Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2020 г. N 10АП-7357/20 по делу N А41-94443/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26 ноября 2020 г. N Ф05-16114/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

09 июля 2020 г.

Дело N А41-94443/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 10.03.2020 по делу N А41-94443/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Новый век": Слинченко О.А. (по доверенности N 02/2019 от 24.10.2019);

Администрации городского округа Красногорск Московской области: Марченкова Е.Н. (по доверенности N 1.2.5/3354 от 21.04.2020).

Общество с ограниченной ответственностью "Новый век" (далее - ООО "Новый век", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Красногорск Московской области (далее - администрация, заинтересованное лицо) с требованиями (с учетом уточнений) о признании незаконным увеличение арендной платы в двукратном размере по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:11:0030203:4101 и 50:11:0030203:4082.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее также - третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.03.2020 заявленные требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что установление базового размера арендной платы в двукратном размере при расчете размера арендной платы по договору аренды от 25.11.2013 N 619 земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030203:4082 и по договору аренды от 25.11.2013 N 620 земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030203:4101 законно и обоснованно ввиду того, что до настоящего времени земельные участки фактически не освоены.

От заявителя поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представитель заинтересованного лица поддерживал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Новый век" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 50:11:0030203:4101 и 50:11:0030203:4082, о чем с администрацией заключены договоры аренды от 25.11.2013 N N 619, 620.

Выписками из ЕГРН подтверждается, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:11:0030203:4101 и 50:11:0030203:4082 относятся к категории земель - земли населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования - для размещения спортивно-развлекательного комплекса.

Разделами 3 договоров определены размеры, порядок и сроки внесения арендной платы.

В ходе осмотра земельных участок администрацией выявлен факт неиспользования земельных участков с кадастровыми номерами 50:11:0030203:4101 и 50:11:0030203:4082 по целевому назначению: земельные участки не огорожены, доступ не ограничен, отсутствуют видимые строения, линейно-кабельные сооружения, на участках растет аккуратно стриженый газон, высажены деревья, о чем составлены акты осмотра от 27.06.2019.

Письмами от 01.08.2019 N 1.2.5/5043, от 03.10.2019 N 1.2.6/4579 администрация уведомила общество о применении двукратного размера базовой ставки арендной платы по договорам в связи с неиспользование земельных участков по целевому назначению.

Полагая, что применение двукратного базового размера арендной платы с 27.06.2019, обусловленного неиспользованием земельных участков по целевому назначению, не соответствует требованиям закона и нарушает права ООО "Новый век", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанных ранее договоров аренды земельных участков, относящихся к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В настоящем случае истец оспаривает увеличение арендодателем арендной платы по договорам в двукратном размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" за земельные участки, неиспользуемые по целевому назначению или используемые с нарушением законодательства Российской Федерации, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.

В настоящем случае по договорам аренды земельные участки предоставлены ООО "Новый век" с видом разрешенного использования - для размещения спортивно- развлекательного комплекса, подразумевающим строительство.

Ответчиком не оспаривается, что в границах спорных земельных участков строительство не ведется.

Однако, согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку спорные земельные участки предоставлены в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 названного Кодекса), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Согласно части 1 статьи 51 названного Кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018 по делу N А41-3858/2018 утверждено мировое соглашение между администрацией и ООО "Новый век", согласно которому стороны признали действиями по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030203:4101 осуществленные обществом действия по: заключению договора N 074-Т-14 от 15.07.2014 на инженерно-геодезические изыскания; заключению договора N 10 от 09.06.2015 на выполнение проектных работ; заключению договора на разработку градостроительной концепции от 08.06.2015; получению ответа Администрации городского поселения Нахабино Красногорского муниципального района Московской области N 450/1.1.8 о целесообразности размещения многоэтажного жилищного строительства с дошкольным общеобразовательным учреждением на земельном участке являющимся предметом аренды по договору аренды земельного участка N 620 от 25.11.2013; получению ответа Администрации городского поселения Нахабино Красногорского муниципального района Московской области от 14.08.2014 N 1889/1.18 о подготовке технических условий на водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение планируемого к строительству объекта на земельном участке являющимся предметом аренды по договору аренды земельного участка N 620 от 25.11.2013; по получению ответа Администрации городского поселения Нахабино Красногорского муниципального района Московской области от 12.12.2014 N 2992/1.18 по поводу выдачи технических условий для запланированного строительства.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 по делу N А41-3860/2018 утверждено мировое соглашение между администрацией и ООО "Новый век", согласно которому стороны признали действиями по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030203:4082, осуществленные обществом действия по: заключению договора N 074-Т-14 от 15.07.2014 на инженерно-геодезические изыскания; заключению договора N 10 от 09.06.2015 на выполнение проектных работ; заключению договора на разработку градостроительной концепции от 08.06.2015; получению ответа Администрации городского поселения Нахабино Красногорского муниципального района Московской области от 24.03.2016 N 450/1.1.8 о целесообразности размещения многоэтажного жилищного строительства с дошкольным общеобразовательным учреждением на земельном участке, являющимся предметом аренды по договору аренды земельного участка N 619 от 25.11.2013; получению ответа Администрации городского поселения Нахабино Красногорского муниципального района Московской области от 14.08.2014 N 1889/1.18 о подготовке технических условий на водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение планируемого к строительству объекта на земельном участке, являющимся предметом аренды по договору аренды земельного участка N 619 от 25.11.2013; по получению ответа Администрации городского поселения Нахабино Красногорского муниципального района Московской области от 12.12.2014 N 2992/1.18 по поводу выдачи технических условий для запланированного строительства.

Кроме того, в материалы дела представлены соглашение от 01.10.2018 о разграничении обязанностей по выполнению мероприятий по комплексному развитию территории в соответствии с договором о развитии застроенной территории от 08.04.2013, переписка ООО "Новый век" с администрацией и Мособлархитектурой относительно внесения изменений в проект генерального плана городского округа Красногорск (письма от 07.05.2019, от 10.12.2019), изменения вида разрешенного использования земельных участков в связи с изменением градостроительных регламентов и изменением условий договора о развитии застроенной территории (письма от 30.01.2020, 12.02.2020). В материалы дела также представлен протокол от 06.12.2019 совещания в Министерстве жилищной политики по вопросу реализации договора от 08.04.2013 о развитии застроенной территории, в том числе при участии в освоении территории силами и за счет средств ООО "Новый век".

Также, вопреки доводам подателя жалобы, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание следующее.

Отношения, связанные с деятельностью по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемой в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий, регулируются законодательством о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (часть 1 статьи 9 названного Кодекса). Генеральный план городского округа является одним из документов территориального планирования муниципального образования (пункт 3 части 1 статьи 18 названного Кодекса).

Пунктом 2 статьи 1 названного Кодекса предусмотрено, что территориальное планирование, то есть планирование развития территорий, осуществляется в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Функциональные зоны пунктом 5 указанной статьи определены как зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

В соответствии с частью 3 статьи 23 названного Кодекса генеральный план содержит в том числе положение о территориальном планировании и карту функциональных зон поселения или городского округа.

Положение о территориальном планировании, содержащееся в генеральном плане, включает в себя параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения, за исключением линейных объектов (пункт 2 части 4 указанной статьи).

Из системного анализа приведенных норм следует, что генеральный план представляет собой основополагающий документ территориального планирования, определяющий стратегию градостроительного развития территорий и условия формирования среды жизнедеятельности, и содержит долгосрочные ориентиры их развития. При этом действующее градостроительное законодательство не содержит норм, обязывающих органы власти при принятии генерального плана городского округа определять функциональные зоны в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку генеральный план несет функцию определения назначения территории исходя из планов развития территории городского округа в целом и не направлен на фиксацию существующего положения.

Как указано ранее, спорные земельный участки предоставлены ответчику по договорам аренды для размещения спортивно-развлекательного комплекса. Строительство на указанных участках предполагается в соответствии с договором о развитии застроенной территории от 08.04.2013. При этом Генеральный план городского округа Красногорск, устанавливающий функциональные зоны и градостроительные регламенты, отличные от действовавших в 2013 году, утвержден решением Совета депутатов городского округа Красногорск от 26.12.2019 N 273/23.

Следовательно, до 26.12.2019 ООО "Новый век" приступить к строительству не могло в силу объективных причин, так как вид земельного участка не соответствует требованиям территориальной зоны и зоны КУРТ.

В связи с указанным суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:11:0030203:4101 и 50:11:0030203:4082 осваиваются ответчиком, стадия освоения не завершена.

Наличие договоров аренды на спорные участки является основанием для подготовки необходимой проектной и разрешительной документации на стадии освоения земельных участков.

Дополнительно суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что в договорах аренды срок для возведения объекта не указан.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, администрация не имела оснований для применения двукратного размера базовой ставки арендной платы при расчете арендной платы по спорным договорам.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных, им дана надлежащая оценка судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.03.2020 по делу N А41-94443/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов Н.В. Марченкова