|
23 июня 2020 г.
|
Дело N А41-65964/19
|
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2020 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Казаковой Т.А.,
при участии в заседании:
от истца: Быстров Г.В., доверенность от 13.02.2020,
от ответчика: Кузнецова А.С., доверенность от 15.06.2020,
третье лицо: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области
от 31.01.2020 по делу N А41-65964/19, по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "НОВАЦИЯ", третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство имущественных отношений Московской области, о расторжении договора аренды от 25.06.2008 NЮА-47; об обязании вернуть земельный участок с КН 50:10:010316:38,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец, арендодатель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "НОВАЦИЯ" (далее - ответчик, общество, арендатор, ООО "НОВАЦИЯ") с требованиями: о расторжении договора аренды от 25.06.2008 N ЮА-47; об обязании вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:010316:38.
Решением Арбитражного суда Московской области от 31.01.2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "Новация" заключен договор аренды земельного участка N ЮА-47 от 25.06.2008 (далее - договор аренды), предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:10:010316:38 общей площадью 5780 кв. м, расположенный по адресу: обл. Московская, г. Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона, Вашутинское ш, в районе дN 10а, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации административно- торгового и производственного-складского комплекса.
Срок аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды устанавливается на 49 лет.
Пунктом 4.4.2. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
В соответствии с пунктами 4.1.1., 6.2. договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 17.07.2008.
Сотрудниками Администрации 11.02.2019 проведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:10:010316:38. В ходе осмотра установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером 50:10:010316:38 частично огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью. На земельном участке имеются навалы строительного мусора.
По результатам осмотра составлен акт осмотра от 11.02.2019, представленный в материалы дела.
Истцом 27.05.2019 в адрес ответчика была направлена претензия, в которой истец предложил устранить нарушения договора аренды, выраженные в неосвоении земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, или расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.
Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.
Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду для целей строительства и эксплуатации административно - торгового и производственного-складского комплекса.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:010316:38 предоставлен в аренду под строительство обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации)
