Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2020 г. N 15АП-6456/20 по делу N А53-34532/2016

город Ростов-на-Дону

26 июня 2020 г.

дело N А53-34532/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Николаева Д.В.,

судей Емельянова Д.В., Стрекачёва А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Синициной М.Г.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции управление активами": представитель Калинин П.И. по доверенности от 05.02.2020;

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ВЭВ" Черепанова Петра Юрьевича: представитель Саркисов Ф.А. по доверенности от 27.11.2019;

от общества с ограниченной ответственностью "Басфор": представитель Кобыляцкий Д.А. по доверенности от 20.01.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции управление активами" на определение Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2020 по делу N А53-34532/2016 об отказе в утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, являющегося предметом залога в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" (ИНН 7717712519, ОГРН 1117746919179), третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ВЭВ" (ИНН 6167049357, ОГРН 1026104151589, место нахождения: г. Ростов-на-Дону, ул. Черевичкина, д. 103),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ВЭВ" (далее - должник) в Арбитражный суд Ростовской области поступило заявление конкурсного кредитора общества с ограниченной ответственностью "Басфор" (далее - заявитель) о разрешении разногласий по вопросам о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, являющегося предметом залога в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами"; обязании конкурсного управляющего произвести оценку рыночной стоимости имущества.

Определением от 04.07.2019 объединены заявления конкурсного управляющего Черепанова Петра Юрьевича о признании недействительным Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, находящегося в залоге у ООО "УК "Инвестиции Управление Активами", от 08.04.2019, и конкурсного кредитора ООО "Басфор" об обязании конкурсного управляющего произвести оценку рыночной стоимости выставляемого на продажу имущества, внесении изменений в Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, находящегося в залоге у ООО "УК "Инвестиции Управление Активами", в одно производство для совместного рассмотрения.

В процессе рассмотрения заявления залоговый кредитор ООО "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" в связи с поданным конкурсным кредитором заявлением уточнил Положение о порядке реализации имущества в редакции от 12.09.2019.

В порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсный управляющий уточнил заявленные требования и просил суд: признать недействительным положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, находящегося в залоге у ООО "УК "Инвестиции Управление Активами" в редакции от 12.09.2019.

Уточнения приняты судом.

Определением от 29.01.2020 к участию в рассмотрении обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.

Определением от 23.03.2020 суд отказал в удовлетворении ходатайств конкурсных кредиторов - общества с ограниченной ответственностью "Басфор" (ИНН 6166060069, 1076166000570), общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" (ИНН 7717712519, ОГРН 1117746919179) о назначении судебной экспертизы. Отказал в утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника общества с ограниченной ответственностью "ВЭВ" (ИНН 6167049357, ОГРН 1026104151589), находящегося в залоге у общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" (ИНН 7717712519, ОГРН 1117746919179).

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции управление активами" обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить судебный акт, принять новый.

В судебном заседании суд огласил, что от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ВЭВ" Черепанова Петра Юрьевича через канцелярию суда поступил отзыв на апелляционную жалобу для приобщения к материалам дела.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить отзыв на апелляционную жалобу к материалам дела.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции управление активами" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ВЭВ" Черепанова Петра Юрьевича поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Басфор" просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.03.2017 (резолютивная часть оглашена 28.02.2017) ООО "ВЭВ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура банкротства - конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Хасанов Руслан Ибрагимович.

Сведения о введении конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 11.03.2017.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2017 конкурсным управляющим утвержден Черепанов Петр Юрьевич.

В рамках процедуры конкурсного производства проведена инвентаризация имущества должника, в ходе которой было выявлено и включено в конкурсную массу следующее имущество:

- нежилое помещение, комнаты в подвале N 1, 1а, 16, 2, 2а, 26, 2в, 2г, 3, За, 4, 5, 6, 7. 8: комнаты на антресоли N 1,2, 2а, 26, 2в, 2г, 3, 4, 4а, 46, 5, 5а, 56, 5в, 5г, 6, 7; комнаты на 1-м этаже N 3, 4-9-10, 18, 19-20, 19-20а; комнаты на 2-м этаже N 1-2, 3, За, За 1, За2, ЗаЗ, 14, 15, 15а, 156, 25, 25а1, 25а2, 256, 25в, 25г; комнаты на 3-м этаже N1,2, 3, 4, 5, 5а, 56, 6,7, 8, 9. 9а. 96, 10, 10а, 106, 11, Па, 12-13-14, 15, 15а, 16, 16а, 17-18, 19. 19а, 20, общей площадью 1 596.3 кв. м, литер У, условный номер 61-61-01/256/2006-111;

- нежилое здание, Литер ИИ1, площадью 968 кв. м., условный номер N 61-61-01/256/2006-108;

- нежилое здание, Литер 3-Ц 3-Ц2 3-ЦЗ, площадью 1 239,3 кв. м., условный номер N 61-61-01/256/2006-106;

- торговое здание, площадью 1 196,3 кв. м., Литер: ЕР ЕР1, условный номер N 61-61-01/182/2008-115;

- нежилое помещение, комнаты на нижнем уровне N 1, 1а, 16, 1в, 2, 2а, 26, 2в, 2г, 2д. 2е, 2ж, 2з, 2и, 2к, 2л, 3, 4, 5, 6, 7, 7а, 76, 7в, 8, 9, 10, 10а, 106, 10в, в подвале N1,2, 3, 4, 5. 6, 7, 8, 8а. 86, 9, 10. 2-этажного дома. Литер М., площадью 910,4 кв. м., условный номер N 61:44:05 05 08:18:149/1/М: 1/103800;

- нежилое помещение, комнаты N 1, 1 а, 16, 1 в, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 66, 6в, 6г, 7, 7а, 76, 7в. комнаты в подвале N 1,2, 2а, 3, За, 36, Зв, 4, 4а, 5, 5а, 56, 5в, 6, 7. Литер К, площадью 1 030.7 кв. м., условный номер 61-61-01/256/2006-112;

- доля в праве 833/1000 на земельный участок, функционально обеспечивающий строение, категория земель: земли поселений, общая площадь 8 755 кв. м., кадастровый номер: 61:44:05 05 08:0018.

Согласно техническому паспорту от 25.08.2017 на строительство литер 3-Ц комнаты N 19 площадью 7,8 кв. м, литер 3-Ц2 комнаты 57 площадью 5,2, литер ЗЦЗ комнаты 22, 23 разрешительных документов не предъявлено. На реконструкцию разрешительных документов не предъявлено.

Согласно техническому паспорту от 21.08.2017 на строительство литер ЕР2 комнаты N 23 площадью 35,7 кв. м, литер ЕР2 веранда комната N 8 площадью 35,1 кв. м разрешительных документов не предъявлено. На реконструкцию разрешительных документов не предъявлено.

Согласно техническому паспорту от 21.08.2017 на строительство литер К подвал комнаты N 8, 9, 10, 11, 12, 13 общей площадью 94,5 кв. м, первый этаж комнаты N 15, 16, 17, 18 общей площадью 87,8 кв. м разрешительных документов не предъявлено. На реконструкцию разрешительных документов не предъявлено.

Согласно техническому паспорту от 21.08.2017 на реконструкцию литер М разрешительных документов не предъявлено.

Согласно техническому паспорту от 21.08.2017 на строительство литер У антресоль коридор комнаты N 6, 7 общей площадью 52,7 кв. м, разрешительных документов не предъявлено. На реконструкцию разрешительных документов не предъявлено.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.11.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018 и постановлением Арбитражный суд Северо-Кавказского округа от 20.12.2018 по делу N А53-34532/2016, требование общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" (ИНН 7717712519, ОГРН 1117746919179) включено в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "ВЭВ" (ИНН 6167049357, ОГРН 1026104151589) в размере 391 126 183,11 руб., в том числе: 274 264 734,35 руб. основного долга, 83 114 202,14 руб. процентов за пользование кредитом, 33 747 246,62 руб. неустойки как обеспеченные залогом имущества должника.

ООО "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" как залоговый кредитор представило Положение о порядке реализации имущества должника в окончательной редакции от 12.09.2019.

Конкурсный кредитор ООО "Басфор" не согласен с установлением начальной цены реализации имущества должника, поскольку залоговый кредитор начальную цену определил исходя из стоимости, указанной в договоре ипотеки N КР0039-10/Зал от 16.10.2010.

Конкурсный управляющий указывает на невозможность реализации имущества должника в настоящее время, поскольку объектов недвижимого имущества, зарегистрированных в ЕГРН, в данный момент времени не существует, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А53-11719/2009 не исполнено, реконструкция и снос самовольных построек не осуществлены.

В связи с чем, между кредиторами и конкурсным управляющим возникли разногласия в отношении Порядка реализации имущества должника, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими заявлениями.

Оценив, представленные доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества в редакции от 12.09.2019, предложенной залоговым кредитором, по следующим основаниям.

Пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) определено, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве и разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" право определять порядок и условия продажи заложенного имущества является специальным правом залогодержателей.

В данном случае залоговый кредитор воспользовался правом, предоставленным ему законом, разработав положение о порядке реализации имущества должника.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (пункт 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя").

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу статей 128, 129, 222 ГК Российской Федерации самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу пункта 2 статьи 222 ГК Российской Федерации не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом, требования как к собственнику к нему предъявлены быть не могут.

Согласно положениям ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131 -ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные ст. 51 названного Кодекса документы.

Отношения, возникающие в связи с возведением объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), с нарушением требований законодательства, регулируются статьей 222 названного Кодекса, согласно пункту 1 которой самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из перечисленных нарушений: земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке; на создание объекта не была получена необходимая разрешительная документация; самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия лишь одного из вышеуказанных нарушений. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 указанного Кодекса).

Судом первой инстанции установлено, что постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу N А53-11719/2009 утверждено мировое соглашение о следующем: ответчики по первоначальному иску ООО "ВЭВ", ООО "ТЦ Континенталь" обязуются в срок до 31 декабря 2016 года добровольно снести в установленном законом порядке за счет собственных средств самовольно возведенные строения по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 42/50, согласно проекта демонтажа самовольно возведенных пристроек согласованного с Министерством культуры Ростовской области:

2.1.ООО "ВЭВ":

-литер "У": антресоль подвального этажа, комната No6, площадью 40,1 кв.м, No7 - 12,6 кв.м,- литер "К": подвальный этаж, комната No7 -41,7 кв.м.

-литер "ЕРЕР1" - первый этаж, комнаты No20 (7) -7,8 кв.м., No21 (8) - 8,4 кв.м., No22 (9) - 8,5 кв.м.

3. ООО "ВЭВ" обязуется в срок до 31 декабря 2016 года нижеуказанные помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 42/50, привести в состояние, существовавшее до незаконной реконструкции нижеуказанных помещений:

строение литер "ЕР ЕР1" общей площадью 1212,1 кв.м.

строение литер "3-Ц" общей площадью 1227,6 кв.м.;

строение литер "И", общей площадью 890,9 кв.м.;

строение литер "Г", общей площадью 750,5 кв.м.;

строение литер "Д", общей площадью 619,2 кв.м.;

строение литер "У", нежилые помещения общей площадью 1 543,6 кв.м.: подвальный этаж: комнаты 1, 1а, 16, 2, 2а, 26, 2в, 2г. 3, За, 4, 5, 6, 7, 8; антресоль подвального этажа: комнаты 1,2,2а,2б,2в,2г,3,4,4а,4б,5,5а,5б,5в,5г.1-й этаж: комнаты 3,4-9-10, 18, 19-20, 19-20а;2-й этаж: комнаты 1-2, 3, За, 3al, За2, За3, 14, 15, 15а, 156, 25, 25а1, 25а2, 256, 25в, 25г; 3-й этаж: комнаты 1,2,3,4,5,5а,5б,6,7,8,9,9а,9б, 10,10а, 106, 11,11 а, 12-13-14,15,15а, 16,16а, 17-18, 19, 19а,20.

строение литер "К" - нежилые помещения общей площадью 989 кв.м: нижний уровень: комнаты 1,1а,1б,1в,2,3,4,5,6,6а,6б,6в,6г,7,7а,7б,7в; подвальный этаж: комнаты 1,2,2а,3,3а,3б,3в,4,4а,5,5а,5б,5в,6.

Указанное мировое соглашение утверждено в рамках дела N А53-11719/09 по иску Департамента к ООО "ВЭВ", ООО "ТЦ Континенталь" о сносе самовольных построек, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 42/50, о погашении записи в едином реестре прав на недвижимое имущество.

Как видно из материалов дела N А53-11719/09 к ООО "ВЭВ" предъявлены требования: о восстановлении положения, существующего до нарушения права посредством погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрационной записи N61 -61-01/256/2006-111 от 29.06.2006 г. о праве собственности за ООО "ВЭВ" на нежилое помещение литер "У", литер "К" расположенное по пр. Буденновскому, 42/50 в г. Ростове-на-Дону.

Обязании ООО "ВЭВ" снести самовольно возведенные строения:

* комнату N 6 площадью 40,1 кв.м подвального этажа нежилого помещения литер "У" общей площадью 1596,3 кв.м, расположенному по пр. Буденновскому, 42/50 в г. Ростове-на-Дону;

* комнату N 7 площадью 12,6 кв.м подвального этажа нежилого помещения литер "У" общей площадью 1596,3 кв.м, расположенную по пр. Буденновскому, 42/50 в г. Ростове-на-Дону;

* комнату N 7 площадью 41,7 кв.м, подвального этажа нежилого помещения литер "К" общей площадью 1030,7 кв.м, расположенную по пр. Буденновскому, 42/50 в г. Ростове-на-Дону.

Восстановлении положения, существующего до нарушения права посредством погашения ( аннулировании) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрационной записи N 61-61-01/256/2006-111 от 29.06.2006 г. о праве собственности за ООО "ВЭВ" (ИНН 6167049357, ОГРН 1026104151589, КПП 616701001) на торговое здание литер "ЕРЕР1" общей площадью 1196,3 кв.м; расположенное по пр. Буденновскому, 42/50 в г. Ростове-на-Дону.

Обязании ООО "ВЭВ" снести самовольно возведенные строения:

* комнату N 20 (7) площадью 7,8 кв.м первого этажа здания литер "ЕРЕР1" общей площадью 1196,3 кв.м, расположенную по пр. Буденновский, 42/50 в г. Ростове-на-Дону,

* комнату N 21 (8) площадью 8,4 кв.м, первого этажа торгового здания литер "ЕРЕР1" общей площадью 1196,3, расположенную по пр. Буденновский, 42/50 в г. Ростове-на-Дону. С учетом уточнений, требования в отношении, помещений, расположенных по адресу: по адресу город Ростов-на-Дону, проспект Буденновский, дом 42/50 (литеры ЕР ЕР1, З-Ц, И, Г, Д, У, к).

Ленинским районным отделом судебных приставов города Ростова-на-Дону возбуждены исполнительные производства в отношении должников ООО "ВЭВ" и ООО "ТЦ Континенталь" N 26603/17/61028-ИП от 03.07.2017 N 26544/17/61028-ИП от 03.07.2017.

Данные исполнительные производства не окончены, требования мирового соглашения ООО "ТЦ Континенталь" и ООО "ВЭВ" не выполнены.

Право собственности ООО "ВЭВ" на самовольно реконструированные нежилые помещения и здания судом не признавалось.

Залоговый кредитор предлагает утвердить Положение о порядке реализации имущества с указанием на неисполненные обязательства должника по сносу и приведение в состояние, существовавшее до незаконной реконструкции помещений.

Так, в силу пункта 2.2.1 Положения в редакции залогового кредитора от 12.09.2019 объект, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 42/50, Литер "К", является памятником архитектуры "Пивзавод "Южная Бавария" и входит в Перечень объектов культурного наследия регионального значения г. Ростова-на-Дону (Постановление Главы Администрации Ростовской области N 411 от 09.10.1998).

Имущество Должника реализуется на открытых торгах в форме конкурса, проводимого в электронной форме, открытого по составу участников с открытой формой представления предложений о цене. Торги проводятся на электронной площадке ООО "Центр реализации" (ОГРН: 5147746186704, ИНН: 7704875918, КПП: 770401001) на сайте в сети Интернет по адресу: www.centerr.ru

Условия конкурса:

1. На объекте (литер "К") осуществлялась реконструкция, относительно которой возник спор с Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (дело N А53-11719/2009). 06.05.2010 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд утвердил мировое соглашение по делу. 10.01.2014 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд утвердил мировое соглашение по тому же делу на иных условиях. Указанные условия мирового соглашения являются обязательными для покупателя. В течение 30 дней после подписания договора купли-продажи покупатель обязан обратиться в Арбитражный суд Ростовской области с ходатайством в порядке ст. 48 АПК РФ о процессуальном правопреемстве по делу N А53-11719/2009 и принять на себя обязательства по исполнению условий мирового соглашения.

2. Обязательства покупателей по соблюдению установленных в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" ограничений права пользования данным объектом культурного наследия, требований к его сохранению, содержанию и использованию, обеспечению доступа к данному объекту культурного наследия, сохранению его облика и интерьера (если интерьер относится к предмету охраны), выполнение в отношении данного объекта требований охранного документа, соблюдение особого режима использования земель в границах охранной зоны данного объекта культурного наследия и заключение договора о выполнении указанных требований, а также требований Постановления Главы Администрации Ростовской области N 411 от 09.10.1998.

Согласно п. 2.2.2 Положения в редакции залогового кредитора от 12.09.2019 цена имущества определяется с учётом рыночной стоимости объектов, определённой в договоре ипотеки (залога недвижимости) N КР0039-10/Зал от 16.10.2010 (что составило 285 696 597,30 рублей).

В силу пункта 2.2.3 Положения в редакции залогового кредитора от 12.09.2019 и имущество подлежит реализации единым лотом, в состав которого входят следующие объекты:

Наименование объекта	Количество/ площадь/ протяженность	Местонахождение	Рыночная стоимость, руб.
нежилое помещение, комнаты в подвале N N I,1а, 16, 2, 2а, 26, 2в, 2г, 3, За, 4,5,6,7,8; комнаты на антресоли N N 1,2,2а,2б,2в,2г,3)4,4а,4б,5,5а,5б)5в,5г,6,7; комнаты на 1-м этаже N N 3, 4-9-10, 18, 19-20, 19-20а; комнаты на 2-м этаже NN 1-2,3, За, 3al, За2, ЗаЗ, 14, 15, 15а, 156, 25, 25а1, 25а2, 256, 25в, 25г; комнаты на 3-м этаже NN1,2,3,4,5,5а, 56, 6,7, 8,9, 9а, 96, 10, 10а, 106, II, На, 12-13-14, 15, 15а, 16, 16а, 17-18, 19,19а, 20, общей площадью 1 596,3 кв.м, литер У, условный номер 61-61-01/256/2006-111,	1 578,9 кв.м. (в соответствии с Актом инвентаризации)	Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, просп. Буденновский, 42/50	37 888 819,02
нежилое здание, Литер ИИ1, площадью 968 кв.м., условный номер N 61-61-01/256/2006-108,	970,8 кв.м (в соответствии с Актом ин вентаризации)	Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, просп. Буденновский, 42/50	30 602 448,66
нежилое здание, Литер 3-Ц 3-Ц2 3-ЦЗ, площадью 1 2393 кв.м., условный номер N 6161-01/256/2006-106	1244,8 кв.м (в соответствии с Актом инвентаризации)	Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, просп. Буденновский, 42/50	36 582 024,36
торговое здание, площадью 1 196,3 кв.м., Литер: ЕР ЕР1, условный номер 61-6101/182/2008-115	1 371,1 кв.м (в соответствии с Актом	Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, просп.	39 988 600,47
нежилое помещение, комнаты на нижнем уровне N N 1, 1а, 16, 1в, 2, 2а, 26, 2в, 2г, 2д, 2е, 2ж, 2з, 2и, 2к, 2л, 3,4, 5, 6, 7, 7а, 76, 7в, 8,9, 10, 10а, 106, 10в, в подвале N N 1, 2, 3,4, 5, 6, 7, 8, 8а, 86, 9, 10. 2-этажного дома. Литер М., площадью 910,4 кв.м., условный номер N 61:44:05 05 08:18:149/1/М: 1/103800	909,8 кв.м (в соответствии с Актом инвентаризации)	Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, просп. Буденновский, 42/50	20 195 585,28
нежилое помещение, комнаты N N 1,1 а, 16, 1в, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 66, 6в, 6г, 7, 7а, 76, 7в, комнаты в подвале N N 1,2, 2а, 3, За, 36, Зв, 4, 4а, 5, 5а, 56, 5в, 6, 7. Литер К, площадью 1 030,7 кв.м., условный номер 61-61-01/256/2006-112	1 075,3 кв.м (в соответствии с Актом инвентаризации)	Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, просп. Буденновский, 42/50	31 241 341,56
Доля в праве 833/1000 на земельный участок, функционально обеспечивающий строение, категория земель: земли поселений, общая площадь 8 755 кв.м., кадастровый номер: 61:44:05 05 08:0018,	8 755 кв.м.	г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Пушкинская, 50/42,	89 197 777,95

Таким образом, залоговый кредитор в Положении от 12.09.2019 указал в качестве предмета торгов объекты недвижимости в соответствии с тем, как это указано в договоре ипотеки (залога недвижимости) N КР0039-10/Зал от 16.10.2010 до осуществления незаконной реконструкции и самовольных построек, при этом из приведенных в Положении данных об инвентаризации следует, что в настоящее время указанные объекты недвижимости имеют иные площади. Аналогичным образом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за должником не зарегистрированы права на объекты недвижимости, с фактически существующими площадями.

Судом первой инстанции также установлено, что согласно техническому паспорту от 25.08.2017 на строительство литер 3-Ц комнаты N 19 площадью 7,8 кв. м, литер 3-Ц2 комнаты 57 площадью 5,2, литер ЗЦЗ комнаты 22, 23 разрешительных документов не предъявлено. На реконструкцию разрешительных документов не предъявлено.

Согласно техническому паспорту от 21.08.2017 на строительство литер ЕР2 комнаты N 23 площадью 35,7 кв. м, литер ЕР2 веранда комната N 8 площадью 35,1 кв. м разрешительных документов не предъявлено. На реконструкцию разрешительных документов не предъявлено.

Согласно техническому паспорту от 21.08.2017 на строительство литер К подвал комнаты N 8, 9, 10, 11, 12, 13 общей площадью 94,5 кв. м, первый этаж комнаты N 15, 16, 17, 18 общей площадью 87,8 кв. м разрешительных документов не предъявлено. На реконструкцию разрешительных документов не предъявлено.

Согласно техническому паспорту от 21.08.2017 на реконструкцию литер М разрешительных документов не предъявлено.

Согласно техническому паспорту от 21.08.2017 на строительство литер У антресоль коридор комнаты N 6, 7 общей площадью 52,7 кв. м, разрешительных документов не предъявлено. На реконструкцию разрешительных документов не предъявлено.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что вышеуказанные помещения являются переустроенными, перепланированными, и как единый объект в надлежащем порядке на технический учет не поставлены, право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, в связи с чем не могут быть объектом гражданских прав.

При этом Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону возражает против утверждения порядка реализации имущества должника до исполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу А53-11719/2009.

Выражая несогласие с условиями представленного Положения о порядке реализации имущества, конкурсный кредитор ООО "Басфор" заявил ходатайство о назначении экспертизы по вопросам об определении рыночной стоимости имущества с учетом того, что разрешительные документы отсутствуют; оценить стоимость приведения в соответствие с постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу А53-11719/2009; оценить рыночную стоимость после приведения в соответствие. Залоговый кредитор с учетом заявленных возражений также поддержал ходатайство о назначении экспертизы, однако просил назначить экспертизу по иным вопросам.

Рассмотрев ходатайства кредиторов о назначении экспертизы, суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения, поскольку самовольно возведенные строения, а также незаконно реконструированные помещения не могут быть объектами гражданских прав.

Правовых оснований для переоценки данных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод залогового кредитора о том, что спорные объекты могут быть реализованы как строительные материалы, рассмотрен судом первой инстанции и обоснованно отклонен, поскольку такая реализация имущества не соответствует целям и задачам конкурсного производства, интересам должника и его кредиторов, повлечет занижение стоимости имущества, не направлена на максимальное удовлетворение требований кредиторов.

Конкурсный управляющий, заявляя требование, просил признать недействительным Положение о порядке реализации предмета залога в редакции от 12.09.2019, полагая, что оно является сделкой. Вместе с тем, суд первой инстанции квалифицировал заявленное требование как заявление о разрешении разногласий по поводу продажи имущества, подлежащее рассмотрению в порядке статьи 60 Закона о банкротстве.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника и лицами, участвующими в деле о банкротстве в вопросах начальной продажной цены, о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Вместе с тем, при существенных конструктивных изменениях параметров объекта, отвечающего признакам самовольной постройки и незаконной реконструкции, порядок реализации недвижимого имущества, утвержден быть не может.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, обремененного залогом в пользу ООО "УК "ИУА", в редакции от 12.09.2019, предложенной залоговым кредитором.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия учитывает, что реализация незаконно реконструированных объектов запрещена нормами права. Согласно ответу Управления Росреестра по Ростовской области следует о невозможности зарегистрировать переход права собственности в том, случае, если сделка по продаже спорных объектов недвижимости будет совершена.

Кроме того, согласно отзыву конкурсного управляющего ООО "ВЭВ" объекты недвижимости арестованы судебным приставом в рамках исполнительного производства о возврате в первоначальное состояние.

Согласно статьям 105 и 107 Закона об исполнительном производстве, поскольку исполнительный документ обязывает общество добровольно снести самовольно возведение строения, содержащиеся в исполнительном листе требования не относятся к имущественным взысканиям, в связи с чем исполнительное производство в силу норм Закона об исполнительном производстве не может быть окончено при возбуждении в отношении общества процедуры несостоятельности.

Также судебная коллегия, отклоняя доводы апелляционной жалобы, учитывает возражения Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.

Департамент, руководствуясь частями 1,4-6,7,10,11,11.1,11.2,13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", сообщил о невозможности выдачи заявителю разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства в том случае, если государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) на реконструируемый объект капитального строительства и (или) земельный участок, на котором расположен реконструируемый объект капитального строительства, не будет произведена надлежащим образом и заявитель не предоставит об этом соответствующие правоустанавливающие документы.

Более того, вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу А53-11719/2009 обязанность произвести обратную реконструкцию возложена на должника.

Согласно названного постановления ответчики по первоначальному иску ООО "ВЭВ", ООО "ТЦ Континенталь" обязуются в срок до 31 декабря 2016 года добровольно снести в установленном законом порядке за счет собственных средств самовольно возведенные строения по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 42/50, согласно проекта демонтажа самовольно возведенных пристроек согласованного с Министерством культуры Ростовской области.

Обжалуя выводы суда первой инстанции, залоговый кредитор ссылается на иную оценку, высказанную судами различных инстанций по спорам со схожими фактическими обстоятельствами.

Однако ссылки апеллянта на судебную практику отклоняются, поскольку указанные им судебные акты приняты по делам с иными фактическими обстоятельствами и по смыслу ст. 69 АПК РФ, не имеют преюдициального значения.

Так, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.05.2018 по делу N А25-1144/2016 признано незаконным воздержание от оформления права собственности на выявленные капитальные объекты, ранее не имевшие владельца;

постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.11.2018 по делу N А32-14958/2016 отказано в признании недействительным торгов по продаже залогового имущества. Самовольная реконструкция не свидетельствует об утрате предмета залога и о возникновении новых объектов недвижимости и не исключает возможности продажи этого имущества на торгах;

постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23.03.2019 по делу N А07-25537/2014 отказано исключить из конкурсной массы объекты капитального строительства, не имеющие титульного владельца, указано на их принадлежность должнику и возможность использовать их для пополнения конкурсной массы;

постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 по делу N А45-12011/2014 отказано в исключении из конкурсной массы самовольной постройки, поскольку ее можно демонтировать и продать строительные материалы.

Таким образом, в рассматриваемом по настоящему делу случае реализация имущества должника в предусмотренном Положением объеме не может быть произведена по той причине, что реализуемое имущество должника включает в себя объекты самовольного строительства, не зарегистрированные в установленном порядке. Включение в число реализуемых объектов недвижимости недвижимого имущества, являющегося объектами самовольного строительства, является необоснованным и экономически не выгодным с учетом необходимости продажи имущества с возложением на потенциального покупателя обязанности по приведению объектов недвижимого имущества в соответствие со вступившим в законную силу судебным актом.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Само по себе несогласие с выводами суда не является основанием для отмены судебного акта.

Согласно ч. 1, 6 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело, вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2020 по делу N А53-34532/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Николаев

Судьи

Д.В. Емельянов А.Н. Стрекачёв