Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2020 г. N 11АП-1939/20 по делу N А55-25208/2019

г. Самара

08 июля 2020 г.

Дело N А55-25208/2019

Резолютивная часть постановления оглашена 30 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного учреждения культуры "Союз коллекционеров" на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2019 по делу N А55-25208/2019 (судья Богданова Р.М.),

принятое по иску частного учреждения культуры "Союз коллекционеров"

к МУП городского округа Самара "Ремжилуниверсал"

о расторжении договора аренды,

третьи лица: Департамент управления имуществом городского округа Самары; Министерство культуры Самарской области; Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области,

при участии представителей:

от истца - представитель Щеповских А.Н. по доверенности от 27.04.2020,

от ответчика - представитель Зинченко А.В. по доверенности от 04.06.2020,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Частное учреждение культуры "Союз коллекционеров" обратилось в арбитражный суд с иском к МУП городского округа Самара "Ремжилуниверсал" о расторжении заключенного сторонами договора аренды N 2/2015 от 14 мая 2015 года.

В процессе рассмотрения дела суд первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: 1) Департамент управления имуществом городского округа Самары; 2) Министерство культуры Самарской области; 3) Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области.

Арбитражный суд Самарской области решением от 20.12.2019 в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocит отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить обжалуемое решение, исковые требования удовлетворить, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представитель ответчика возражал против назначения судебной экспертизы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных в порядке статьи 123 АПК РФ о месте и времени проведения судебного заседания.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела, 14 мая 2015 сторонами заключен договор аренды N 2/2015 о передаче истцу объекта культурного наследия на реставрацию. Срок действия договора - до 13 мая 2064 года (п. 5.1).

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что в акте-приема передачи объекта недвижимости отсутствовала информация об отсутствии фундамента у здания, передаваемого по акту. Настоящий дефект был обнаружен истцом во время реконструкции, по данному факту истец неоднократно обращался к ответчику с предложением о снижении арендной платы. По мнению истца, данное обстоятельство является существенным условием договора, поскольку при условии восстановления фундамента за счет истца и сроки, и затраты на реставрацию увеличиваются.

Арендодателю о выявленном недостатке было сообщено, что подтверждается информацией, размещенной в сети Интернет опубликованной на сайтах СМИ Самарской области.

Истец полагает, что ответчик заключил договор аренды с истцом в нарушение ст. 612 ГК РФ, в силу которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Истец 01 июня 2019 года почтовым отправлением направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды N 2/2015 от 01.06.2019.

Ответчик 25.10.2017 направил в адрес истца претензию N 1180/17 с уведомлением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 25.11.2017 в связи с нарушением сроков оплаты арендной платы.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик сослался на положения статьи 612 ГК РФ, а также на выводы привлеченного им эксперта, который по результатам осмотра установил, что здание находится в аварийном состоянии, инженерные сети отсутствуют, полы деревянные разрушены по всей площади, фундамент разрушен по всей площади.

Заявитель жалобы полагает, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки составленному экспертом акту осмотра нежилого помещения от 14.10.2019 и не проявил должную инициативу в проведении судебной экспертизы для оспаривания выводов привлеченного ответчиком эксперта.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заявитель просил назначить судебную экспертизу для установления факта отсутствия фундамента.

В силу статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам.

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относится необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, о назначении экспертизы.

Согласно части 1 и 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Истец при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции возражал против назначения судебной экспертизы, полагая, что её назначение приведет к нарушению установленного законом порядка рассмотрения споров в арбитражных судах Российской Федерации и к необоснованному затягиванию сроков рассмотрения дела.

Принимая во внимание позицию истца, а также то обстоятельство, что ответчик о проведении судебной экспертизы при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлял, суд апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении судебной экспертизы отказал.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы суд апелляционной инстанции также исходил из того, что состояние полов и фундамента на момент принятия решения по настоящему делу не имеет правового значения при разрешении возникшего между сторонами спора.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены статьей 620 Кодекса.

В частности, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 данной статьи); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

По смыслу положений статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 2 и 4) к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно п. 2.2.16 договора аренды арендатор обязан в соответствии со ст.Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" выполнять мероприятия по сохранению объекта культурного наследия, осуществлять расходы на его содержание.

Актом технического состояния объекта культурного наследия N 97-15/5062 от 30.06.2015 установлен перечень работ по сохранению объекта культурного наследия:

- на 2015-2016 гг. - комплексное научное исследование по объекту культурного наследия, включая инженерное обследование текущих конструкций, обследование инженерных сетей, лабораторное исследование на наличие биопоражений, архитектурные исследования;

- на 2016-2017 гг. - разработка проекта ремонта и реставрации объекта культурного наследия с учетом полученных рекомендаций;

- на 2018 г. - установка информационной надписи;

- на 2017-2020 гг. - производство работ в соответствии с проектом, согласованным с Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области.

В соответствии с п. 2.4.2 арендатор может производить на объекте культурного наследия работы по сохранению объекта культурного наследия с согласия арендодателя, оформленного в виде дополнительного соглашения к договору аренды. Работы по сохранению объекта культурного наследия производятся арендатором своими силами и за свой счет. При этом вид и объем работ по сохранению объекта культурного наследия распределяются на основании Задания N 32-15/1133, выданного Управлением Государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области.

Дополнительные соглашения к договору аренды N 2/2015 от 14.05.2015 между сторонами до принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу не заключались.

МП г.о.Самара "Ремжилуниверсал" неоднократно направляло в адрес ЧУК "Союз коллекционеров" письма с требованием предоставить пакет документов, подтверждающих факт выполнения требований охранного обязательства по сохранению объекта культурного наследия, в том числе научно-проектную документацию, разрешение на проведение работ, однако документы не были предоставлены. В связи с этим обстоятельством невозможно было рассмотреть обращения ЧУК "Союз коллекционеров", поступившие в адрес предприятия, о зачете понесенных расходов на разработку научно-проектной документации в счет арендной платы.

15.05.2019 арендодателем в адрес арендатора направлено требование N 539/19 (л.д. 135) о предоставлении всей документации об объеме работ по сохранению объекта культурного наследия, определенного на основании задания N 32-5 1133, выданного Управлением Государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области, в срок до 31.05.2019 с целью рассмотрения вопроса о расторжении договора аренды. Однако арендатором не были представлены документы, подтверждающие понесенные затраты по содержанию объекта культурного наследия.

В связи с ненадлежащим исполнением истцом обязанностей по договору аренды нежилого здания N 2/2015 от 14.05.2015 МП г.о. Самара Ремжилуниверсал" (ответчик по настоящему делу) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском о взыскании с ЧУК "Союз коллекционеров" (истца по настоящему делу) задолженности по арендной плате в размере 1 516 230, 80 руб. Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.02.2019 по делу N А55-16995/2018 взыскано с ЧУК "Союз коллекционеров" в пользу МП г.о. Самара Ремжилуниверсал" 1 433 332,82 руб. задолженности по договору аренды N 2/2015 от 14.05.2015 за период с 14.05.2015 по 31.03.2018 и 27 333,00 руб. расходов по оплате госпошлины.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019 решение Арбитражного суда Самарской области от 06.02.2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ЧУК "Союз коллекционеров" - без удовлетворения. Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 06.02.2019 по делу N А55-16995/2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019 оставлены без изменения, кассационная жалоба ЧУК "Союз коллекционеров" - без удовлетворения. Отказывая в удовлетворении рассматриваемого в настоящем деле иска, суд первой инстанции указал, что согласно приложению N 1 к договору N 2/2015 от 14.05.2015 претензий у сторон договора друг к другу по состоянию объекта, срокам передачи не было. Истец принял объект недвижимого имущества, о недостатках которого он знал, однако до настоящего времени не воспользовался своим правом, предусмотренным ст. 612 ГК РФ, и принял на себя обязательства по настоящему договору в полном объеме. 24.08.2017 арендодателем в адрес арендатора было направлено письмо N 863/17 об обеспечении явки уполномоченного представителя к 11.00 для участия 28.09.2017 в составлении акта приема-передачи объекта арендодателю в связи с расторжением договора аренды N 2/2015 от 14.05.2015. В назначенное время представитель арендатора не явился, что подтверждается актом, составленным в присутствии представителя УГООКН по Самарской области Сысоевой Е.А.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что истец уклонился от расторжения договора аренды.

Суд первой инстанции также отметил, что довод об отсутствии фундамента во время реконструкции опровергаются актом N 108-16/2264-М, утвержденным ВрИО руководителя УГООКН Самарской области 26.01.2018 (л.д. 59).

В данном акте указано о наличии бутовых ленточных фундаментов, при этом в акте отмечено, что фундаменты шурфовкой не обследовались.

Вместе с тем, соде6ржание акта технического состояния здания N 108-16/2264-М свидетельствует о том, что в целом состояние здания было оценено объективно: состояние цоколей и отмостки около них, а также состояние стен, крыши, покрытия, а также стен, полов и потолков определено как недопустимое.

Оставляя в силе оспариваемое решение, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что согласно пункту 1.3 договора акт приема-передачи подлежал подписанию в течение пяти дней с момента подписания договора; ответчик является организацией, принявшей на себя обязательства по сохранению памятника культурного наследия. Поскольку как общее состояние всего здания, так и всех его элементов было определено как недопустимое, довод истца о фактически разрушенном фундаменте не может свидетельствовать о наличии таких дефектов, о которых истец не знал или не должен был знать при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что впервые о состоянии фундаментов как о причине по которой истец просит расторгнуть договор, было заявлено в претензии от 01.06.2019 - спустя 4 года после подписания истцом договора и акта приема-передачи.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что согласно пункту 1.5 договора аренды при его прекращении объект аренды должен быть возвращен в техническом состоянии не хуже того, в котором оно было передано арендатору.

Доказательств того, что здание не может эксплуатироваться исключительно в связи с наличием недостатков, которые не могли быть обнаружены до подписания акта приема-передачи, истец не представил.

Вопреки позиции заявителя, выводы о состоянии фундамента и полов, сделанные в акте осмотра помещения от 14.10.2019, не свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2019 по делу N А55-25208/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

Д.А. Дегтярев С.Ш. Романенко