Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2020 г. N 10АП-5506/20 по делу N А41-95731/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 6 ноября 2020 г. N Ф05-16170/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

06 июля 2020 г.

Дело N А41-95731/19

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Ахмедовым Н.П.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Балашиха - извещено, представитель не явился,

от ООО "ГЛАВСТРОЙСАВВИНО"-СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" - Высоцкая Г.В. по доверенности от 09.01.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2020 года по делу N А41-95731/19, по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Балашиха к ООО "ГЛАВСТРОЙСАВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" о взыскании по договору,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г.о. Балашиха обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ГЛАВСТРОЙ- САВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" о взыскании 1 352 729 руб. 27 коп. задолженности по оплате арендной платы за период с 1 по 3 квартал 2019 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка N 4946 от 12.04.2013 г., а также 6 392 руб. 41 коп. неустойки за период с 16.06.2019 г. по 24.09.2019 г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2020 года по делу N А41-95731/19 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет по управлению имуществом Администрации г.о. Балашиха обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "ГЛАВСТРОЙСАВВИНО"-СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Балашиха, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор N 4946 от 12.04.2013 г. аренды земельного участка КН 50:50:020601:172, под комплексную многоэтажную жилую застройку.

Указанный договор заключен в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская (центр-2) от 27.08.2007 г.

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроенной территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварийное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварийного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такой документацией, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещений в аварийных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства.

Поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 г. Инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 г. соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ,

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком КН 50:50:020601:172 кадастровой стоимостью 115 990 833,80 рублей, не может быть выше размера земельного налога.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с п.10 Закон Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

Согласно представленному в материалы дела утвержденному рабочему "Проекту рекультивации загрязненных земель" по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, мкрн "Центр-2"), земельный участок КН 50:50:020601:172 подлежит рекультивации за счет арендатора.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что при исчислении размера аренды, базовая ставка арендной платы за пользование земельным участком КН 50:50:020601:172 составляет 2,92 рубля за квадратный метр, а не 67, 31, как указывает истец.

Таким образом, арендная плата подлежит определению по формуле: 2,92 (Аб) x 4.2(Кд) x 1(Пкд) x 1,32 (Км) x 15 244 (S) = 246777,18 рублей в год/61694,29 рублей в квартал.

Ответчик в счет оплаты аренды за 3 кв.2019 года перечислил 61694,30 рублей (п/п N 606 от 13.09.2019 г.)

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Доводы истца, аналогично указанные в апелляционной жалобе о том, что поскольку ответчиком подписано соглашение о принятии на себя обязательств по Инвестиционному контракту только 15.10.2019 г., до указанного момента на него не распространяются нормы п.10 Закон Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ, судом отклоняются, поскольку указанной нормой установлена базовая ставка по оплате аренды за нарушенные земли и указанная норма не связывает ставку арендной платы с принятием на себя арендатором обязательств по иным сделкам.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что судом первой инстанции не правомерно сделана ссылка на то, что стоимость арендной платы не должна быть выше ставки земельного налога не состоятельна по следующим основаниям.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:540:020601:71 заключён в соответствии с п.5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (письмо Комитета по управлению имуществом от 23.12.2019 за N 12180 и Постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области N 3916 от 09.12.2010).

Земельный участок, с кадастровым номером 50:540:020601: 71 предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку. 27 августа 2007 года между ООО "Аврора" и Администрацией городского округа Железнодорожный (теперь Балашиха) Московской области был заключён Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".

В соответствии с Инвестиционным контрактом от 27.08.2007 Инвестор застройщик обязан был обязан построить школы -4 шт, детские сады-6 шт, поликлинику для взрослых, поликлинику для детей, здание администрации, пожарное депо, подстанцию скорой помощи, осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории, осуществить финансирование проектирования, строительство и ввод в эксплуатацию здания ЗАГСа, осуществить финансирование проектирования, строительства и ввод в эксплуатацию автомобильной дороги (продолжение ул. Пионерская - Рождественская в микрорайоне "Центр-2" и мкр. "Центральный" в г. Балашиха, мкр. Железнодорожный Московской области) и связанных с ней инженерных сетей и сооружений (включая железнодорожный переезд, благоустройство и озеленение территории), в том числе оплата услуг технического заказчика, провести проектно-изыскательские работы по выносу железнодорожных путей не общего пользования в г. Железнодорожный, а также передать администрации квартиры для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования.

Проект планировки и межевания территории "Центр-2" производился Инвестором застройщиком ООО "Аврора", что подтверждается Заключением о результатах публичных слушаний по проекту планировки и межевания территории микрорайона "Центр-2" "МГ" N 28 от 01 августа 2012 года.

Следовательно, указанный договор аренды заключён в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный (теперь Балашиха), ул. Автозаводская(Центр 2) от 27 августа 2007 года и к данным отношениям аренды земельного участка могут быть применены нормы Градостроительного кодекса о развитии застроенной территории ( ст. 46.1,46.2 и 46.3).Поскольку инвестиционный контракт был заключён в 2007 году, договор аренды земельного участка в апреле 2013 года.

Поскольку по условиям договора аренды земельного участка N 4946 на время проведения рекультивации установлена арендная плата из расчёта Аб в размере 2,92 руб. за квадратный метр для загрязнённых земель, то суд правомерно согласился с позицией Ответчика о применении для расчётов по арендной плате на время рекультивации стоимости арендой платы в квартал в размере 61 694,30 руб.

Таким образом, при вынесении решения судом указана максимальная ставка арендной платы в год и минимальная на время проведения рекультивации с учётом того, что рекультивация производится за счёт средств ответчика и никаких противоречий в применении законодательства нет.

Как верно установлено судом первой инстанции, у ответчика на дату предъявления иска отсутствовала задолженность по арендной плате за третий квартал, поскольку им была произведена оплата в полном объёме в размере 61 694,30 руб., который был установлен прежнему арендатору на 2019 год.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.02.2020 по делу N А41-95731/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

С.А. Коновалов Л.В. Пивоварова