Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2020 г. N 13АП-11843/20 по делу N А56-59309/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 октября 2020 г. N Ф07-11116/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

26 июня 2020 г.

Дело N А56-59309/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Масенкова И.В.

судей Пряхина Ю.В., Семиглазов В.А.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва - Тутаев В.В., после перерыва - Утяшева Т.П.

при участии:

Дуранина Ж.Ю. - пр. Ломако Ю.С., дов. от 25.02.2020

АО "ТАНДЕР" - пр. Ковалев Д.В., дов. от 12.07.2019

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11843/2020) ИП Дураниной Жанны Юрьевны

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2020 по делу N А56-59309/2019 (судья Галенкина К.В.), принятое

по иску (заявлению) ИП Дураниной Жанны Юрьевны

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ТАНДЕР"

о взыскании

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Дуранина Жанна Юрьевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Тандер" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 6736666,67 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.02.2018 по 11.04.2019, 431095,13 руб. задолженности по переменной части арендной платы за период с 01.09.2017 по 28.02.2019.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2020 иск удовлетворен частично с АО "Тандер" в пользу индивидуального предпринимателя взыскано 1019,71 руб. задолженности. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции сослался на преюдициальный характер судебных актов, принятых в рамках дела N А56-15960/2018, в котором суды установили факт направления Обществом в адрес предпринимателя письма от 31.07.2017 об одностороннем отказе от договора аренды на основании пункта 6.3 договора и прекращении договора с01.09.2017 с просьбой прибыть 31.08.2017 по месту нахождения объекта аренды для приемки помещений. Как установлено судами, указанное письмо получено предпринимателем 12.08.2017. Суды также установили, что в ответном письме от31.08.2017 предприниматель сообщила об отсутствии у нее возражений против досрочного расторжения договора и принятия имущества при условии, что передача помещений будет произведена 12.09.2017, до этого момента арендатор устранит все произведенные в период действия договора самовольные перепланировки и приведет помещения в состояние, соответствующее плану (приложение N 1 к договору);предварительный осмотр помещений для выявления самовольных перепланировок и определения состояния помещений будет произведен 31.08.2017 в присутствии представителей арендатора. Впоследствии двусторонний акт приема-передачи помещений сторонами подписан не был. Далее, суды указали на выявление арендодателем при осмотре помещений 12.09.2017, 27.11.2017 самовольных перепланировок и переустройства помещений, не устраненных арендатором. Предприниматель в деле NА56-15960/2018 ссылалась на то, что арендуемые помещения после прекращения осуществления ответчиком в них деятельности не приведены в надлежащее состояние, пригодное для их дальнейшего использования. Суды указали на непредставление Обществом надлежащих относимых и допустимых доказательств в подтверждение того, что все изменения объекта произведены по согласованию с арендодателем, и того, что состояние помещений после их фактического освобождения арендатором соответствует их состоянию, обусловленному договором и признали, что арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения убытков в связи с необходимостью приведения помещений в надлежащее состояние, а также требовать внесения арендной платы за то время, в течение которого по вине арендатора помещения не имели потребительской ценности. Довод Общества о том, что передача имущества в ненадлежащем состоянии не может приравниваться к не передаче имущества, судами отклонен как не состоятельный с указанием на то, что Обществом документально не опровергнуто, что состояние помещений не позволяло их использовать каким-либо способом. В рамках настоящего дела Обществом представлено разрешение на выполнение ремонтных работ за подписью предпринимателя, датированное 30.12.2014, согласно которому предприниматель соглашается на проведение Обществом работ по ремонту, перепланировке, реконструкции, переоборудованию нежилого помещения общей площадью 422,3 кв.м, расположенного в здании по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский район, городское поселение Лебяжье, ул. Пляжная, д. 2, с целью открытия магазина "Магнит" для организации розничной торговли смешанными группами товаров. В этом же разрешении также указано на дачу согласия на реконструкцию системы внутреннего энергоснабжения с целью обеспечения тех. Нужд магазина. Обязанности по приведению помещения в состояние, имевшее место до проведения разрешенных перепланировок/переустройства, договор не содержит. При рассмотрении данного дела истец не пояснил, каково должно быть состояние помещения с учетом данного истцом 30.12.2014 разрешения, чтобы, по мнению истца, считаться возвращенным в порядке статьи 622 ГК РФ. В деле N А56-15960/2018 разрешение от 30.12.2014 судами не оценивалось. Суд истребовал дело N А56-15960/2018 из архива суда и установил, что названное разрешение от 30.12.2014 было представлено ответчиком лишь в судебном заседании суда кассационной инстанции, и указанный документ не мог быть оценен в рамках полномочий кассационного суда. В данном деле суд не может не учесть представленное Обществом разрешение от30.12.2014, которым предприниматель, в сущности, разрешил Обществу проведение любых работ по ремонту, перепланировке, реконструкции, переоборудованию помещения с целью открытия магазина. Оценивая это доказательство в совокупности с условиями пункта 4.5 договора, суд полагает, что Общество надлежащим образом исполнило обязанность по возврату помещения, а потому положения пункта 2 статьи 622 ГК РФ о праве арендодателя требовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата имущества в данном деле о взыскании задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.02.2018 по 11.04.2019 не подлежат применению. Даже если не учитывать наличие разрешения от 30.12.2014, арендодатель, отказываясь от приемки помещения ввиду выявления недостатков в его состоянии, не вправе требовать начисления арендной платы по правилам статьи 622 ГК РФ, поскольку нарушение арендатором обязанности возвратить помещение именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, то есть нарушение им условий договора, дает арендодателю право применить соответствующий этому нарушению способ защиты права (в рамках которого можно установить наличие либо отсутствие факта ненадлежащего исполнения), а именно заявить требование о взыскании убытков. Более того, в деле N А56-15960/2018 с Общества в пользу предпринимателя взыскано 4863096,03 руб. в возмещение стоимости работ по приведению встроенного нежилого помещения в состояние до передачи объекта по договору аренды. Следовательно, нарушенные права арендодателя полностью восстановлены, поскольку арендодатель имеет возможность за счет Общества привести помещение в то состояние, которое считает нормальным. Суд расценил действия истца, требующего взыскания арендной платы за спорный период при том, что помещение в этот период уже не находилось во владении Общества, и с учетом взыскания 4863096,03 руб. в возмещение стоимости работ по приведению помещения в состояние до передачи объекта по договору, как злоупотребление правом. С учетом изложенного суд полностью отказал в иске в части взыскания задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.02.2018 по 11.04.2019. В отношении требования о взыскании задолженности по переменной части арендной платы, суд посчитал его обоснованным в части долга за период с 01.09.2017 по 12.09.2017 в размере 1019,71 руб., так как эту задолженность ответчик признает. Доказательств пользования ответчиком помещением после 12.09.2017 и правомерности предъявления в связи с этим требования о взыскании задолженности по коммунальным услугам истец не представил.

