Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2020 г. N 19АП-2885/20 по делу N А14-19384/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 2 ноября 2020 г. N Ф10-4238/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Воронеж

09 июля 2020 г.

Дело N А14-19384/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июля 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семенюта Е.А.,

судей Лесниной Н.А.,

Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Багрянцевой Ю.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Центрально-Черноземная агропромышленная компания": Киселева И.Н., представитель по доверенности N 983 от 02.12.2019, сроком по 31.12.2020, паспорт гражданина РФ;

от общества с ограниченной ответственностью "ЭкоНиваАгро": Капытин В.С., представитель по доверенности от 22.01.2020, сроком на один год, паспорт гражданина РФ;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.03.2020 по делу N А14-19384/2019, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" (ОГРН 1113668006088 ИНН 3666170000) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254 ИНН 3664062360) о признании незаконным отказа NКУВД-001/2019-5754442/6 от 22.08.2019 в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N1-Ц от 25.12.2018, об обязании Управления Росреестра по Воронежской области осуществить государственную регистрацию прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N1-Ц от 25.12.2018,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ЭкоНиваАгро", Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" (далее - ООО "ЦЧ АПК", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по Воронежской области, Управление) о признании незаконными отказа N КУВД-001/2019-5754442/6 от 22.08.2019 в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 1-Ц от 25.12.2018, об обязании Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 1-Ц от 25.12.2018.

Дело рассматривалось с участием третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "ЭкоНиваАгро", Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области.

Решением Воронежской области от 11.03.2020 по делу N А14-19384/2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Считая принятое решение незаконным и необоснованным, ООО "ЦЧ АПК" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что в договоре аренды в пункте 4.3.6 предусмотрено право Арендатора передавать свои права третьему лицу.

Ссылается на то, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:01:0710007:25 был заключен не на основании протокола об итогах аукциона, которым заявитель был признан победителем, а был заключен на основании протокола рассмотрения заявок и признания аукциона несостоявшимся.

В судебном заседании представитель Общества просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В представленных суду пояснениях на апелляционную жалобу ООО "ЭкоНиваАгро" ссылается на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции.

Указывает, что передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна в соответствии с пунктами 5,9 статьи 22 ЗК РФ.

Представитель ООО "ЭкоНиваАгро" в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил обжалуемое решение отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить.

Управление Росреестра, Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области отзывы в суд апелляционной инстанции не представили, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не оспорили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом уведомленных, в порядке ст.ст. 123, 156, 166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение участников судебного процесса, явившихся в судебное заседание, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 16.11.2018 Администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" (арендатор) в соответствии со ст.ст. 39.6,39.12 ЗК РФ и на основании протокола от 02.11.2018 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению N 031018/0054097/01 от 03.10.2018 был заключен договор аренды земельного участка N109/2018/11 А ЗУ.

Предмет договора - земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 300363 кв. м с кадастровым номером 36:01:0710007:25, местоположение: Воронежская область, Аннинский район, в границах СХА "Старая Чигла", северная часть кадастрового квартала 36:01:0710007 (п. 1.1. договора).

Срок договора 49 лет (с 16.11.2018 по 15.11.2067) (пункт 2.1 договора).

Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 12.12.2018, о чем свидетельствует запись регистрации N 36:01:0710007:25-36/071/2018-4.

25.12.2018 между ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" и ООО "ЭкоНиваАгро" был заключен договор уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 1-Ц, согласно которому ООО "ЭкоНиваАгро" принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка N 109/2018/11 А ЗУ от 16.11.2018, с кадастровым номером 36:01:0710007:25, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в границах СХА "Старая Чигла", северная часть кадастрового квартала 36:01:0710007 (далее - спорный земельный участок).

ООО "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" и ООО "ЭкоНиваАгро" обратились в Межмуниципальный отдел по Аннинскому, Панинскому и Эртильскому районам Управления Росреестра по Воронежской области с заявлением о регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 1-Ц от 25.12.2018.

22.05.2019 территориальный орган Росреестра уведомлением N КУВД-001/2019-5754442/2 приостановил государственную регистрацию прав, поскольку договор уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 1-Ц от 25.12.2018 в отношении земельного участка, переданного в аренду Администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного на торгах, проводимых в форме аукциона, противоречит п. 4 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем сделка об уступке прав по спорному договору аренды земельного участка в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.

22.08.2019 уведомлением N КУВД-001/2019-5757442/6 Управление отказало заявителю в государственной регистрации прав по спорному договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) N 1-Ц от 25.12.2018.

Не согласившись с отказом Управления N КУВД-001/2019-5757442/6 от 22.08.2019, Общество обратилось в Арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Статьей 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ к основаниям для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Статьями 26 и 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации и ее последующего прекращения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Закона N 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом N 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Из материалов дела усматривается, что договор аренды и договор перенайма заключены 16.11.2018 и 25.12.2018 соответственно.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

Статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 01.06.2015, в статью статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации включен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, как правомерно отметил суд первой инстанции, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 36:01:0710007:25 имеет целевое назначение - для сельскохозяйственного использования, предоставлен в аренду по результатам торгов (извещение о проведении торгов N 031018/0054097/01 от 03.10.2018, протокол от 02.11.2018) и после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Закона N 42-ФЗ).

Таким образом, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание выводы, изложенные в постановлении Верховного суда Российской Федерации от 01.10.2018 N 308-ЭС18-15155.

С учетом установленных фактических обстоятельств, а также приведенных выше норм, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Воронежской области в регистрации прав, изложенный в уведомлении от 22.08.2019 N КУВД-001/2019-5754442/6 соответствует приведенным нормам закона и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:01:0710007:25 был заключен не на основании протокола об итогах аукциона, которым заявитель был признан победителем, а был заключен на основании протокола рассмотрения заявок и признания аукциона несостоявшимся, подлежит отклонению, поскольку аукцион признан несостоявшимся на основании п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ, а договор аренды был заключен на торгах с лицом, подавшим единственную заявку, в ходе проведения конкурентных процедур.

Доводы апелляционной жалобы, исследованные судом апелляционной инстанции, фактически повторяют доводы, изложенные ответчиком в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были предметом исследования и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная правовая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

Аргументированных доводов, опровергающих выводы суда области, в апелляционной инстанции не заявлено.

Исходя из изложенного, апелляционная инстанция находит, что при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.

В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины, исходя из результатов рассмотрения апелляционной жалобы, подлежат отнесению на ее заявителя.

Так как при обращении с апелляционной жалобой Обществом уплачена государственная пошлина в сумме 1 500 руб., в то время как в силу положений подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса размер государственной пошлины составляет 1500 руб., излишне уплаченная пошлина подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.03.2020 по делу N А14-19384/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Семенюта

Судьи

Н.А. Песнина Н.Д. Миронцева