Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2020 г. N 19АП-2189/20 по делу N А64-6215/2019

г. Воронеж

03 июля 2020 г.

Дело N А64-6215/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июля 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нестеровой А.А.,

при участии:

от Администрации Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области: Плужникова А.В., представителя по доверенности б/н от 15.10.2019, Назарова И.А., главы администрации поссовета Мордовского района Тамбовской области, распоряжение N 75 от 29.12.2018, решение N 55 от 28.12.2018, устав N 35 от 27.11.2014,

от общества с ограниченной ответственностью "Петровский Агрокомплекс": Горяинова Д.С., представителя по доверенности б/н от 26.12.2019

от кадастрового инженера Нуртаевой Натальи Анатольевны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.02.2020 по делу N А64-6215/2019 (судья Подольская О.А.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Петровский Агрокомплекс" (ОГРН 1046829384447, ИНН 6822006623) к муниципальному образованию "Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области" (ОГРН 1066821001741, ИНН 6808503944) о признании договора недействительным, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - кадастрового инженера Нуртаевой Натальи Анатольевны,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Петровский Агрокомплекс" (далее - ООО "Петровский Агрокомплекс", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Администрации Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 2 от 14.02.2017 и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен кадастровый инженер Нуртаева Наталья Анатольевна.

Определением суда от 09.12.2019 произведена замена ненадлежащего ответчика по делу - Администрации Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области на муниципальное образование "Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области".

В ходе рассмотрения дела истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса, заявил ходатайство об изменении предмета иска, просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка N 2 от 14.02.2017, заключенный между Администрацией Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области и ООО "Петровский Агрокомплекс" и взыскать с муниципального образования "Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области" в пользу истца покупную цену земельного участка в размере 9 301 500 руб. за счет средств казны муниципального образования. Данные уточнения приняты судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 19.02.2020 по настоящему делу исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, полагая решение суда незаконным и необоснованным, просил отменить его, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2020 указанная жалоба принята к производству. Судебное разбирательство дела откладывалось.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 26.06.2020 г. представитель третьего лица не явился.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил суд отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца в отношении доводов жалобы возражал, полагал принятый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Судебная коллегия, повторно исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции. Суд при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 14.02.2017 на основании протокола о результатах аукциона по продаже земельного участка от 26.01.2017 N 1, между Муниципальным образованием - "Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Петровский Агрокомплекс" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка N 2, по условиям которого покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности Новопокровского поссовета, с кадастровым номером 68:08:0000000:582, имеющий местоположение: Тамбовская область, Мордовский район, площадью 3 720 600 квадратных метров.

Участок предназначен для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур в границах, указанных в кадастровом плане (п.1.2 договора).

Цена участка составляет 9 301 500 руб. без НДС (п.2.1 договора), из которых 1 860 300 руб. вносятся в качестве задатка и 7 441 200 руб. - в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора.

Указанная выкупная сумма была уплачена в полном объеме платежными поручениями N 50 от 19.01.2017 и N 148 от 10.02.2017.

После приобретения объекта недвижимости и его обследования, истцом было установлено, что земельный участок, помимо пашни, включает в себя овраги, низины, насаждения садовых деревьев, общей площадью 116, 35 га, а также участки под жилыми домами, что подтверждается постановлением Управления Россельхознадзора по Рязанской и Тамбовской областям N 57-18/ЗН от 31.10.2018 о назначении административного наказания ООО "Петровский Агрокомплекс", а также решением Мордовского районного суда Тамбовской области от 14.11.2018 по делу N 12-11-2018.

Ссылаясь на то, что выявленные недостатки препятствуют использованию спорного земельного участка по целевому назначению, общество, соблюдая претензионный порядок урегулирования возникших между сторонами разногласий, обратилось в суд с настоящим иском, уточненным в ходе рассмотрения настоящего дела.

Повторно проанализировав представленные материалы дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает заявленные требования законными и обоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из обстоятельств дела следует, что спорный земельный участок предназначен для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур, что нашло отражение в договоре купли-продажи N 2 от 14.02.2017 и кадастровом паспорте земельного участка, а также выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.10.2019 N КУВИ-999/2019-008278.

Согласно пункту 1.2 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 под выращиванием зерновых и иных сельскохозяйственных культур понимается осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур.

Наличие недостатков, препятствующих использованию земельного участка по назначению, определенному в договоре, подтверждается, в частности, постановлением Управления Россельхознадзора по Рязанской и Тамбовской областям N 57-18/ЗН от 31.10.2018, а также решением Мордовского районного суда Тамбовской области от 14.11.2018 по делу N 12-11-2018 и ответчиком не оспорено.

Из экспертного исследования N 27/08/2019 от 16.10.2019 также следует, что часть земельного участка занята лесополосами, оврагами, огородами, имеются многолетние деревья, фруктовые сады, залесение, гидротехнические сооружения, некоторые части земельного участка расположены в границах водоохранных зон. Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 68:08:0000000:582, пригодная для использования по назначению, составляет 147,57 га. (44,95% от общей площади всего земельного участка - 372 га.).

Оценив доказательства в порядке части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что продавец нарушил обязанность передать товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, к недостаткам товара, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, относится недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара.

Согласно отчету об оценке от 22.06.2020 N 01/06/20, составленному независимым оценщиком - ИП Кургузовой В.В., рыночная стоимость работ по расчистке сельскохозяйственной земли, расположенной по адресу: Тамбовская область, Мордовский район, Новопокровский поссовет, территория хозяйства Новопокровский, составляет 15 500 000 руб.

Таким образом, стоимость работ по приведению земельного участка в состояние, пригодное для выращивания сельскохозяйственных культур, в соответствии с видом разрешенного использования, значительно превышает его рыночную стоимость, установленную на момент заключения договора купли-продажи, что свидетельствует о существенном характере выявленных покупателем недостатков, и, в свою очередь, позволяет обществу реализовать права, предусмотренные статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражения ответчика о том, что действительная рыночная стоимость спорного земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора, превышает определенную в договоре цену, которая, таким образом, является заниженной, отклоняются арбитражным судом.

Суд критически оценивает сведения, содержащиеся в отчете N 164 об оценке от 18 июня 2020, составленном по заданию администрации, поскольку они направлены на опровержение выводов другого отчета N 339 от 01 ноября 2016, также подготовленного по заказу ответчика той же оценочной организацией при заключении спорного договора.

Кроме того, судом принято во внимание, что часть проданного по договору земельного участка занята жилыми домами и огородами граждан, его границы пересекают фактические границы населенных пунктов, что подтверждено экспертным исследованием N 27/08/2019 от 16.10.2019 и признано ответчиком в ходе рассмотрения настоящего дела.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.

В пункте 3.2. договора купли-продажи продавец подтвердил отсутствие на момент заключения договора обременений и ограничений земельного участка.

Доказательств в пользу того, что покупатель знал или мог узнать о наличии обременений спорного земельного участка, сведения о которых не нашли отражения в аукционной документации и государственном реестре недвижимости, в материалы дела не представлено.

Оценив представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции полагает, что администрацией названная обязанность по передаче покупателю товара свободным от прав третьих лиц не соблюдена.

Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает заявленное требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка подлежащим удовлетворению.

Суждения заявителя апелляционной жалобы о допущенных нарушениях правил статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду одновременного изменения обществом предмета и основания иска, путем уточнения заявленных требований, является ошибочным и не может быть принято судом апелляционной инстанции во внимание.

Истец имеет возможность изменить предмет или основание иска только в суде первой инстанции до принятия судом судебного акта. Одновременное изменение предмета и основания иска Кодекс не допускает.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Из понятий предмета и основания иска вытекает, что если требование о признании сделки недействительной заменяется требованием о расторжении договора и приводятся иные основания этого изменения, то имеет место изменение предмета и основания иска.

Обращаясь в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, истец ссылался на наличие недостатков у спорного объекта недвижимости, препятствующих его использованию по целевому назначению, неизвестных покупателю на момент заключения договора.

Указанные основания не были изменены истцом, заявившего лишь об изменении предмета исковых требований.

Таким образом, довод заявителя о нарушении норм процессуального права в связи с удовлетворением ходатайства об уточнении исковых требований необоснованна, поскольку заявленное уточнение не привело к одновременному изменению предмета и основания иска, не нарушает требования статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка если сведения о земельном участке носили заведомо ложный характер и намеренно предоставлялись продавцом с целью ввести покупателя в заблуждение относительно существующих обременений и ограничений в пользовании земельного участка.

Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о том, что, проводя торги и заключая спорный договор, администрация намеренно вводила общество в заблуждение о состоянии продаваемого имущества, ссылка в исковом заявлении на неподлежащие применению положения части 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, вытекающего из иных норм права (часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Оснований для вывода о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию, с учетом даты подписания спорного договора (14.02.2017), обнаружения недостатков объекта недвижимости (30.07.2018) и обращения в арбитражный суд (26.07.2019), у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения.

Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не подтверждены доказательствами и не содержат сведений об обстоятельствах, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на его законность и обоснованность, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Тамбовской области.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на их заявителей, возврату либо возмещению не подлежат.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.02.2020 по делу N А64-6215/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева И.В. Ушакова