Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2020 г. N 12АП-16964/19 по делу N А12-21397/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 2 декабря 2020 г. N Ф06-66513/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

30 июня 2020 г.

Дело N А12-21397/2019

Резолютивная часть постановления объявлена "26" июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен "30" июня 2020 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарова И.А.,

судей Макарихиной Л.А., Самохваловой А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стриганковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление публичного акционерного общества АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" о признании требований в размере 1 171 645 007, 81 руб. обеспеченными залогом имущества общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" - свободной от реализации по договорам долевого участия однокомнатной квартиры N 116 площадью 42,1 кв.м. в незавершенном строительством Многоэтажном жилом доме N 2 площадью 19 958 кв.м., расположенном по ул. Фадеева, 57 в 603 микрорайоне Красноармейского района г. Волгограда,

в рамках дела о банкротстве N А12-21397/2019, по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции

и апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 декабря 2019 года по делу N А12-21397/2019

по заявлению ПАО АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" о признании общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" (ИНН 3442095170, ОГРН 1073459010130, 400011, г. Волгоград, ул. Инструментальная, д. 14) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

представителя публичного акционерного общества АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" - Тихоновой О.А., действующей на основании доверенности от 27.01.2020; представителя Проценко Артема Николаевича - Протопоповой Е.П., действующей на основании доверенности от 26.05.2020; представителя акционерного общества "Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования" - Протопоповой Е.П., действующей на основании доверенности от 02.04.2020; представителя Проценко Артема Николаевича - Лисименко Е.В. действующей на основании доверенности от 19.06.2020:

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Волгоградской области поступило заявление публичного акционерного общества АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" (далее ПАО АКБ "Инвестиционный Торговый Банк", Банк) о признании общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" (далее - ООО "Строй-Сити", должник) несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03 декабря 2019 года ООО "Строй-Сити" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" о банкротстве застройщика.

Требования ПАО АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" в размере 1 171 645 007 руб. 81 коп., из которых: основной долг - 721 048 000 руб., проценты - 450 597 007,81 руб. включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Строй-Сити", как обеспеченные залогом имущества должника, в том числе:

- правом аренды земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения многоквартирных жилых домов (многоквартирных жилых домов), общая площадь 19 790 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Волгоградская обл., г. Волгоград, ул. им. Фадеева, 57, кадастровый номер 34:34:080094:2246, по Договору об ипотеке права аренды земельного участка N 14/13-1 от 18.09.2013 г.;

- незавершенным строительством Многоэтажным жилым домом N 2 площадью 19 958 кв.м., расположенным по ул. Фадеева, 57 в 603 микрорайоне Красноармейского района г. Волгограда, в части свободных от реализации по договорам долевого участия 8 нежилых помещенй и 5 квартир, в том числе квартиры N 116.

Конкурсным управляющим ООО "Строй-Сити" утвержден Белов Роман Сергеевич, являющийся членом Союза "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада".

Акционерное общество "Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования" (далее также АО "ВАИЖК"), не привлеченное к участию в деле, не согласилось с указанным судебным актом в части включения в состав залога в пользу Банка квартиры N 116 площадью 42,1 кв.м. в незавершенном строительством Многоэтажном жилом доме N 2 площадью 19 958 кв.м., расположенном по ул. Фадеева, 57 в 603 микрорайоне Красноармейского района г. Волгограда, и обратилось в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса РФ с апелляционной жалобой.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области также обратился с апелляционной жалобой, не согласившись с указанным судебным актом в части в части включения в состав залога в пользу Банка права аренды земельного участка площадью 19 790 кв.м.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2020 суд перешел к рассмотрению заявления ПАО АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" о признании требований в размере 1 171 645 007, 81 руб. обеспеченными залогом имущества общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" - свободной от реализации по договорам долевого участия однокомнатной квартиры N 116 площадью 42,1 кв.м. (далее квартира N 116) в незавершенном строительством Многоэтажном жилом доме N 2 площадью 19 958 кв.м., расположенном по ул. Фадеева, 57 в 603 микрорайоне Красноармейского района г. Волгограда, в рамках дела о банкротстве NА12-21397/2019, по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в обособленном споре в качестве заинтересованного лица АО "Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования".

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020 к участию в рассмотрении заявления Банка в части признания требований обеспеченными залогом квартиры N 116 привлечен Проценко Артем Николаевич, в пользу которого на основании договора от 10.06.2019 Акционерным обществом "ВАИЖК" были уступлены права требования к Должнику передачи квартиры N 116.

Апелляционная жалоба Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее также Комитет) мотивирована тем, что: 1) согласно пункту 5.1.5 договора N 187-В от 22.01.2019 аренды земельного участка арендатор имеет право передать права и обязанности по данному договору третьему лицу с согласия арендодателя, то есть Комитета; 2) реализация с торгов права аренды земельного участка, как обеспеченного залогом в пользу АКБ "Инвестиционный Торговый Банк", учитывая вид разрешенного использования Участка и предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве гарантии участникам долевого строительства в части передачи имущества и обязательств должника иному застройщику в отрыве от положений ст. 201.15-1 Закон о банкротстве противоречит общей направленности параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства; 3) реализация предмета залога (права аренды земельного участка) путем продажи с публичных торгов приведет к ущемлению прав участников долевого строительства как равноправных созалогодержателей данного права.

Представитель ПАО АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" поддержал доводы, изложенные в заявлении о признании требований в размере 1 171 645 007, 81 руб. обеспеченными залогом квартиры N 116, и возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

АО "Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования", Проценко Артем Николаевич настаивают на отсутствии у Банка прав залогодержателя в отношении квартиры N 116 и, как следствие, оснований для признания требований Банка обеспеченными залогом данной квартиры. В отношении апелляционной жалобы Комитета полагались на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В обоснование включения квартиры N 116 в состав заложенного имущества, обеспечивающего денежные требования, Банк ссылается на возникновение ипотеки в силу закона на помещения (жилые, нежилые), свободные от прав третьих лиц, находящиеся в составе незавершенных строительством многоквартирных домов, включая дом по ул. Фадеева, 57 в 603 микрорайоне Красноармейского района г. Волгограда, в связи с предоставлением ООО "Строй-Сити" кредитной линии на основании кредитного соглашения N 14/13-КЛ от 18.09.2013 и залогом Должником права аренды земельного участка на котором возводятся многоквартирные дома, а также на вступившее в законную силу решение Центрального районного суда г.Волгограда от 20.06.2019 по делу N 2-947/19 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на незавершенные строительством свободные от реализации по договорам долевого участия квартиры и нежилые помещения ООО "Строй-Сити", в том числе квартиру N 116.

Со своей стороны АО "Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования", Проценко А.А. заявляют об отсутствии у Банка прав залогодержателя в отношении квартиры N 116 и права на удовлетворении денежных требований за счет средств от ее реализации.

Так, АО "ВАИЖК" представлены:

1) договор N 1/2018 участия в долевом строительстве жилья от 19.03.2018, заключенный между ООО "Сити-Строй", как Застройщиком, и ООО "Центр Элит Лифт Сервис", как Участником долевого строительства, в соответствие с условиями которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срока построить объекты капитального строительства (многоэтажные жилые дома по ул. Фадеева) и после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию передать квартиры, указанные в Приложениях N N 1,2,3 к договору, в частности квартиру N 116 (приложение N 2 к договору), а участник строительства обязался оплатить обусловленную договором сумму;

Договор N 1/2018 участия в долевом строительстве жилья от 19.03.2018 зарегистрирован Управлением Росреестра по Волгоградской области 07.05.2019.

В качестве доказательств оплаты ООО "Центр Элит Лифт Сервис" стоимости участия в долевом строительстве в размере 3 371 200 руб. по договору представлены соглашения о прекращении обязательств зачетом N 2 от 04.09.2019 и N 3 от 04.10.2019, документы, подтверждающие наличие у ООО "Сити-Строй" встречных обязательств перед ООО "Центр Элит Лифт Сервис", прекращенных зачетом.

2) договор уступки прав требования от 17.05.2019, в соответствие с условиями которого ООО "Центр Элит Лифт Сервис" уступило АО "Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования" права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве жилья N 1/2018 от 19.03.2018 в отношении квартир, указанных в Приложениях N N 1,2,3, то есть, в том числе в отношении квартиры N 116.

За уступку требования АО "ВАИЖК" уплатило ООО "Центр Элит Лифт Сервис" 3 371 200 руб. (платежное поручение N 342 от 27.05.2019).

Договор уступки прав требования от 17.05.2019 зарегистрирован Управлением Росреестра по Волгоградской области 20.05.2019.

Впоследствии, по договору от 10.06.2019 АО "ВАИЖК" уступило право требования передачи квартиры N 116 в пользу Проценко Артема Николаевича (договор зарегистрирован 06.03.2020).

Таким образом, представлены доказательства приобретения участником строительства прав требования к ООО "Строй-Сити" передачи квартиры N 116 площадью 42,1 кв.м. в незавершенном строительством Многоэтажном жилом доме N 2 площадью 19 958 кв.м., расположенном по ул. Фадеева, 57 в 603 микрорайоне Красноармейского района г. Волгограда, то есть квартиры, из числа включенных Банком в состав заложенного имущества должника.

ПАО АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" заявляет об отсутствии с его стороны согласия на заключение Должником договора N 1/2018 участия в долевом строительстве жилья от 19.03.2018 с ООО "Центр Элит Лифт Сервис" в отношении квартиры N 116.

Судом апелляционной инстанции от Управления Росреестра по Волгоградской области запрошены материалы регистрационного дела в отношении квартиры N 116.

В составе документов, поступивших в ответ на запрос суда (том 8 л.д. 108-161) содержится согласие Банка на заключение договора долевого строительства в отношении квартиры N 116, получение удовлетворения своих требований за счет средств по договору на участии в долевом строительстве в соответствии с частью 2 статьи 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 30.12.2004 N214) и на прекращение залога.

Доводы Банка о недействительности указанного согласия ввиду его подписания неуполномоченным лицом судом апелляционной инстанции оцениваются критически.

Договор N 1/2018 участия в долевом строительстве жилья от 19.03.2018 не оспорен, недействительным по мотиву его заключения в отсутствии согласия АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" не признан. Заявляя о пороках согласия на заключение договора участия в долевом строительстве Банк ссылается на изменение своей организационной структуры (закрытие филиала), прекращение полномочий лица, подписавшего соответствующее согласие, то есть на обстоятельства, не зависевшие от ООО "Строй-Сити", ООО "Центр Элит Лифт Сервис", АО "Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования".

С учетом изложенного, однокомнатная квартира N 116 площадью 42,1 кв.м. в незавершенном строительством Многоэтажном жилом доме N 2 площадью 19 958 кв.м., расположенном по ул. Фадеева, 57 в 603 микрорайоне Красноармейского района г. Волгограда не может рассматриваться как заложенное имущество ООО "Строй-Сити", обеспечивающее денежные требования ПАО АКБ "Инвестиционный Торговый Банк".

Обращение взыскания на это имущество по решению Центрального районного суда от 20.06.2019 по делу N 2-947/19 не опровергает указанного вывода, исходя из следующего.

По общему правилу, в соответствие с правовой позицией, изложенной в пункте 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Как следует из текста решения от 20.06.2019 по делу N 2-947/19, придя к выводу об отсутствии у Банка возможности иным способом защитить свои права, Центральный районный суд счел возможным обратить взыскание на квартиру N 116 с применением по аналогии Федерального закона от 16.07.2008 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", как на помещение, свободное от прав третьих лиц (том 4 л.д. 100).