На решение суда подана апелляционная жалоба Дураниной Ж.Ю., которая просила отменить обжалуемый судебный акт и удовлетворить заявленный иск в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы, ее податель сослалась на то, что факт не передачи объекта 12.09.2017 установлен вступившим в законную силу судебным актом. Также суды указали на обязанность арендодателя вносить арендную плату за весь период, в течение которого помещения не имели потребительской ценности. Разрешение на выполнение работ, составленное в 2014 году, уже являлось предметом судебной оценки. Истец указанное разрешение не выдавал. Указанный документ не имеет отношения к данному спору, так как законность перепланировки в данном деле не оценивается. В постановлении кассационного суда указанному документу была дана оценка. Суд необоснованно произвел переоценку преюдициально установленных обстоятельств, а также не установил дату, когда помещение было возвращено истцу. Исполнительный лист на взыскание убытков был получен истцом только 01.02.2019. Ранее указанной даты у истца, в любом случае не имелось возможности получить возмещение ущерба. Факт невозврата помещения установлен по состоянию на дату оглашения резолютивной части судебного акта по делу N А56-15960/2018 от 30.10.2018. В рамках дела N А56-15960/2018 установлен, что ответчиком помещение истца приведено в негодное состояние, и что, до устранения недостатков, помещение не может считаться переданным. Реализация законных прав не может быть расценена как злоупотребление правом. В рамках данного дела ответчиком не представлено доказательств добровольного восстановления поврежденного имущества, а также уплаты стоимости восстановительного ремонта помещения. Ответчик не предпринял никаких действий, направленных на возврат помещения, в том числе не обратился в Росреестр о снятии обременений в виде аренды. Судом первой инстанции неверно рассчитана сумма подлежащей взысканию переменной части арендной платы. Судебным актом, принятым по ранее рассмотренному делу, постоянная часть арендной платы взыскана за период до 01.02.2018, перемененная часть арендной платы заявлена к взысканию за период с 01.09.2017 по 28.02.2019. Переменная часть арендной платы является ее компонентом и подлежит взысканию до момента надлежащей передачи имущества истца. Факт не передачи имущества истцу до 30.10.2018 установлен в рамках рассматриваемого дела, передача имущества истцу ранее 11.04.2019 не доказана. Период взыскания переменной части арендной платы судом не обоснован.

В отзыве на апелляционную жалобу АО "Тандер" возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что в рамках дела N А56-15960/2018 разрешение от 30.12.2014 не оценивалось, так как оно было предоставлено только в суд кассационной инстанции. Если арендодатель уклоняется от приемки помещения, это лишает его права требовать внесения арендной платы до даты фактической его передачи. Кроме того, нарушенные права арендодателя в связи причинением ущерба помещению восстановлены путем взыскания стоимости его восстановительного ремонта. В данном случае в действиях истца имеются признаки злоупотребления правом.

В судебном заседании (01.06.2020 - 08.06.2020) с учетом объявленного перерыва представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав объяснения представителя истца и ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы обжалуемого судебного акта, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Дураниной Ж.Ю. (арендодатель) и ЗАО "ТАНДЕР" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 29.12.2014 N СПБОФ/773/14, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование встроенное нежилое помещение (в том числе помещения N N 1, 5, 6, 16, 17, 19, 20, 21), нежилое, 1-й этаж, площадь 227,3 кв.м., расположенное по адресу: 188532, Ленинградская обл., Ломоносовский район, городское поселение Лебяжье, ул. Пляжная, д.2, кадастровый (или условный) номер 47:14:1402029:62 и встроенное нежилое помещение (в том числе помещение N9), нежилое, этаж-1, площадь 195,00 кв.м., расположенное по адресу: 188532, Ленинградская область, Ломоносовский район, городское поселение Лебяжье, ул. Пляжная, д.2, кадастровый (или условный) номер 47:14:1402029:95, общей площадью 422,3 кв.м.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено внесение арендной платы, которая состоит из двух частей - постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы с момента фактической передачи арендодателем арендатору объекта и подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества составляет 430833,33 руб. на протяжении первых 12 месяцев аренды. Начиная с 13 месяца арендной платы, сумма арендной платы составила 470000,00 руб.

Расчет размера переменной части арендной платы производится ежемесячно в следующем порядке: размер переменной части арендной платы равен затратам Арендодателя на оплату коммунально-эксплуатационных услуг, холодное и горячее водоснабжение, электроэнергию и определяется ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, на основании показаний счетчиков и документов, указанных в пункте 2.1 8 договора.

Срок действия договора аренды предусмотрен в пункте 6.1 договора до 20.08.2024.

В пункте 4.5 договора аренды оговорено, что по окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении, а также с учетом нормального износа объекта и неотделимых улучшений.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 12.01.2015.

АО "Тандер" адрес индивидуального предпринимателя Дураниной Ж.Ю. направлено уведомление от 31.07.2017 N 10/246 об одностороннем расторжении договора аренды с предложением прибыть для осуществления передачи арендуемых помещений 31.08.2017 по адресу местонахождения объекта аренды для приемки помещений.

Акт приема-передачи не был подписан по причине наличия на объекте не согласованных в установленном порядке перепланировок.

Со ссылкой на то, что помещения не возвращены арендодателю, индивидуальный предприниматель Дуранина Жанна Юрьевна (далее -предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Тандер" (далее - Общество)о взыскании задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.09.2017 по 01.10.2017 в размере 470000 руб., задолженности по переменной части арендной платы за период с 01.08.2017 по 01.09.2017 в размере 42232,88 руб., стоимости работ по приведении встроенного нежилого помещения в состояние до передачи Объекта по договору аренды недвижимого имущества N СПБОФ/773/14 от 29.12.2014 в размере 4 863 096,03 руб. (с учетом уточнения заявленных требований).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2018 по делу N А56-15690/2018 иск удовлетворен. Решение суда оставлено без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2019. Указанными судебными актами, вступившими в законную силу, в том числе постановлением кассационного суда, установлено осуществление арендатором в помещениях самовольных перепланировок, при том, что АО "Тандер" вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций надлежащие относимые и допустимые доказательства в подтверждение того, что все изменения объекта произведены по согласованию с арендодателем, а состояние помещений после их фактического освобождения арендатором соответствует их состоянию, обусловленному договором. Предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность возвратить имущество арендодателю после прекращения договора аренды, не исполнена. Суды пришли к выводу о том, что передача имущества в ненадлежащем состоянии может приравниваться к не передаче имущества, поскольку в данном случае АО "Тандер" документально не опровергну то, что состояние помещений не позволяло их использовать каким-либо способом. Суды указали, что, поскольку дефекты не устранены, объект не может считаться возвращенным 12.09.2017

Принимая во внимание, что указанный спор рассмотрен между теми же лицами, обстоятельства, установленные при его рассмотрении, имеют преюдициальный характер в рамках данного дела в силу положений статьи 69 АПК РФ. Выводы, сделанные в отношении спорных правоотношений сторон, являются обязательными в силу положений статьи 16 АПК РФ.

В рамках рассматриваемого спора каких-либо новых доказательств, которые не были бы предметом оценки в указанном выше споре, не представлено.

Разрешение Предпринимателя на выполнение ремонтных работ от 30.12.2014, в котором выражено согласие на осуществление перепланировок, вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, не опровергает ранее установленные обстоятельства и не исключает выводы о том, что состояние арендованных помещений на момент прекращения договора аренды не соответствовали тому состоянию, в котором они должны были быть возвращены арендодателю.

Из представленного разрешения не следует, какие именно перепланировки в здании были согласованы арендатором, следовательно, указанный документ не может подтверждать одобрение арендодателем тех изменений, которые внесены арендатором в конструктивные элементы здания на момент прекращения договора аренды.

Пунктом 3.1.6 договора аренды в обязанности арендатора включено получение необходимого согласования для проведения реконструкции, переоборудования и перепланировки объекта. Доказательств соблюдения положений статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и иных нормативных актов при осуществлении перепланировки и реконструкции спорых нежилых помещений ответчиком в материалы дела не представлено.

По условиям пункта 7.9 договора аренды при обнаружении арендодателем самовольного переустройства объекта арендатором таковое должно быть устранено, а помещения должны быть приведены в прежнее состояние за счет арендатора в разумный срок, определенный арендодателем.

Помещения при наличии в них не согласованных в установленном порядке перепланировок не может эксплуатироваться по назначению, и передача помещения в таком состоянии не свидетельствует об исполнении арендатором обязательства по возврату помещения арендодателю в состоянии, предусмотренном договором аренды.

Доказательств осуществления действий по приведению помещения в надлежащее состояние после 12.09.2017, в том числе после вынесения указанных выше судебных актов, в материалы дела не представлено. Равным образом, не имеется подтверждения исполнения судебных актов в части выплаты в пользу Предпринимателя взысканной судом компенсации стоимости работ по приведению помещения в первоначальное состояние. Само по себе взыскание указанной компенсации, вопреки выводам суда первой инстанции, не может быть расценено как восстановление прав Предпринимателя, так как принятие судебного акта не означает, что он действительно будет исполнен.

В силу положений пункта 1 статьи 396 ГК РФ, уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, взыскание в пользу истца компенсации в связи с ненадлежащим состоянием переданного в аренду помещения не освобождает арендатора от надлежащего возврата переданного помещения арендодателю.

Исходя из обстоятельств, установленных вступившими в надлежащую силу судебными актами, обязанность арендатора по внесению арендной платы сохраняется и после 12.09.2017, до момента возврата помещения арендатору в надлежащем состоянии, а именно в состоянии, до осуществления в нем самовольных перепланировок, что следует из указанных выше судебных актов.

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из буквального смысла приведенного положения также следует, что выплата компенсации убытков, причиненных арендатору, само по себе не исключает применения ответственности за несвоевременный возврат помещения, предусмотренного статьей 622 ГК РФ.

Предприниматель, в свою очередь, направила уведомление от 04.03.2019 об одностороннем внесудебном расторжении договора аренды с 11.04.2019 о индивидуального предпринимателя Дураниной Ж.Ю. с приглашением явиться для передачи помещений 11.04.2019 в 10 час. 00 мин. Уведомление направлено посредством почтовой связи 04.03.2019 и вручено ответчику 11.03.2014 и 14.03.2019, что подтверждается представленными в материалы дела почтовыми уведомлениями.

Представитель АО "Тандер" для приемки помещения не явился, о чем составлен Акт от 11.04.2019.

В материалах дела доказательств совершения АО "Тандер" каких-либо действий, направленных на возврат помещений, приведение их в надлежащее состояние, выплату компенсации на восстановление помещений в состоянии до осуществленной в них самовольной перепланировки, не представлено. При таких обстоятельствах не может быть признан верным вывод о том, что истец уклоняется от приемки помещения.

При таких обстоятельствах, предпринимателем обоснованно предъявлена ко взысканию предусмотренная договором арендная плата за период до 11.04.2019, при этом, переменная составляющая арендной платы определена по состоянию на 28.02.2019, на основании выставленных счетов ресурсоснабжающими организациями, представленными в материалы дела.

Учитывая изложенное, заявленные требования подлежали удовлетворению в полном объеме. Решение суда следует отменить, исковые требования и апелляционную жалобу - удовлетворить. На основании статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций следует отнести на ответчика.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2020 по делу N А56-59309/2019 в части отказа во удовлетворении исковых требований отменить, изложить его резолютивную часть в следующее редакции:

Взыскать с акционерного общества "Тандер" в пользу индивидуального предпринимателя Дураниной Жанны Юрьевны 6 736 666,67 руб. задолженность по оплате постоянной части арендной плат за период с 01.02.2018 по 11.04.2019 и задолженность в размере 431 095,13 руб. по оплате переменной части арендной платы за период с 01.09.2017 по 28.02.2019, а также 61 839,00 руб в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Ю.В. Пряхина В.А. Семиглазов