Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2020 г. N Ф08-5900/20 по делу N А53-45334/2019

г. Краснодар

08 сентября 2020 г.

Дело N А53-45334/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции (в режиме онлайн) от заявителя - индивидуального предпринимателя Бутенко Олега Николаевича (ОГРНИП 304615418700312) - Бутенко О.Н. (лично), в отсутствие представителей заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия) - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН 1046164044156), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Левшина Константина Валерьевича, Морозовой Галины Васильевны, Нови Дмитрия Борисовича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бутенко Олега Николаевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 по делу N А53-45334/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Бутенко Олег Николаевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просил:

- признать незаконным отказ управления Росреестра от 26.11.2019 N 61-0-1-236/3103/2019-18219 во внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН),

- обязать управление Росреестра рассмотреть по существу заявление Бутенко О.Н. об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 9 136 кв. м с кадастровым номером 61:44:0061766:3, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Республиканская, N 106а (далее также - земельный участок с кадастровым номером 61:44:0061766:3), с вида "эксплуатация производственных помещений" на вид P.2.01.00. "для индивидуального жилищного строительства (индивидуальный жилой дом)" со вспомогательными видами разрешенного использования: "индивидуальные гаражи, подсобные сооружения" и вид Р.5.32.00 "_дома отдыха, не оказывающие услуг по лечению" (уточненные требования; т. 1, л. д. 132).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Левшин Константин Валерьевич, Морозова Галина Васильевна, Нови Дмитрий Борисович, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент; т. 1, л. д. 1 - 3, 127 - 129).

