Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2020 г. N 10АП-6170/20 по делу N А41-98616/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 9 ноября 2020 г. N Ф05-16208/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

09 июля 2020 г.

Дело N А41-98616/19

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Марченковой Н.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от ООО "Главстрой-Саввино"-Специализированный застройщик": Высоцкая Г.В., по доверенности от 09.01.2020;

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2020 года по делу N А41-98616/19 по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха к ООО "Главстрой-Саввино"-Специализированный застройщик" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Главстрой-Саввино"-Специализированный застройщик" с требованиями о взыскания суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 N 4115 за 3-й квартал 2019 года в размере 14 553 374,87 руб. и пени за период с 16.09.2019 по 27.11.2019 в размере 530 969,41 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2020 года по делу N А41-98616/19 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца заявил о смене наименования с Комитета по управлению

Истец своего представителя в судебное заседание не направил.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 09.12.2010 между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (арендодатель), правопреемником которого является истец, и ООО "Аврора" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4115, в соответствии с которым в аренду обществу предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:67, общей площадью 163 073 кв. м, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, для использования под комплексную многоэтажную застройку.

Согласно п. 2.1 Договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с 01.12.2010 по 26.04.2050.

Согласно п. 3.1 Договора аренды, размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении N 1 (Расчет арендной платы).

Сумма арендной платы за период с 01.12.2010 по 31.12.2010 составляет 167 866,33 руб. Сумма ежеквартальной арендной платы на период рекультивации земельного участка с 01.01.2011 устанавливается в размере 103 143 руб. 67 коп. Перерасчет арендой платы будет произведен после утверждения акта приемки земельного участка после проведенной рекультивации.

При этом в соответствии с приложением N 1 к Договору аренды, размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и рассчитывается по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S.

В соответствии с пунктом 3.2. Договора аренды земельного участка арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно пункту 5.2 Договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

В дальнейшем права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ответчику на основании соглашения от 25.04.2019 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4115 от 09.12.2010.

Соглашение об уступке зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись от 18.06.2019.

В связи с не надлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, Комитет обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за 3 квартал 2019 года составляет 14 553 374,87 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика пени в сумме 530 969 руб. 41 коп. за период с 16.09.2019 по 27.11.2019.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Между тем, в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская (Центр-2) от 27.08.2007.

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроенной территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварийное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварийного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такой документацией, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещений в аварийных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства.

Поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 Инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 г. соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:0020601:67, не может быть выше размера земельного налога.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с п. 10 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Для целей указанного Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

Материалами дела подтверждается, что постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 N 3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:67 подлежит рекультивации за счет ООО "Аврора". Срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 N 1014-ПА продлен до 30.09.2022.

Соответственно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:67 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, исходя из базового размера арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель. Доказательств досрочной рекультивации земельного участка в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Между тем, согласно ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам. Вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора, например правами, предусмотренными Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" возможность уступки требования не ставится в зависимость от того, является ли уступаемое требование бесспорным, обусловлена ли возможность его реализации встречным исполнением цедентом своих обязательств перед должником (пункт 1 статьи 384, статьи 386, 390 ГК РФ).

В апелляционной жалобе Администрация указывает, что у ответчика имеется обязанность по рекультивации спорных земель.

Между тем, из соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не усматривается, что ответчику передан участок в состоянии после рекультивации.

Доказательств, что обязательство по рекультивации сохранилось за ООО "Аврора" в материалах дела не имеется.

Напротив, п. 1.2 дополнительного соглашения от 15.10.2019 N 8/331-ДА-9 к Инвестиционному контракту от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Г. Железнодорожный, ул. Автозаводская (Центр-2), предусматривает, что ООО "Аврора" передает, а ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" принимает обязанность ООО "Аврора" по проведению рекультивации земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:67, в соответствии с ранее утвержденным проектом о рекультивации земельных участков, рекультивация по которым не завершена.

О данном обстоятельстве осведомлена Администрация городского округа Балашиха, поскольку является стороной дополнительного соглашения от 15.10.2019 N 8/331-ДА-9 к Инвестиционному контракту от 27.08.2007.

Таким образом, исходя установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при исчислении размера арендной платы ставка арендной платы за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:0020601:67 определяется в соответствии со статьей 10 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" - 2,92 рубля за квадратный метр, а не 67,31 руб., как указывает истец.

В материалах дела имеется платежное поручение от 13.09.2019 N 605, подтверждающее оплату ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" арендной платы по договору аренды за 3 квартал 2019 года в размере 659 976 руб., то есть с соблюдением установленного договора срока внесения платы.

Соответственно, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит предусмотренных законом оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения требований апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 13.03.2020 по делу N А41-98616/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Н.В. Марченкова Л.В. Пивоварова