Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2020 г. N 20АП-2730/20 по делу N А62-10884/2019

г. Тула

13 июля 2020 г.

Дело N А62-10884/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06.07.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.07.2020.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "ЖД Партнер" (г. Смоленск, ОГРН 1066731108476, ИНН 6731056722), ответчика - Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701452997, ИНН 6714003858), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1046758340507, ИНН 6730055050), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖД Партнер" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 04.03.2020 по делу N А62-10884/2019 (судья Соловьева А.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Новый Свет" (далее - истец, ООО "Новый Свет") обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (далее - ответчик, администрация) о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:18:0050402:358, площадью 109 217 кв.м, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пионерское сельское поселение, восточнее д. Упокой.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2020 произведена процессуальная замена ООО "Новый Свет" на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "ЖД Партнер" (далее - истец, общество, ООО "ЖД Партнер").

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 04.03.2020 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Судебный акт мотивирован соответствием требованиям законодательства отказа администрации в заключении договора купли-продажи, ввиду несогласования условия о предмете такого договора, его индивидуальных характеристиках, и отсутствием доказательств нарушения прав и законных интересов общества со стороны администрации.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, покупатель исполнил обязательства по оплате выкупной цены земельного участка, а продавец - по передаче земельного участка покупателю, данная сделка отвечала признакам договора купли-продажи, в связи с чем право собственности на спорное недвижимое имущество должно было перейти ООО "ЖД Партнер". Общество также указывает на то, что единственным способом защиты прав истца по сделке, совершенной и исполненной с соблюдением установленных законодательством требований, является государственная регистрация перехода к ООО "ЖД Партнер" права собственности на спорный земельный участок на основании решения суда.

Ответчик в отзыве просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований ООО "Новый Свет" указало, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 29.08.2013 N 3514, предметом которого является аренда многоконтурного земельного участка площадью 109 217 кв.м, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пионерское сельское поселение, восточнее д. Упокой. Срок аренды земельного участка установлен с 01.08.2013 по 01.08.2016. Ввиду того, что после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал использование земельного участка при отсутствии возражений арендатора, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок.

Постановлением Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области от 06.09.2018 N 1368 на основании заявления истца от 18.07.2018 N 10054 прекращено право аренды истца на земельный участок с указанием на предоставление ему этого же земельного участка в собственность за плату для сельскохозяйственного производства.

Впоследствии, как указал истец, ООО "Новый Свет" уплатило выкупную стоимость земельного участка в сумме 64 438 руб. 03 коп., ответчик, в свою очередь, передал обществу земельный участок.

Полагая, что условия договора купли-продажи спорного земельного участка являются согласованными, стороны полностью выполнили свои обязательства по передаче и оплате земельного участка, при этом, как указал истец, администрация уклоняется от обращения в регистрирующий орган с заявлением о переходе к истцу права собственности на земельный участок, ООО "Новый Свет" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2020 произведена процессуальная замена истца на правопреемника - ООО "ЖД Партнер".

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 15 указанного Закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 данной нормы в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 7 статьи 15 Закона о государственной регистрации также предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Решение суда о государственной регистрации перехода права собственности по смыслу пункта 3 статьи 551 ГК РФ и статьи 15 Закона о регистрации направлено на защиту интересов стороны договора купли-продажи, не имеющей возможности обратиться в установленном Законом о регистрации порядке с заявлением о регистрации перехода права ввиду уклонения другой стороны при условии, что иных препятствий для совершения государственной регистрации не имеется. По существу данное решение суда восполняет отсутствующее заявление уклоняющейся стороны и не освобождает заявителя от представления в регистрирующий орган предусмотренных Законом о государственной регистрации прав документов.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 4 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как усматривается из материалов дела, в процессе оформления договорных отношений по купле-продаже земельного участка администрацией установлено, что между контурами земельного участка с кадастровым номером 67:18:0050402:358 располагается водный объект. Указанные обстоятельства явились основанием для отказа в предоставлении истцу в собственность указанного земельного участка в ранее сформированных границах и предложено исключить береговую полосу пруда на р. Пестна у д. Упокой из границ земельного участка путем исправления реестровой ошибки в соответствии со статьей 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". О наличии препятствий в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0050402:358, площадью 109 217 кв.м, администрация сообщила истцу в письме от 05.12.2018 N 171, а также в письме от 25.10.2019 N 15305.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что администрацией муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области явным образом выражен отказ в заключении с ООО "Новый Свет" договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:18:0050402:358, площадью 109 217 кв.м, ввиду несогласования условия о предмете такого договора, его индивидуальных характеристиках.

Пунктом 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Частью 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 1 статьи 16 ЗК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Статья 102 ЗК РФ относит к землям водного фонда земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, и занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется настоящим Кодексом и водным законодательством.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2, пунктом 3 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ) пруд относится к поверхностным водным объектам, поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.

Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования (п. 6 ст. 6 ВК РФ).

В силу пункта 1 статьи 8 ВК РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи. Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами (п. 2 ст. 8 ВК РФ).

На основании пункта 1 статьи 8 ВК РФ, пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ВК РФ) водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности). Земельные участки, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью Российской Федерации, если указанные водные объекты находятся на территориях двух и более субъектов Российской Федерации или указанные земельные участки отнесены федеральными законами к федеральной собственности. Под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии (п. 5 ст. 7 Закона о введении в действие ВК РФ).

Как усматривается из материалов дела, 16.11.2018 администрация обратилась в Московско-Окское бассейновое водное управление с просьбой предоставить имеющуюся информацию о водном объекте, расположенном восточнее д. Упокой Пионерского сельского поселения Смоленского района Смоленской области и о водоохранной зоне указанного водного объекта, в ответ на которое управление сообщило, что информация об испрашиваемом водном объекте у д. Упокой в государственном водном реестре отсутствует, ширина водоохранной зоны для пруда на ручье составляет 50 м, ширина прибрежной полосы - 50 м, ширина береговой полосы - 20 м. Кроме того, управлением разъяснено, что согласно положениям Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы водного объекта, а на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется формирование земельного участка.

По правилам статьи 52 ЗК РФ и части 3 статьи 129 ГК РФ отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных статьей 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено ограничение оборотоспособности земельных участков, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (пп. 3 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Согласно пункту 8 статьи 27 ЗК РФ запрещена приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

В силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ не подлежат приватизации земельные участки общего пользования.

Запрет на приватизацию земельного участка в пределах береговой полосы установлен пунктом 8 статьи 27 ЗК РФ.

При этом ссылка истца на фактическую передачу ответчиком истцу спорного земельного участка и перечисление покупателем выкупной стоимости объекта недвижимости в данном случае не имеет правового значения, поскольку вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств согласования сторонами предмета договора купли-продажи спорного земельного участка в установленной законом форме истцом в материалы дела не представлено.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, поскольку сторонами договор купли-продажи земельного участка не подписан, у продавца не возникла обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю.

При этом требования ООО "ЖД Партнер" фактически направлены на разрешение между сторонами разногласий об индивидуальных характеристиках предмета договора купли-продажи, установление наличия оснований для предоставления земельного участка в собственность истца, понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи, что не соответствует избранному обществом способу защиты права. ООО "ЖД Партнер" не лишено возможности защитить свои права иными предусмотренными законом способами, в том числе при наступлении соответствующих обстоятельств обратиться в установленном порядке и сроки в суд с исковым заявлением (заявлением) о признании действий (бездействия) администрации незаконными, о понуждении заключения договора либо об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что правовые основания для удовлетворения иска о регистрации права собственности на спорный земельный участок отсутствуют, в связи с чем исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 04.03.2020 по делу N А62-10884/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Е.В. Рыжова