Решением от 03.03.2020, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.06.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебное решение мотивировано следующим. Обязательным условием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с расположенным на таком земельном участке объектом капитального строительства, является соответствие между функциональным назначением указанного объекта и испрашиваемым видом разрешенного использования земельного участка. Согласно статьям 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) вид разрешенного использования должен быть определен в соответствии с правилами землепользования и застройки. Положениями части 9 статьи 36 Градостроительного кодекса предусмотрена возможность изменения видов разрешенного использования земельных участков путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, установленными градостроительным регламентом. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2018 по делу N А53-35694/2017 по требованию департамента признано незаконным решение управления Росреестра, выразившееся в учете в ЕГРН изменений земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3 с "эксплуатация производственных помещений" на "индивидуальные жилые дома с приусадебными участками"; суд обязал управление Росреестра восстановить в ЕГРН в сведениях об участке с кадастровым номером 61:44:0061766:3 вид разрешенного использования "эксплуатация производственных помещений". Частью 5 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации недвижимости) установлено, что в случае осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости, принадлежащий Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию (поступающий в их собственность), от их имени при подаче заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав выступают уполномоченные органы государственной власти, органы местного самоуправления либо уполномоченные юридические лица и граждане. В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены. В определении от 06.08.2013 N 56-КГ13-5 Верховный Суд Российской Федерации указал, что произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. В пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, далее - Обзор от 14.11.2018), отражены правовые позиции о том, что, в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка; внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности, в целях строительства. Целью предоставления спорного земельного участка является эксплуатация производственных помещений, срок договора аренды от 26.10.2004 N 26509 установлен по 25.10.2053. Документов, подтверждающих изменение договора, заявителем не представлено. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен спорный участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части вида использования участка. Решение государственного регистратора об отказе в осуществлении кадастрового учета от 26.11.2019 принято в соответствии с положениями Градостроительного кодекса, Закона о регистрации недвижимости, Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и договора аренды от 26.10.2004 N 26509. Выводы заявителя об уклонении управления Росреестра от рассмотрения заявления по существу не соответствуют установленным судом обстоятельствам. Исполнение государственным органом обязательных требований федерального закона не может характеризовать действия управления Росреестра как незаконные. Совокупность условий, установленных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) для удовлетворения заявленных требований, отсутствует. Понесенные заявителем при обращении в суд расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. распределены судом в соответствии со статьей 110 Кодекса.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал, дополнительно отметив следующее. В соответствии со статьями 14, 15 Закона N 218-ФЗ изменения в кадастровом учете вида разрешенного использования носят заявительный характер. Вместе с тем, на основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Согласно статьям 450, 606, 615 Гражданского кодекса арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В пункте 1 Обзора от 14.11.2018 разъяснено наличие права на самостоятельный выбор основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка без дополнительных разрешений и согласований только у собственника земельного участка, находящегося в частной собственности. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования (пункт 3 Обзора от 14.11.2018). Изменение вида разрешенного использования земельного участка не является абсолютной прерогативой и арендатора, получившего правомочия в отношении земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса. ЕГРН как федеральная информационная система должен отвечать принципу достоверности отражаемых в нем сведений, в том числе в части указания на разрешенный вид использования земельного участка. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, от 29.05.2012 N 12919/11, N 13016/11). На спорном земельном участке не имеется жилых домов, принадлежащих Бутенко О.Н. на праве собственности, в связи с чем, он не вправе требовать установления в отношении земельного участка такого вида разрешенного использования как "индивидуальный жилой дом" с вспомогательным видом "индивидуальные гаражи, подсобные сооружения"; он не легитимирован в рамках настоящего дела выступать от имени и в интересах Морозовой Г.В. Из материалов дела не следует, что заявитель осуществляет фактическое использование земельного участка в соответствии с теми видами разрешенного использования, которые указаны в заявлении, поданном в регистрирующий орган, а находящиеся на земельном участке нежилые здания отвечают обязательным требованиям, предъявляемым к объектам рекреационного назначения. Отсутствуют и доказательства того, что предприниматель обратился в компетентные органы с заявлением о выдаче ему разрешений на проведение реконструкции имеющихся объектов недвижимости, для целей создания объектов рекреационного назначения. Довод предпринимателя о том, что без изменения разрешенного вида использования земельного участка он не может изменить целевое назначение принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, основан на неправильном понимании норм действующего законодательства. Бутенко О.Н. вправе по своему усмотрению использовать принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, с учетом требований действующего градостроительного регламента, требований иных норм законодательства в части технических характеристик и безопасности данных объектов, либо продолжить их использование в соответствии с ранее существовавшим регламентом. Из произведенного департаментом обследования спорного земельного участка, результаты которого оформлены актом от 24.07.2019, следует, что строения, принадлежащие на праве общей долевой собственности Бутенко О.Н., Нови Д.Б., Левшину К.В., не эксплуатируются, в центральной части участка произведены работы по выемке грунта, на участке расположен строительный мусор.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 03.03.2020 и апелляционное постановление от 23.06.2020 по настоящему делу отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований Бутенко О.Н.

По мнению подателя жалобы, суд необоснованно учел дополнительные основания и пояснения управления Росреестра, которые не были отражены в оспариваемом отказе. Поскольку, исходя из нормативных установлений Земельного кодекса, Бутенко О.Н. и третьим лицам принадлежит исключительное право на приобретение в аренду спорного земельного участка, на котором расположены принадлежащие им объекты недвижимости, согласия арендодателя на изменение вида разрешенного использования не требуется. Указанный довод заявителя оставлен в решении суда без внимания. Согласившись с судом первой инстанции, апелляционный суд также оставил без внимания довод заявителя о том, что в данном случае согласие арендодателя на изменение вида разрешенного использования земельного участка не требуется. Ссылки в апелляционном постановлении на недопустимость изменения вида разрешенного использования земельного участка, права на который приобретены на торгах, противоречат материалам дела применительно к возникновению прав на спорный участок у заявителя. Указав на отсутствие у Бутенко О.Н. права представлять интересы Морозовой Г.В., апелляционный суд не учел наличие у нее другого представителя, который участвовал как при подаче заявления об изменении вида разрешенного использования, так и в процессе рассмотрения настоящего спора.

Управление Росреестра направило в суд округа письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании предприниматель на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании Бутенко О.Н., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом.

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона, в том числе не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, приняв во внимание вступившее в законную силу решение арбитражного суда от 23.04.2018 по делу N А53-35694/2017, судебные инстанции установили, что Бутенко О.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3, предоставленного по договору от 26.10.2004 на срок по 25.10.2053 для цели эксплуатации производственных помещений; арендатор должен выполнять условия договора аренды, в том числе в части целевого использования земельного участка; документов, подтверждающих изменение договора аренды, заявителем не представлено; заключили о невозможности изменения разрешенного использования земельного участка, в том числе в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, без изменения заключенного в отношении такого участка договора аренды.

Апелляционный суд, кроме того, учел отсутствие на земельном участке, о кадастровом учете изменений вида разрешенного использования которого заявлено, принадлежащего предпринимателю на праве собственности жилого дома; неподтверждение заявителем изменения целевого назначения принадлежащих ему на праве общей долевой собственности с Нови Д.Б. и Левшиным К.В. объектов недвижимости, находящихся на арендованном для цели эксплуатации производственных помещений земельном участке с кадастровым номером 61:44:0061766:3, и их фактического использования в соответствии с назначением данного участка, указанным при обращении в регистрирующий орган для кадастрового учета изменений сведений ЕГРН о нем.

Доводы подателя жалобы о том, что причиной обращения предпринимателя в суд послужил отказ управления Росреестра, мотивированный непредставлением заявления об испрашиваемом виде разрешенного использования, тогда как такое заявление имелось, и суд не должен был учитывать дополнительные основания, пояснения управления Росреестра, не отраженные в оспариваемом отказе, окружным судом не принимаются.

Видно из оспариваемого отказа от 26.11.2019, что регистрирующий орган, принимая данного решение, исходил из отсутствия в заявлении и представленных с ним документах выбранного правообладателем вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061766:3, при этом государственный регистратор жирным шрифтом выделил слово "правообладателем". По смыслу принятого решения, отказ во внесении сведений в ЕГРН обусловлен именно отсутствием заявления правообладателя земельного участка, то есть несогласием государственного регистратора с тем, что правообладателем и лицом, имеющим право изменять сведения ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка, является Бутенко О.Н., обратившийся с соответствующим заявлением.

Различия в правомочиях собственника земельного участка (лица, уполномоченного распоряжаться участком от имени собственника) и арендатора, препятствующие арендатору самостоятельно изменять вид разрешенного использования, не принадлежащего ему (чужого) земельного участка, предоставленного во временное владение и пользование с определенным целевым назначением, в обжалуемых судебных актах отражены и подателем жалобы не опровергнуты.

Возражения заявителя жалобы, основанные на наличии особых прав у арендаторов земельных участков, занимаемых объектами недвижимости, по сравнению с другими арендаторами земельных участков, нормативно не подтверждены. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 выражен правовой подход о том, что даже наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих арендатору на праве собственности, не исключает возможность расторжения договора аренды.

Вопреки суждению предпринимателя, апелляционный суд не оставил без внимания довод о том, что в данном случае согласие арендодателя на изменение вида разрешенного использования земельного участка не требуется. В обжалуемом постановлении прямо выражена правовая позиция, согласно которой изменение вида разрешенного использования земельного участка не является абсолютной прерогативой арендатора участка и не может быть реализовано без учета воли арендодателя и фактических обстоятельств использования земельного участка собственником расположенных на таком участке объектов недвижимости.

Апелляционный суд также обоснованно учел отсутствие у Бутенко О.Н. права собственности на жилой дом, расположенный на спорном участке, и доказательств соответствия фактического использования земельного участка разрешенному использованию, о внесении которого в сведения ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0061766:3 заявлено предпринимателем. Упоминание в тексте апелляционного постановления случаев предоставления земельных участков в аренду на торгах, к принятию неправильного по существу судебного акта не привело. Наличие у Морозовой Г.В. представителя не имеет правового значения в ситуации обращения в арбитражный суд Бутенко О.Н. в защиту собственных прав и законных интересов.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 03.03.2020 и апелляционного постановления от 23.06.2020 по доводам жалобы не имеется. Постановленные в обжалуемых судебных актах выводы основаны на имеющихся в деле доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нормы материального права применены судами верно, нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 по делу N А53-45334/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.С. Мазурова

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова