Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2020 г. N 09АП-55551/19 по делу N А40-213424/2018

г. Москва

22 июня 2020 г.

Дело N А40-213424/18

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Т.В. Захаровой, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем A.M. Кулиш,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "КИТТОК ИНК"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 августа 2019 года

по делу N А40-213424/18

по иску ООО "КИТТОК ИНК"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании незаконным отказа, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Рублёва А.Б. по доверенности от 22.03.2019 г.

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 12.05.2020 г.

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "КИТТОК ИНК" (далее - ООО "КИТТОК ИНК", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ города Москвы, ответчик) о признании отказа N 33-5-82645/18-(0)-1 от 21 августа 2018 года незаконным; об обязании ответчика в качестве продавца заключить с покупателем истцом договор купли-продажи в отношении нежилого помещения общей площадью 88.0 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Москва, 3-й Автозаводский проезд, д. 4, с предоставлением рассрочки по ее уплате равными ежемесячными платежами сроком на пять лет, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 августа 2019 года исковые требования удовлетворены. Ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения (1 этаж, пом. V, комн. 1-4) с кадастровым номером 77:05:0002002:4316 общей площадью 91.4 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, 3-й Автозаводский проезд, д. 4 на следующих условиях: 3.1. договора Общая цена Объекта составляет 15 277 926 рублей 06 копеек, с учетом произведенных ООО "Китток инк" неотделимых улучшений стоимостью 1 756 073 рубля 94 копейки, в соответствии с заключением экспертов ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В. и Школьного Э.А. от 08.05.2019 N 80.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить состоявшееся решение.

Апелляционная жалоба содержит ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Определением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2019 года ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы удовлетворено частично. Назначена по делу N А40-213424/18 повторная судебная экспертиза.

Производство экспертизы было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Эксон" Давыдовой Анне Ринатовне.

Эксперт Давыдова Анна Ринатовна была предупреждена об уголовной ответственности по статье 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос:

"Какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных в объекте недвижимости общей площадью 91.4 кв.м, (этаж 1, пом. V, комн. 1-4) расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Автозаводский проезд, д. 4, с учетом износа по состоянию на 23.07.2018?".

18 февраля 2020 года в Девятый Арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта.

Истец поддержал доводы апелляционной жалобы, не оспаривая заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью "Эксон" Давыдовой Анны Ринатовны по существу, считает, что выкупная цена не может быть выше, чем 13 965 000 руб., установленной в соответствии с отчетом об оценке ООО АНТ "Азимут" N 78/04-01-19 от 04.02.2019 г.

Ответчик просит определить выкупную цену с учетом проведенных по делу судебных экспертиз.

Заслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия находит решение суда от 02 августа 2019 года подлежащим изменению.

Как усматривается из материалов судебного дела, заявитель, являясь субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", имеющим преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого по договору аренды от 19.06.2007 N 06-00754/2007 нежилого помещения общей площадью 91,4 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Москва, 3-й Автозаводский проезд, д. 4, и находящегося в собственности города Москвы, обратился к ответчику с соответствующим заявлением.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик 28.06.2013 направил заявителю проект договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения (первоначальная редакция).

Не согласившись с выкупной стоимостью отчуждаемого объекта, истец направил ответчику проект договора в своей редакции, на что уведомлением от 21.08.2018 N 33- 5-82645/18-(0)-1 ответчик отказал в предоставлении государственной услуги со ссылкой на то, истец утратил преимущественное право в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Судом установлено, что отказывая истцу в предоставлении государственной услуги, ответчик указал на то, что в соответствии с разъяснениями Министерства экономического развития РФ (от 14.08.2018 N Д13и-442) положение п.10.1 ст.4 Закона N 159-ФЗ не применимо в случае, когда заявление было направлено субъектом малого и среднего предпринимательства по своей инициативе в соответствии со ст.9 Закона N 159-ФЗ и субъект малого и среднего предпринимательства утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по основаниям, предусмотренным ч.9 ст.4 Закона N 159-ФЗ.

Вместе с тем, в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 20.02.2017 N Д28и-698 "О порядке применения разъяснений Минэкономразвития России" юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти в случае, если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. При этом Минэкономразвития России - федеральный орган исполнительной власти, не наделенный компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Таким образом, разъяснения Министерства экономического развития РФ носят рекомендательный характер.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу ч.5 ст.10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем представленный истцом отчет является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В.

Согласно заключению эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В. от 08.05.2019 N 80 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 23.07.2018 составляет 17 034 000 рублей 00 копеек

Поскольку в отношении ответа, данного экспертом Кирилловой Э.В. на вопрос N 1 "Какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 91.4 кв.м, (этаж 1, пом. V, комн. 1-4) расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Автозаводский проезд, д. 4, по состоянию на дату оценки 23.07.2018?" (эксперт Кириллова Э.В.) возражения истца сводятся к несогласию с подобранными объектами аналогами из максимальной, по мнению истца, ценовой категории, что не может быть признано нарушением при проведении экспертизы, судебная коллегия берет за основу рыночную стоимость 17 034 000 руб.

В отношении стоимости неотделимых улучшений суд апелляционной инстанции соглашается с экспертом А.Р. Давыдовой, определившей данную стоимость в размере 2 908 636,28 руб.

Довод истца о необходимости определения выкупной цены по внесудебной экспертизе, проведенной ответчиком, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как обязательность отчета ответчика в условиях, когда сам ответчик против его применения возражает, для арбитражного суда не установлена.

Расходы истца по оплате госпошлины за проведение экспертиз относятся на ответчика (ст.110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 августа 2019 года по делу N А40-213424/18 изменить.

Изложить п.п. 3.1. и 3.4. Договора в следующей редакции: "3.1. Общая цена Объекта составляет 14 125 363 рублей 72 копеек, с учетом произведенных ООО "КИТТОК ИНК" неотделимых улучшений стоимостью 2 908 636 рублей 28 копеек, в соответствии с заключением экспертов ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В. и Школьного Э.А. от 08.05.2019 N 80 и заключением эксперта ООО "Эксон" Давыдовой А.Р. от 31.01.2020 N11/Э.

В соответствии с подпунктом 12 п.2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации НДС не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20-го числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 235 422 рублей 73 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "КИТТОК ИНК" 110 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебных экспертиз, 9 000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины, в остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 02 августа 2019 года по делу N А40-213424/18 оставить без изменения.

Возвратить ООО "КИТТОК ИНК" 35 000 руб. с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда, внесенных по платежному поручению N 84 от 17.10.2019 г. в счет оплаты за повторную судебную экспертизу.

Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда в пользу ООО "Эксон" 25 000 руб. за проведение повторной судебной экспертизы из денежных средств, внесенных ООО "КИТТОК ИНК" по платежному поручению N 84 от 17.10.2019 г.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Т.В. Захарова Е.А. Птанская