Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2020 г. N 10АП-964/20 по делу N А41-107249/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15 октября 2020 г. N Ф05-15954/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

03 июля 2020 г.

Дело N А41-107249/18

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Садовый центр Мытищи" на решение Арбитражного суда Московской области от 13.12.2019 по делу N А41-107249/2018.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа Мытищи Московской области: Артемьева Н.Е. (по доверенности N 147-ДВ от 29.07.2019);

общества с ограниченной ответственностью "Садовый центр Мытищи": Бардышев А.В. (по доверенности от 12.02.2019).

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Садовый центр Мытищи" (далее - ООО "Садовый центр Мытищи", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 9708 от 30.12.2014 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в размере 3 449 377 руб. 64 коп., пени за период с 06.01.2018 по 17.10.2018 в размере 532 089 руб. 29 коп., расторжении договора аренды земельного участка N 9708 от 30.12.2014, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101003:2100.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и общество с ограниченной ответственностью "Осенний квартал" (далее - ООО "Осенний квартал").

Определением суда первой инстанции от 27.03.2019 к производству принят встречный иск общества к администрации о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 718 871 руб. 43 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 04.12.2019 в размере 441 418 руб., убытков в размере 2 617 130 руб. 57 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами, исчисляемых с суммы неосновательного обогащения в размере 1 718 871 руб. 43 коп. с 04.12.2019 по день вступления решения по делу в законную силу, а также за период после истечения трехмесячного срока с даты поступления исполнительного листа в администрацию (ее финансовый орган) и по день фактического взыскания с должника суммы неосновательного обогащения в указанном размере, росило установить, что день уплаты суммы неосновательного обогащения включается в период расчета процентов; расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2014 N 9708 с кадастровым номером 50:12:0101003:2100, расположенного по адресу: Московская обл., г.п. Мытищи, г. Мытищи, проектируемый проезд 6446 (с учетом уточнений).

Решением суда первой инстанции от 13.12.2019 исковые требования администрации удовлетворены. В удовлетворении встречного иска общества отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований администрации отказать, встречный иск удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение норм материального и процессуального права. Так, настаивает на отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате в каком бы то ни было размере ввиду отсутствия с 20.09.2016 доступа к арендуемому им земельному участку и неправильного, с применением не подлежащих применению к виду разрешенного использования и целевому назначению арендуемого земельного участка коэффициентов, исчисления истцом размера арендной платы.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация указала на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебных заседаниях представитель подателя жалобы настаивал на доводах апелляционной жалобы. Представитель администрации возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 30.12.2014 между администрацией и ООО "Информ" заключен договор аренды N 9708, предмет которого является земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101003:2100, площадью 11 378 кв. м, для организации питомника декоративных растений.

Срок договор установлен на 49 лет (пункт 2.1 договора).

Из выписки из ЕГРН от 17.12.2018 следует, что права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО "Садовый центр Мытищи" по договору уступки от 04.03.2016.

Администрация обратилась к обществу с претензией N И-10109 от 23.10.2018 о погашении долга и пени и о добровольном расторжении договора.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с первоначальным иском.

Основанием для встречного иска послужило то обстоятельство, что арендодатель, по мнению общества, не обеспечил доступ к земельному участку, использование участка по целевому назначению невозможно. Кроме того, ответчик во встречном иске сослался на неверное исчисление истцом арендной платы.

Удовлетворяя заявленные администрацией требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности. Одновременно суд счел встречный иск общества необоснованным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу о наличии основании для отмены обжалуемого решения суда.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 названного Кодекса).

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 N 2 (2015), следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В настоящем случае администрация просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка N 9708 от 30.12.2014 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в размере 3 449 377 руб. 64 коп., пени, ввиду неоплаты задолженности расторгнуть договор аренды земельного участка N 9708 от 30.12.2014, обязать вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101003:2100.

Ответчик в отзыве на иск и в апелляционной жалобе настаивает на невозможности использования земельного участка по его целевому назначению ввиду отсутствия доступа с земельного участка к дорогам общего пользования.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом ответчика о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению.

Так, как указано выше, спорный договор аренды был заключен для организации питомника декоративных растений.

Ответчик указывает, что 20.10.2015 между ним и ИП Старцевым Н.В. (подрядчик) заключен договор N 087-15 на выполнение проектных и изыскательских работ по изготовлению проекта размещения объектов инфраструктуры и благоустройства садового центра на спорном земельном участке (т. 1 л. д. 120-137).

Приступив к выполнению второго этапа выполнения работ по закреплению на местности координат и размеров проектируемых объектов, подрядчик сообщил обществу о том, что 16.09.2016 он выехал на объект, но проехать до места проведения работ не смог, так как в связи с началом строительства многоквартирных жилых домов рядом с арендуемым обществом земельным участком значительная части ранее существовавшего проезда перекопана, завалена отвалами грунта и строительным мусором, а съезд на ранее существовавший проезд огорожен.

20 сентября 2016 года между обществом и подрядчиком составлен акт о невозможности выполнения второго этапа работ по договору подряда ввиду отсутствия доступа на земельный участок (т. 1 л. д. 137, 138).

Начиная с 2016 года, ответчик неоднократно обращался к истцу с сообщениями о невозможности использования арендуемого земельного участка и просьбами обеспечить возможность прохода и проезда к арендуемому участку (т. 1 л. д. 139, 140, 142, 143, 146).

На просьбы ответчика об обеспечении доступа к участку истец длительное время не отвечал.

В дальнейшем письмами от 12.01.2018 и от 15.11.2018 истец факт отсутствия проезда не признал (т. 1 л. д. 141, 144, 145).

Затем письмом от 07.12.2018 истец сообщил о направлении запроса на согласование проезда в ООО "Осенний квартал" (т. 1 л. д. 147), признавая тем самым отсутствие доступа к участку.

Письмом от 13.02.2019 N 02/19 (т. 1 л. д. 149, 150) ответчик сообщил, что готов согласиться с наименее обременительным для ООО "Осенний квартал" способом проезда через принадлежащий последнему земельный участок при условии обеспечения реальной возможности проезда автотранспорта к имеющейся улично-дорожной сети общего пользования.

После этого письмом от 14.03.2019 N И-1404-УД (т. 2 л. д. 1) истец сообщил, что обеспечение проезда к спорному земельному участку, арендуемому обществом, к полномочиям администрации городского округа Мытищи не относится.

Отсутствие возможности проезда к арендуемому ответчиком земельному участку подтверждается также заключением специалиста от 11.03.2019 N 57-19/11, составленным ООО "Лига Независимых Экспертов и Оценщиков "Вест-Эксперт" (т. 2 л. д. 2-28).

Специалистом было исследовано наличие на местности возможных подъездных путей к спорному земельному участку, в том числе через все смежные с ним земельные участки.

Результаты исследования отражены в исследовательской части заключения.

Из выводов, изложенных в заключении специалиста, следует, что свободный доступ (подъездные пути) к земельному участку с кадастровым номером 50:12:0101003:2100 для проезда автотранспортных средств непосредственно с земель общего пользования отсутствует.

Равным образом отсутствует такой доступ и через смежные с ним соседние земельные участки, в силу чего обременение соседних участков сервитутом не приведет к возможности проезда к арендуемому ответчиком участку.

Согласно выводам, изложенным в заключении специалиста по вопросу 2, использование земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101003:2100 в соответствии с установленным видом его разрешенного использования - невозможно.

В материалах дела также имеется акт обследования земельного участка от 03.12.2019, составленный ответчиком при участии кадастрового инженера и специалистов в области землеустройства инженеров-геодезистов ООО "ГеоЛайнПроект" (т. 5 л. д. 21-40).

Из акта следует, что та часть проектируемого проезда, через которую истец считал возможным организацию проезда, представляет собой узкий коридор, ограниченный по ширине заборами и недостаточной шириной для встречного разъезда автотранспорта.

Въезд на него преграждает металлический шлагбаум, за которым имеется значительный перепад высот, делающий проезд невозможным, после перепада высот имеется преграждающий дальнейший доступ поперечный забор, за которым на протяжении еще как минимум 300 метров по направлению к арендуемому ответчиком участку имеются навалы грунта высотой более 2-х метров, делающие невозможным любое дальнейшее продвижение к арендуемому участку.

Из выводов комиссии следует, что фактическая возможность проезда автотранспорта к арендуемому участку полностью отсутствует, проход к нему можно осуществить только через навалы грунта, что с неизбежностью влечет получение пешеходами травм, загрязнение и порчу одежды и обуви, доступ маломобильным группам населения к участку полностью исключен.

Выводы комиссии подтверждены материалами фото и топографической съемки, приложенными к акту (т. 5 л. д. 32, л. д. 33-36).

В связи с утверждениями истца о возможности организации проезда при рассмотрении дела в суде первой инстанции обсуждался вопрос о назначении землеустроительной экспертизы, ответчик заявлял соответствующее ходатайство и внес денежные средства на депозит суда (т. 4 л. д. 38-42, 88-108).

Однако, экспертиза судом первой инстанции не назначалась.

Таким образом, ответчик представил в материалы дела надлежащие доказательства невозможности использования земельного участка в период с 20.09.2016 (дата фиксации обществом факт невозможности проезда на спорный земельный участок с ИП Старцевым Н.В.). Данные доказательства администрацией не опровергнуты.

Следует отметить, что деятельность питомника подразумевает не только выращивание, но и продажу населению выращенной в питомнике сельскохозяйственной продукции, для чего к участку необходим доступ неограниченного круга лиц, в том числе и с использованием автотранспорта.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований и удовлетворяя требования первоначальные, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие доступа к дорогам общего пользования не является препятствием для использования ответчиком земельного участка по целевому назначению, поскольку доступ может быть обеспечен посредством установления сервитута.

Однако суд апелляционной инстанции обращает внимание на следующее.

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитут).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что на условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Исходя из положений пунктов 1 и 4 указанной статьи правообладателем сервитута может выступать лицо, обладающее недвижимым имуществом (в частности, земельным участком) на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования), а также иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Истец не относится к категории лиц, указанных в пунктах 1 и 4 указанной статьи, а является арендатором земельного участка.

Возможность установления сервитута в интересах арендатора земельного участка по его требованию каким-либо федеральным законом не предусмотрена.

Следует отметить, что нормы главы V.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе и статьи 39.24, позволяющие в отдельных случаях арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной, заключать соглашение о сервитуте, регулируют вопросы об установлении сервитута именно в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности (то есть на такой участок), а не для использования такого участка.

Сам статус арендатора как временного владельца противоречит идее сервитута, который предполагается как бессрочное право, обладающее правом следования, подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11, установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом.

Арендатор может требовать от арендодателя устранения препятствий в пользовании арендованным имуществом в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о возможности для ответчика самостоятельно обратиться за установлением сервитута к правообладателям смежных земельных участков противоречит нормам действующего законодательства.

Кроме того, именно на арендодателе лежит обязанность обеспечить предоставление арендатору в пользование объекта, который может использоваться по целевому назначению.

В случае невозможности использования недвижимого имущества по назначению в отсутствие сервитута арендатор не лишен возможности разрешения вопроса об установлении сервитута через арендодателя (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 N 308-ЭС14-7676), что и было сделано обществом в настоящем случае. Однако, администрацией действия по устранению нарушений прав арендатора не произведены.

Ввиду указанного выше исковые требования администрации о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 и пени удовлетворены судом первой инстанции неправомерно.

Истец также просил расторгнуть спорный договор аренды ввиду существенного нарушения арендатором условий договора аренды.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Между тем, ввиду того, что истцом не доказано нарушение условий договора со стороны ответчика, исковое требование администрации о расторжении договора аренды по указанному истцом основанию удовлетворению не подлежит.

Таким образом, в удовлетворении первоначального иска администрации следует отказать.

Во встречном иске общество просит взыскать с администрации убытки в размере 2 617 130 руб. 57 коп. в виде внесенных арендных платежей за период с 20.09.2016 (момента установления факта невозможности использования спорного земельного участка).

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ввиду невозможности использования арендатором предоставленного в аренду земельного участка ответчик понес спорные убытки в виде внесенных арендных платежей за период с 20.09.2016.

Выплата указанной суммы доказана обществом представленными в материалы дела доказательствами (т. 2 л. д. 41-56, 70).

С учетом указанного ранее убытки в размере 2 617 130 руб. 57 коп. подлежат взысканию с администрации.

Также общество во встречном иске просит взыскать с администрации сумму неосновательного обогащения в размере 1 718 871 руб. 43 коп. в виде переплаты арендных платежей за период до 20.09.2016.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В силу указанного в настоящем случае расчет арендной платы производится на основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 23/96-ОЗ) и соответствующих показателей ставок и коэффициентов.

Так, в пункте 3 части 1 статьи 14 названного Закона определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Арендодатель при расчетах арендной платы применял Кд в размере 3 - для размещения иных объектов коммерческого назначения (пункт 41 приложения к Закону N 23/96-ОЗ).

С указанным общество во встречном иске не согласилось, считает верным применение коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, в размере 1 - для земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, в том числе растениеводства, рыболовства, рыбоводства, охоты, осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (пункт 28 приложения к Закону N 23/96-ОЗ).

Суд апелляционной инстанции соглашается с правовой позицией ответчика по делу.

Так, согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка вид разрешенного использования земельного участка - для размещения питомника декоративных культур (т. 1 л. д. 13).

Согласно положениям статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Вышеуказанный классификатор содержит наименование видов разрешенного использования земельных участков, их описание и код.

К коду 1.0 классификатора относится наименование разрешенного использования земельного участка - сельскохозяйственное использование, которое описывается как ведение сельского хозяйства с указанием на то, что содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 -1.18, в том числе для размещения зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельхозпродукции.

К коду 1.1 относится растениеводство, описываемое как осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, описание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.2-1.6.

К коду 1.2. относится выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, описываемое как осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур.

К коду 1.17 относятся питомники, деятельность которых описывается как выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян; размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства.

Согласно статье 1 Федерального закона от 17.12.1997 N 149-ФЗ "О семеноводстве" к сельскохозяйственным растениям относятся зерновые, зернобобовые, кормовые, масличные, эфиромасличные, технические, овощные, лекарственные, цветочные, плодовые, ягодные растения, картофель, сахарная свекла, виноград.

Согласно приложению N 1 к постановлению Правительства Российской Федерации от 25.07.2006 N 458 "Об отнесении видов продукции к сельскохозяйственной продукции и к продукции первичной переработки, произведенной из сельскохозяйственного сырья собственного производства" к перечню видов продукции, относимой к сельскохозяйственной продукции, отнесены лекарственные и эфиромасличные культуры; продукция цветоводства, включая срезанные цветы, семена цветочных культур, луковицы, клубнелуковицы, корневища цветов; продукция питомников и маточных насаждений, в том числе рассада прочих растений, культуры декоративные, включая черенки и отводки; сеянцы и саженцы деревьев и кустарников, в том числе деревьев хвойных, твердолиственных, мягколиственных и прочих пород, кустарников и тальников.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 25.01.2017 N 79-р утвержден Перечень сельскохозяйственной продукции, производство, первичную и последующую (промышленную) переработку которой осуществляют сельскохозяйственные товаропроизводители, согласно которому к сельскохозяйственной продукции отнесена продукция садов, виноградников, многолетних насаждений и цветоводства, в том числе: цветы срезанные, рассада цветов и прочих растений, культуры декоративные, включая черенки и отводки (код 01.30.10.140), сеянцы и саженцы деревьев и кустарников.

Основным видом деятельности питомника декоративных культур является выращивание растений: деревьев, кустарников, многолетних растений.

Деятельность по выращиванию и возделыванию культурных растений относится к отрасли сельского хозяйства - растениеводство.

Таким образом, применительно к рассматриваемому случаю верным является применение Кд в размере 1 - для земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, в том числе растениеводства, рыболовства, рыбоводства, охоты, осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (пункт 28 приложения к Закону N 23/96-ОЗ).

Также из приложения к решению Совета депутатов Мытищинского муниципального района Московской области от 20.12.2012 N 63/20 "О принятии в новой редакции значений коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю на территории Мытищинского муниципального района" следует, что Пкд - корректирующий коэффициент, равному 1, соответствует вид разрешенного использования земельного участка, указанный в пункте 28 приложения к Закону N 23/96-ОЗ.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что по аналогичным случаям имеется сложившаяся судебная практика с участием Администрации городского округа Мытищи Московской области (дела N N А41-90169/2018, А41-86836/2018, А41-104691/2018).

Кроме того, согласно приложениям к Законам Московской области от 16.09.2014 N 113/2014-03, от 18.07.2015 N 127/2015-03, от 11.07.2016 N 102/2016-03, от 18.07.2017 N 126/2017-03 об установлении базового размера арендной платы за земельные участки на 2015-2018 годы базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов для города Мытищи (Аб) равен - 67,38.

Вместе с тем, согласно подпунктам первым частей первых статей 3 всех вышеназванных Законов, базовый размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов, устанавливается в размере двадцати процентов от базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа соответствующего городского округа, города, микрорайона, квартала.

Соответственно, в настоящем случае Аб составляет 13,476.

Таким образом, при правильном исчислении размера арендной платы, годовая арендная плата составляет: Апл = 13,476 (Аб) х 1 (Кд) х 1 (Пкд) х 1 (Км) х 11 378 кв. м. = 153 329 руб. 93 коп. в год.

Следует отметить, что суд первой инстанции в нарушение требований процессуального законодательства указанным доводам истца по встречному иску не дал никакой оценки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 1103 названного Кодекса поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о взыскании неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, общество во встречном иске обоснованно просит взыскать с администрации неосновательное обогащение за период до 20.09.2016 в виде разницы между выплаченными арендными платежами и арендной платой, которая должна быть исчислена в соответствии нормами действующего законодательства.

Данная сумма, по расчетам общества, составила 1 718 871 руб. 43 коп. (1 983 313 руб. 05 коп. (оплата за период до 20.09.2016) - 264 441 руб. 62 руб. (надлежащий размер арендной платы)).

Между тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с включением обществом в сумму выплаченных платежей двух платежей на общую сумму 800 000 руб. (платежные поручения от 26.05.2016 N 10 и от 17.08.2016 N 19), произведенных прежним арендатором - ООО "Информ".

Так, оплата указанной суммы иным лицо не свидетельствует о неосновательном обогащении администрации на данную сумму именно за счет общества.

Общество указало, что данные платежи произведены ООО "Информ" по просьбе ответчика за ответчика.

Однако, ответчик не доказал, что в дальнейшем возместил указанную сумму ООО "Информ".

Таким образом, на указанную сумму ответчик не доказал факт уменьшения именно своего имущества в пользу истца.

Иной вывод может привести к нарушению прав ООО "Информ", не привлеченного к участию в настоящем споре.

Таким образом, с администрации в пользу общества подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере 918 871 руб. 43 коп.

Общество также просит взыскать с администрации проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30.11.2016 по 04.12.2019, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения с 05.12.2019 по день фактической оплаты указанной суммы неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 названного Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

С учетом частичного взыскания суммы неосновательного обогащения суд апелляционной инстанции произвел перерасчет заявленных обществом к взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами за заявленный период, сумма которых, по расчету суда, составила 288 938 руб.

Пунктом 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право кредитора на взимание процентов за пользование чужими средствами по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства. При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Во встречном иске общество также просит расторгнуть спорный договор аренды ввиду невозможности использовать переданные в аренду земельный участок.

В силу норм статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

С учетом указанного ранее имеются основания для расторжения спорого договора аренды по требованию арендатора.

Таким образом, встречные исковые требования общества подлежат удовлетворению в указанной части. В удовлетворении иска администрации следует отказать.

Соответственно, обжалуемое решение суда подлежит отмене.

В силу части статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с указанным ранее с администрации в пользу ООО "Садовый центр Мытищи" подлежат взысканию судебные расходы по государственной пошлине по иску в сумме 42 343 руб., оплаченной платежным поручением от 13.03.2019 N 2, и по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной платежным поручением от 13.12.2019 N 5.

Также общество просит взыскать расходы на изготовление экспертного ООО "Лига Независимых Экспертов и Оценщиков "Вест-Эксперт" от 11.03.2019 N 57-19/11 в сумме 25 000 руб.

В обоснование данного заявления общество представило договор от 13.02.2019 N СТ-19-11 с названной организацией, платежное поручение от 14.02.2019 N 1 в доказательство оплаты указанной суммы (т. 2 л. д. 89-94).

Согласно абзацу 2 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Указанное выше экспертное заключение, подготовленное по заявлению общества, принято судом апелляционной инстанции в качестве надлежащего, относимого и допустимого доказательства и оценено наряду с иными доказательствами.

Ввиду изложенного с учетом частичного удовлетворения встречного иска с администрации в пользу общества также подлежат взысканию расходы на изготовление экспертного заключения в сумме 20 016 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13.12.2019 по делу N А41-107249/2018 отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Мытищи Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Садовый центр Мытищи" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 9708 от 30.12.2014 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в размере 3 449 377 руб. 64 коп., пени за период с 06.01.2018 по 17.10.2018 в размере 532 089 руб. 29 коп., расторжении договора аренды земельного участка N 9708 от 30.12.2014, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0101003:2100 отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Садовый центр Мытищи" удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации городского округа Мытищи Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Садовый центр Мытищи" сумму неосновательного обогащения в размере 918 871 руб. 43 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30.11.2016 по 04.12.2019 в размере 288 938 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на указанную сумму неосновательного обогащения в размере 918 871 руб. 43 коп. с 05.12.2019 по день фактической оплаты указанной суммы неосновательного обогащения; убытки в размере 2 617 130 руб. 57 коп.; расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.12.2014 N 9708 с кадастровым номером 50:12:0101003:2100, расположенного по адресу: Московская обл., г.п. Мытищи, г. Мытищи, проектируемый проезд 6446.

В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "Садовый центр Мытищи" отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Мытищи Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Садовый центр Мытищи" судебные расходы по государственной пошлине по иску в сумме 42 343 руб., оплаченной платежным поручением от 13.03.2019 N 2, и по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной платежным поручением от 13.12.2019 N 5, а также на изготовление экспертного заключения в сумме 20 016 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов