Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2020 г. N 07АП-3898/20 по делу N А45-33059/2019

город Томск

9 июля 2020 г.

Дело N А45-33059/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Афанасьевой Е.В.,
судей		Стасюк Т.Е.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Арышевой М.С., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фианит" (N 07АП-3898/2020) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25 февраля 2020 года по делу N А45-33059/2019 (судья Векшенков Д.В.) по иску мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "Фианит" (630091, город Новосибирск, улица Фрунзе, дом 4, офис 313, ОГРН 1135476164416, ИНН 5406764013) о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки; встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Фианит" к мэрии города Новосибирска об обязании передать земельный участок.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области; Исаков Владимир Власович; Аникин Юрий Николаевич; общество с ограниченной ответственностью "Тритон"; общество с ограниченной ответственностью "Уолгейт Сибирь"; Калашян Фато Гасани, г. Новосибирск; Калашян Джамал Гасанович, г. Новосибирск.

В судебном заседании приняли участие - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью "Фианит" (далее - ООО "Фианит") с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 26.03.2019 N 132194н, заключенного между истцом и ответчиком, применении последствий недействительности сделки в виде возврата Обществом мэрии земельного участка с кадастровым номером 54:35:071015:135, площадью 3182 кв.м., расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Бориса Богаткова, 219/1 стр.

Исковые требования обоснованы статьями 12, 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.6, 39.16, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что указанный договор аренды заключен с нарушением положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов, что нарушает права и законные интересы истца как распорядителя земельного участка, препятствует реализации права, предусмотренного статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО "Фианит" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии города Новосибирска с встречным иском об обязании мэрии передать в аренду Обществу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 54:35:071015:135 в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Встречные требования мотивированы тем, что после заключения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 132194н от 26.03.2019 Общество не может пользоваться правами арендатора, предусмотренными указанным договором и действующим законодательством.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Исаков Владимир Власович, Аникин Юрий Николаевич, общество с ограниченной ответственностью "Тритон", общество с ограниченной ответственностью "Уолгейт Сибирь", Калашян Фато Гасани, Калашян Джамал Гасанович.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25 февраля 2020 года по первоначальному иску признан недействительным договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 26.03.2019 N 132194н, заключенный между мэрией города Новосибирска и ООО "Фианит"; в удовлетворении остальной части требований отказано. По встречному иску в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным решением, ООО "Фианит" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска мэрии города Новосибирска отказать, встречный иск удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель привел следующие доводы: ответчик приобрел право собственности на объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи от 21.11.2018, следовательно, в силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник по договору аренды N 122600-м от 16.11.2015, который не был расторгнут в установленном порядке; действующее законодательство не предусматривает возможности отчуждения недвижимости без возникновения вещного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Истец и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела, 26.03.2019 между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ООО "Фианит" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 132194н, в силу пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для завершения строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071015:135, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 3182 кв.м., разрешенное использование - для строительства торгово-вставочных комплексов и трансформаторной подстанции.

Срок действия договора определен в пункте 1.3 договора с 26 марта 2019 года по 25 марта 2022 года.

Полагая, что указанный договор аренды заключен с нарушением положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов, что нарушает права и законные интересы истца как распорядителя земельного участка, препятствует реализации права, предусмотренного статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, мэрия города Новосибирска обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Ссылаясь на невозможность пользования правами арендатора, предусмотренными действующим законодательством и договором аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 132194н от 26.03.2019, ООО "Фианит" обратилось в арбитражный суд с встречными требованиями.

Частично удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции исходил из отсутствия у мэрии города Новосибирска законных оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для предоставления земельного участка без проведения торгов, нарушением оспариваемой сделкой прав и интересов истца как распорядителя земельного участка, нарушением оспариваемой сделкой публичных интересов, отсутствия доказательств передачи участка Обществу и нахождения его в фактическом пользовании Общества. Признав сделку недействительной, суд отказал в удовлетворении встречных требований.

Суд первой инстанции принял по существу спора верный судебный акт.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 74 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений разд. I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При этом в силу разъяснений пункта 75 указанного постановления применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу упомянутой нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608).

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшим правопредшественников, такое право реализовавших.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, правопредшественники ООО "Фианит" уже реализовали право на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства, о чем свидетельствует представленный в материалы дела договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 122600-м от 16.11.2015, в пункте 6.5 которого определено, что договор аренды земельного участка от 15.08.2012 N 11707-м считать расторгнутым с 16.11.2015 с прекращением начисления арендных платежей по нему с 21.06.2015.

Таким образом, право однократного продления земельного участка было реализовано правопредшественниками истца, однако строительство в установленные сроки не было завершено.

Проанализировав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные выше обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований у мэрии города Новосибирска для предоставления заявителю спорного земельного участка вновь без проведения торгов.

Поскольку, с учетом изложенных обстоятельств ответчик не вправе претендовать на приобретение земельного участка на условиях аренды без проведения торгов, заключенный без соблюдения конкурсных процедур договор аренды от 26.03.2019 является недействительной сделкой в силу его противоречия пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Установив, что заключение договора аренды в таком порядке ведет к нарушению права муниципального образования как распорядителя земельного участка и повлекли неблагоприятные последствия в виде фактического занятия участка лицом, у которого такое право отсутствует, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные мэрией города Новосибирска требования в части признания договора недействительным.

При этом, регистрация за Обществом права собственности на объекты незавершенного строительства не может быть признано основанием для приобретения им права аренды на спорный земельный участок без торгов.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание, что не смотря на условия договора аренды от 26.03.2019, фактически земельный участок ответчику передан не был, о чем свидетельствует в том числе и предъявление им соответствующего встречного иска, суд первой инстанции обоснованно отказал в применении последствий недействительности сделки.

Признание недействительным договора аренды от 26.03.2019 исключает удовлетворение требования ООО "Фианит" об обязании мэрию передать в аренду Обществу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 54:35:071015:135 в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Ссылка в апелляционной жалобе на договор аренды от 16.11.2015 как основание удовлетворения встречного требования не может быть принята во внимание, поскольку фактически направлена на изменения основания иска, что в суде апелляционной инстанции не допускается (часть 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Однако, на момент приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства, у продавцов отсутствовало какое-либо право на земельный участок, поскольку договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 122600 м от 16.11.2015 прекратил свое действие и к ООО "Фианит" не могли перейти права и обязанности, вытекающие из данного договора.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика - ООО "Фианит".

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25 февраля 2020 года по делу N А45-33059/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фианит - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

Т.Е. Стасюк М.А. Фертиков