Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2020 г. N 08АП-2624/20 по делу N А46-17308/2019

город Омск

25 июня 2020 г.

Дело N А46-17308/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2624/2020) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 05.02.2020 по делу N А46-17308/2019 (судья Савинов А.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мажуги Сергея Викторовича (ИНН 550718392416, ОГРНИП 304550725700122) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Раевской Е.Е. (по доверенности от 03.06.2020, удостоверение от 27.04.2020, диплом),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Мажуга Сергей Викторович (далее - истец, предприниматель Мажуга С.В.) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - ответчик, Департамент) об установлении рыночной стоимости нежилого помещения 1 П (на поэтажном плане:

1-9), с кадастровым номером 55:36:000000:50370, общей площадью 60,4 кв.м, расположенного по адресу: Омская область, город Омск, ул.6-я Станционная, д.25, в сумме 1 248 561 руб., в соответствии с заключением эксперта N 1517-12/19 от 13.12.2019, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз".

Решением от 05.02.2020 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 05.02.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07.05.2020.

Указом Президента Российской Федерации от 28.04.2020 N 294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации с 06.05.2020 по 08.05.2020 установлены нерабочие дни.

Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации, Президиума Совета судей Российской Федерации от 08.04.2020 N 821 (в редакции постановления от 29.04.2020 N 822) на период с 08.04.2020 по 11.05.2020 рекомендовано рассмотрение дел и материалов безотлагательного характера (об избрании, продлении, отмене или изменении меры пресечения, о защите интересов несовершеннолетнего или лица, признанного в установленном порядке недееспособным, в случае отказа законного представителя от медицинского вмешательства, необходимого для спасения жизни, и другие), а также дел в порядке приказного, упрощенного производства, в связи с чем определением от 07.05.2020 дата судебного заседания перенесена на 22.06.2020.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает на недостоверность рыночной стоимости объекта оценки, считает, что применению подлежит отчет об оценке от 11.06.2019 N 1/843/4 подготовленный по заданию Департамента обществом с ограниченной ответственностью "Незавсимый экспертно-консалтинговый центр", из которого не следует, что в стоимость объекта оценки включен НДС.

Предприниматель Мажуга С.В. в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Предприниматель Мажуга С.В., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, представил суду ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заслушав представителя ответчика, рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением от 21.02.2019 по делу N А46-16279/2018 Арбитражный суд Омской области обязал Департамент предоставить предпринимателю Мажуге С.В. преимущественное право выкупа: арендуемого имущества площадью 70 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22-го Партсъезда, д. 9; арендуемого имущества площадью 76,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, проспект Сибирский, 2/1; арендуемого имущества площадью 60,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 6-я Станционная, д. 25.

Во исполнение решения Арбитражного суда Омской области от 21.02.2019 по делу N А46-16279/2018 Департаментом был подготовлен проект договора купли-продажи, направлен в адрес истца в августе 2019 года.

Как следует из указанного проекта договора купли-продажи Департамент (продавец) передает в собственность, а предприниматель Мажуга С.В. (покупатель) покупает "Объект" - нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:000000:50370 площадью 60,4 кв.м, расположенное по адресу: Омская область, город Омск, ул. 6-я Станционная, дом 25, помещение 1П.

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 1 722 000 руб.

Не согласившись с ценой, указанной в проекте договора, 23.08.2019 истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 1 233 051 руб.

Письмом от 19.09.2019 Департамент направил в адрес предпринимателя Мажуга С.В. протокол согласования разногласий, в котором предложил принять пункт 4.1. договора в редакции продавца.

Указывая, что предложенная Департаментом цена является завышенной и не соответствует реальной стоимости помещения, предприниматель Мажуга С.В. обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о необходимости при определении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости исходить из заключения судебной экспертизы от 16.12.2019 N 1517-12/19, проведенной в ходе рассмотрения настоящего дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В настоящем случае разногласия сторон заключаются в определении выкупной цены спорного имущества.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае такой датой является 31.07.2018 (указанная дата сторонами не оспаривается).

При установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 1 722 000 руб. Департаментом использовался отчет об оценке рыночной стоимости от 11.06.2019 N 1-843/4, подготовленный ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" на дату - 06.05.2019. В соответствии с указанным отчетом величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 06.05.2019 с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составила 1 722 000 руб.

В обоснование заявленных по делу исковых требований предпринимателем Мажугой С.В. представлен отчет об оценке от 20.08.2019N 975/13/19-2, подготовленный предпринимателем Ермаковым С.О. на дату - 31.07.2018, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составляет 1 233 051 руб.

Также в рамках настоящего дела, по ходатайству истца проведена экспертиза (определение от 20.11.2019), на разрешение которой суд поставил следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения 1 П (на поэтажном плане:1-9), общей площадью 60,4 кв.м, расположенное по адресу: Омская область, город Омск, ул.6-я Станционная, д.25 по состоянию на 31.07.2018? Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз" Москвину Владимиру Владимировичу

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлен отчет от 16.12.2019 N 1517-12/19, из которого следует, что рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 31.07.2018 составляет 1 473 302 руб. с учетом НДС, 1 248 561 руб. без учета НДС.

Суд апелляционной инстанции считает, что заключение от 16.12.2019 N 1517-12/19 соответствует требованиям, предъявляемым статьей 86 АПК РФ и положениями Федерального закона N 135-ФЗ, не содержит противоречий, является ясным и полным, процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт компетентен в решении вопроса, поставленного перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе сторонами заявлено не было.

Оценив заключение от 16.12.2019 N 1517-12/19 по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в принятии его в качестве одного из доказательств рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленный Департаментом отчет об оценке рыночной стоимости от 11.06.2019 N 1-843/4, подготовленный ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр", не может быть принят в качестве доказательства стоимости объекта, поскольку оценка недвижимости произведена не на дату обращения истца в Департамент с заявлением, что противоречит требованиям Федерального закона N 159-ФЗ.

Оценивая представленные в материалы дела отчет от 20.08.2019 N 975/13/19-2-1, подготовленный предпринимателем Ермаковым С.О. (представленный истцом) и экспертное заключение от 16.12.2019 N 1517-12/19 (проведенное в ходе рассмотрения дела), с учетом пояснений сторон, данных в суде первой инстанции, избранного экспертами метода проведения оценки, содержания и результатов проведенного исследования, имеющегося обоснования вывода по постановленному вопросу, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что экспертное заключение от 16.12.2019 N 1517-12/19 является более достоверным, объективно отражающем рыночную стоимость имущества на соответствующую дату.

С учетом изложенного выше, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости при определении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости исходить из заключения эксперта от 16.12.2019 N 1517-12/19, согласно которому стоимость спорного объекта недвижимости составила 1 248 561 руб. без учета НДС.

Согласно подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

В настоящем случае обязанность по уплате НДС при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта недвижимости. Оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, не имеется.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

На основании изложенного, с учетом положений пункта 1 статьи 425 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о включении в проект договора купли-продажи пункта 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 1 248 561 руб.", являются законными и обоснованными.

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют возражения, представленные в суд в суд первой инстанции, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 05.02.2020 по делу N А46-17308/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.Б. Краецкая О.А. Сидоренко