Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2020 г. N 15АП-5646/20 по делу N А53-33208/2019

город Ростов-на-Дону

09 июля 2020 г.

дело N А53-33208/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.

при участии:

от истца: представитель Бутко С.А. по доверенности от 22.11.2019;

от ответчика: представитель Кива А.В. по доверенности от 12.05.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к ООО "Донстрой"

о расторжении договора, возвращении земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" о расторжении договора аренды земельного участка N 35432 от 01.07.2014 и обязании в течение десяти дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить арендодателю по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:00000006156095.

Решением суда от 05.03.2020 исковые требования удовлетворены частично.

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ИНН 6168013160 ОГРН 1066168065842) в течение десяти дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить арендодателю по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:00000006156095.

Общество с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ИНН 6168013160 ОГРН 1066168065842) обжаловало решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить.

Жалоба мотивирована следующим.

Все процессуальные документы, начиная с определения о принятия дела к производству, были составлены в отношении ответчика ООО "Донстрой" с реквизитами ИНН 6168013160 ОГРН 1066168065842, к участию в деле фактически было допущено ООО "Донстрой" ИНН 6165197180 ОГРН 1156196068940, являющееся Арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:156095, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский р-н, ул. Белокалитвинская -река Темерник (договор аренды N 35432 от 01.07.2014 г.). В ходе судебного разбирательства истец, указавший в иске ответчиком ООО "Донстрой" ИНН 6168013160 ОГРН 1066168065842, не уточнялся в части изменения ответчика, суд вынес решение в отношении заявленного истцом ответчика, поскольку самостоятельно вносить изменения в исковые требования суд не в праве.

Общество с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ИНН 6165197180 ОГРН 1156196068940) обжаловало решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Общество также указывает, что решение принято о правах и обязанностях третьего лица (ООО "Донстрой" с реквизитами ИНН 6168013160 ОГРН 1066168065842). Договор аренды, может быть, расторгнут судом лишь при условии, что истцом представлены доказательства, подтверждающие не только факт нарушения ответчиком договора аренды, но и факт возникновения у истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды. Таких доказательств истцом не предоставлено, при этом Арендатор за период аренды заплатил более 40 000 000 рублей арендных платежей, исполняя условия договора аренды и рассчитывая на возмещение данных расходов по результатам строительства многоквартирного дома на арендуемом земельном участке. Арендатором в дело представлены документы, подтверждающие ведение им деятельности, направленной на освоение участка, надлежащий уход за участком, а также меры, предпринимаемые обществом для его освоения. Рассматривая требование о расторжение договора суд пришел к выводу о том, что истец заявил о расторжении договора не ввиду существенного нарушения условий договора, а ввиду предусмотренного договором права на односторонний отказ от договора. Между тем, такой вывод противоречит как содержанию исковых требований, так и содержанию уведомлений, представленных в материалы дела. Истцом было направлено уведомление от 16.04.2019 с предложением расторгнуть договор ввиду неосвоения, предупреждение от 20.02.2019 с предложением начать освоение либо расторгнуть договор, возвратить земельный участок. Суд, рассматривая дело, оценил действия ответчика как недобросовестные. Однако данные вывод не соответствует обстоятельствам дела. Суд не дал правовой оценки поведению арендодателю и органов местного самоуправления в целом. В рамках дела N А53-15821/2019 суды установили тот факт, что ответчик принимал необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств, использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Арендатор подтверждает свою заинтересованность в продолжении арендных отношений, подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Определением суда от 19.06.2020 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам арбитражного суда первой инстанции.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления, дал пояснения по существу спора.

Представитель ответчика против доводов искового заявления возражал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Изучив материалы дела, оценив доводы участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.07.2014 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и Клычевым Мусой Салавдиновичем (арендатор) заключен договор аренды N 35432.

Объект аренды - земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:156095, общей площадью 41878 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный: город Ростов-на-Дону, Первомайский район, улица Белокалитвинская - река Темерник.

Земельный участок передан для комплексного освоения в целях жилищного строительства, разрешенное использование - многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначении и (или) культурного, бытового обслуживания, общеобразовательные учреждении, дошкольные образовательные учреждения (пункт 1.1).

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды - 7 лет с момента передачи земельного участка.

23.08.2013 сторонами подписан акт приема-передачи, таким образом, срок аренды - до 23.08.2020.

16.12.2016 между Клычевым Мусой Салавдиновичем и обществом с ограниченной ответственностью "Донстрой" заключен договор уступки.

Из положений пункта 3 заключенного договора следует, что общество с ограниченной ответственностью "Донстрой" принимает права и обязанности арендатора, возникшие из договора N 35432 от 01.07.2014.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46.6 Градостроительного кодекса РФ, комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя:

1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);

2) образование земельных участков в границах этой территории;

3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам, если заключение государственных и (или) муниципальных контрактов предусмотрено договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.

Согласно части 1 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

По смыслу приведенных норм время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Земельный участок передан для комплексного освоения в целях жилищного строительства, то есть для целей, требующих, в том числе, больших временных затрат при обеспечении устойчивой правовой связи сторон в интересах, в том числе, и муниципального образования.

Арендатор предпринял и предпринимает зависящие от него меры для соблюдения условий договора, приступил к осуществлению комплексного освоения земельного участка, принимал необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств, использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением, в подтверждение чего в материалы дела представлены соответствующие договоры с подрядными организациями, иную документацию. В деле N А53-15821/2019 эти обстоятельства также получили оценку.

Дополнительно ответчик представил заключение Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 26.03.2020 N 9, согласно которому документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) в границах: ул. Белокалитвинская - существующая застройка вдоль реки Темерник - ул. Штахановского - пер. Мезенский (доработка по результатам публичных слушаний) соответствует требованиям задания от 16.09.2016 N 48 и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, оснований для досрочного расторжения договора аренды, освобождения земельного участка от объекта незавершенного строительства и возврата его арендодателю по настоящему иску не усматривается.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене по процессуальным основаниям с вынесением нового судебного акта об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2020 по делу N А53-33208/2019 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник