Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2020 г. N 16АП-5684/19 по делу N А63-15032/2019

г. Ессентуки

22 июня 2020 г.

Дело N А63-15032/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15.06.2020.

Полный текст постановления изготовлен 22.06.2020.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей: Семенова М.У., Цигельникова И.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Калугиной У.В., при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "СтавропольАгроПромСнаб" Пашко С.Б. (доверенность от 10.01.2020), представителя администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края Рубачевой А.А. (доверенность от 01.10.2019), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (ОГРН 1022603020550, г. Михайловск) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.04.2020 по делу N А63-15032/2019, о взыскании арендной платы и пени и расторжении договора аренды земельного участка,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "СтавропольАгроПромСнаб" (ОГРН 1022603021594, г. Михайловск); акционерное общество "СтавропольАгроПромСнаб" (ОГРН 1022601934530, г. Михайловск); индивидуальный предприниматель Алебович Владимир Борисович (ОГРН 317265100053277, с. Александровское), при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "СтавропольАгроПромСнаб" Пашко С.Б. (доверенность от 10.01.2020), представителя администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края Рубачевой А.А. (доверенность от 01.10.2019), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края обратилась администрация города Михайловска (далее - администрация) с иском к индивидуальному предпринимателю Майдибор Н.П. (далее - предприниматель) о взыскании 196 079,87 руб. арендной платы за период с 01.04.2017 по 30.06.2019 и 21 438,06 руб. пени за период с 01.07.2017 по 30.06.2019 по договору аренды земельного участка от 07.07.2016 N 38.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда 06.04.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт.

ООО "СтавропольАгроПромСнаб" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отменить решение суда, поддерживая доводы апеллянта.

ИП Майдибор Н.П. возражает против заявленных доводов, просит решение суда оставить без изменений. Одновременно ходатайствует о рассмотрении жалобы в ее отсутствие.

Протокольным определением ходатайство удовлетворено.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 15.05.2019 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на об-недоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе "Картотека арбитражных дел" и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и с этого момента является общедоступной.

В судебном заседании представители общества и администрации озвучили свои правовые позиции по рассматриваемой апелляционной жалобе, одновременно дали пояснения по обстоятельствам спора.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Данные обстоятельства не лишают суд возможности в порядке ст. 156 АПК РФ рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав пояснения представителей, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, находит решение суда от 06.04.2020 подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 28.06.2016 N 2) администрацией с предпринимателем (Арендатор), признанным победителем аукциона, заключен договор N 38 от 07.07.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 площадью 1210 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Коллективная, 1, под производственную базу.

Как следует из пункта 1.2 договора, на участке отсутствуют капитальные объекты недвижимости и инженерные коммуникации.

Срок аренды установлен на десять лет с 07.07.2016 по 06.07.2026, согласно пункту 2.1 договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы установлен на основании протокола о результатах аукциона от 28.06.2016 N 2 в размере 87 146,61 руб.

Арендная плата вносится арендатором равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.12, что установлено пунктом 3.2 договора.

Пунктом 5.3 договора установлено, что арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки за нарушение срока внесения арендной платы по договору.

Стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, передаваемого в аренду в день заключения договора. В нем указано, что арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду спорный земельный участок; земельный участок находится в удовлетворительном состоянии, соответствует условиям договора, претензии к качеству передаваемого участка отсутствуют.

23.09.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости) за номером 26-26/033-26/001/203/2016-5937/1 зарегистрирован договор аренды.

Администрация потребовала погасить задолженность по арендной плате претензией от 26.06.2019 N 369 в размере 196 079,87 руб., образовавшуюся за период с 01.04.2017 по 30.06.2019, и 21 438,06 руб. пени, начисленной за период с 01.07.2017 по 30.06.2019 согласно приложенному расчету, по вышеуказанному договору. В претензии администрация также предложила ответчику расторгнуть договор, приложив проект соглашения о расторжении. Претензия направлена в адрес предпринимателя 26.06.2019 и, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении, 30.07.2019 получена им.

Основанием для обращения администрации в арбитражный суд послужило неисполнение претензии.

Использование земли в Российской Федерации является платным в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата являются формами платы за использование земли

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы определяется по результатам этого аукциона, как следует из пункта 2 статьи 39.7 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ст. 619 ГК РФ).

Как определено пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы, в том числе более двух периодов предусмотрено пунктом 4.1.5 спорного договора.

Спорный земельный участок представляет собой часть бывшей единой территории производственной базы Межрайонного ремонтно-технического предприятия "Пелагиадремтехпред" (государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования N 229).

Спорный земельный участок не примыкает к территориям общего пользования, доступ (подъезд) к нему осуществляется через соседние земельные участки: с кадастровыми номерами 26:11:020118:21 и 26:11:020118:101, как следует из данных Публичной кадастровой карты, заключения ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" от 12.03.2020, видео и фотосъемки, представленных сторонами, а также их пояснений и пояснений третьего лица ООО "СтаврополАгроПромСнаб".

Сам спорный участок, практически полностью заасфальтирован, и его значительная часть использовалась ранее и продолжает использоваться для проезда к другим земельным участкам: с кадастровыми номерами 26:11:020118:24, 26:11:020118:102, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:19.

Собственником земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:020118:21, 26:11:020118:24, 26:11:020118:102, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:19, согласно выпискам из ЕГРН, является ООО "СтавропольАгроПромСнаб", индивидуальный предприниматель Алебович В.Б - собственником земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:101.

Ограничения в использовании и обременения участка отсутствуют, согласно пункте 1.3 договора.

В графе "кадастровые номера соседних земельных участков, обремененных сервитутами с содержанием прав ограниченного ими пользования Арендатора" (пункт 1.4 договора) указано: "нет".

Сервитуты в отношении земельных участков, через которые может осуществляться подъезд к спорному земельному участку, не устанавливались, что не оспаривалось истцом.

На неверном толковании положений статьи 274 ГК РФ основаны ссылки на то, что предприниматель должна была самостоятельно обратиться за установлением сервитута для проезда к арендуемому земельному участку. Арендатор земельного участка, не являясь обладателем вещного права, не вправе предъявить требование в порядке статьи 274 ГК РФ о предоставлении права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Кроме того судом первой инстанции и материалами дела подтверждается следующее.

Ранее спорный земельный участок находился в постоянном (бессрочном) пользовании ОАО "СтавропольАгроПромСнаб" (запись о государственной регистрации права от 01.10.2001 N 26-01/11-5/2001-229).

Согласно решению Совета директоров ОАО "СтавропольАгроПромСнаб" от 22.02.2010 о переоформлении земельного участка на право аренды сроком на 5 лет в связи с отсутствием на нем объектов недвижимости на основании обращения ОАО "СтавропольАгроПромСнаб" постановлением администрации города Михайловска от 03.03.2010 N 510 право постоянного (бессрочного) пользования прекращено, 29.03.2010 погашена запись о регистрации указанного права.

Земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 по договору N 879 от 26.05.2010 предоставлен в аренду ОАО "СтавропольАгроПромСнаб" сроком по 25.05.2015. Данный договор был зарегистрирован за номером 26-26- 33/014/2010-822 в ЕГРН 22.07.2010.

ООО "СтавропольАгроПромСнаб" обратилось 25.06.2015 в комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям г. Михайловска с заявлением, в котором просило погасить запись в ЕГРП, поскольку истекло право аренды на земельный участок. В заявлении указано, что оно подано для дальнейшего участия в торгах.

На основании заявления администрации от 13.07.2015 запись о регистрации договора аренды от 26.05.2010 N 879 с ОАО "СтавропольАгроПромСнаб" погашена.

Администрацией организован в дальнейшем аукцион по продаже права аренды на спорный земельный участок, по итогам которого заключен спорный договор с ответчиком.

Доказательств возврата земельного участка арендодателю по этому договору (администрации) не представлено, несмотря на погашение записи о договоре аренды от 26.05.2010 N 879.

Из представленных фотоматериалов видно, что фактически при въезде на спорный земельный участок установлены ворота, на которых имеется "План-схема движения транспортных средств по территории ООО "СтавропольАгроПромСнаб"", утвержденный директором названного юридического лица. На указанном Плане-схеме территория спорного земельного участка отражена в составе общего массива территории ООО "СтавропольАгроПромСнаб" вместе с территорией участков с кадастровыми номерами 26:11:020118:24, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:19, принадлежащих ООО "СтавропольАгроПромСнаб".

В соответствие с приведенными обстоятельствами можно сделать вывод о том, что администрацией не выполнена надлежащим образом обязанность по предоставлению спорного земельного участка ответчику.

Обстоятельства, приведенные выше, не влекут ничтожность договора аренды.

Как установлено пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Обязанность арендатора по внесению арендной платы носит встречный характер по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество арендатору, что предусмотрено статьей 614 ГК РФ.

Следовательно, арендодатель не вправе требовать арендную плату и, соответственно, неустойку, в случае, когда имущество фактически не предоставлено арендатору.

Вместе с тем, арендодатель, в силу статьи 612 ГК РФ, отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В данном случае полностью возможность использования участка исключает отсутствие свободного доступа на земельный участок (учитывая его назначение), что к тому же, исходя из принципа соразмерности уменьшения арендной платы (абзац 3 пункта 1 статьи 612 ГК РФ), означает полное исключение обязанности по ее внесению.

Арендная плата и неустойка не подлежат взысканию с предпринимателя.

Ввиду того, что на невнесении арендной платы основано требование о расторжении договора, обязанность по уплате которой, как установлено судом, отсутствует, то данное требование также не подлежит удовлетворению.

Таким образом, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы не подтвердились.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.04.2020 по делу N А63-15032/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Д.А. Белов

Судьи

М.У. Семенов И.А. Цигельников