Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2020 г. N 09АП-6023/20 по делу N А40-201103/2019

г. Москва

18 июня 2020 г.

Дело N А40-201103/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10.06.2020

Постановление изготовлено в полном объеме 18.06.2020.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Кораблевой М.С.

судей: Валюшкиной В.В., Проценко А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.12.2019 по делу N А40-201103/19, принятое судьей Федоровой Д.Н. (85-1156), по иску ООО "РЕМТЕХ" (ИНН 7707407001, ОГРН 1187746136709) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании: от истца: Ткач А.Н. генеральный директор на основании приказа N 2 от 28.03.2018, Седова О.Б. по доверенности от 30.10.2019, удостоверение адвоката N 5447 от 09.04.2003,

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 12.05. 2020 г.; диплом N ДВС1115981 от 18.06.2003,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РЕМТЕХ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее-ответчик) о взыскании 3 194 496 руб. 14 коп. убытков в виде расходов по выплаченной арендной плате по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 00-00465/18 от 07.09.2018 года, на основании ст.ст. 10, 12, 15, 393, 405, 410, 428, 431, 445, 447, 611, 612, 651 Гражданского кодекса РФ, с учетом принятого заявления об увеличении размера иска.

Свое заявление истец мотивировал тем, что им в счет оплаты арендной платы были перечислены денежные средства, которые истец заявил ко взысканию с ответчика в качестве убытков, вследствие несвоевременной государственной регистрации договора аренды от 07.09.2018 N 00-00456/18 нежилого помещения общей площадью 324,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 30, 1 этаж, пом. VII2, комн. 13, 13а, антресоль 1, пом. II-2, комн. 1-7.

Решением суда от 20 декабря 2019 года исковые требования были удовлетворены полностью; с ответчика в пользу истца взысканы убытки в размере 3 194 496, 14 руб. Удовлетворяя иск, суд пришел к выводу о том, что отсутствие своевременной государственной регистрации договора аренды привело к отказу истцу в заключении договоров на предоставление коммунальных услуг, что привело к невозможности использования объекта аренды по назначению, о доказанности истцом факта недобросовестного исполнения обязательств арендодателем.

С принятым решением суда не согласился ответчик и обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Истец в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании против доводов жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д.30 (ЗАО), площадью 324.1 кв.м. (1-й этаж, пом. УН-2, комн. 13, 13а; антресоль 1, пом. И-2. комн. 1-7), сроком на 10 лет, победителем стал истец ООО "РЕМТЕХ", что подтверждается Протоколом от 12.07.2018 N SBR012-1712260010.

07.09.2018 между ответчиком - Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и истцом - ООО "РЕМТЕХ" (арендатор) был заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 00-00465/18 со сроком действия с 01.08.2018 до 01.08.2028.

Пунктом 1.1 договора на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 23.11.2017 N 39689 и выписки из протокола аукциона от 12.07.2018 N SBR012-1712260010 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 324,10 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 30, 1 этаж, пом. VII-2, комн. 13, 13а, антресоль 1, пом. II-2, комн. 1-7.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что объект аренды передается в аренду для использования в целях: торговля, рекламные услуги (агентство).

Акт приема-передачи нежилого помещения, общей площадью 324,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 30, 1 этаж, пом. VII-2, комн. 13, 13а, антресоль 1, пом. II-2, комн. 1-7, подписан сторонами 07.08.2018. без замечаний.

По условиям сделки (пункт 5.2.5. договора) арендодатель обязан обеспечить направление договора на государственную регистрацию в срок не позднее 14 дней с момента его подписания сторонами.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что документы на государственную регистрацию договора аренды были направлены ответчиком 22.02.2019; договор аренды с истцом зарегистрирован 22.03.2019 N регистрации 77:77:0009005:2421-77/007/2019-4. Кроме того, по утверждению истца процедура государственной регистрации договора аренды была приостановлена по вине арендодателя, поскольку до проведения аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, выставленное на торги нежилое помещение площадью 324,10 кв.м. не было выделено собственником из состава помещения площадью 1 131,2 кв.м., в связи с чем ГБУ МосГорБТИ проводило кадастровые работы по выделению части арендуемого объекта недвижимости после передачи нежилого помещения арендатору.

В период с 07.09.2018 по 22.03.2019 истец по договору перечислил ответчику арендные платежи на общую сумму 3 194 496 руб. 14 коп., что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями истца и ответчиком не оспаривается.

Полагая, что несвоевременной государственной регистрацией договора со стороны арендодателя, повлекшей юридическую невозможность использовать нежилое помещение, арендатор понес расходы в виде уплаченной арендной платы, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании убытков.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела (п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ), а в удовлетворении иска надлежит отказать по следующим основаниям.

По смыслу ч.ч. 1,2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Полный комплект лотовой документации (кадастровый паспорт помещения, выписка из ЕГРН о праве собственности города Москвы, документы БТИ, проект договора аренды, фотоматериалы, распоряжение департамента о проведении аукциона) был размещен в свободном доступе в сети Интернет на официальных сайтах для размещения информации о проведении торгов.

По условиям аукциона, направив заявку на участие в аукционе в электронной форме заявитель подтверждает, что ознакомлен с реальным состоянием выставленного на аукциона объекта нежилого фонда в результате осмотра, который был осуществлен по адресу нахождения объекта, и соглашается на участие в аукциона на указанных условиях.

Таким образом, то обстоятельство, что выставленное на аукцион нежилое помещение требовало проведения в нем ремонта для целей использования, согласованных в договоре ( пункт 1.3), а также то, что Стартовые условия проведения аукциона не содержали сведения о выделенной мощности электроэнергии подтверждается представленной ответчиком в материалы дела аукционной документацией с фотофиксацией заранее были известны истцу. То, что после заключения договора арендатор намерен был проводить ремонт помещения, подтвердил и представитель истца в ходе судебного заседания в апелляционном суде.

Согласно Стартовым условиям проведения аукциона - Арендная плата подлежит начислению с даты заключения договора, а договор с электроснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и все необходимые технические мероприятия по энерго и ресурсоснабжению, подключение энергоносителей и подведение водоснабжения победитель аукциона заключает и выполняет самостоятельно за счет собственных средств.

Пунктом 2 ст.612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика выплаченной арендной платы за период с 07.09.2018 по 22.03.2019, с даты заключения договора и до даты его госрегистрации со ссылкой исключительно на то, что помещение было передано в состоянии, требующем ремонта, а также на отсутствие заключенных Департаментом договоров, обеспечивающих поставку коммунальных ресурсов в помещение (водо- тепло- энергоснабжение и др.), противоречит как требованиям п.1 ст.614 ГК РФ, так и условиям состоявшегося аукциона, в котором истец стал победителем, а в последствии и условиям сделки, в связи с чем необоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно ст.ст. 309, 310 п.1 ст.614 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.

Вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ доказательств уклонения Департамента городского имущества г.Москвы от государственной регистрации сделки истец в суд не представил, и материалы дела не содержат. В самостоятельной порядке, по правилам главы 24 АПК РФ действия госоргана истцом не оспаривались, бездействие незаконным в установленном законом порядке не признавалось.

Вывод суда первой инстанции о том, что из системного толкования указанных норм (ст.612 ГК РФ) следует, что договор аренды носит взаимный характер, в связи с чем невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, применительно к спорной ситуации неверен.

Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ и иными способами, предусмотренными законом.

Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.

Пунктом 1 ст.612 ГК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень способов защиты на случай, когда в сданном в аренду имуществе имеются недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендатор не знал об этих недостатках.

Как указывает суд первой инстанции в решении, при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Такой способ защиты, как взыскание в принудительном порядке с арендодателя расходов (убытков) в виде уплаченной арендатором в период действия договора арендной платы ( в полном объеме) упомянутой законодательной нормой не предусмотрен.

Заявляя о юридической невозможности использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, истец представил в материалы дела письма от УК ГБУ ЭВАЖД от 13.11.2018 N 01-10-1520/8, от 17.01.2019 N 01-10-1736/8, от АО МВК от 09.11.2018 N (01)0109н22415/18, от ОС N 8 филиал N 11 Горэнергосбыт ПАО "МОЭК" от 23.10.2018, согласно которым истцу было отказано в заключении договоров на предоставление коммунальных услуг, в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 30, 1 этаж, пом. VII-2, комн. 13, 13а, антресоль 1, пом. II-2, комн. 1-7.

При наличии подписанного обеими сторонами акта приема-передачи спорного нежилого помещения, в котором какие-либо замечания арендатора или его несогласие с техническим состоянием самого помещения, коммунальных сетей, либо их отсутствие и наличие препятствий к фактическому пользованию (электричеством, водоснабжением и т.п.) отсутствуют, требования истца о взыскании расходов, понесенных на оплату арендной платы (убытков) удовлетворению не подлежат, поскольку отсутствует совокупность условий (факт причинения вреда потерпевшему, размер убытков, доказанность совершения ответчиком противоправных действий (бездействия), наличия причинно-следственной связи между понесенными убытками и действиями (бездействием) ответчика) для наступления гражданско-правовой ответственности арендодателя.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ответчика признаются апелляционным судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

По правилам ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт; поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты госпошлины за подачу апелляционной жалобы, последняя подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, п.3 ч.1 ст.270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2019 года по делу N А40-201103/19 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО "РЕМТЕХ" (ИНН 7707407001, ОГРН 1187746136709) в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Кораблева М.С.

Судьи

Валюшкина В.В. Проценко А.И.