|
25 июня 2020 г.
|
Дело N А46-22950/2019
|
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2020 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.,
судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4725/2020) индивидуального предпринимателя Емельянова Олега Борисовича на решение Арбитражного суда Омской области от 19.03.2020 по делу N А46-22950/2019 (судья Распутина В.Ю.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Михальской Татьяны Николаевны к индивидуальному предпринимателю Емельянову Олегу Борисовичу, обществу с ограниченной ответственностью "Виком Омск" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.04.2018 и договора субаренды нежилого помещения от 18.04.2018,
при участии в судебном заседании:
индивидуального предпринимателя Емельянова Олега Борисовича (личность удостоверена паспортом),
индивидуального предпринимателя Михальской Татьяны Николаевны (личность удостоверена паспортом) и ее представителя Карамышева О.П. (удостоверение от 22.01.2003, ордер от 22.06.2020 N 7112),
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Михальская Татьяна Николаевна (далее - предприниматель Михальская Т.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к индивидуальному предпринимателю Емельянову Олегу Борисовичу, обществу с ограниченной ответственностью "Виком Омск" (далее - предприниматель Емельянов О.Б., ООО "Виком Омск", ответчики соответственно):
- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.04.2018, заключенного между предпринимателем Михальской Т.Н. и предпринимателем Емельяновым О.Б.,
- о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 18.04.2018, заключенного между предпринимателем Емельяновым О.Б. и ООО "Виком Омск",
- об обязании ответчиков освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Глинки, д. 1А.
Решением от 19.03.2020 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Емельянов О.Б. обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 19.03.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы предприниматель Емельянов О.Б. указывает на отсутствие оснований для расторжения договора аренды, ссылаясь на следующее: при отсутствии просрочки исполнения обязательства по внесению арендных платежей более двух раз, применение положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является необоснованным; просрочка исполнения обязательств по оплате арендных платежей в период действия договора была незначительной и составляла от 1 до 7 дней, при этом вызвана несвоевременным выставлением и передачей истцом ответчику счетов на оплату; доказательств причинения истцу ущерба не представлено; коммунальные платежи оплачивались своевременно; направленное в адрес ответчика уведомление от 11.10.2019 о расторжении договора аренды не может быть принято в качестве надлежащего доказательства соблюдения положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ; считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Предприниматель Михальская Т.Н. в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилась с доводами жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "Виком Омск", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции предприниматель Емельянов О.Б. поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт; предприниматель Михальская Т.Н. и ее представитель поддержали возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав истца и ответчика, рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 18.04.2018 между предпринимателем Михальской Т.Н. (Арендодатель) и предпринимателем Емельяновым О.Б. (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1.
Предметом договора является передача Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование за плату: Магазин - нежилые помещения, общей площадью 275,5 кв.м, находящиеся в одноэтажной крупнопанельной пристройке, литера А, А1, кадастровый номер: 55:36:070101:13785, расположенные по адресу: г. Омск, улица Глинки, д. 1 А, именуемые в дальнейшем "объект" (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 3.1 договора по взаимному соглашению сторон срок аренды объекта по договору устанавливается с момента подписания акта приема-передачи арендуемого объекта и по 18.04.2028.
Согласно пункту 4.1 договора стороны определили, что арендная плата за каждый календарный месяц аренды формируется из следующих частей:
4.1.1 Постоянной части арендной платы в размере 85 500 рублей в месяц (НДС не облагается), за весь арендуемый объект.
4.1.2 Переменной части арендной платы в месяц, размер которой определяется сторонами расчетным путем исходя из следующих показателей: фактической стоимости услуг сторонних организаций, связанных с эксплуатацией арендуемого объекта, в течение календарного месяца, таких как: электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, отопление, водоотведение, городская, междугородняя, международная телефонная связь.
Сумма переменной части за каждый календарный месяц определяется расчетным путем исходя из показаний приборов учета, установленных в арендуемом объекте и установленных обслуживающими организациями тарифов (в том числе НДС), а при отсутствии таких приборов - на основании выставленных арендодателю счетов обслуживающих организаций, пропорционально площади Объекта в составе здания, в котором расположен объект.
Сумма переменной части арендной платы по показателям: городская, междугородняя, международная телефонная связь, определяется как сумма (в том числе НДС), выставленная оператором связи по телефонным номерам, находящимся в арендованном объекте.
Сумма переменной части арендной платы указывается Арендодателем в выставленных Арендатору счетах актах оказанных услуг с приложением Расчета переменной части арендной платы.
18.04.2018 между предпринимателем Емельяновым О.Б. (Арендатор) и ООО "Виком Омск" (Субарендатор) заключен договор субаренды N 2, согласно условиям которого, Арендатор передает, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) часть нежилого помещения (кадастровый номер 55:36:070101:13785), площадью 68,2 м.кв, расположенного по адресу: г.Омск, ул. Глинки, д. 1 А. Общая площадь помещения 275,5 м.кв.
Согласно пункту 3.1 арендная плата составляет 40 000 рублей в месяц.
11.10.2019 предприниматель Михальская Т.Н., ссылаясь на неоднократное нарушение Арендатором обязательств по оплате арендных и коммунальных платежей, направила в адрес предпринимателя Емельянова О.Б. уведомление о расторжении договора аренды с требованием об освобождении арендованного имущества до 11.11.2019.
Отсутствие действий со стороны предпринимателя Емельянова О.Б., направленных на освобождение арендованного имущества, послужило основанием для обращения предпринимателя Михальской Т.Н. в арбитражный суд с исковым заявлением.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 12, 450, 606, 614, 615, 618, 619 ГК РФ, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их в полном объеме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что между сторонами спора сложились гражданско-правовые отношения на основании договора аренды недвижимого имущества, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.
Договор аренды по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 2 данной статьи устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с положениями изложенного подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ статья 619 ГК РФ предусматривает основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Так, в соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 6.6 договора настоящего аренды предусмотрено, что по требованию Арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случаях, когда Арендатор:
- пользуется арендуемым объектом (имуществом) с нарушением его целевого использования и назначения;
- умышленно или по неосторожности существенно ухудшает арендуемый Объект (имущество);
- в течение двух месяцев не вносит арендную плату, предусмотренную настоящим Договором.
Таким образом, действующее законодательство устанавливает как общие основания для расторжения договора в судебном порядке (статья 450 ГК РФ), так и специальные, применяемые в зависимости от вида договора, а также предусмотренные самим договором.
При этом наличие в законе или в договоре специальных оснований для расторжения договора
