Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2020 г. N 08АП-4725/20 по делу N А46-22950/2019

город Омск

25 июня 2020 г.

Дело N А46-22950/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4725/2020) индивидуального предпринимателя Емельянова Олега Борисовича на решение Арбитражного суда Омской области от 19.03.2020 по делу N А46-22950/2019 (судья Распутина В.Ю.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Михальской Татьяны Николаевны к индивидуальному предпринимателю Емельянову Олегу Борисовичу, обществу с ограниченной ответственностью "Виком Омск" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.04.2018 и договора субаренды нежилого помещения от 18.04.2018,

при участии в судебном заседании:

индивидуального предпринимателя Емельянова Олега Борисовича (личность удостоверена паспортом),

индивидуального предпринимателя Михальской Татьяны Николаевны (личность удостоверена паспортом) и ее представителя Карамышева О.П. (удостоверение от 22.01.2003, ордер от 22.06.2020 N 7112),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Михальская Татьяна Николаевна (далее - предприниматель Михальская Т.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к индивидуальному предпринимателю Емельянову Олегу Борисовичу, обществу с ограниченной ответственностью "Виком Омск" (далее - предприниматель Емельянов О.Б., ООО "Виком Омск", ответчики соответственно):

- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.04.2018, заключенного между предпринимателем Михальской Т.Н. и предпринимателем Емельяновым О.Б.,

- о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 18.04.2018, заключенного между предпринимателем Емельяновым О.Б. и ООО "Виком Омск",

- об обязании ответчиков освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Глинки, д. 1А.

Решением от 19.03.2020 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Емельянов О.Б. обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 19.03.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель Емельянов О.Б. указывает на отсутствие оснований для расторжения договора аренды, ссылаясь на следующее: при отсутствии просрочки исполнения обязательства по внесению арендных платежей более двух раз, применение положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является необоснованным; просрочка исполнения обязательств по оплате арендных платежей в период действия договора была незначительной и составляла от 1 до 7 дней, при этом вызвана несвоевременным выставлением и передачей истцом ответчику счетов на оплату; доказательств причинения истцу ущерба не представлено; коммунальные платежи оплачивались своевременно; направленное в адрес ответчика уведомление от 11.10.2019 о расторжении договора аренды не может быть принято в качестве надлежащего доказательства соблюдения положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ; считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Предприниматель Михальская Т.Н. в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилась с доводами жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Виком Омск", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции предприниматель Емельянов О.Б. поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт; предприниматель Михальская Т.Н. и ее представитель поддержали возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав истца и ответчика, рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 18.04.2018 между предпринимателем Михальской Т.Н. (Арендодатель) и предпринимателем Емельяновым О.Б. (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1.

Предметом договора является передача Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование за плату: Магазин - нежилые помещения, общей площадью 275,5 кв.м, находящиеся в одноэтажной крупнопанельной пристройке, литера А, А1, кадастровый номер: 55:36:070101:13785, расположенные по адресу: г. Омск, улица Глинки, д. 1 А, именуемые в дальнейшем "объект" (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора по взаимному соглашению сторон срок аренды объекта по договору устанавливается с момента подписания акта приема-передачи арендуемого объекта и по 18.04.2028.

Согласно пункту 4.1 договора стороны определили, что арендная плата за каждый календарный месяц аренды формируется из следующих частей:

4.1.1 Постоянной части арендной платы в размере 85 500 рублей в месяц (НДС не облагается), за весь арендуемый объект.

4.1.2 Переменной части арендной платы в месяц, размер которой определяется сторонами расчетным путем исходя из следующих показателей: фактической стоимости услуг сторонних организаций, связанных с эксплуатацией арендуемого объекта, в течение календарного месяца, таких как: электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, отопление, водоотведение, городская, междугородняя, международная телефонная связь.

Сумма переменной части за каждый календарный месяц определяется расчетным путем исходя из показаний приборов учета, установленных в арендуемом объекте и установленных обслуживающими организациями тарифов (в том числе НДС), а при отсутствии таких приборов - на основании выставленных арендодателю счетов обслуживающих организаций, пропорционально площади Объекта в составе здания, в котором расположен объект.

Сумма переменной части арендной платы по показателям: городская, междугородняя, международная телефонная связь, определяется как сумма (в том числе НДС), выставленная оператором связи по телефонным номерам, находящимся в арендованном объекте.

Сумма переменной части арендной платы указывается Арендодателем в выставленных Арендатору счетах актах оказанных услуг с приложением Расчета переменной части арендной платы.

18.04.2018 между предпринимателем Емельяновым О.Б. (Арендатор) и ООО "Виком Омск" (Субарендатор) заключен договор субаренды N 2, согласно условиям которого, Арендатор передает, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) часть нежилого помещения (кадастровый номер 55:36:070101:13785), площадью 68,2 м.кв, расположенного по адресу: г.Омск, ул. Глинки, д. 1 А. Общая площадь помещения 275,5 м.кв.

Согласно пункту 3.1 арендная плата составляет 40 000 рублей в месяц.

11.10.2019 предприниматель Михальская Т.Н., ссылаясь на неоднократное нарушение Арендатором обязательств по оплате арендных и коммунальных платежей, направила в адрес предпринимателя Емельянова О.Б. уведомление о расторжении договора аренды с требованием об освобождении арендованного имущества до 11.11.2019.

Отсутствие действий со стороны предпринимателя Емельянова О.Б., направленных на освобождение арендованного имущества, послужило основанием для обращения предпринимателя Михальской Т.Н. в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 12, 450, 606, 614, 615, 618, 619 ГК РФ, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между сторонами спора сложились гражданско-правовые отношения на основании договора аренды недвижимого имущества, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.

Договор аренды по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 данной статьи устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями изложенного подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ статья 619 ГК РФ предусматривает основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Так, в соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 6.6 договора настоящего аренды предусмотрено, что по требованию Арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случаях, когда Арендатор:

- пользуется арендуемым объектом (имуществом) с нарушением его целевого использования и назначения;

- умышленно или по неосторожности существенно ухудшает арендуемый Объект (имущество);

- в течение двух месяцев не вносит арендную плату, предусмотренную настоящим Договором.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает как общие основания для расторжения договора в судебном порядке (статья 450 ГК РФ), так и специальные, применяемые в зависимости от вида договора, а также предусмотренные самим договором.

При этом наличие в законе или в договоре специальных оснований для расторжения договора, не исключает права стороны на расторжение договора в судебном порядке по общим основаниям.

В обоснование искового заявления истец указала, что предпринимателем Емельяновым О.Б. неоднократно нарушались сроки уплаты арендных платежей.

Действительно, как следует из материалов дела, арендатором допускалась просрочка исполнения обязательств по оплате арендных платежей: 11.07.2018 оплата арендной платы за июль 2018 составила 40 000 рублей (просрочка на 6 дней); 07.08.2018 оплата арендной платы за август 2018 составила 85 500 рублей (просрочка на 2 дня); 24.08.2018 оплата арендной платы за июль 2018 составила 45 500 рублей (просрочка на 1 месяц 19 дней); 10.09.2018 оплата арендной платы за сентябрь 2018 составила 85 500 рублей (просрочка на 5 дней); 12.10.2018 оплата арендной платы за октябрь 2018 составила 85 500 рублей (просрочка на 7 дней); 06.11.2018 оплата арендной платы за ноябрь 2018 составила 85 500 рублей (просрочка на 1 день); 10.12.2018 оплата арендной платы за декабрь 2018 в составила 85 500 рублей (просрочка на 5 дней); 11.01.2019 оплата арендной платы за январь 2019 составила 85 500 в сумме 85 500 рублей (просрочка на 6 дней); 11.03.2019 оплата арендной платы за март 2019 составила 85 500 рублей (просрочка на 6 дней); 07.05.2019 оплата арендной платы за май 2019 составила 85 500 рублей (просрочка 1 день); 11.09.2019 оплата арендной платы за сентябрь 2019 составила 75 500 рублей (просрочка 6 дней).

Кроме того, как следует из материалов дела, оплата переменной части арендных платежей также производилась ответчиком несвоевременно, что подтверждается представленными в материалы дела письмами соответствующих организаций - Петербургской сбытовой компании и СП "Теплоэнергосбыт" (л.д.98-110).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае ответчиком допущено регулярное нарушение обязательства по внесению арендных платежей (как постоянной части, так и переменной) в установленные договором сроки, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора по смыслу статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

11.10.2019 арендодателем было направлено арендатору уведомление, из буквального содержания которого следует указание на расторжение договора аренды от 18.04.2018 N 1 и освобождение занимаемого нежилого помещения.

Получение данного уведомления ответчиком не оспаривается.

В связи с изложенным, доводы апелляционной жалобы в части невозможности принятия данного уведомления в качестве надлежащего доказательства соблюдения положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.04.2018, заключенного между предпринимателем Михальской Т.Н. и предпринимателем Емельяновым О.Б.,

В соответствии со статьей 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В связи с расторжением договора аренды прекращен и договор субаренды ООО "Виком Омск" на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Глинки, д. 1А.

Поскольку в связи с расторжением договоров у ответчиков отсутствуют правовые основания для использования помещения, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Глинки, д. 1А.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.03.2020 по делу N А46-22950/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.Б. Краецкая О.А. Сидоренко