То есть суд не обладал сведениями о том, что квартира N 116 является предметом договоров участия в долевом строительстве, которым предусмотрено право участника строительства на получение квартиры по окончании строительства многоквартирного дома и его ввода в эксплуатацию.

ООО "Центр Элит Лифт Сервис", АО "Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования" к участию в деле по исковому заявлению публичного акционерного общества АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" не привлекались, в деле N 2-947/19 не участвовали и, соответственно, не могли представить суду договор участия в долевом строительстве от 19.03.2018 между Должником и ООО "Центр Элит Лифт Сервис", зарегистрированный в ЕГРН 07.05.2019 и договор цессии от 17.05.2019, зарегистрированный в ЕГРН 20.05.2019.

В то же время, в отношении помещений, обремененных правами дольщиков, в отношении которых Банком было дано согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства, в удовлетворении требований ПАО АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" об обращении взыскания Центральным районным судом г.Волгограда было отказано (том 4 л.д. 101).

С учетом изложенного, в связи с переходом к рассмотрению спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, решение Арбитражного суда Волгоградской области в части признания требований АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" в размере 1 171 645 007, 81 руб. обеспеченными залогом квартиры N 116 подлежит отмене с отказом в удовлетворении требований Банка в данной части.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области суд апелляционной инстанции не усматривает.

Как следует из материалов дела, обязательств ООО "Строй-Сити" по кредитному соглашению N 14/13-КЛ от 18.09.2013 было обеспечено, в том числе, договором об ипотеке N 14/13-1 от 18.09.2013 права аренды земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения многоквартирных жилых домов (многоквартирных жилых домов), общая площадь 19 790 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Волгоградская обл., г. Волгоград, ул. им. Фадеева, 57, кадастровый номер 34:34:080094:2246.

Относительно доводов Комитета о том, что с даты введения в отношении ООО "Строй-Сити" процедуры банкротства права Банка, как залогодержателя земельного участка, прекращаются, а установление за ним статуса залогового кредитора нарушает права участников долевого строительства, как созалогодержателей, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В связи с неисполнением Должником обязательств по кредитному договору вступившим в законную силу решением Центрального районного суда от 20.06.2019 по делу N 2-947/19 по иску Банка на право аренды указанного земельного участка обращено взыскание.

Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон N 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такого основания прекращения права залога, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве.

Согласно пункту 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ) возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Относительно наличия прав залогодержателей у участников строительства, суд отмечает, что материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом N 214-ФЗ, а не Законом о банкротстве.

Статьей 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики):

согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;

в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков;

со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства.

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома.

При этом дополнительно необходимо отметить следующее.

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Изложенная правовая позиция соответствует пункту 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 декабря 2019 года по делу N А12-21397/2019 в части признания требований публичного акционерного общества АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" в размере 1 171 645 007, 81 руб. обеспеченными залогом имущества общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" - свободной от реализации по договорам долевого участия однокомнатной квартиры N 116 площадью 42,1 кв.м. в незавершенном строительством Многоэтажном жилом доме N 2 площадью 19 958 кв.м., расположенном по ул. Фадеева, 57 в 603 микрорайоне Красноармейского района г. Волгограда, отменить.

В указанной части принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявления публичного акционерного общества АКБ "Инвестиционный Торговый Банк" о признании требований в размере 1 171 645 007, 81 руб. обеспеченными залогом имущества общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" - свободной от реализации по договорам долевого участия однокомнатной квартиры N 116 площадью 42,1 кв.м. в незавершенном строительством Многоэтажном жилом доме N 2 площадью 19 958 кв.м., расположенном по ул. Фадеева, 57 в 603 микрорайоне Красноармейского района г. Волгограда, отказать.

В остальной обжалуемой части оставить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 декабря 2019 года по делу N А12-21397/2019 без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

И.А. Макаров

Судьи

Л.А. Макарихина А.Ю. Самохвалова