без дополнительных разрешения и согласования (пункт 4 статьи 37).

В силу пунктов 3, 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятие соответствующего решения органа местного самоуправления не требуется.

В части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) предписано, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объектах недвижимости, а также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок.

С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости, в частности вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве (часть 3 статьи 20 Закона N 221-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), действующего с 01.01.2017, государственный кадастровый учет осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Круг лиц, которые вправе обращаться в орган регистрации прав с заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, определен в статье 15 Закона N 218-ФЗ, в частности, собственник земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен на ином праве; орган государственной власти или органа местного самоуправления и другие.

Таким образом, изменения в кадастровом учете вида разрешенного использования носят заявительный характер.

Вместе с тем, на основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Согласно статьям 450, 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон.

В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено наличие права на самостоятельный выбор основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления только у собственника земельного участка, находящегося в частной собственности (пункт 1 Обзора).

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Права на выбор одного из предусмотренных градостроительным регламентом видов разрешенного использования в этом случае реализуется арендатором в момент заключения договора аренды (пункт 2 Обзора).

Согласно пункту 3 указанного Обзора самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что договор аренды N 26509 от 26.10.2004 заключался в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в порядке реализации собственником объектов недвижимого имущества преимущественного права на приобретение земельного участка, занятого данными объектами).

Вместе с тем, изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной прерогативой арендатора земельного участка, получившего правомочия в отношении земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (статьи 39.3 Кодекса) и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ЕГРН как федеральная информационная система должна отвечать принципу достоверности отражаемых в ней сведений, в том числе и в части указания на разрешённый вид использования земельного участка.

Как указывалось ранее, при заключении договора аренды публичный собственник в лице ДИЗО определил, что земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 61:44:061766:0003 подлежит использованию для целей эксплуатации производственных помещений. В последующем ДИЗО не принимал решений об изменении данного вида использования земельного участка.

В материалы настоящего дела не представлены доказательства того, что ИП Бутенко О.Н. как Нови Д.Б. и Левшин К.В. на момент обращения в Управление Росреестра по РО перестали использовать принадлежащие им объекты недвижимого имущества, коими занята большая часть земельного участка, по их целевому назначению. Намерение ИП Бутенко О.Н. в будущем перепрофилировать вид использования принадлежащих ему на праве общей долевой собственности нежилых зданий под объекты рекреации (дом отдыха), не является достаточным основанием для внесения в ЕГРН изменений, касающихся вида разрешённого использования земельного участка, т.к. в данном случае такие изменения не будут отвечать требованиям достоверности сведений государственного реестра (в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в настоящее время нежилые здания отвечают обязательным требованиям, предъявляемым нормам действующего законодательства к объектам рекреационного назначения либо предприниматель обратился в компетентные органы с заявлением о выдачи ему разрешений на проведение реконструкции имеющихся объектов недвижимости для целей создания объектов рекреационного назначения).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что на земельном участке не имеется жилых домов, принадлежащих ИП Бутенко О.Н. на праве собственности, в связи с чем он не вправе требовать установления в отношении земельного участка такого вида разрешённого использования как "индивидуальный жилой дом", а также вспомогательного вида разрешённого использования "индивидуальные гаражи, подсобные сооружения". Также ИП Бутенко О.Н. не легитимирован в рамках настоящего дела выступать от имени и в интересах Морозовой Г.В.

Довод ИП Бутенко О.Н. о том, что без изменения разрешённого вида использования земельного участка он не сможет изменить и целевое назначение принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, основан на неправильном понимании норм действующего законодательства.

ИП Бутенко О.Н. вправе по своему усмотрению использовать принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, но с учётом требований действующего градостроительного регламента, либо продолжить их использование в соответствии с ранее существовавшим регламентом. При этом, изменяя целевое использование объектов недвижимости, предприниматель обязан соблюсти и императивные требования иных норм действующего законодательства, устанавливающие обязательные требования к техническим характеристикам, к безопасности данных объектов.

Из акта обследования от 24.07.2019, произведенного главным специалистом отдела контроля за использованием земель ДИЗО, следует, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве общей долевой собственности Бутенко О.Н., Нови Д.Б., Левшину К.В., а также жилой дом, принадлежащий Морозовой Г.В. Строения, принадлежащие Бутенко О.Н., Нови Д.Б., Левшину К.В., на момент обследования не эксплуатируются, в центральной части участка произведены работы по выемке грунта, на участке расположен строительный мусор.

Таким образом, из материалов дела не следует и то, что заявитель осуществляет фактическое использование земельного участка в соответствии с теми видами разрешенного использования, которые указаны в заявлении, поданном в Управление Росреестра по РО.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, от 29.05.2012 N 12919/11, от 29.05.2012 N 13016/11).

На основании изложенного, административный орган обоснованно отказал во внесении сведений в ЕГРН в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03 марта 2020 года по делу N А53-45334/2019 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов