Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2020 г. N 18АП-2646/20 по делу N А76-9894/2019

г. Челябинск

04 июля 2020 г.

Дело N А76-9894/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Аникина И.А., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пановой Анны Александровны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.01.2020 по делу N А76-9894/20199.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Пановой Анны Александровны - Белозерова Ю.И. (доверенность N 74/183-н/74-2019-2-554 от 20.03.2019, паспорт).

Индивидуальный предприниматель Панова Анна Александровна (далее - истец 1, ИП Панова) и индивидуальный предприниматель Албухари Мхд Яссер (далее - истец 2, ИП Албухари) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АВКлиник" (далее - ответчик, ООО "АВКлиник", общество) о взыскании:

- в пользу ИП Пановой суммы арендной платы по договору аренды от 31.10.2018 за период с 01.01.2019 по 18.02.2019 в размере 147 183 руб. 57 коп., суммы неустойки по договору аренды от 31.10.2018 за период с 10.01.2019 по 26.06.2019 в размере 22 941 руб. 44 коп., о продолжении начисления неустойки по договору аренды от 31.10.2018 с 27.06.2019 по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы, о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., о взыскании государственной пошлины по иску в размере 9 805,2 руб.;

- в пользу ИП Албухари суммы арендной платы по договору аренды от 31.10.2018 за период с 01.01.2019 по 18.02.2019 в размере 147 183 руб. 57 коп., суммы неустойки по договору аренды от 31.10.2018 за период с 10.01.2019 по 26.06.2019 в размере 22 941 руб. 44 коп., о продолжении начисления неустойки по договору аренды от 31.10.2018 с 27.06.2019 по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - т. 3, л.д. 17-18).

Определением суда от 06.05.2019 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А76-9894/2019.

ООО "Авклиник" обратилось 09.04.2019 в Арбитражный суд Челябинской области с самостоятельным исковым заявлением к ИП Пановой, ИП Албухари о расторжении договора аренды от 31.10.2018, о взыскании с ИП Пановой денежной суммы в размере 179 180 руб., о взыскании с ИП Албухари денежной суммы в размере 179 180 руб. (т. 2, л.д. 3-6).

Определением суда от 20.06.2019 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А76-12064/2019.

Определением суда от 30.09.2019 указанные дела N А76-9894/2019 и N А76-12064/2019 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А76-9894/2019.

Решением суда от 17.01.2020 (резолютивная часть объявлена 10.01.2020) в удовлетворении исковых требований ИП Пановой и ИП Албухари отказано. Исковые требования ООО "АВКлиник" удовлетворены частично. С ИП Пановой в пользу ООО "АВКлиник" взыскана задолженность по договору от 31.10.2018 в размере 179 180 руб. С ИП Албухари в пользу ООО "АВКлиник" взыскана задолженность по договору от 31.10.2018 в размере 179 180 руб. В удовлетворении остальной части иска ООО "АВКлиник" отказано. Судебные расходы распределены соответственно.

С принятым решением не согласилась ИП Панова и обжаловала его в апелляционном порядке - в жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить/изменить в части:

- отказа в удовлетворении иска предпринимателей о взыскании с общества арендной платы за период с 01.01.2019 по 18.02.2019, неустойки за просрочку оплаты в размере 340 250 руб. 02 коп.;

- удовлетворения иска ООО "АВКлиник" о взыскании обеспечительного взноса и авансового платежа в размере 358 360 руб., а именно с ИП Пановой 179 180 руб., С ИП Албухари 179 180 руб.;

- распределения судебных расходов и возложения на предпринимателей оплаты государственной пошлины, по иску общества о расторжении договора аренды от 31.10.2018 в сумме 10 000 руб. (фактически не оплаченной истцом, в удовлетворении данных требований истцу отказано), и вынести в этой части новый судебный акт, распределив судебные расходы в порядке ст. 110 АПК РФ соответственно.

Податель жалобы полагает, что решение суда в указанной части незаконно и подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права.

Апеллянт ссылается на то, что судом не применены ч. 3 и 4 ст. 1, ст. 8, 10, 702-719 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 3.3 договора аренды - техническое задание от 04.11.2018 с перечнем работ по внутренней отделке арендованного помещения составлено арендатором с нарушением срока, согласованного сторонами в п. 3.3.1 договора, подписано арендатором в одностороннем порядке, арендодателю не представлялось на рассмотрение и согласование, сторонами договора не согласовано.

Отсутствуют обстоятельства невозможности пользования имуществом, не зависящие от арендатора, которые согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, определению Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 89-КГ16-7 явились бы основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы. С момента заключения договора 31.10.2018 по 29.01.2019 арендатором не предъявлялось арендодателю требования или претензии об отсутствии ключей от помещения, его недоступности, при нахождении там оборудования арендатора; ключи находились у охранного предприятия. Апеллянт оспаривает справку ООО УК "Тополиная аллея". Полагает, что пользование помещением в качестве ЛФК-центра возникло с момента размещения в помещении, принадлежащем арендодателю оборудования ЛФК-центра, что является основанием для оплаты арендной платы по договору.

Податель жалобы считает, что судом не применены ст. 329, 421, 431, п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ, п. 5.4, четвертый абзац п. 6.10, п. 8.3.4 договора аренды от 31.10.2018 - сторонами согласовано право арендодателя не возвращать обеспечительный платеж в случае отказа арендатора от подписания акта приема-передачи помещения в аренду (этот платеж является обеспечительной мерой, а не ответственностью арендатора). При этом критерии "необоснованности" отказа, как указано в решении, законом не определены. Факт не подписания арендатором акта приема-передачи помещения ни к 20.01.2019, ни к 01.02.2019 подтверждается материалами дела - акт неоднократно направлялся арендатору и стороны совместно осматривали помещение.

По мнению апеллянта, требование ООО "АВКлиник" о расторжении договора аренды от 31.10.2018 не удовлетворены судом, следовательно, в силу п. 1, 3 ст. 110 АПК РФ судебные расходы распределяются пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований - 10 000 руб. государственной пошлины подлежат отнесению на общество.

ООО "АВКлиник" представило отзыв на жалобу ИП Пановой, по мотивам которого отклонило ее доводы.

Апеллянт представил возражения на отзыв общества.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - в судебное заседание представители истца 2 и ответчика не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, с учетом мнения представителя истца 1, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

В судебном заседании представитель ИП Пановой поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 АПК РФ.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой ИП Пановой части (с учетом доводов апелляционной жалобы).

Между ИП Пановой, ИП Албухари (совместно именуемые - арендодатель) и ООО "АВКлиник" (арендатор) подписан договор от 31.10.2018 (т. 1, л.д. 15-19), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, именуемое в дальнейшем "помещение", общей площадью 210,8 (двести десять целых восемь десятых) кв.м, этаж: 1, кадастровый (или условный) номер: 74:36:0516002:1189, по адресу: 454080, Челябинская обл., г. Челябинск, улица Коммуны, дом 131.

Согласно п. 1.3. договора передаваемое в аренду помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, принадлежит арендодателям на праве собственности: 1/2 доли Пановой Анне Александровне и 1/2 доли Албухари Мхд Яссер, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N 74:36:0516002:1189-74/001/2018-12 от 29.10.2018.

В силу п. 1.4. договора помещение предоставляется арендатору для использования в качестве центр-ЛФК (разрешенное использование).

Договор заключается с 01.11.2018 сроком на одиннадцать месяцев, до 01.10.2019 (п. 2.1 договора).

В п. 3.1 договора стороны установили, что передача помещения производится по акту приема-передачи, после завершения арендодателем ремонтно-строительных работ, указанных в п. 3.3 и принятых арендатором, но не позднее 01.02.2019. Акт приема-передачи подписывается в течение 3-х рабочих дней с момента уведомления арендатора об окончании строительных работ.

Согласно п. 3.2 договора в акте приема-передачи указывается техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду. При подписании акта приема-передачи стороны проверяют состояние помещения и технических систем помещения, в том числе систем снабжения электроэнергией, теплоэнергией, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, сантехнического оборудования, пожарной сигнализации, иных коммуникаций и технических систем помещения, что отражается в акте приема-передачи. В дальнейшем арендодатель не отвечает за недостатки помещения и технических систем помещения, если такие недостатки не отражены в акте приема-передачи.

В соответствии с п. 3.3, 3.3.1, 3.3.2 договора ремонтно-строительные работы в помещении осуществляется в следующем порядке: арендодатель за счет собственных средств и своими силами осуществляет работы согласно Техническому заданию арендатора (Приложение 2). Техническое задание согласовывается сторонами в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора; ремонтно-строительные работы осуществляются арендодателем в течение 75 календарных дней с момента согласования технического задания на ремонт, но не позднее 01.02.2019.

Согласно п. 3.4 договора возврат помещения оформляется актом приема-передачи (возврата), который составляется по аналогии с актом приема-передачи, в день расторжения (прекращения) договора аренды, при условии предварительного выполнения процедуры возврата помещения, предусмотренной настоящим договором. На момент возврата помещение должно быть свободно от имущества арендатора и улучшений, отделимых без вреда для помещения и подготовлено к возврату арендодателю. Если при прекращении настоящего договора указанные отделимые улучшения не отделены арендатором до возврата помещения по акту приема-передачи, данные улучшения переходят в собственность арендодателя без компенсации арендатору их стоимости.

В силу п. 4.1.1 договора арендодатель обязан предоставить во временное возмездное владение и пользование арендатору помещение в срок и порядке, указанном в разделе 3 (Порядок передачи и возврата помещения) настоящего договора, и обеспечить реальную возможность использования помещение в соответствии с режимом работы здания.

Арендатор обязуется принять помещение от арендодателя в течение 10 (десяти) дней с даты получения от арендодателя письменного уведомления о готовности помещения к передаче и подписать акт приема-передачи (п. 4.3.1 договора).

На основании п. 5.1, 5.1.1, 5.1.2. договора оплата арендной платы за пользование помещением производится ежемесячно и состоит из:

- постоянной составляющей арендной платы. Размер постоянной составляющей арендной платы за пользование помещением составляет 179 180 (Сто семьдесят девять тысяч сто восемьдесят рублей ноль копеек) руб. 00 коп. в месяц, НДС не предусмотрен системой налогообложения арендодателя;

- переменной составляющей арендной платы. Переменная составляющая арендной платы включает в себя оплату стоимости электроэнергии, потребленной арендатором при использовании помещения. Количество потребленной электроэнергии и воды определяется в соответствии с показаниями приборов учета или расчета по нормативу. Расходы арендодателя по оплате электроэнергии, водоснабжению возмещаются арендатором по счетам арендодателя не позднее 10 (десяти) банковских дней с момента получения арендатором счета.

Начисление и оплата арендной платы осуществляется с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещения в аренду по дату фактического возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи (возврата). Размер первого и последнего платежа определяется пропорционально количеству дней аренды. Арендная плата подлежит оплате с момента подписания арендатором акта приема-передачи помещения в аренду независимо от того, используется ли фактически помещение (п. 5.2. договора).

В силу п. 5.3. договора в течение 5 (пяти) банковских дней с момента заключения настоящего договора, арендатор перечисляет арендодателю в порядке, установленном п. 5.6. договора: обеспечительный взнос в размере 1-кратной величины постоянной части арендной платы, что составляет 179 180 (Сто семьдесят девять тысяч сто восемьдесят рублей ноль копеек) рублей и авансовый платеж по договору в размере 179 180 (Сто семьдесят девять тысяч сто восемьдесят рублей ноль копеек) рублей, а всего 358 360 (Триста пятьдесят восемь тысяч триста шестьдесят рублей ноль копеек) рублей, без НДС.

На основании п. 5.4 договора обеспечительный взнос в размере 1-кратной величины постоянной части арендной платы 179 180 (Сто семьдесят девять тысяч сто восемьдесят рублей ноль копеек) рублей. 00 коп. будет находиться у арендодателя на протяжении действия настоящего договора без начисления процентов за пользование денежными средствами.

Сумма обеспечительного взноса в размере 1-кратной величины постоянной части арендной платы перечисляется арендатором для обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору, включая оплату постоянной и переменной составляющих арендной платы, штрафных санкций, убытков и иных платежей. В случае если сумма обеспечительного платежа не будет зачтена (использована) арендодателем для оплаты штрафных санкций, убытков и иных платежей, данная сумма засчитывается в счет оплаты постоянной части арендной платы за последний месяц аренды.

Арендодатель вправе за счёт обеспечительного взноса компенсировать (удерживать) какие-либо убытки, понесённые арендодателем вследствие нарушения арендатором настоящего договора, зачислять (удерживать) из обеспечительного взноса денежные суммы в счёт любого невнесённого арендатором платежа, предусмотренного настоящим договором, а также его части, зачислять (удерживать) из обеспечительного взноса денежные суммы в счёт невыплаченной арендатором неустойки, предусмотренной настоящим договором. Обо всех случаях использования обеспечительного взноса арендодатель письменно уведомляет арендатора в течение 3 (трех) рабочих дней со дня такого использования (удержания). Арендатор обязан в течение всего срока действия настоящего договора поддерживать находящуюся в распоряжении арендодателя сумму обеспечительного взноса в размере 1-кратной величины постоянной части арендной платы путём своевременного перечисления недостающих сумм на расчётный счёт арендодателя, в течение 3 (трех) банковских дней со дня получения уведомления арендодателем об использовании (удержании) сумм обеспечительного взноса.

В случае отказа арендатора от подписания акта приема-передачи помещения в аренду, обеспечительный взнос в размере 179 180,80 рублей не подлежит возврату арендатору и удерживается арендодателем для покрытия затрат, понесенных арендодателем на ремонтно-строительные работы в помещении, выполненные на основании технического задания арендатора.

Согласно п. 5.5. договора авансовый платеж по договору в размере 179 180 (Сто семьдесят девять тысяч сто восемьдесят рублей ноль копеек) руб. 00 коп. будет зачтен арендодателем в счет оплаты за один месяц аренды после подписания арендатором акта приема-передачи помещения в аренду.

В случае отказа арендатора от подписания акта приема-передачи помещения в аренду, авансовый платеж по договору в размере 179 180,80 рублей не подлежит возврату арендатору и удерживается арендодателем для покрытия затрат, понесенных арендодателем на ремонтно-строительные работы в помещении, выполненные на основании технического задания арендатора.

В силу п. 5.6. договора оплата постоянной и переменной части арендной платы осуществляется арендатором по банковским реквизитам арендодателя, в том числе: 50% суммы, подлежащей оплате по реквизитам Арендодателя 1,5% суммы, подлежащей оплате по реквизитам Арендодателя 2.

В п. 5.8. договора стороны пришли к соглашению, что помещение на дату подписания договора не готово к эксплуатации и подлежит арендодателем ремонту и отделке в соответствие с п. 3.3. договора. Начисление арендной платы осуществляется с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещения в аренду.

На основании п. 6.2 договора в случае неуплаты арендатором платежей в установленные настоящим договором сроки арендатор обязан оплатить неустойку в размере 0,1% от суммы постоянной части арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно п. 6.10 договора обеспечительный платеж арендатору не возвращается в случаях: - нарушения арендатором сроков возврата помещения; - досрочного расторжения договора по инициативе арендатора; - нарушения арендатором п. 8.2-8.3 настоящего договора; - одностороннего отказа арендатора от подписания акта приема-передачи помещения или не подписания акта приема-передачи помещения в аренду в срок до 20 января 2019 года.

В материалы дела представлено техническое задание от 04.11.2018 (т. 2, л.д. 18-20), являющееся приложением N 2 к договору, которое подписано только ООО "АВКлиник".

ИП Панова, ИП Албухари отрицали факт согласования с ответчиком выполняемых ремонтных работ в помещении и подписания указанного технического задания от 04.11.2018.

ООО "АВКлиник" произведен в пользу ИП Пановой авансовый платеж по договору от 31.10.2018, что подтверждается платежным поручением от 12.11.2018 N 1252 на сумму 179 180 руб. (т. 1, л.д. 50).

ООО "АВКлиник" произведен в пользу ИП Албухари обеспечительный и авансовый платеж по договору от 31.10.2018, что подтверждается платежным поручением от 19.11.2018 N 1279 на сумму 179 180 руб. (т. 1, л.д. 50 оборот).

Письмом от 24.12.2018 (25.12.2018) арендодатель уведомил арендатора об окончании ремонтно-строительных работ и готовности помещения по адресу: 454080, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Коммуны, д. 131, для использования в качестве центр-ЛФК (разрешенное использование по договору), предложил подписать акт приема-передачи помещения в аренду (т. 1, л.д. 27; т. 2, л.д. 21).

Письмом от 28.12.2018 N 28/1218 ООО "АВКлиник" просило ИП Панову, ИП Албухари обеспечить явку представителя и обеспечить доступ для осмотра помещения 10.01.2019 (т. 2, л.д. 22).

10 января 2019 года сторонами с участием специалиста Казанцева А.Е. произведен осмотр спорного помещения, в результате которого составлен акт осмотра от 10.01.2019 (т. 2, л.д. 23-26).

В акте отражено состояние спорного помещения, зафиксированы выявленные арендатором недостатки в передаваемом ему в аренду под центр-ЛФК помещении. Представителем арендодателя Пановым М.В. отражено, что в помещении с 31.10.2018 (даты заключения договора) находится ЛФК оборудование арендатора, занимаемая площадь составляет ориентировочно 60 кв.м от общей площади помещения, от остальной площади помещения ничем не ограждено.

По результатам осмотра спорного помещения ООО "АВКлиник" отказалось от подписания акта приема-передачи ему в аренду помещения ИП Пановой, ИП Албухари, что зафиксировано истцами в акте от 10.01.2019 (т. 1, л.д. 22).

Письмом от 18.01.2019 (т. 1, л.д. 49) ИП Панова, ИП Албухари уведомили ООО "Авклиник" о том, что ввиду неподписания арендатором акта приемки помещения арендодатель также не заинтересован в продолжения арендных отношений, в связи с чем просит до 25.01.2019 освободить помещение, находящиеся по адресу: Челябинская обл., г. Челябинск, улица Коммуны, дом 131, от имущества арендатора.

Руководствуясь п. 5.1.1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.10 договора от 31.10.2018, ИП Панова, ИП Албухари уведомили о зачете суммы авансового платежа по договору в размере 179 180 рублей, суммы обеспечительного взноса в размере 179 180 рублей, в счет оплаты за использование помещения в период с 01.11.2018 по 31.12.2018.

Письмом от 29.01.2019 N 29/0119-01 ООО "АВКлиник" в ответ на уведомление от 22.01.2019 указало, что оборудование ЛФК-центра завезено по просьбе самого арендодателя для разводки сетей, установки розеток, что ключи от спорного помещения арендатору не передавались, в силу чего требование об оплате за пользование спорным помещением и зачет сумм авансового и обеспечительного платежей являются незаконными (т. 1, л.д. 31).

Аналогичное письмо представлено в материалы дела, только датированное 30.01.2019 (т. 2, л.д. 30).

Письмом от 30.01.2019 N 30/0119-01 ООО "АВКлиник" просило ИП Панову, ИП Албухари обеспечить доступ для осмотра и принятия нежилого помещения общей площадью 210,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Коммуны, д. 131, этаж 1, кадастровый (условный) номер 74:36:0516002:1189, который состоится 04.02.2019 (т. 2, л.д. 31).

Согласно акту осмотра от 04.02.2019 ИП Панова, ИП Албухари на осмотр не явились, входная дверь в помещение была закрыта (т. 1, л.д. 32).

Акт осмотра от 04.02.2019 составлен в присутствии специалиста Казанцева А.Е., охранника Захарова М.А.

Письмом от 01.02.2019 ИП Панова, ИП Албухари повторно потребовали от арендатора уплаты задолженности по договору аренды, а также уведомили арендатора о расторжении на основании п. 8.1-8.3 договора во внесудебном порядке (т. 2, л.д. 33).

Письмом от 05.02.2019 N 05/0219-01 ООО "АВКлиник" потребовало расторжения договора от 31.10.2018 и возврата уплаченных авансового и обеспечительного платежа в общем размере 358 360 руб. (т. 2, л.д. 34-35, 39).

Письмом от 13.02.2019 N 13/0219-01 ООО "АВКлиник", ссылаясь на расторжение договора аренды, просило арендодателей обеспечить доступ в помещение для вывоза принадлежащего ему оборудования (т. 1, л.д. 32; т. 2, л.д. 36).

ИП Пановой, ИП Албухари в одностороннем порядке составлен и подписан акт приема-передачи (возврата) от 18.02.2019 к договору от 31.10.2018 (т. 1, л.д. 23-25), согласно которому 18.02.2019 ООО "АВКлиник" вывезло из помещения тридцать единиц оборудования для ЛФК-центра, от подписания акта возврата помещения в присутствии свидетелей Сихворта Е.Н., Сизова И.Н., Никульникова Е.Н. отказалось.

С целью соблюдения претензионного порядка урегулирования спора ИП Панова и ИП Албухари направили в адрес ООО "АВКлиник" претензию от 28.02.2019 с требованием об оплате задолженности по арендной плате по договору за период с 01.01.2019 по 18.02.2019 в размере 294 367 руб. 14 коп., неустойки в размере 12 619 руб. 39 коп. (т. 1, л.д. 11, 12).

В ответе на претензию от 01.03.2019 N 01/0319-01 (т. 1, л.д. 13) ООО "АВКлиник" сообщило, что 10.01.2019 состоялся осмотр помещения, в результате осмотра было установлено, что техническое состояние помещения не соответствует условиям договора, не позволяет использовать нежилое помещение для целей, указанных в п. 1.4 договора, не соответствует план - схеме помещения, помещение в аренду не принималось, в силу чего оснований для начисления арендной платы и неустойки не имеется.

В досудебной претензии от 20.02.2019 N 20/0215-02 ООО "АВКлиник" повторно требовало от ИП Пановой и ИП Албухари расторжения договора от 31.10.2018 и возврата уплаченных авансового и обеспечительного платежа в общем размере 358 360 руб. (т. 2, л.д. 42-47).

Наличие между сторонами непримиримых противоречий относительно исполнения условий договора от 31.10.2018 послужило основанием для обращения ИП Пановой, ИП Албухари и ООО "АВКлиник" в арбитражный суд с рассматриваемыми первоначальным и встречным исками.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ИП Пановой и ИП Албухари, суд первой инстанции исходил из их незаконности и необоснованности.

Удовлетворяя исковые требования ООО "АВКлиник" частично, в части взыскания обеспечительного платежа с ИП Пановой и ИП Албухари в пользу ООО "АВКлиник", суд посчитал их подтвержденными.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее и возражений на отзыв, выслушав представителя ИП Пановой, не находит оснований для отмены/изменения судебного акта в обжалуемой части.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Как следует из материалов дела, между предпринимателями и обществом подписан договор от 31.10.2018 (т. 1, л.д. 15-19), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, именуемое в дальнейшем "помещение", общей площадью 210,8 кв.м, этаж: 1, кадастровый (или условный) номер: 74:36:0516002:1189, по адресу: 454080, Челябинская обл., г. Челябинск, улица Коммуны, дом 131.

В п. 2.1. договора стороны установили, что договор заключается с 01.11.2018 сроком на одиннадцать месяцев, до 01.10.2019; в п. 5.1, 5.1.1, 5.1.2 договора стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы.

Действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суд приходит к выводу о возникновении между истцами и ответчиком обязательственных правоотношений по аренде последним имущества в рамках рассматриваемого договора.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В п. 3 указанной статьи предусмотрено, что, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Из изложенного следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (определение Верховного суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 89-КГ16-7).

В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, в п. 1.4. договора стороны согласовали, что помещение предоставляется арендатору для использования в качестве центр-ЛФК (разрешенное использование). То есть арендодатель был поставлен в известность о целях использования арендатором спорного помещения и был обязан предоставить его, соответствующим заявленным целям использования.

В п. 5.8. договора стороны дополнительно указали, что помещение на дату подписания договора не готово к эксплуатации и подлежит арендодателем ремонту и отделке в соответствие с п. 3.3. договора. Начисление арендной платы осуществляется с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещения в аренду.

В п. 5.2. договора также указано, что начисление и оплата арендной платы осуществляется с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещения в аренду по дату фактического возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи (возврата).

В п. 3.1 договора стороны установили, что передача помещения производится по акту приема-передачи, после завершения арендодателем ремонтно-строительных работ, указанных в п. 3.3 и принятых арендатором, но не позднее 01.02.2019. Акт приема-передачи подписывается в течение 3-х рабочих дней с момента уведомления арендатора об окончании работ.

В материалы дела ответчиком представлено техническое задание от 04.11.2018 (т. 2, л.д. 18-20), являющееся приложением N 2 к договору, которое подписано только ООО "АВКлиник".

ИП Панова, ИП Албухари отрицали факт согласования с ответчиком выполняемых ремонтных работ в помещении и подписания указанного технического задания от 04.11.2018.

Тем не менее, письмом от 24.12.2018 (25.12.2018) арендодатель во исполнение раздела 3 договора уведомил арендатора об окончании ремонтно-строительных работ и готовности помещения по адресу: 454080, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Коммуны, д. 131, для использования в качестве центр-ЛФК (разрешенное использование по договору), предложил подписать акт приема-передачи помещения в аренду (т. 1, л.д. 27; т. 2, л.д. 21).

10 января 2019 года сторонами с участием специалиста Казанцева А.Е. произведен осмотр спорного помещения, в результате которого составлен акт осмотра от 10.01.2019 (т. 2, л.д. 23-26), в котором было отражено состояние спорного помещения, зафиксированы выявленные арендатором недостатки в передаваемом ему в аренду под центр-ЛФК помещении.

По результатам осмотра спорного помещения ООО "АВКлиник" отказалось от подписания акта приема-передачи ему в аренду помещения ИП Пановой, ИП Албухари, что зафиксировано истцами в акте от 10.01.2019 (т. 1, л.д. 22).

Наличие вышеуказанных недостатков в передаваемом в аренду под центр-ЛФК помещении ИП Пановой, ИП Албухари не опровергнуто, доказательства того, что помещение с данными недостатками могло быть использовано под заявленные арендатором цели, истцами также не представлены.

В силу ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Вместе с тем, ИП Панова, ИП Албухари при рассмотрении настоящего дела к суду с ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы для определения соответствия спорного помещения заявленным арендатором требованиям и возможности использования в качестве центр-ЛФК (разрешенное использование) не обращались.

Поскольку по смыслу ст. 611 ГК РФ бремя доказывания того, что арендатору передано имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, лежит на арендодателе, однако при наличии возражений ООО "АВКлиник" относительно состояния передаваемого помещения и отказа от подписания акта приемки-передачи помещения в аренду, такие доказательства истцами суду представлены не были, суд первой инстанции приходит к выводу об отсутствии доказательств передачи ООО "АВКлиник" в аренду спорного помещения и, как следствие, о ненаступлении у ответчика обязательства по оплате арендных платежей.

Ссылка истцов на акт осмотра от 10.01.2019 (т. 2, л.д. 23-26), в котором представителем арендодателя Пановым М.В. отражено, что в помещении с 31.10.2018 (даты заключения договора) находится ЛФК оборудование арендатора, занимаемая площадь составляет ориентировочно 60 кв.м от общей площади помещения, от остальной площади помещения ничем не ограждено, отклоняется судом, так как не подтверждает факта возникновения фактического арендного пользования ответчиком спорным помещением.

Из акта осмотра от 10.01.2019 следует, что ЛФК-оборудование размещено в помещении в день заключения договора аренды, при этом в п. 5.8 договора стороны прямо оговорили, что помещение на дату подписания договора не готово к эксплуатации и подлежит арендодателем ремонту и отделке в соответствие с п. 3.3 договора; начисление арендной платы будет осуществляться с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещения в аренду.

Из представленного в акте приема-передачи (возврата) от 18.02.2019 к договору от 31.10.2018 (т. 1, л.д. 23-25) фотоматериала усматривается, что ЛФК-оборудование так и не было распечатано, сгружено в одной части помещения, по назначению, равно как и само спорное помещение не использовалось.

Письмом от 29.01.2019 N 29/0119-01 ООО "АВКлиник" указало, что оборудование ЛФК-центра завезено по просьбе самого арендодателя для разводки сетей, установки розеток, что ключи от спорного помещения арендатору не передавались (т. 1, л.д. 31).

Как верно указал суд первой инстанции, указанные обстоятельства относимыми и допустимыми доказательствами истцами в порядке ст. 65, 66 АПК РФ опровергнуты не были, доказательства передачи непосредственно 31.10.2018 ключей арендатору, обеспечения с указанной даты для арендатора беспрепятственного использования спорного помещения с учетом того, что только 24.12.2018 (25.12.2018) арендодатель уведомил арендатора об окончании ремонтно-строительных работ и готовности помещения для использования в качестве центр-ЛФК (т. 1, л.д. 27; т. 2, л.д. 21), истцами суду не представлены.

Ссылка истцов на справку ООО "УК "Тополина аллея" (т. 1, л.д. 81) обоснованно отклонена судом, так как из ее буквального содержания не следует, что с 31.10.2018 ответчик имел беспрепятственный доступ к ключам от спорного помещения.

Суд также правомерно принял во внимание то, что из акта осмотра от 04.02.2019, составленного в присутствии специалиста Казанцева А.Е., охранника Захарова М.А., усматривается, что осмотр не состоялся по причине того, что входная дверь в помещение была закрыта (т. 1, л.д. 32), что указывает на отсутствие свободного доступа арендатора в помещение.

Поэтому суд правильно решил, что спорное помещение в надлежащем состоянии ООО "АВКлиник" не передавалось, в силу чего и исходя из условий договора от 31.10.2018 обязанность по внесению арендной платы у общества не возникла.

Само по себе расположение в помещении ЛФК-оборудования в данном случае с учетом специфики возникновения правоотношений между сторонами не свидетельствует о возникновении на стороне ответчика фактического арендного пользования спорным помещением. Доказательства того, что помещение ООО "АВКлиник" использовалось по своему функциональному назначению, не представлены. Расположение в помещении ЛФК-оборудования в спорный период не лишает истцов возможности требовать от ответчика возмещения своих издержек, связанных с нахождением данного оборудования в помещении (его хранением), но в данном случае речь не может идти о взыскании арендной платы по договору от 31.10.2018.

Доводы ИП Пановой со ссылками на п. 5.4, 5.5, 6.10 договора об отсутствии оснований для возвращения полученных арендодателями обеспечительного и авансового взносов суд верно признал несостоятельными, так как из указанных условий договора следует, что арендодатель вправе не возвращать взносы в качестве меры ответственности за нарушение арендатором условий договора, например, в случае необоснованного отказа в приемке в аренду помещения.

Так как по делу не установлено нарушений арендатором условий договора, необоснованного отказа в приемке в аренду помещения, обеспечительный и авансовый взносы должны быть возвращены ответчику.

Таким образом, с учетом изложенных выводов суд первой инстанции верно не принял зачет истцами суммы авансового платежа по договору в размере 179 180 рублей, суммы обеспечительного взноса в размере 179 180 рублей, в счет оплаты за использование помещения в период с 01.11.2018 по 31.12.2018, так как такое пользование со стороны ООО "АВКлиник" не наступило.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что оснований для удержания ИП Пановой, ИП Албухари авансового платежа по договору в размере 179 180 рублей, суммы обеспечительного взноса в размере 179 180 рублей, которые были перечислены ответчиком платежным поручением от 12.11.2018 N 1252 на сумму 179 180 руб. (т. 1, л.д. 50), платежным поручением от 19.11.2018 N 1279 на сумму 179 180 руб. (т. 1, л.д. 50 оборот), также не имеется, встречные исковые требования ООО "АВКлиник" о взыскании с каждого из истцов задолженности по договору от 31.10.2018 в размере 179 180 руб. подлежат удовлетворению, является правомерным.

Следовательно, исковые требования ИП Пановой, ИП Албухари о взыскании в пользу каждого из них суммы арендной платы по договору аренды от 31.10.2018 за период с 01.01.2019 по 18.02.2019 в размере 147 183 руб. 57 коп., суммы неустойки по договору аренды от 31.10.2018 за период с 10.01.2019 по 26.06.2019 в размере 22 941 руб. 44 коп., о продолжении начисления неустойки по договору аренды от 31.10.2018 с 27.06.2019 по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы, являются необоснованными, в связи с чем, суд первой инстанции отказал в их удовлетворении правильно.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, при установленных обстоятельствах не могут быть приняты во внимание, поскольку выражают несогласие с судебным актом, что не может являться основанием для отмены/изменения законно принятого решения в обжалуемой части.

Возражения апеллянта, изложенные в жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд первой инстанции изложил в обжалуемом судебном акте.

Доводы апеллянта не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Таким образом, оснований для переоценки вывода суда первой инстанции апелляционная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на ее подателя в сумме 3 000 руб. в соответствии с подп. 12 п. 1 ст. 333.21 НК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.01.2020 по делу N А76-9894/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пановой Анны Александровны - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Пановой Анне Александровне (ОГРНИП 315745300003208) 6 986 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением N 1 от 03.02.2020 по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи

И.А. Аникин М.И. Карпачева