Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2020 г. N 20АП-981/20 по делу N А09-8152/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 2 декабря 2020 г. N Ф10-4079/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

05 июля 2020 г.

Дело N А09-8152/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 05 июля 2020 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Григорьевой М.А., судей Афанасьевой Е.И. и Мосиной Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кулешовой А.В.,

рассмотрев после перерыва в открытом судебном заседании с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн заседания) апелляционную жалобу акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" на решение Арбитражного суда Брянской области от 30 декабря 2019 года по делу N А09-8152/2019,

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Проект" к акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" о признании договора об ипотеке недействительной сделкой и применении последствий её недействительности,

при участии в судебном заседании путем информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн заседания):

ООО "Бизнес-Проект" - представителя Овчинникова В.А. (доверенность от 14.01.2020),

в отсутствие других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Брянской области от 30 декабря 2019 года (резолютивная часть от 23.12.2019) удовлетворен иск ООО "Бизнес-проект" о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 17.02.2016 N 166900/0029-7.1., заключенного между АО "Российский сельскохозяйственный банк" и ООО "Бизнес-проект". Указанным решением применены последствия недействительности сделки, признано отсутствующим обременения в виде ипотеки зданий: складов N 1, 2, 3 общей площадью 3 699 кв.м.; складов N 5, 6 общей площадью 2 477,94 кв.м.; складов N 7, 8, 9 общей площадью 3 659,6 кв.м.

Не согласившись с решением суда области, АО "Российский Сельскохозяйственный банк" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 30 декабря 2019 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования заявителя в полном объеме.

В обоснование жалобы Банк указывает, что оспариваемый договор ипотеки соответствует требованиям закона в части соблюдения условий о единстве юридической судьбы здания с земельным участком, на котором оно находится. Настаивает на том, что действия ООО "Бизнес-проект" по оспариванию договора залога являются недобросовестными.

АО "Российский Сельскохозяйственный банк" полагает, что суд области необоснованно не применил срок исковой давности. Кроме того, считает, что применяя реституцию, суд не разрешил вопрос о судьбе ипотеки права аренды.

Определением от 05 февраля 2020 года апелляционная жалоба АО "Российский Сельскохозяйственный банк" принята к производству.

Копия определения о назначении дела к судебному разбирательству была направлена лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет", дата публикации 06.02.2020.

Определениями от 27 марта 2020 года и 13 апреля 2020 года об изменении даты судебного разбирательства в связи с введением в период с 19.03.2020 по 10.04.2020, и далее по 30.04.2020 (включительно) ограничительных меры в судах также размещено в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет", дата публикации 28.03.2020 и 14.04.2020 соответственно.

Определением от 25 мая 2020 года апелляционный суд отложил судебное разбирательство по жалобе в связи с необходимостью получения пояснений АО "Российский Сельскохозяйственный банк" по отзыву на апелляционную жалобу, представленному ООО "Бизнес-проект" в судебное заседание.

Росреестр по Брянской область представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие лица, участвующего в деле.

В судебном заседании 29.06.2020 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 02.07.2020. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

02.07.2020 от общества "Бизнес-проект" в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество против доводов жалобы возражало, просило решение оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Исследовав в судебном заседании материалы дела, выслушав представителя истца, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Судом общей юрисдикции рассмотрено дело N 2-1083(2018) по иску АО "Российский Сельскохозяйственный банк" к ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие", ООО "Бизнес-проект", Туркову А.Ф., о взыскании долга по договору об открытии кредитной линии от 17.02.2016, заключенному между Банком и ООО "Мелькрук" (заемщик), по условиям которого Банк обязался предоставить заемщику денежные средства в размере 71 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере - 15,1% годовых при предоставлении траншей на срок от 90 дней (включительно) - 16,8% годовых при предоставлении траншей на срок от 90 до 181 дней (включительно) - 17,9% годовых при предоставлении траншей на срок от 181 до 365 дней (включительно) (пункты 1.1, 1.4 договора).

Решением Советского районного суда г. Брянска от 19 октября 2018 года по делу N 2-1083(2018) удовлетворен иск АО "Российский Сельскохозяйственный банк" к ООО "Бизнес-проект", Туркову А.Ф. о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

Указанным решением с Туркова А.Ф. в пользу АО "Российский Сельскохозяйственный банк" взыскана задолженность по договору об открытии кредитной линии от 17.02.2016 в размере 75 085 435,83 руб., а также обращено взыскание на имущество, принадлежащее обществу "Бизнес-проект" и заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 17.02.2016 года, а именно:

- здание зерноскладов N 1, 2, 3 общая площадь 3 699,0 кв.м,;

- здание зерноскладов N 5, 6 общая площадь 2 477,94 кв.м;

- здание зерноскладов N 7, 8, 9 общая площадь 3 659,6 кв.м.;

- право аренды земельного участка: земли населенных пунктов для производственных целей общая площадь 77 247 кв.м.

Кроме того, указанным решением установлена начальная продажная цена для реализации с публичных торгов вышеуказанного имущества:

- здание зерноскладов N 1, 2, 3 - в размере 16 144 500,00 руб.;

- здание зерноскладов N 5, 6 - в размере 10 827 750,00 руб.;

- здание зерноскладов N 7, 8, 9 - в размере 16 015 500,00 руб.;

- право аренды земельного участка - в размере 1,00 рубль.

При рассмотрении спора суд общей юрисдикции установил факт ненадлежащего исполнения заемщиком ООО "Мелькрук" обязательства, наличие и размер долга по договору кредитной линии.

Кроме того, суд установил, что в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком и Турковым А.Ф. (поручитель) заключен договор от 17.02.2016 поручительства физического лица, между Банком и ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие" заключен договор от 17.02.2016 поручительства юридического лица.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 19 декабря 2017 года по делу А09-12257/2017 ООО "Мелькрук" признано несостоятельным должником (банкротом) с введением процедуры наблюдения. В соответствии с Выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 17.10.2018 ООО "Мелькрук" находится в стадии ликвидации, конкурсный управляющий - Введенская Н.О.

В соответствии с Выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 17.10.2018 ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие" находится в стадии ликвидации, конкурсный управляющий - Джамалдаев А.Х. Определением Арбитражного суда Брянской области от 08 мая 2018 года по делу N А09-12258/2017, оставленном без изменения постановлением Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от 05.09.2018, требования АО "Россельхозбанк" включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие".

Кроме того, суд общей юрисдикции, рассматривая дело N 2-1083(2018) установил, что в обеспечение исполнения обязательств ООО "Мелькрук" по кредитному договору между Банком и ООО "Бизнес-проект" заключен договор от 17.02.2016 об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого (пункт 3.1) предметом ипотеки являются:

- здание зерноскладов N 1, 2, 3 общая площадь 3 699,0 кв.м,;

- здание зерноскладов N 5, 6 общая площадь 2 477,94 кв.м;

- здание зерноскладов N 7, 8, 9 общая площадь 3 659,6 кв.м.;

- право аренды земельного участка: земли населенных пунктов для производственных целей общая площадь 77 247 кв.м.

Согласно пункту 3.2 договора об ипотеке стороны установили общую залоговую стоимость имущества, передаваемого в ипотеку, в размере 42 987 751,00 руб., в том числе: здание зерноскладов N 1, 2, 3 - в размере 16 144 500,00 руб.; здание зерноскладов N 5, 6 - в размере 10 827 750,00 руб.; здание зерноскладов N 7, 8, 9 - в размере 16 015 500,00 руб.; право аренды земельного участка - в размере 1,00 руб.

Решение Советского районного суда г. Брянска от 19 октября 2018 года по делу N 2-1083(2018) об удовлетворении иска о взыскании долга по кредитному обязательству и обращении взыскания на заложенное по договору с ООО "Бизнес-проект" имущество, изменено судом апелляционной инстанции, в материалы настоящего дела представлено апелляционное определение N 33-1145/2019 от 23 июля 2019 года (том 1, стр. 80-92).

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда приняла во внимание произведенный решением арбитражного суда раздел земельного участка с кадастровым номером 32:14:0201908:6 и отсутствие объекта недвижимости площадью 77 247 кв.м (право аренды на который являлось предметом залога), в связи с чем судебная коллегия пришла к выводу о том, что основания для обращения взыскания на право аренды указанного земельного участка отсутствует.

Кроме того, апелляционная коллегия указала (стр. 11 апелляционного определения, абзац 3), что, поскольку реализация зданий, являющихся предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством их продажи с торгов, то такая продажа может иметь место только одновременно с продажей принадлежащих залогодателю на праве собственности земельных участков, даже в том случае, если земельные участки не были заложены. При этом апелляционная коллегия указала, что банк не лишен права в судебном порядке на обращение взыскания на земельные участки, находящиеся под зданиями зерноскладов.

Согласно резолютивной части апелляционного определения решение суда в части обращения взыскания на право аренды отменено. В части установления начальной продажной цены зерноскладов решение суда изменено, установлена иная продажная цена объектов, исходя из результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Рассматривая требования АО "Российский Сельскохозяйственный банк" о включении требований по указанному кредитному обязательству (договор кредитной линии с ООО "Мелькрук") в реестр требований к иному поручителю - ООО "Комарическое хлебоприемное предприятие", арбитражный суд установил следующие обстоятельства (определение Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-12258/2017 от 08 мая 2018 года/резолютивная часть 27.04.2018/, оставленное в силе постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2018 года (резолютивная часть 05.09.2018).

В обеспечение исполнения обязательств ООО "Мелькрук" перед АО "Россельхозбанк" по договору об открытии кредитной линии N 166900/0029 от 17.02.2016 были заключены договор поручительства юридического лица N 166900/0029-8 от 17.02.2016 и договор N 166900/0029-7.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 17.02.2016. Данные договоры заключены между АО "Российский Сельскохозяйственный банк" (кредитор) и ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие" (поручитель).

По условиям договора об ипотеке (залоге недвижимости) N 166900/0029-7.2 от 17.02.2016 залогодатель - ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие", обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по договору N 166900/0029 от 17.02.2016 об открытии кредитной линии, заключенному с ООО "Мелькрук" (заемщик), передал залогодержателю - АО "Россельхозбанк" в залог следующее недвижимое имущество:

- здание зерносклада N 10, общая площадь 1 236,03 кв.м;

- здание зерноскладов N 11, N 12, общая площадь 1 960,56 кв.м;

- здание зерносклада N 4, общая площадь 1 223,0 кв.м;

- здание мельницы, общая площадь 225,48 кв.м;

- здание весовой, общая площадь 25,75 кв.м;

- здание проходной, общая площадь 78,53 кв.м;

- здание трансформаторной подстанции, общая площадь 35,18 кв.м;

- здание сушилки, общая площадь 127,37 кв.м;

- административное здание, общая площадь 265,65 кв.м;

- земельный участок, на котором расположены закладываемые здания. Стороны устанавливали общую залоговую стоимость имущества, передаваемого в залог (ипотеку), в размере 28 693 000 руб. (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 11.10.2017 к договору N 166900/0029-7.2 от 17.02.2016).

Определением суда от 26 февраля 2018 года по делу N А09-12257/2017 в реестр требований кредиторов основного должника по кредитному обязательству ООО "Мелькрук" включено требование АО "Российский Сельскохозяйственный банк" в размере 83 790 099,57 руб., в том числе, задолженность по договору N 166900/0029 об открытии кредитной линии от 17.02.2016 в размере 75 085 435,83 руб., обеспеченная залогом имущества должника по договору N 166900/0029-5 о залоге оборудования от 17.02.2016.

В связи с изложенным арбитражный суд судебными актами по делу N А09-12258/2017 включил в реестр требований кредиторов ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие" требование АО "Российский сельскохозяйственный банк" в размере 75 085 435,83 руб., установив, что указанные требования обеспечены залогом следующего имущества должника (договор N 166900/0029-7.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 17.02.2016):

- зданиями зерносклада N 10, общая площадь 1 236,03 кв.м; зерноскладов N 11, N 12, общая площадь 1 960,56 кв.м; зерносклада N 4, общая площадь 1 223,0 кв.м; мельницы, общая площадь 225,48 кв.м; весовой, общая площадь 25,75 кв.м; проходной, общая площадь 78,53 кв.м; трансформаторной подстанции, общая площадь 35,18 кв.м; сушилки, общая площадь 127,37 кв.м; административное здание, общая площадь 265,65 кв.м;

- а также залогом земельного участка - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, общая площадь 77 247 кв.м., кадастровый номер: 32:14:0201908:6, находящийся по адресу: Брянская область, Комаричский район, п. Комаричи, ул. Колхозная, 63.

При этом в постановлении апелляционного суда от 12 сентября 2018 года указано (стр. 8, абзацы второй, третий), что в материалы дела не были предоставлены документы, подтверждающие право собственности ООО "Бизенс-Проект" на рассматриваемый земельный участок или его часть, спор о праве, как сам указывает заявитель, возник уже после вынесения оспариваемого определения.

Кроме того, заявителем жалобы по делу А09-12258/2017 не представлены допустимые и относимые доказательства, подтверждающие прекращение права залога банка на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0201908:6 либо снятие обременения в отношении данного земельного участка в виде ипотеки в пользу банка.

Судом апелляционной инстанции учтено, что на дату вынесения судебного акта факт наличия предмета залога должником и иными заинтересованными лицами, участвующими в настоящем обособленном споре, не оспорен. Доказательства прекращения залога в материалы дела не представлены (стр. 16, абзац 3).

Позднее, решением Арбитражного суда Брянской области по делу А09-5367/2018 от 06 ноября 2018 года удовлетворен иск ООО "Бизнес-проект" к ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие" о разделе земельного участка с кадастровым номером 32:14:0201908:6 площадью 77 247 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, пгт.Комаричи, ул.Колхозная, уч.63, на пять земельных участков, имеющих площади 7 844 кв.м, 10 631 кв.м, 11 154 кв.м, 30 936 кв.м и 16 682 кв.м, в соответствии со схемой раздела земельного участка от 14.02.2018, на пять вновь образованных участков. Кроме того, указанным решением за ООО "Бизнес-проект" признано право собственности на три вновь образованных участка N 1 - 7 844 кв.м, N 2 - 10 631 кв.м, и N 3 - 11 154 кв.м.

Рассматривая дело А09-5367/2018, арбитражный суд установил, что ООО "Бизнес-проект" является собственником следующих объектов недвижимости: здание зерноскладов N 1, N 2, N 3 площадью 3 699 кв.м, здание зерноскладов N 7, N 8, N 9 площадью 3 659,6 кв.м и здание зерноскладов N 5, N 6 площадью 2 477,94 кв.м, расположенных по адресу: Брянская область, Комаричский район, пгт. Комаричи, ул. Колхозная, д. 63, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Указанные объекты недвижимости перешли в собственность истцу в результате ряда последовательно совершенных сделок купли-продажи.

Первоначальным собственником данных объектов являлось ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие". Здания зерноскладов расположены на земельном участке с кадастровым номером 32:14:0201908:6 площадью 77 247 кв.м, принадлежащем на праве собственности ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие".

При отчуждении зданий зерноскладов вопросы о переходе прав на соответствующие этим объектам земельные участки в тексте договоров купли-продажи сторонами не согласовывались.

Полагая, что покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, истец ООО "Бизнес-проект" (покупатель) обратился в арбитражный суд с требованиями (постановление апелляционного суда по делу N А09-5367/2018, стр. 3) о разделе участка и признании за ним права собственности на вновь образованные участки.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2019 года по делу А09-5367/2018 решение арбитражного суда о разделе участка и признании права собственности оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 01 июля 2019 года (резолютивная часть от 24.06.2019) по делу А09-3603/2019 удовлетворен иск общества "Бизнес-проект" к ООО "Комаричское хлебоприёмное предприятие" о признании договора аренды от 24.04.2015 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права аренды земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:14:0201908:6, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, пгт. Комаричи, ул. Колхозная, д. 63, площадью 77247+/-97.30 кв.м, зарегистрированного 28.12.2015 за номером 32-32/011- 32/019/012/2015-306/2.

Указанным решением суд установил факт передачи ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие" по договору аренды от 24.04.2015 ООО "Бизнес-проект" в аренду земельного участка с государственным кадастровым учётным номером N 32:14:0201908:6 общей площадью 77247+/-97.30 кв.м. без находящихся на нём объектов недвижимого имущества, являющихся объектом права собственности ответчика и переданных ему во исполнение договора аренды N 3 от 03.07.2013, а также факт распоряжения ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие" в отсутствие полномочий предоставленных законом или собственником частью спорного земельного участка площадью 29 629 кв.м. (принадлежащего на праве собственности ООО "Бизнес-проект", установленном в судебном порядке).

Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу, что требование ООО "Бизнес-проект" о признании договора аренды от 24.04.2015 недействительной сделкой является обоснованным, правомерным и подлежит удовлетворению.

Суд области сделал вывод о ничтожности договора аренды (стр. 5, абзац 1 решения), и признал недействительным договор аренды от 24.04.2015 земельного участка между ООО "Бизнес-Проект" и ООО "Комаричское хлебоприёмное предприятие", а также применил последствия недействительности сделки, признав отсутствующим право аренды ООО "Бизнес-проект" на указанный земельный участок.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 27 ноября 2019 года оставил решение арбитражного суда от 01 июля 2019 года (резолютивная часть от 24.06.2019) по делу А09-3603/2019 без изменения. Установив, что решением Арбитражного суда Брянской области от 06 ноября 2018 года по делу N А09-5367/2018 (вступило в законную силу 04.02.2019) спорный земельный участок разделён на 5 (пять) земельных участков, имеющих площади 7 844 кв.м, 10 631 кв.м, 11 154 кв.м, 30 936 кв.м. и 16 682 кв.м; за ООО "Бизнес-проект" признано право собственности на земельные участки, имеющие площади 7 844 кв.м, 10 631 кв.м, 11 154 кв.м., апелляционный суд пришел к выводу, что договор аренды первоначального участка от 24.04.2015 является недействительным, поскольку нарушает права собственника на вновь образованные участки.

Настоящим иском (по делу А09-8152/2019) общество ООО "Бизнес-проект" просило признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 166900/0029-7.1, заключенный 17.02.2016 между АО "Российский Сельскохозяйственный банк" (залогодержатель) и ООО "Бизнес-проект" (залогодатель), в силу которого залогодатель обеспечивает надлежащее исполнение обязательств по договору об открытой кредитной линии N 166900/0029 от 17.02.2016, заключенному между АО "Россельхозбанк" и ООО "Мелькрук".

Согласно пункту 2.2 договора об ипотеке N 166900/0029-7.1 определены кредитные обязательства между залогодержателем АО "Российский Сельскохозяйственный банк" и заемщиком ООО "Мелькрук" с общей суммой лимита задолженности в сумме 71 000 000 руб., в обеспечение которых установлен залог.

Согласно пункту 3.1 договора об ипотеке N 166900/0029-7.1 залогодатель ООО "Бизнес-проект" передал в залог Банку принадлежащие ему на праве собственности здания зерноскладов:

- N 1, 2, 3 государственный кадастровый учётный номер 32:14:0201908:13, общей площадью 3 699 кв.м,

- N 5, 6 государственный кадастровый учётный номер 32:14:0201908:18 общей площадью 2 477,94 кв.м,

- N 7, 8, 9, государственный кадастровый учётный номер 32:14:0201908:23, общей площадью 3 659,6 кв.м;

а также право аренды земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:14:0201908:6 общей площадью 77 247 кв.м., на котором (участке) расположены закладываемые здания (том 1, стр. 24-41).

19.02.2016 в Единый государственный реестр недвижимости на основании договора об ипотеке внесены регистрационные записи о государственной регистрации ипотеки на указанные выше здания зерноскладов: N 32-32/001- 32/001/007/2016-922/1, N 32-32/001-32/001/007/2016-926/1 и N 32-32/001-32/001/007/2016- 924/1, и регистрационная запись N 32-32/001/007/2016-929/1 о регистрации залога права аренды земельного участка.

Ссылаясь на то, что при заключении оспариваемого договора об ипотеке N 166900/0029-7.1 стороны договора (АО "Российский Сельскохозяйственный банк" и ООО "Бизнес-проект") не предусмотрели одновременную передачу в залог с производственными зданиями и земельных участков, на которых расположены эти здания, а позднее договор аренды земельного участка, на котором, кроме прочих сооружений, находятся и переданные в залог по оспариваемому договору здания, признан недействительным (ничтожным), истец ООО "Бизнес-проект" просит признать договор ипотеки недействительной сделкой.

Обжалуемым решением суд области исковые требования ООО "Бизнес-проект" удовлетворил.

Оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд, рассмотрев повторно спор по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

В настоящем деле рассматривается иск стороны сделки залогодателя о признании договора залога недвижимого имущества недействительным. В обоснование требования о признании договора залога недействительной сделкой залогодатель ссылается на следующие фактические обстоятельства:

- на то, что в более позднее время земельный участок, право аренды которого явилось предметом залога, был разделен и часть вновь образованных земельных участков в настоящее время находится в собственности у истца;

- а также на то, что при передаче в залог зданий/сооружений одновременно не были переданы в залог земельные участки под ними.

Таким образом, сторона, заключившая сделку, залогодатель ООО "Бизнес-проект", в обоснование требования о недействительности сделки ипотеки в части недействительности залога права аренды ссылается на более поздние обстоятельства, возникшие в результате его собственных действий (раздел земельного участка и последовавшую за этим утрату права аренды на него), а также на недействительность договора ипотеки в части залога зданий/сооружений, связанную с возникшими в результате этих же действий обстоятельствами - отсутствием какого-либо права на земельный участок, на котором расположены переданные в залог сооружения.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Приведенные истцом залогодателем ООО "Бизнес-проект" основания недействительности договора ипотеки являются поводом для оценки действительности договора в следствие его оспоримости.

При этом, в силу положений абзаца 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу оспариваемой сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 70 постановления от 23.06.2015 N 25).

При этом положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации являются важной конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в статье 1 этого же кодекса.

Недобросовестными предлагается считать действия лица (прежде всего - стороны сделки), которое вело себя таким образом, что у иных лиц не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий.

В ранее рассмотренных спорах с участием истца и ответчика по настоящему делу (ООО "Бизнес-проект" и АО "Российский Сельскохозяйственный банк") установлено, что земельный участок, право аренды которого истец передал в залог банку, существовал на момент заключения договора. Более того, стороны арендных отношений (ООО "Бизнес-проект" и ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие") совершили регистрационные действия по договору аренды.

28.12.2015 в ЕГРН внесена регистрационная запись N 32-32/011-32/019/012/2015- 306/2 о государственной регистрации договора аренды.

Данный земельный участок с кадастровым номером 32:14:0201908:6 площадью 77 247 кв.м находился в собственности ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие" (дело А09-5367/2018). И был передан в аренду ООО "Бизнес-проект" по договору от 24.04.2015, оспоренному в последствии по иску этого же ООО "Бизнес-проект" (с соответствующим иском ООО "Бизнес-проект" обратился 15.04.2019, дело N А09-3603/2019).

На данном земельном участке с кадастровым номером 32:14:0201908:6 площадью 77 247 кв.м располагались (и продолжают располагаться после раздела первоначального участка на пять вновь созданных в судебном порядке по иску того же ООО "Бизнес-проект") объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Бизнес-проект": здание зерноскладов N 1, N 2, N 3 площадью 3 699 кв.м, здание зерноскладов N 7, N 8, N 9 площадью 3 659,6 кв.м и здание зерноскладов N 5, N 6 площадью 2 477,94 кв.м, расположенных по адресу: Брянская область, Комаричский район, пгт. Комаричи, ул. Колхозная, д. 63, что подтверждается выписками из ЕГРН (постановление апелляционного суда по делу А09-5367/2018).

Эти же сооружения: здание зерноскладов N 1, N 2, N 3 площадью 3 699 кв.м, здание зерноскладов N 7, N 8, N 9 площадью 3 659,6 кв.м и здание зерноскладов N 5, N 6 площадью 2 477,94 кв.м; наряду с правом аренды земельного участка явились предметом оспариваемого договора залога.

Указанные объекты недвижимости перешли в собственность ООО "Бизнес-проект" в результате ряда последовательно совершенных сделок купли-продажи. Первоначальным собственником данных объектов являлось ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие" (постановление апелляционного суда по делу А09-5367/2018).

Таким образом, ООО "Бизнес-проект", передавая в залог банку сооружения (здания зерноскладов N 1, N 2, N 3, N 5, N 6, N 7, N 8, N 9) и право аренды земельного участка с кадастровым номером 32:14:0201908:6 площадью 77 247 кв.м, на котором, кроме прочего, располагались передаваемые в залог по этому же договору сооружения, не мог заблуждаться по поводу характера правоотношений и цели заключаемого договора залога.

Кроме того, совершая действия по регистрации указанных залоговых отношений, ООО "Бизнес-проект" очевидно исполнял условия договора ипотеки.

19.02.2016 в Единый государственный реестр недвижимости на основании договора об ипотеке внесены регистрационные записи о государственной регистрации ипотеки (залоге недвижимости) на указанные выше здания зерноскладов: N 32-32/001- 32/001/007/2016-922/1, N 32-32/001-32/001/007/2016-926/1 и N 32-32/001-32/001/007/2016- 924/1, и регистрационная запись N 32-32/001/007/2016-929/1 о регистрации залога права аренды земельного участка.

Обращаясь после совершения регистрационных действий с настоящим иском (исковое заявление от 06.08.2019), ООО "Бизнес-проект" ссылается на обстоятельства, возникшие после регистрации договора ипотеки: признание недействительным договора аренды (по иску от 15.04.2019, дело А09-3603/2019); и отсутствие в договоре условий о передаче в залог земельных участков, на которых расположены сооружения (поскольку договор аренды признан судом недействительным), настаивая, что констатированная судом ничтожность договора аренды земельного участка исключает возможность передачи сооружений в залог.

Апелляционный суд полагает, что действия ООО "Бизнес-проект" не соответствуют стандартам добросовестности участников гражданского оборота и значительно откланяются от указанных стандартов, определенных статьей 10 ГК РФ.

Из материалов настоящего дела, с учетом ранее рассмотренных споров, очевидно следует, что поведение ООО "Бизнес-проект" после заключения сделки (оспариваемого договора ипотеки) давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Залогодатель исполнял договор, произвел регистрационные действия.

Попытки избежать обращения взыскания на заложенное имущество предприняты истцом после возбуждения производства по делу о банкротстве основного должника по кредитным обязательствам ООО "Мелькрук", и включения требования банка в реестр требований основного должника.

Кроме того, согласно пункту 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Такие правила содержатся в части 3 статьи 69 названного Федерального закона. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в статье 37 Земельного кодекса.

Кроме того, совместным Постановлением пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.

Данный правовой подход получил развитие в пункте 5 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", согласно которому в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.

Кроме того, апелляционный суд полагает необходимым отметить, что как следует из пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Таким образом, право аренды земельного участка может быть передано в залог в связи с ипотекой здания (сооружения), расположенного на этом участке, без согласия, но с уведомлением арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

В связи с изложенным апелляционный суд пришел к выводу, что последующее признание договора аренды земельного участка недействительной сделкой, в любом случае, не отменяет и не изменяет залоговые отношения по поводу сооружений, являющихся предметом залога (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"), и, тем более, не приводит к недействительности договора ипотеки.

Последствия последующего разделения участка (совершенного после заключения договора ипотеки в отношении права аренды этого участка) разъяснены участникам спора в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 23 июля 2019, в котором апелляционная коллегия указала (стр. 11 апелляционного определения, абзац 3), что, поскольку реализация зданий, являющихся предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством их продажи с торгов, то такая продажа может иметь место только одновременно с продажей принадлежащих залогодателю на праве собственности земельных участков, даже в том случае, если земельные участки не были заложены. При этом апелляционная коллегия указала, что банк не лишен права в судебном порядке на обращение взыскания на земельные участки, находящиеся под зданиями зерноскладов.

Дополнительно арбитражный апелляционный суд считает необходимым разъяснить, что вывод о действительности (или недействительности) договора делается исходя из его условий, при этом подлежат оценке наличие дееспособности и правоспособности сторон договора; правомерность условий договора; отсутствие пороков воли (волеизъявление, направленное на заключение договора, должно соответствовать истинной воле сторон); заключение договора в требуемой законом форме.

Обращаясь с настоящим иском ООО "Бизнес-проект" не доказало наличия оснований для признания недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 17.02.2016 N 166900/0029-7.1., заключенного между АО "Российский сельскохозяйственный банк" и ООО "Бизнес-проект", не привел доказательств наличия пороков воли, недееспособности, не соответствия условий договора действующему законодательству, либо не соблюдения требуемой формы договора.

Кроме того, при рассмотрении настоящего иска в суде первой инстанции ответчик АО "Российский сельскохозяйственный банк" заявил о пропуске истцом срока исковой давности, соответствующее заявление сделано в судебном заседании 16.12.2019.

Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда области о том, что срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора ипотеки от 17.02.2016, стороной которого является истец, должен исчисляться с даты вступления в силу решения Арбитражного суда Брянской области от 01.07.2019 по делу А09-3603/2019 (о признании недействительным договора аренды от 24.04.2015).

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. При этом течение срока исковой давности по данному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Являясь стороной договора ипотеки от 17.02.2016, совершая регистрационные действия по оспариваемому договору ООО "Бизнес-проект", истец знал обо всех обстоятельствах, существовавших на момент заключения договора.

Возникновение (создание истцом) позднее каких-либо иных обстоятельств, в том числе признание по его иску недействительным договора аренды от 24.04.2015, не изменяет начало течения срока исковой давности по требованию о признании договора ипотеки от 17.02.2016 недействительным.

Согласно пункту 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной исчисляется с момента исполнения этой сделки.

Апелляционный суд полагает, что сделка исполнена - имущество передано в залог с момента регистрации ипотеки 19.02.2016, следовательно, срок исковой давности по требованию о признании договора ипотеки недействительным истек с 20.02.2017.

С настоящим иском ООО "Бизнес-проект" обратился 06.08.2019, то есть с пропуском срока исковой давности.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Учитывая, что согласно статье 199 ГК РФ, пункту 15 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, и если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

На основании вышеизложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции необходимо отменить ввиду неправильного применения норм материального права (пункт 1 статьи 270 АПК РФ) с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, необходимо взыскать с общества "Бизнес-проект" в пользу АО "Российский сельскохозяйственный банк" судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 30 декабря 2019 года по делу N А09-8152/2019 отменить.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Проект" к акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" о признании договора об ипотеке недействительной сделкой и применении последствий её недействительности отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Проект" в пользу акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.А. Григорьева

Судьи

Е.И. Афанасьева Е.В. Мосина